270x75.gif

Новая жизнь Стара-Загоры. Банки поднимают арендные ставки на этой улице

Четыре года назад эксперты называли улицу Стара-Загору классической спальной локацией и оценивали ее коммерческий облик как «замерший» и полностью сформировавшийся. Однако современная Стара-Загора демонстрирует очевидные изменения: не только экспозиция коммерческих площадей улицы «приросла» новыми предложениями, но и верхняя граница арендных ставок и цен стремится вверх.

стара-загора.jpgВ июле 2008 года RS-мониторинг показал, что на Стара-Загоре было свободно только 1500 кв. м. Весьма скромно для улицы общей протяженностью более 5,5 км, особенно при условии наличия более 60 тыс. кв. м коммерческих площадей. На сегодняшний день экспозиция ул. Стара-Загоры существенно расширилась. Сейчас в актуальной экспозиции коммерческой недвижимости находится более 5 тыс. кв. м! Такое увеличение объема действительно впечатляет. При этом пропорции предложений по аренде и продаже примерно равны: на 12 объектов недвижимости, предлагаемых к аренде, приходится 14 помещений, выставленных на продажу. Кроме того, если в экспозиции аренды соотношение офисных и торговых помещений составляет примерно 50/50, то в экспозиции продажи подавляющее большинство коммерческих площадей собственники позиционируют как однозначно торговые.

В 2008 году арендаторы и риэлторы, занимавшиеся поисками подходящих для бизнеса коммерческих помещений на Стара-Загоре, фактически единодушно жаловались на то, что на большинстве отрезков улицы отсутствуют современные площади. Строительство на улице почти не велось, и Стара-Загора находилась в статусе классической улицы спальных микрорайонов, привлекательной только для местных представителей мелкого торгового бизнеса. Вместе с тем серьезным преимуществом этой локации был трафик, сформированный годами. Совокупность этих фактов породила на улице Стара-Загоре серьезный дефицит коммерческих площадей, востребованность которых не падала даже при условии внушительных ставок и цен.

Иллюстрация ситуации четырехлетней давности нашла свое отражение в RS-мониторинге 2008 года. Тогда в экспозицию попали всего три помещения, которые собственник продавал «в комплекте». Два встроенно-пристроенных помещения и большая подвальная площадь (433 и 1002 кв. м соответственно) предлагались по цене 40 млн руб. Из-за большой площади стоимость квадратного метра оказалась довольно низкой – 28,9 тыс. руб./кв. м.

Судя по объему экспозиции помещений, предлагаемых сегодня к аренде, средний диапазон ставок на ул. Стара-Загоре находится в довольно широких границах. Арендовать офисное помещение здесь можно от 400 до 1200 руб./кв. м. Самое дорогое предложение – это небольшая офисная площадь в 36 кв. м, расположенная на ул. Стара-Загоре, 167в. Помещение отремонтировано и полностью готово к работе – этим объясняется высокая ставка 1200 руб./кв. м.

Стоимость аренды торговых помещений на Стара-Загоре начинается от 400 руб./кв. м, но по такой цене можно арендовать только крупные помещения (260 и 288 кв. м), к тому же, как правило, в черновой отделке или требующие ремонта. Средний же диапазон ставок на торговые площади колеблется от 600 до 1000 руб./кв. м. Примечательно, что за 1000 руб./кв. м на Стара-Загоре сегодня предлагается как помещение площадью 134 кв. м на 1-м этаже 10-этажного жилого дома, так и отдельно стоящий кирпичный павильон площадью 33 кв. м, расположенный на первой линии домов.

Кстати, востребованность торговых павильонов на ул. Стара-Загоре имеет уже многолетнюю практику. В 2008 году эксперты рынка отмечали, что удачно расположенные павильоны востребованы на Стара-Загоре не меньше, чем качественные площади во «встройке». Размещаясь в просматриваемых с дороги павильонах, арендаторы решали проблему с дефицитом коммерческих площадей. По словам председателя правления ГК «Камертон» Ирины Семенюк, 4 года назад в павильонах размещались даже крупные серьезные компании – «несмотря на короткие, одиннадцатимесячные сроки договора об аренде». «Арендная ставка на павильоны в среднем составляла 2 тыс. руб./кв. м. Цена аренды павильонов возле «Шипки» сравнима со ставкой на первых этажах в торговых центрах – более 3 тыс. руб./кв. м», – отметила Ирина Семенюк. Сегодня, как мы видим, подобные предложения еще встречаются в экспозиции, и, судя по ценам, спрос на них не падает. Кстати, диапазон средних ставок 600-1000 руб./кв. м на торговые площади, по сравнению с 2008 годом, несильно изменился.

