Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Форум по коммерческой недвижимости и ритейлу "АРЕНДА 2017"

Заработать на ипотеку

Ипотека или собственные накопления?

Решение о покупке квартиры в ипотеку для трезвомыслящих людей никогда не является спонтанным. Долгосрочные обязательства по жилищному кредиту, безусловно, накладывают существенный отпечаток на семейный бюджет и схему его распределения. Поэтому перед принятием важнейшего решения «Ипотеке — быть!» будущему собственнику жилья необходимо скрупулезно подсчитать, чем обернется ипотечный кредит для него и его семьи. Иными словами, каким должен быть уровень дохода, чтобы семья смогла относительно «безболезненно» пережить эпоху ипотечного кредита?

Стоит сразу оговориться, что вариант «долго копить и впоследствии купить» для приобретения собственного жилья сегодня едва ли подходит. С темпами современной инфляции (а ее уровень сегодня находится на отметке 6,4 %, по официальным данным, и на отметке, в два раза превышающей эту цифру, по словам участников рынка) у неплохо зарабатывающих самарцев есть шанс накопить на комнату, «гостинку» или объект старого фонда. Однако в качестве объекта инвестирования вся эта недвижимость вызывает вопросы. Тем более эти объекты не подходят для улучшения жилищных условий, а ведь именно это стремление лежит в основе большинства ипотечных сделок с недвижимостью.


Условия доступной ипотеки

Итак, если будущий покупатель жилья признает, что без участия ипотечного кредита отпраздновать новоселье ему не удастся, приходит время для «чистой» математики. Проще всего рассчитать требуемое количество средств на примере с конкретными условиями. Во-первых, для посильного ипотечного кредита нужен хороший первоначальный взнос. Хоть сегодня многие банки и кредитуют покупателей жилья со стартовым капиталом около 10 % от стоимости квартиры, а то и вообще без первоначального взноса, но под залог имеющегося жилья, условия таких ипотечных кредитов едва ли можно считать доступными массовым заемщикам. В конечном счете малая сумма первоначального взноса «аукнется» весомым ежемесячным платежом и большой суммой страховой части кредита, с помощью которой банк максимально нивелирует свои риски. Оптимальным минимальным первоначальным взносом можно считать сумму в 30 % от стоимости покупаемого в кредит жилья.

Ипотечные калькуляторы и банковские консультанты помогают рассчитать, какими должны быть доходы семьи, чтобы ей одобрили ипотечный кредит. При такой проверке платежеспособности учитывается именно совокупный доход, причем количество созаемщиков в зависимости от выбранного банка и программы кредитования может меняться. Здесь тоже есть важные детали: крупные банки учитывают только официальную часть заработка, коммерческие могут «зачесть» и «серую» зарплату, предложив заполнить справку «по форме банка».

При вычислении общей суммы кредита, на которую может рассчитывать заемщик, большинство банков использует коэффициент в 50 %. Иными словами, высока вероятность одобрения кредита у тех заемщиков, которые смогут тратить на погашение ипотеки не более половины совокупного дохода ежемесячно. В этой расчетной тенденции есть исключения, но такие банки обязательно будут покрывать свои риски более высокой ставкой или дополнительными «условиями под звездочкой».


Если доходов не хватает…

Как выясняется на практике, банки предъявляют существенные требования к уровню заработка заемщика. Не идут ли в разрез с действительностью лозунги о доступной ипотеке? На самом деле, отсутствие доходов требуемого размера вовсе не препятствует получению ипотечного кредита. У заемщиков, не прошедших зарплатный андеррайтинг, есть возможность оформить жилищный кредит, хотя и с дополнительными оговорками и увеличением кредитной нагрузки. Так, в некоторых ипотечных программах можно увеличить число созаемщиков и, соответственно, повысить показатель совокупного дохода.

Еще один вариант, прибегнуть к которому советуют многие участники рынка, – подождать и накопить. Но копить при этом следует не на квартиру, так как это затея слишком амбициозна для простых горожан, а на первоначальный взнос, с которым можно рассчитывать на приемлемые условия ипотечного кредита.


