Ваш советник по недвижимости
270x75.gif

Где открыть магазин?

Помещение в стрит-ритейле, площадь в торговом центре или отдельно стоящий павильон – каждый из этих форматов торговли дает представителю бизнеса свои возможности, свою аудиторию и различное соотношение затрат и доходов. Найти оптимальный вариант для конкретного бизнеса можно, лишь детально сравнив все достоинства и недостатки форматов торговой недвижимости.


Новая политика городской администрации коснулась развития стационарных форм торговой инфраструктуры. Иначе говоря, с городских улиц не случайно исчезли хаотичные рынки и торговые павильоны разной степени изношенности. По замыслу властей, им на замену должны прийти новые формы торговли – цивилизованные и логично расположенные. За качественный формат современной торговли помимо объектов стрит-ритейла были приняты торговые павильоны единого облика. Так, покупка такого объекта недвижимости, полностью готового к функционированию, обойдется представителям торгового бизнеса в сумму порядка 500 тыс. руб.

Кроме того, представители муниципальных властей вместе с градостроителями проинспектировали самарские улицы и районы с целью выяснить, каких магазинов не хватает определенным городским локациям. Результаты этого общегородского исследования и лягут в основу рекомендаций по открытию магазинов в том или ином месте.

Эта информация ценна прежде всего для представителей торгового бизнеса. Теперь они получат новый вектор для развития своего бизнеса и найдут ответы на два важнейших вопроса: «Какой магазин открывать?» и «Где это можно сделать с максимальной выгодой?». Кроме того, такие «рекомендации» и общий посыл развития торговли повлияют на формирование еще «не сформированного» рынка стрит-ритейла в городе.


Победа стрит.jpg 

Вариант первый: стрит-ритейл

Этот вариант участники рынка считают удачным на 100% с точки зрения пешеходного трафика – естественно, если речь идет о популярных торговых локациях, среди которых оживленные перекрестки, участки с остановками нескольких видов общественного транспорта, станции метро, крупные пешеходные переходы. «Классика» самарского стрит-ритейла хорошо известна всем игрокам рынка: улицы Гагарина, Победы, отдельные участки улицы Авроры, проспектов Ленина, Металлургов, Кирова и т. д.

Реализация новой торговой политики однозначно повлияет на развитие сегмента стрит-ритейла в Самаре, считает генеральный директор компании Royal Estate Boutique Никита Петухов. «Наиболее заметно ситуация изменится в местах с массовой проходимостью: с исчезновением павильонов и рынков торговля в этих локациях станет более цивилизованной. Иными словами, стрит-ритейл, и без того хорошо развитый на этих территориях, будет ощущать себя еще более комфортно. Что касается уровня арендных ставок, то, конечно, сокращение объема торговых площадей может повлечь их рост, но надеюсь, что застройщики смогут «закрыть» рыночную потребность в качественных торговых помещениях и выведут на рынок новые объекты на первых этажах. Кроме того, если власти пойдут навстречу бизнесу и упростят процедуру перевода квартир на первых этажах в нежилой фонд, представители торгового бизнеса получат новые возможности для развития». 

Формат стрит-ритейла подходит большому числу представителей торговой сферы. Это в первую очередь компании, предлагающие товары и услуги повседневного спроса, те, кто нуждается в больших посетительских потоках или стремится к расположению в шаговой доступности от участков жилищной застройки. «Размещение во встроенных нежилых помещениях в местах с высоким пешеходным трафиком сравнимо с трафиком посетителей ТЦ. Поэтому размещение во «встройке» актуально для представителей практически любого бизнеса: для большинства торговых сетей, продуктовых магазинов, фастфуда, кафе, ресторанов, аптек и других магазинов товаров массового спроса, офисов продаж банков, – отмечает генеральный директор АН «Пять звезд» Станислав Кочетов. – Кроме того, арендаторы таких объектов дополнительно обеспечены посетителями за счет интенсивного транспортного потока, ведь многие предпочитают покупать необходимые товары или решать другие вопросы по пути домой, не заезжая специально в ТЦ. Для магазинов сегмента «премиум», которым не нужен большой, но при этом нецелевой поток людей, посещающих ТЦ, также подойдет размещение на первом этаже во встроенном нежилом помещении. Но при этом место для размещения того или иного объекта должно быть выбрано правильно».

