Ваш советник по недвижимости
270x75.gif

Объект недооценен


Шевяков Денис

Денис Шевяков, генеральный директор АО «Интеллект», инвестиционный консультант

кавычки.png

Для оценки инвестиционного потенциала ЖК «Изумрудный» мы сопоставили динамику цены 1 кв. м жилья в районе, непосредственно вмещающем площадку ЖК (график 1), с динамикой снижения стоимости смешанного капитала, состоящего из собственных средств ипотечного заемщика и самого ипотечного кредита (график 2).

Очевидное подобие этих графиков (особенно ярко оно проявляется в период с июля 2011 по июль 2012 годов) позволяет прогнозировать на краткосрочную перспективу прирост уровня цен в пределах 7-10%, что является хорошим сигналом для оживления рынка недвижимости. В самом деле, при стабилизации цены на жилье в рассматриваемом районе Самары стоимость смешанного капитала ощутимо уменьшилась.

Объект недооценен табл1.jpg

Объект недооценен табл2.jpg

Таким образом, есть основания утверждать, что ЖК «Изумрудный» в сочетании с банковскими ипотечными программами (в частности, с программой ВТБ 24) имеет высокий инвестиционный потенциал по двум причинам:

— на сегодняшнем этапе строительства ЖК стоимость предлагаемых в нем квартир на 5% ниже среднерыночных показателей;

— стоимость привлекаемого ипотечного кредита позволяет обеспечить формирование смешанного капитала по ставке 9,68% годовых при рыночном уровне в 11,85%.

По нашей оценке, скрытый потенциал роста цены на квартиры в ЖК «Изумрудный» составляет около 18%, что говорит о весьма высокой недооцененности квартир в этом ЖК и о весьма высокой их инвестиционной привлекательности.


Кокорев Олег
Олег Кокорев, владелец агентства «Страховой Советник Кокорев»

кавычки.png

Инвесторам в ЖК «Изумрудный» следует понимать, что основной риск - некорректное поведение застройщика (его неспособность или прямой умысел не завершать строительные работы) - скорее всего, застраховать не удастся: идея страхования строителями своей ответственности перед инвесторами (в частности, дольщиками) время от времени обсуждается в Госдуме, однако до результата дело не доходит.

Впрочем, имея зарегистрированный договор долевого участия, дольщик может попытаться найти вариант страхования своего финансового риска. Но у застройщика, с одной стороны, и банка, кредитующего частного инвестора, - с другой, не так много возможностей согласовать интересы, поскольку на отечественном рынке не так много продуктов, ориентированных на страхование рисков участников долевого строительства. По моим сведениям, в России есть всего 3-4 страховые компании, которые этим занимаются, но они работают с очень узким кругом строительных компаний. Есть еще группа маленьких, но гордых страховых компаний, которые берутся за любые риски, но им мешают работать правоохранительные органы.

Другое дело, если застройщика кредитует такая финансовая структура, как, скажем, Газпромбанк, который для своих заемщиков - строительных компаний может организовать страхование финансовых рисков в кэптивной страховой компании «Согаз». В иных случаях застройщик не будет (не имеет возможности) заниматься страхованием рисков своих инвесторов. Тем более если они откликнулись на его предложение, исходя исключительно из ожидаемой цены готовой квартиры.

Теперь о тех видах страхования, которые требует от ипотечного заемщика банк. Зачастую эти виды страхования представляются как забота о заемщике, но на самом деле защищают банк и позволяют ему зарабатывать дополнительный комиссионный доход. При принятии решения о выборе ипотечного банка нужно руководствоваться не только величиной кредитной ставки - нужно изучать, как в кредитном договоре описаны страховые обязательства заемщика.

Когда вы придете в банк с договором долевого участия, вас могут обязать застраховать в пользу банка свою жизнь и здоровье. Кто-то попросит это сделать только вас, а кто-то потребует застраховаться вместе с супругой (супругом). Страховка для женщин дешевле, а потому основным заемщиком лучше делать женщину. Но страховой тариф зависит еще и от возраста: чем человек старше, тем выше тариф.

