Ваш советник по недвижимости
270x75.gif

Советский район: что почем?

«Рынок коммерческой недвижимости» района формируют, по сути, две наиболее оживленные с позиции стрит-ритейла улицы – Гагарина и Победы. Все прочие локации района характеризуются в целом средними ставками и ценами и столь же умеренным спросом.

советский.jpg

Многолетнее «затишье» в офисной экспозиции
Актуальная экспозиция коммерческих помещений в Советском районе весьма обширна, но в данном случае крайне важно отделить зерна от плевел и найти качественные предложения среди всей массы. А для этого уже требуется время.
В процентном отношении вакантных офисных помещений в Советском районе гораздо больше, чем торговых. Этот существенный перевес создается за счет большого числа складских площадей и крупноформатных офисов довольно низкого качества, расположенных на городских окраинах. Изобилуют предложениями по продаже и аренде подобных помещений Заводское шоссе и проезд Мальцева. Также обширно предложение в довольно-таки средних офисных центрах района – например, на ул. Антонова-Овсеенко или Физкультурной.
При этом цены и ставки на офисные площади уже в течение нескольких лет «висят» в одном и том же ценовом диапазоне. Арендовать склад или крупноформатный офис на окраине Советского района сегодня все так же можно по ставке от 200–300 до 450 руб./кв. м. Офисы в более оживленных локациях, меньшего метража и лучшего качества стоят дороже, но столь же привычно – в диапазоне 400–600 руб./кв. м. Типичная иллюстрация – офисное помещение площадью 290 кв. м, расположенное на 1-м этаже 5-этажного дома по ул. Сов. Армии. Офис экспонируется по ставке 450 руб./кв. м. Нежилое помещение в новостройке со свежим ремонтом обойдется дороже: на ул. Ставропольской сдается помещение площадью 65 кв. м по ставке 800 руб./кв. м.
Впрочем, в сегменте аренды офисной недвижимости Советского района сегодня есть предложения, которые более заметно выбиваются из общего ряда скучной «стабильности». Два офисных помещения на ул. Победы – офис площадью 39 кв. м на Победы, 82 и офис площадью 32 кв. м на Победы, 2 – сдаются в аренду по рекордно высоким ставкам. Первое помещение – за сумму чуть больше 1500 руб./кв. м, второе – за 1300 руб./кв. м. По своему формату это представительские офисы, расположенные на первой линии, с хорошим ремонтом. Впрочем, это все же исключение из общего экспозиционного ряда.
Что касается продажи, то здесь с помещениями в стрит-ритейле уверенно конкурируют офисные центры, мелкие и средние. Очевидно, что большой процент помещений такого формата попросту пустует, и собственники стремятся уже не столько сдать эти площади в аренду, сколько найти новых собственников, которые с новыми силами смогут вступить в «бой» за арендаторов. Средние цены таких помещений опять-таки находятся в рынке – 40–50 тыс. руб./кв. м. И в этом сегменте коммерческой недвижимости Советский район не демонстрирует никаких «сюрпризов».
Примерно в таких же ценовых границах находятся встроенно-пристроенные офисные помещения района. За 49 тыс. руб./кв. м продается помещение площадью 72 кв. м на ул. Партизанской. Есть предложения и дешевле, но эти офисы либо располагаются на цокольных этажах, либо отличаются внушительными размерами. Например, по цене в 30 тыс. руб./кв. м экспонируется помещение площадью 333 кв. м на 1-м этаже 9-этажного дома по ул. Запорожской близ ТЦ «Муравейник».

