Ваш советник по недвижимости
270x75.gif

Все еще можно заработать

Стали все чаще появляться суждения о том, что излюбленный способ заработать частным инвесторам в недвижимость – перевод квартиры в нежилой фонд с последующей сдачей в аренду – теряет привлекательность. Мол, все ликвидные локации освоены, на единичные предложения установлены цены такие, что сводят к нулю смысл всей сделки. Но, как говорится в известной рекламе, «вы просто не умеете их готовить». И если с чувством, толком, расстановкой и практическим инвестиционным калькулятором подойти к вопросу, то окажется, что доходность, которую показывают подобные сделки, значительно превышает процентные ставки по депозитам.

Покупка квартиры на первом этаже жилого дома с последующим переводом в нежилой фонд – это уже классическая сделка на рынке недвижимости. Операциями, когда инвестор приобретает квартиру, а затем полностью переделывает ее в одно или несколько коммерческих помещений, сегодня уже никого не удивишь. Самое наглядное тому подтверждение – первые этажи жилых домов на топовых для стрит-ритейла улицах, сплошь пестрящие либо вывесками уже действующих бизнесов, либо объявлениями об аренде или продаже. Однако далеко не все, кто решался на такую покупку, извлекали из своего приобретения максимум прибыли. И самое главное, такую операцию вряд ли можно назвать «пассивным заработком». И от того, насколько вдумчиво и активно инвестор «занимается» объектом, и зависит уровень прибыли.

ГАРМОНИЯ ДОХОДНОСТИ В ЦИФРАХ

Проанализировать объем доходности от сделки приобретения квартиры и перевода ее в нежилой фонд проще всего на конкретных примерах. 

Один из них – 3-комнатная квартира площадью 57 кв. м на первом этаже в доме хрущевской планировки. Дом расположен на 1-й линии по улице Гагарина, недалеко от пересечения с улицей Авроры. Квартира неплохо просматривается с дороги, одно ее окно выходит на Гагарина, три других – во двор. Этот объект удалось приобрести за 3,5 млн руб. 

Далее к затратам добавилась стоимость перевода объекта в нежилой фонд (за оформление этого объекта отдали 250 тыс. руб.), а также стоимость ремонта – почти 10 тыс. руб./кв. м. Таким образом, общий объем вложений в этот объект недвижимости достиг 4,32 млн руб. 

Новиков.png
Дмитрий Новиков, руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант»

кавычки.png

Срок реализации уже переведенной в нежилой фонд квартиры растянулся на 6 месяцев, что само по себе немало, – рассказывает  , который принимал непосредственное участие в переводе и реализации этого объекта. – Как правило, подобные коммерческие площади можно реализовать за 4–5 месяцев. Однако в итоге нам удалось реализовать это помещение за 5,3 млн руб., и могу сказать, что этот объект можно отнести к крепкому «середняку», на рынке есть и более интересные предложения. Соответственно, и выгода от их реализации более ощутима.

Еще один пример – 3-комнатная квартира площадью 70 кв. м на ул. Победы. 

Без фото
Рустам Шехмаметьев, руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости АН «Визит» 

кавычки.png

Вообще 2- или 3-комнатная квартира площадью 60–70 кв. м – это наиболее простой вариант для перевода. Квартира была приобретена за 3,8 млн руб., общая стоимость перевода в нежилой фонд оказалась в границах 300 тыс. руб. А после перевода ее в нежилой фонд объект можно продать за 4,5–5 млн руб..

При этом АН «Визит» нашло арендатора на этот объект за месяц – это короткий срок с учетом текущей ситуации на рынке, тем самым превратив просто помещение в объект готового арендного бизнеса.


ЕСЛИ ЛОКАЦИЯ УДОБНАЯ И ПРОХОДИМАЯ, ТО АРЕНДАТОР ДЛЯ ТАКОГО ПОМЕЩЕНИЯ ВСЕГДА НАЙДЕТСЯ.

ЧТО ТАКОЕ УПУЩЕННАЯ ВЫГОДА И КАК ОНА МОТИВИРУЕТ

Когда инвестор решается на вложение своих средств, он всегда сопоставляет возможные варианты инвестирования и стремится выбрать максимально выгодный. Такие «расчетливые» участники рынка недвижимости могут пользоваться удобным понятием упущенной выгоды, но не для того, чтобы огорчиться из-за своих финансовых потерь, а чтобы утвердиться в правильности выбранного способа инвестирования. 

Новиков.png
Дмитрий Новиков, руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант»

кавычки.png

Понятием упущенной выгоды удобно мотивировать себя при расчете выгоды от покупки объекта недвижимости. Рассчитать ее несложно: берем весь объем сделанных в объект вложений и умножаем его на 12 % годовых. Это максимальные проценты, которые эта потраченная сумма приносила бы, если бы ее разместили на банковском депозите. Хотя в реальности, конечно, такую ставку по вкладам найти фактически нереально, стоит ориентироваться на 8–9 %. Так или иначе, умножив сумму затрат на 12 %, мы получим годовой доход с банковского депозита.