Впрочем, сегодня эксперты рынка коммерческой недвижимости отмечают, что за особо качественные помещения в формате стрит-ритейл на улице Стара-Загоре арендаторы готовы платить и больше. Руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Дмитрий Новиков рассказал о новой тенденции, оживляющей коммерческий облик улицы. На Стара-Загору сегодня стремятся федеральные игроки. «На пересечении улиц Стара-Загоры и Ново-Вокзальной ставки сегодня во многом формирует складывающийся здесь банковский кластер. В ближайшее время площадь здесь займет отделение Сбербанка, арендаторами на данном участке улицы уже являются ВТБ24 (по ставке около 1300 руб./кв. м) и Банк «Хоум Кредит» (по ставке около 1500 руб./кв. м). В целом у этой локации серьезные перспективы: разместиться здесь хотят банки и рестораторы. Причем и те, и другие готовы платить довольно высокую даже для стрит-ритейла ставку. Этот факт позволяет утверждать, что ситуация на улице Стара-Загора, по сравнению даже с прошлым годом, значительно изменилась, верхняя ценовая граница начала расти».

Судя по ценам, которые демонстрирует актуальная экспозиция коммерческой недвижимости, средний диапазон цен продажи на ул. Стара-Загоре составляет от 47 до 70 тыс. руб./кв. м в сегменте офисных помещений и от 40 до 77 тыс. руб./кв. м в сегменте торговли. Для сравнения, четыре года назад средняя стоимость торговых помещений на Стара-Загоре, по данным Поволжского центра развития, варьировалась от 60 до 110 тыс. руб./кв. м.

Впрочем, попавшие в RS-выборку объекты недвижимости не «дотягивают» до верхней ценовой границы, по которой сегодня на наиболее топовых участках улицы реализуются коммерческие площади. «Лакомые» кусочки коммерческой недвижимости здесь попросту «съедены». «Не так давно мы реализовали помещение на пересечении ул. Стара-Загоры и Воронежской. Это одноэтажный пристрой к жилому дому, хорошо просматривается со стороны Стара-Загоры. Помещение «ушло» по цене около 100 тыс. руб./кв. м, что является довольно внушительным показатель верхней ценовой границы помещений в данной локации», –рассказывает Дмитрий Новиков.

Семенюк И.И. ген директор Камертона

Ирина Семенюк, председатель правления ГК «Камертон»: 

кавычки.png

Арендаторам особенно интересен участок от ул. Сов. Армии до Ново-Вокзальной и район проспекта Кирова. Встроенные помещения на улице востребованы в первую очередь среди банковских структур, потому как это спальная улица с высокой плотностью населения, а также среди различных сетевых компаний общепита – которых разнообразных кофеен, кафе, бистро.

Новиков.png

Дмитрий Новиков, руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант»

кавычки.png

На улице Стара-Загоре наиболее интересен отрезок от пересечения с ул. XXII Партсъезда до пересечения с пр. Кирова, причем только нечетная сторона этого участка. По четной стороне вдоль улицы тянется довольно широкая зеленая зона, которая ограждает дома от проезжей части. Поэтому «четная» первая линия на Стара-Загоре для арендаторов менее привлекательна – даже на самых активных участках.

Экспозиция коммерческой недвижимости на ул. Стара-Загоре (ноябрь, 2012)

Объект/ Адрес

Площадь

Стоимость/ Арендная ставка

АРЕНДА

Офисное помещение на ул. Стара-Загоре, 168/ Димитрова

1-й этаж, отдельный вход, парковка. Свободная планировка, все коммуникации, ремонт

184 кв. м

550 руб./кв. м

Офисное помещение на ул. Стара-Загоре, 257/ Ташкентской

17-й этаж (весь этаж офисный), евроремонт

30 кв. м

450 руб./кв. м

Офисное помещение на ул. Стара-Загоре, 25

Цоколь, отдельный вход, парковка. Все коммуникации

225 кв. м

400 руб./кв. м

Офисное помещение на ул. Стара-Загоре/ Сов.Армии

1-я линия. Все коммуникации

125 кв. м

900 руб./кв. м

Офисное помещение на ул. Стара-Загоре, 167в

Отдельный вход, все коммуникации, ремонт

36 кв. м



1200 руб./кв. м

Универсальное помещение на ул. Стара-Загоре/ Ташкентской

Бывший магазин «Ровесник»

4 отдельных входа, витринные окна. Свободная планировка

1401 кв. м


450 руб./кв. м

Торговое помещение на ул. Стара-Загоре/ Сов.Армии

1-й этаж 10-этажного дома, отдельный вход, парковка. Все коммуникации

134 кв. м

1000 руб./кв. м

Торговое помещение на ул. Стара-Загоре/ Ново-Вокзальной

Отдельный вход, парковка. Все коммуникации

183 кв. м

710 руб./кв. м (+электроэнергия)