Топовые торговые площади задают тон
Предложений в сегменте торговых помещений – как в аренду, так и на продажу – в актуальной экспозиции Советского района в разы меньше. Массового «бегства» собственников здешних торговых площадей пока не наблюдается, более того, среди всего объема предложений можно найти действительно интересные и ликвидные площади. Однако, как и в случае с качественной офисной «встройкой», будущим арендаторам или покупателям таких площадей стоит готовить серьезные суммы.
Арендные ставки на универсальные и торговые помещения, расположенные на первой линии домов на оживленных улицах Советского района, легко переваливают за 1000 руб./кв. м. Опять же никакой сенсации в этом нет: качественные торговые площади на трафиковых улицах Победы и Гагарина уже в течение долгого времени сдаются в аренду по ставкам 1200–1500 руб./кв. м. Например, арендовать универсальную коммерческую площадь в 33 кв. м на ул. Гагарина, 60 сегодня можно по ставке 1300 руб./кв. м. По такой же цене сдается площадь 34 кв. м на ул. Булкина, 46.
Единственным актуальным предложением, которое тянет на звание ценового рекордсмена в сегменте торговой недвижимости, можно назвать помещение площадью 145 кв. м, расположенное на 1-м этаже в доме на 1-й линии по ул. Победы. Полностью готовое для бизнеса помещение предлагается к аренде по ставке в 3000 руб./кв. м. Впрочем, в недавнем прошлом известны случаи, когда представительские офисы банков или магазины федеральных сетей занимали ликвидные помещения на оживленных улицах города именно по таким ставкам.
Цены торговых помещений, предлагаемых к продаже в Советском районе, также находятся в предсказуемых пределах и не выбиваются за общерыночные границы. Торговые площади в домах на первой линии в местах с оживленным пешеходным трафиком экспонируются по ценам в среднем от 60 до 80 тыс. руб./кв. м. Так, помещение на ул. Физкультурной, 94 площадью 75,2 кв. м можно купить за 69 тыс. руб./кв. м, а просторное торговое помещение площадью 250 кв. м на ул. XXII Партсъезда, 56 – по 72 тыс. руб./кв. м.
Верхняя ценовая планка встроенно-пристроенных торговых площадей в Советском районе находится в диапазоне 90–120 тыс. руб./кв. м, и опять же самыми дорогими помещениями оказываются те, что расположены на улицах Гагарина и Победы. Площадь в 65,5 кв. м на 1-м этаже 5-этажного дома по ул. Гагарина выставлена на продажу по 128 тыс. руб./кв. м, помещение чуть меньшей площади (47 кв. м) на 1-м этаже дома по ул. Победы продается по 121 тыс. руб./кв. м. Предложение из числа наиболее дорогих – торговое помещение на ул. Гагарина, 82 площадью 43 кв. м. Этот объект на 1-м этаже дома по первой линии продается за 140 тыс. руб./кв. м, а покупатель получит приятный «бонус» в виде постоянного арендатора.

Продано/ сдано – примеры конкретных сделок
Лучшей иллюстрацией структуры спроса на помещения в Советском районе являются примеры недавних сделок, в которых участвовали коммерческие помещения в этой локации. За этими примерами мы обратились к нескольким ведущим агентствам недвижимости города. Так, в сфере продажи как нельзя лучше иллюстрируют верхнюю ценовую границу, в которой находятся помещения самого ходового метража, две площади на ул. Победы, 12. Оба помещения – 73 и 46 кв. м – были проданы по 118 и 139 тыс. руб./кв. м соответственно. Также из разряда самых дорогих предложений – реализованное помещение площадью 59 кв. м на ул. Гагарина, 84. Оно было продано по 95 тыс. руб./кв. м.
Средние размеры арендных ставок, получившиеся в результате обзора актуальных предложений, также подтверждаются ценами реальных сделок. Так, торговое помещение площадью 100 кв. м на ул. XXII Партсъезда нашло своего арендатора по средней для района ставке в 780 руб./кв. м, офисы на 2-й линии домов по ул. Гагарина были арендованы по нижней ценовой границе – 300 руб./кв. м, а крупноформатное складское помещение площадью 5 тыс. кв. м удалось реализовать по ставке 220 руб./кв. м.
В целом коммерческий облик Советского района формируют, с одной стороны, крупноформатные офисные и складские помещения, расположенные на окраинах и часто неудовлетворительные с точки зрения качества. С другой стороны, большую роль в общей картине играют помещения на классических для стрит-ритейла улицах: они формируют верхнюю ценовую границу как в аренде, так и в продаже. Руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Дмитрий Новиков отметил, что улицы Гагарина и Победы «держат марку» по арендным ставкам и высокому спросу уже в течение нескольких лет. «Дороже помещений на этих улицах в Советском районе предложений однозначно нет. Лишь еще одну локацию я бы отметил – это пересечение улиц Дыбенко и Ивана Булкина. Здесь появились предложения по ставке 2000 руб./кв. м, и это тоже тянет на ценовой рекорд. В остальном все улицы района демонстрируют стагнирующие ставки и цены. Действительно качественных предложений не так уж и много, это увеличивает интерес инвесторов и арендаторов к квартирам на первых этажах, которые можно перевести в нежилой фонд. Если такие предложения появляются и они интересны, то арендатор находится очень быстро. Например, наша компания приобрела квартиру на пересечении Гагарина и Митирева за 3,5 млн руб., и уже сейчас есть арендатор, готовый занять это помещение по ставке 1000 руб./кв. м».
Остальная масса предложений находится между этими узловыми точками: здесь и невыразительные и доступные в ценовом отношении офисные площади в ОЦ средней руки, и торговые помещения разного качества и площади. Пожалуй, по динамике повседневной жизни Советский район уступает Октябрьскому или Промышленному и занимает некое срединное положение между спальной и деловой городской локацией. Президент ГК «РентЭксперт» Дамир Дусаев считает, что в ближайшие годы в этой части города едва ли стоит ожидать каких-то глобальных изменений, способных встряхнуть рынок коммерческой недвижимости. «Сегодня в Советском районе действительно представляют интерес лишь отдельные отрезки улиц, например, участок от ул. Гагарина до ул. Победы или участок от ул. XXII Партсъезда до той же ул. Победы. В остальном все очень спокойно в плане спроса, предложений много, но существенная их часть находится в затяжной экспозиции».