Если взять в качестве примера первую квартиру на ул. Гагарина, то общий объем затрат до момента приведения ее в полную готовность как коммерческой площади составил 4,32 млн руб. Эта же сумма на банковском вкладе с идеальной ставкой в 12 % за год принесла бы доход в 518 тыс. руб. Сумма якобы упущенной выгоды за один день составит 192 руб., и ее тоже нужно учитывать,
подсчитывая доходность от вложения средств в недвижимость. Как? Нужно в нашем случае 192 руб. умножить на количество дней, которые были потрачены на все улучшения помещения и период экспонирования. Вы же вложили деньги, а помещение пока «не работает», вот и нужно это учитывать!

Реализовать получившееся помещение на Гагарина удалось за 5,3 млн руб., что почти на миллион больше сделанных вложений. 

Новиков.png
Дмитрий Новиков, руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант»

кавычки.png

Если учесть, что реализация объекта заняла шесть месяцев, и взять во внимание объем упущенной выгоды, то получится, что чистый доход составил почти 900 тыс. руб., – подытоживает Дмитрий Новиков. – И это заработок за полгода, около 140 тыс. руб. в месяц. А если перевести эту сумму на «язык» банковских депозитов, то получится, что прибыль составила 20 % годовых – такие проценты не сможет обеспечить ни один банк.


В ПОГОНЕ ЗА ЛУЧШИМИ ПРЕДЛОЖЕНИЯМИ

Конечно, для того, чтобы найти максимально перспективные для перевода квартиры на первых этажах, нужно постараться. Начинать поиск эксперты советуют с классических для стрит-ритейла городских локаций, но при этом учитывать, что интересные предложения можно найти везде, где есть трафик. 
Без фото
Рустам Шехмаметьев, руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости АН «Визит» 
кавычки.png

Район города сегодня не так важен, главное – это соответствие параметрам формата «стрит-ритейл». В первую очередь значимость имеют первая линия, хорошая транспортная доступность, высокая проходимость. Многое зависит и от будущего назначения бизнеса. Стоит помнить, что и собственники таких квартир также в курсе высокой востребованности своего жилья на рынке, поэтому зачастую такие объекты реализуются по изначально повышенной цене.

Еще одна важная деталь: если выбранная для покупки с последующим переводом квартира расположена в удачном месте, то не стоит опасаться за сроки последующей реализации и сроки поиска арендатора. 

Новиков.png
Дмитрий Новиков, руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант»
кавычки.png

Наличие постоянного арендатора в реализуемом объекте влияет на покупателей лишь психологически. Это означает, что покупатель коммерческой площади начнет получать доход сразу же после совершения сделки купли-продажи. Однако все понимают, что само по себе наличие арендатора в коммерческом помещении – еще не гарантия постоянного дохода, любой арендатор может съехать. Поэтому в первую очередь нужно отталкиваться от местоположения: если локация удобная и проходимая, то арендатор для такого помещения всегда найдется.


Инвестиционный калькулятор
Объект: 3-комнатная квартира, 57 кв. м на ул. Гагарина, 68
Затраты на ремонт: 561 675 руб. (9 837 руб./кв. м)
Затраты на перевод в нежилой фонд: 250 000 руб.
Вознаграждение специалистам: 128 261 руб.
Упущенная выгода: 3 500 000 + 561 671 +250 000 = 4 311 675 руб.
4 311 675 руб. х 12 % = 517 401 руб./год
43 117 руб./ месяц
1 437 руб./день
Срок реализации: 192 дня; 6,4 месяца;
192 х 1 437 = 275 904 руб. – упущенная выгода.

Инвестиционный калькулятор
Объект: 3-комнатная квартира, 70 кв. м на ул. Победы
Затраты на ремонт: 700 тыс. руб. (10 тыс. руб./кв. м)
Затраты на перевод в нежилой фонд: 300 000 руб.
Вознаграждение специалистам: 20 % от суммы сделки
Упущенная выгода: 3 800 000 + 700000 +300 000 = 4 800 000 руб.
4 800 000 руб. х 12 %= 576 000 руб./год
48 000 руб./ месяц
1 600 руб./день
Срок реализации: 30 дней; 1 месяц;
30 х 1 600 = 48 000 руб. – упущенная выгода.
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Официально этап выдвижения номинантов на Премию RS-AwaRdS-2019 стартовал 7 августа, на праздновании ...
15.08
ООО «Центр радиационной безопасности» проводит все необходимые исследования, по результатам которых ...
12.08
Розничные продажи часто идут за новостройками. Это хорошо заметно не только по продуктовому ритейлу,...
06.08