Торговое помещение на ул. Стара-Загоре/ Ташкентской

1-я линия, торговый кирпичный павильон. Все коммуникации, бессрочный договор аренды земли

33 кв. м

1000 руб./кв. м (+электроэнергия)

Торговое помещение на ул. Стара-Загоре, 37

Отдельный вход, все коммуникации

260 кв. м

400 руб./кв. м

Торговое помещение на ул. Стара-Загоре/ Димитрова

2-я линия, 3 отдельных входа, черновая отделка

288 кв. м


400 руб./кв. м

Торговое помещение на ул. Стара-Загоре/ Ташкентской

1-й этаж 9-этажного дома, 1-я линия, отдельный вход. Все коммуникации, ремонт

80 кв. м

600 руб./кв. м

ПРОДАЖА

Офисное помещение на ул. Стара-Загоре, 220/ Ташкентской

Отдельный вход, парковка, 4 комнаты. Все коммуникации, новый ремонт

78,9 кв. м

5,7 млн руб. (72,2 тыс. руб./кв. м)

Нежилое помещение на ул. Стара-Загоре/ Ташкентской

Квартира с окнами во двор и на ТЦ «Колизей». Парковка

64 кв. м

3 млн руб. (46,9 тыс. руб./кв. м)

Офисное помещение на ул. Стара-Загоре/ Кирова

Пристрой к 12-этажному жилому дому. Высокий 1-й этаж и цоколь с окнами, 2 входа (на 1-й этаж и в цоколь). Свободная планировка, все коммуникации. Есть арендатор (медклиника)

280 кв. м



16,5 млн руб. (58,9 тыс. руб./кв. м)

Универсальное помещение на ул. Стара-Загоре/ к-т «Шипка»

Отдельный вход, хороший ремонт

360 кв. м

25 млн руб. (69,4 тыс. руб./кв. м)

Универсальное помещение на ул. Стара-Загоре/ Ташкентской

1-я линия, отдельный вход. Все коммуникации, ремонт

78,9 кв. м

5,5 млн руб. (69,7 тыс. руб./кв. м)

Универсальное помещение на ул. Стара-Загоре

Отдельный вход, все коммуникации, ремонт

70,3 кв. м

3,5 млн руб. (49,8 тыс. руб./кв. м)

Универсальное помещение на ул. Стара-Загоре/ Ташкентской

4 отдельных входа, витринные окна. Свободная планировка

1401 кв. м



48,95 млн руб. (34,9 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на ул. Стара-Загоре, 37

1-й этаж 5-этажного дома, парковка, 3 отдельных входа, витринные окна

251,3 кв. м


11 млн руб. (43,8 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на ул. Стара-Загоре/ Ново-Вокзальной

border=

Отдельный вход, парковка. Все коммуникации

182 кв. м

14 млн руб. (76,9 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на ул. Стара-Загоре/ Воронежской

Отдельный вход, все коммуникации

210 кв. м



15 млн руб. (71,4 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на ул. Стара-Загоре, 203

Отдельный вход, парковка. Все коммуникации, хороший ремонт. Готовый бизнес – кафе. Возможна аренда

300 кв. м


12 млн руб. (40 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на ул. Стара-Загоре/ XXII Партсъезда

1-й этаж 5-этажного жилого дома, 2-я линия, 3 отдельных входа, парковка. Все коммуникации

260 кв. м

11 млн руб. (42,3 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на ул. Стара-Загоре/ к-т «Шипка»

Отдельный вход, парковка. Все коммуникации

170 кв. м

8,6 млн руб. (50,6 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на ул. Стара-Загоре/ бывший к-т «Самара»

1-й этаж и подвал, 2-я линия. Действующий магазин, раньше использовался как продуктовый

300 кв. м

9 млн руб. (30 тыс. руб./кв. м)

Экспозиция коммерческой недвижимости на ул. Стара-Загоре (июль, 2008)

Объект/ Адрес

Площадь

Стоимость/ Арендная ставка

ПРОДАЖА

Универсальные помещения на ул. Стара-Загоре/ XXII Партсъезда

Подвальное помещение и два встроенно-пристроенных помещения

1002 кв. м – подвальное помещение

433 кв. м – два пристроя

40 млн руб. (28,9 тыс. руб./кв. м)


Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Городу больше не нужны микрорайоны советского типа, достаточно и примеров экстенсивного развития. Со...
11.10
Пять лет - полет нормальный. Юбилей в европейском формате. Бизнес-встреча руководства торгового комплекса...
10.10
Материал предназначен для утепления стеновых конструкций, кладки наружных стен, возведения промежуточных...
08.10