Продажа объектов коммерческой недвижимости


Адрес

Описание

Стоимость

ПРОДАНО

Ул. Победы, 12


Два помещения площадью 73 кв. м и 46 кв. м

117,808 тыс. руб./кв. м – 73 кв. м;

139 тыс. руб./кв. м – 46 кв. м

Ул. Победы, 6

Универсальное помещение площадью 59 кв. м

110 тыс. руб./кв. м

Ул. Гагарина, 84

Универсальное помещение площадью 59 кв. м

1-й этаж, 1-я линия

95 тыс. руб./кв. м

В ЭКСПОЗИЦИИ

Ул. Гагарина, 74

Универсальное помещение площадью 47 кв. м

1-й этаж, 1-я линия

Свободная планировка

100 тыс. руб./кв. м

Возможна аренда – 1500 руб./кв. м

ул. Дыбенко,122

/Запорожская

Комплекс помещений общей площадью 1 643 кв.м. Ремонт, вместительная парковка. Доходность 17% годовых, окупаемость 6 лет.

28 тыс. руб./кв. м.

Ул. Карбышева, 63б

Офисное помещение площадью 460 кв. м

Парковка, хорошая отделка,

45 тыс. руб./кв. м

Ул. Партизанская, 192а

Офисное помещение площадью 72,5 кв. м

1-й этаж 10-этажного дома

Хороший ремонт, все коммуникации

43 тыс. руб./кв. м

Ул. XXII-го Партсъезда/ Госпиталь Ветеранов

Встроенно-пристроенное торговое помещение площадью 249 кв. м

1-я линия, отдельный вход, витринные окна, все коммуникации

74,3 тыс. руб./кв. м

Ул. Запорожская/ ТЦ «Муравейник»