Какие-то банки потребуют у вас застраховать квартиру как имущественный объект и титул собственности уже на стадии фундамента. Непонятно, когда ваш дом будет сдан в эксплуатацию, но по кредитному договору вы будете обязаны ежегодно нести расходы не только на страхование жизни и здоровья, но и на страхование еще не построенной квартиры вплоть до момента сдачи дома в эксплуатацию. При этом совокупные затраты на страхование жизни заемщика и его имущества, а также титульное страхование могут составлять до 2% в год от величины банковского кредита.

Вывод очевиден: постарайтесь выбрать ипотечный банк с минимальными требованиями по страхованию. Советую самостоятельно или с помощью страхового брокера найти самый дешевый вариант страхования из всех аккредитованных в данном банке страховых компаний.

Без фото
Владислав Зотов, директор ООО «Инвестиционная компания «Восток-Инвест»

кавычки.png

За последние восемь лет мы даже жилую недвижимость привыкли рассматривать с инвестиционной точки зрения. Безусловно, каждый человек, приобретая недвижимость, задумывается о том, что впоследствии, возможно, встанет вопрос о ее продаже. За последние восемь лет мы даже жилую недвижимость привыкли рассматривать с инвестиционной точки зрения. Причина тому - быстрый рост цен. В этой связи при покупке следует оценивать район, ликвидность, цену, развитость инфраструктуры, потенциал развития и другие критерии, важные с инвестиционной точки зрения.

На мой взгляд, с этой точки зрения следует различать коммерческую и жилую недвижимость. Офисы, магазины, доходные дома, гостиницы и пр. интересны тем, что способны генерировать денежный поток независимо от цены покупки. А вот инвестиционный интерес к жилью кроется только в том, сколько оно стоит сейчас и каков потенциал роста его стоимости, насколько она превосходит уровень инфляции и какой доход принесет сдача жилья в аренду.

Мне представляется, что в ближайшее время рассматривать жилую недвижимость как чисто инвестиционный актив вряд ли целесообразно, а потому инвестиционный спрос все больше будет смещаться в сегмент коммерческой недвижимости. Однако механизмы участия частных инвесторов в таких проектах все еще недостаточно эффективны.

Проблемы две. Первая - недостаточная финансовая грамотность застройщиков и населения. Людям сложно объяснить, что они, вступая, например, в закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) недвижимости, приобретают реальные квадратные метры. Процесс обмена паев на жилплощадь не вполне прозрачен и затруднен – хотя бы тем, что продавцу и покупателю для совершения сделки необходимо привлекать независимого брокера. Застройщики привыкли работать по старинке и в результате терять на налогах.

Вторая проблема - несовершенство действующего российского законодательства. Так, ЗПИФ необходимо реализовать, как правило, в течение трех месяцев (существуют жесткие сроки распространения паев, и пролонгировать их нельзя). Таким образом, без стратегического (крупного) инвестора в данных условиях не обойтись, а это сильно ограничивает участие рядовых граждан в работе ЗПИФов.

Если же говорить о приобретении гражданами на отечественном фондовом рынке акций операторов рынка недвижимости, нужно учитывать, что на бирже торгуются ценные бумаги всего нескольких компаний этого профиля («ПИК», «Мостотрест», «ЛСР»). Этот факт свидетельствует, прежде всего, о слабости с финансовой точки зрения участников рынка недвижимости, в частности строительных компаний. Однако по мере развития этого рынка все больше компаний будут размещать свои акции на бирже, выпускать облигации и становиться публичными.

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Официально этап выдвижения номинантов на Премию RS-AwaRdS-2019 стартовал 7 августа, на праздновании ...
15.08
ООО «Центр радиационной безопасности» проводит все необходимые исследования, по результатам которых ...
12.08
Розничные продажи часто идут за новостройками. Это хорошо заметно не только по продуктовому ритейлу,...
06.08