Никита Петухов считает, что стрит-ритейл также является подходящим вариантом для бывших арендаторов торговых павильонов. «Представителям малого бизнеса достаточно внимательно подсчитать свои расходы, чтобы понять, что размещение в стрит-ритейле может быть не более обременительным, чем размещение в торговом павильоне. А бонусов с точки зрения цивилизованной организации торгового процесса во «встройке» больше».

Подходить к выбору своего торгового помещения в стрит-ритейле эксперты рынка советуют, ориентируясь на допустимые объемы первичных затрат и ожидаемые сроки окупаемости. Наибольшую выгоду принесет размещение в «классическом» для уличной торговли месте, однако и затрат для такого помещения требуется больше. Как известно, основные магистрали уже «освоены» с точки зрения открытия магазинов. Однако надо понимать, что при таких условиях «в ход» идут параллельные улицы. К примеру, если ул. Гагарина «занята», стоит обратить внимание на ближайшие «параллели». И еще – не стоит забывать, что само по себе открытие магазина уже стимулирует посетительские потоки – все дело в грамотной концепции и качественном товаре.


вива ленд.jpg

Вариант второй: торговый центр

Сторонники размещения бизнеса в торговых центрах уверяют, что посетительские потоки в оживленном коммерческом «гиганте» существенно превосходят объемы пешеходного трафика на самом оживленном перекрестке. Эта точка зрения справедлива, но с той оговоркой, что из общей массы посетителей торгового центра всегда нужно выделять представителей нецелевой аудитории, а их немало. Уже сейчас известно, что более 40% посетителей ТРК ничего не покупает, а просто проводит в нем время. И если раньше владельцы ТРК с ними боролись в пользу покупателей, то теперь таких «отдыхающих» привлекают, поскольку именно они создают постоянное ощущение заполненности ТРК. Второй аргумент сторонников размещения бизнеса в торговых центрах – комфортная организация самого процесса, связанная с деятельностью управляющей компании, которая решает все бытовые вопросы. Однако и за большой посетительский трафик, и за существование в режиме «все включено» надо платить. «Условия аренды и размер арендных ставок в ТРЦ и встроенных нежилых помещениях существенно отличаются, – говорит Станислав Кочетов. – На сегодняшний день средняя арендная ставка для нежилых помещений на первой линии домов составляет около 1000 руб. за кв. м, в местах с высоким пешеходным трафиком – от 1500 до 2500 руб. за 1 кв. м в месяц. В торговых центрах цена аренды существенно выше и находится в интервале от 3000 до 7000 руб. за кв. м». Естественно, речь идет о наиболее востребованных среди посетителей торговых центрах, но это логично: зачем размещать свой бизнес в неперспективном месте?

Соответственно, размещение в ТРЦ – вариант далеко не для всех, он уместен для сетевых компаний, франчайзингового бизнеса, а также для тех представителей торговли, кто уже крепко стоит на ногах и имеет аудиторию определенного класса. «При этом популярные ТЦ остаются заполненными арендаторами, которые в ущерб собственной прибыли платят завышенные ставки аренды, рассчитывая на то, что ТЦ обеспечит им высокий трафик покупателей. Насколько в итоге рентабелен этот бизнес, следует спросить у арендаторов таких объектов. Предполагаю, что в большинстве случаев более 50% себестоимости товаров в ТЦ составляют именно расходы на аренду», – подытоживает Станислав Кочетов.


Вариант третий: современный торговый павильон

Как уже было сказано, стоимость торгового павильона, который «одобрят» городские власти, составляет около полумиллиона рублей. За эту сумму представитель бизнеса  получит только объект недвижимости, которому не будет угрожать «зачистка» от муниципальных властей, и возможность вести цивилизованную торговлю в местах с хорошим потребительским спросом. Для кого максимально приемлем этот вариант? Никита Петухов считает, что потенциально новые торговые павильоны в наибольшей степени интересны владельцам и арендаторам торговых павильонов прежнего формата. «Наиболее выигрышный формат для представителей торгового бизнеса, которые предлагают своим покупателям свежую проверенную продукцию, – это закрытые торговые ряды или павильоны в оживленных местах. Конечно, есть основания полагать, что многие представители малого бизнеса просто не «потянут» высокую стоимость павильона вкупе с ценой аренды за землю. В таком случае альтернативой может стать, например, объединение нескольких предпринимателей с целью покупки одного павильона на всех. Магазин, в котором несколько фермерских хозяйств смогут представить собственную качественную продукцию, однозначно будет востребован в любой точке города», – считает эксперт.