Офисное помещение площадью 333 кв. м

1-й этаж 9-этажного дома, 2 входа

Кабинетная система

30 тыс. руб./кв. м

Ул. Балаковская, 6а

Офисное помещение площадью 106 кв. м

Цоколь и 1-й этаж жилого дома, отдельный вход

34 тыс. руб./кв. м

Ул. Физкультурная, 29/ Ново-Вокзальная

2-комнатная квартира на 1-м этаже 5-этажного дома площадью 45 кв. м

66,7 тыс. руб./кв. м

Ул. Физкультурная, 94

Торговое помещение площадью 75,2 кв. м

1-я линия, отдельный вход

69 тыс. руб./кв. м

Ул. Антонова-Овсеенко, 101/ XXII-го Партсъезда

Торговое помещение площадью 56,4 кв. м

1-й этаж, все коммуникации, готово к работе

94 тыс. руб./кв. м

XXII-го Партсъезда, 56

Торговое помещение площадью 250 кв. м

1-й этаж 15-этажного дома, отдельный вход, все коммуникации

72 тыс. руб./кв. м

Ул. Гагарина, 79

Торговое помещение площадью 65,5 кв. м

1-й этаж 5-этажного дома, отдельный вход, все коммуникации, ремонт

128 тыс. руб./кв. м


Ул. Гагарина, 82

Торговое помещение площадью 43 кв. м

1-й этаж 5-этажного дома, 1-я линия. Отдельный вход, все коммуникации, арендатор

140 тыс. руб./кв. м

Ул. Победы, 84

Торговое помещение площадью 47 кв. м

1-я линия, 1-й этаж, все коммуникации, ремонт

121 тыс. руб./кв. м




Аренда объектов коммерческой недвижимости


Адрес

Описание

Арендная ставка

СДАНО

Ул. XXII-го Партсъезда, 46

Торговое помещение площадью 100 кв. м


780 руб./кв. м

Ул. Гагарина, 31

Офисные помещения площадью 20, 30 и 40 кв. м в офисном центре на 2-ой линии


300 руб./кв. м

Ул. Гагарина, 84

Универсальное помещение площадью 59 кв. м

1-й этаж, 1-я линия

1100 руб./кв. м

Заводское шоссе/ пр. Мальцева

Складское помещение площадью 5 тыс. кв. м

220 руб./кв. м

Ул. Ново-Вокзальная

Торговое помещение площадью 150 кв. м под продуктовый магазин

650 руб./кв. м

Ул. Гагарина/ Митерева

Универсальное помещение площадью 50 кв. м под магазин оптики

1200 руб./кв. м

В ЭКСПОЗИЦИИ

Ул. Победы, 82

Офисное помещение площадью 39 кв. м

1-я линия, отдельный вход, ремонт

1511,5 руб./кв. м

Ул. Победы, 2

Офисное помещение площадью 32 кв. м

1-я линия, парковка, отдельный вход

1300 руб./кв. м

Ул. Дыбенко, 120

Офисное помещение площадью 72 кв. м

Цоколь жилого дома

460 руб./кв. м

Ул. Гагарина, 60

Универсальное помещение площадью 33 кв. м

1-й этаж, 1-я линия, свободная планировка

1300 руб./кв. м

Ул. И.Булкина, 46

Универсальное помещение площадью 34 кв. м

1-й этаж, 1-я линия

Витринные окна, качественный ремонт, высокие потолки, все коммуникации

1300 руб./кв. м

Ул. Сов. Армии, 146

Офисное помещение площадью 290 кв. м

1-й этаж 5-этажного жилого дома, 2-я линия

Ведется ремонт

450 руб./кв. м

Ул. Ставропольская, 78

Универсальное помещение площадью 65 кв. м

1-я линия, отдельный вход, парковка, место под вывеску

800 руб./кв. м

Ул. XXII-го Партсъезда, 18

Торговое помещение площадью 70 кв. м

Высокий цоколь 5-этажного дома, 1-я линия, хороший ремонт

400 руб./кв. м

Ул. Дыбенко, 29

Торговое помещение площадью 34 кв. м

1-я линия, 1-й этаж, витринные окна, евроремонт

1200 руб./кв. м

Ул. Победы, 7

Торговое помещение площадью 60 кв. м

1-я линия, отдельный вход, ремонт

1100 руб./кв. м

Ул. Гагарина, 151

Торговое помещение площадью 80 кв. м

1-я линия, отдельный вход, парковка

850 руб./кв. м

Ул. Победы, 93

Универсальное помещение площадью 145 кв. м

1-я линия, 1-й этаж, отдельный вход, свободная планировка, все коммуникации

3000 руб./кв. м


Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

В архитектурном конкурсе «История будущего», посвященном проектированию исторических кварталов в цен...
13.09
Как измерить посещаемость торгового центра? И насколько полезной с практической точки зрения эта информация...
06.09
Как выглядит процесс аренды помещения в офисном центре пошагово? Рассмотрим на примере ОЦ «Панорама»...
05.09