Варианты мест для размещения торговых павильонов представители торгового бизнеса могут «подсмотреть» на сайте городской администрации, после того как мониторинг степени насыщенности разных частей Самары объектами торговой недвижимости будет завершен.


Сравнительная характеристика выбора места для открытия магазина

Параметры выбора места для размещения

Стрит-ритейл

Торговый центр

Торговый павильон

Для какого бизнеса?

Бизнес, ориентированный на пешеходный трафик, магазины с товарами или услугами повседневного спроса

Федеральные и региональные сети, обладатели франшиз, известные бренды или магазины с уникальными товарами

Представители малого бизнеса, индивидуальные предприниматели, частные фермерские хозяйства

Расходная часть

1000 руб./кв. м – средняя арендная ставка на помещения в оживленных локациях

+ коммунальные платежи, ремонт, уборка прилегающей территории, обеспечительный взнос

От 2000-3000 руб./кв. м – арендная ставка в востребованных ТЦ города

+ коммунальные платежи, оплата услуг управляющей и клининговой компаний, плата за охрану, обеспечительный взнос

500 тыс. руб. – стоимость павильона

+ коммунальные платежи, аренда земельного участка, ремонт


Вариант четвертый: графа «против всех»

О том, как программа по стимулированию развития торговли может повлиять на представителей малого бизнеса и индивидуальных предпринимателей, лучше всего может знать только представитель торгового бизнеса, который не понаслышке знаком с внутренними законами отрасли. Вот прямая речь реального предпринимателя, который на своем опыте ощутил все нововведения. «Новая политика развития торговли выглядит как красивая верхушка айсберга, но при этом с массой скрытых под этой верхушкой проблем и вопросов, которые могут усугубить рост цен на целые группы товаров и сохранить социальную напряженность в обществе.

Для большинства представителей малого бизнеса затраты на открытие торгового павильона нового формата могут оказаться попросту неподъемными. Это значит, что после того, как программа заработает, многие из них потеряют свой бизнес. Еще одно последствие, которое будет иметь увеличение затрат предпринимателей, – рост стоимости конечного продукта. Вложение средств в магазины нового формата многим придется окупать за счет конечного потребителя.

Новая торговая политика удобна в первую очередь федеральным сетям, которые благодаря ей начнут развиваться еще активнее. Тогда как местному фермерскому хозяйству придется буквально выживать самостоятельно или платить вступительные взносы за возможность реализовывать свои продукты на площадках тех же «федералов». Между тем хотелось бы, чтобы торговая политика была в равной степени ориентирована на всех участников рынка – вне зависимости от их оборота.

Размер арендной ставки во встроенных помещениях или крупных торговых объектах для многих представителей малого бизнеса сегодня слишком высок, поэтому едва ли такие объекты станут для них равноценной альтернативой павильонам. Торговый процесс, организованный по всем правилам, требует от предпринимателя массу затрат. Среди них и обеспечительный взнос в размере арендной платы за несколько месяцев вперед, и затраты на проекты по обеспечению пожарной безопасности, подведению коммуникаций. Разработка каждого такого проекта потребует порядка 2025 тыс. руб. Также предпринимателя, планирующего открыть бизнес в помещении стрит-ритейла или в торговом центре, зачастую ожидают расходы на ремонт. В общей сложности, чтобы открыть магазин на площади до 50 кв. м в стрит-ритейле или торговом центре, нужно потратить от миллиона рублей до полутора. А затраты на оборудование, персонал и сам товар делают материальную нагрузку для многих представителей бизнеса и вовсе неподъемной. Отсюда и пустующие торговые площади в городе: их просто очень затратно содержать». 

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Официально этап выдвижения номинантов на Премию RS-AwaRdS-2019 стартовал 7 августа, на праздновании ...
15.08
ООО «Центр радиационной безопасности» проводит все необходимые исследования, по результатам которых ...
12.08
Розничные продажи часто идут за новостройками. Это хорошо заметно не только по продуктовому ритейлу,...
06.08