«Примеряем» условия ипотеки

Рассчитаем примерный объем совокупного семейного дохода, который требуется на погашение ипотечного кредита, на примере разных объектов жилой недвижимости. Для этого будем отталкиваться от нескольких констант: в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту возьмем 30 % от стоимости объекта недвижимости, процентную ставку по кредиту «зафиксируем» на уровне 12 % (это стартовый уровень ставки для многих банков), за модель ежемесячных платежей возьмем аннуитетные платежи, а в качестве срока кредитования обозначим временные промежутки в 10, 15 и 20 лет. Необходимый в среднем совокупный доход заемщиков рассчитаем по формуле, согласно которой он должен быть на 50 % больше размера ежемесячного платежа — естественно, с учетом приблизительности этих цифр. «Конечно, этот коэффициент, по которому высчитывается необходимый уровень заработной платы заемщика, устанавливается индивидуально в каждом конкретном случае, — уточняет начальник управления продаж ипотечных продуктов «Нордеа Банк» Роман Слободян. — Например, у клиента с доходом 30 тысяч руб. на оплату всех кредитных обязательств не должно уходить более 40 %, то есть 12 тысяч руб. А для клиента с доходом 150 тысяч руб. кредитная нагрузка не должна превышать 50 %, или 75 тысяч руб».

Все попавшие в обзор объекты недвижимости объединяет возможность покупки в ипотеку. Основываясь на этой схеме, можно рассчитать приблизительную кредитную нагрузку и с другими исходными условиями.


Описание объекта

Стоимость объекта

Первоначальный взнос по кредиту (30 %)

Сумма ипотечного кредита

Ежемесячный платеж при кредите на 10 лет/ требуемый ежемесячный совокупный доход

Ежемесячный платеж при кредите на 15 лет/ требуемый совокупный доход

Ежемесячный платеж при кредите на 20 лет/ требуемый совокупный доход

1-комн. квартира улучшенной планировки на ул. Аминева, 23.
5/9, новый кирпичный дом. 
Общая площадь: 40 кв. м. Комната, лоджия, кладовая. Хорошее состояние.

2,95 млн руб.

885 тыс. руб.

2,065 млн руб.

29,6 тыс. руб./ 59,2 тыс. руб.

24,7 тыс. руб./ 49,4 тыс. руб.

22,7 тыс. руб./ 45,4 тыс. руб.

1-комн. квартира сталинской планировки на пр. Масленникова.
4/4, общая площадь 41,4 кв. м. Хорошее состояние, без балкона.

2,19 млн руб.

657 тыс. руб.

1,533 млн руб.

21,9 тыс. руб./ 43,8 тыс. руб.

18,4 тыс. руб./ 36,8 тыс. руб.

16,9 тыс. руб./ 33,8 тыс. руб.

2-комн. квартира улучшенной планировки на ул. Гастелло/ Стара-Загора, 7/10, дом заселен. Общая площадь: 74 кв. м. Предчистовая отделка, лоджия. Окна на парк Гагарина. 

3,75 млн руб.

1,125 млн руб.

2,625 млн руб.

37,7 тыс. руб./ 75,4 тыс. руб.

31,5 тыс. руб./ 63 тыс. руб.

28,9 тыс. руб./ 57,8 тыс. руб.

2-комн. квартира хрущевской планировки на ул. Партизанской, 4/5, панельный дом. Общая площадь: 44 кв. м. Хороший ремонт, новые коммуникации.

2,65 млн руб.

795 тыс. руб.

1,855 млн руб.

26,6 тыс. руб./ 53,2 тыс. руб.

22,3 тыс. руб./ 44,6 тыс. руб.

20,4 тыс. руб./ 40,8 тыс. руб.

3-комн. квартира улучшенной планировки на ул. Ново-Садовой, 353. 6/9, общая площадь 63 кв. м. Застекленная лоджия, хорошее состояние.

3,65 млн руб.

1,095 млн руб.

2,555 млн руб.

36,6 тыс. руб./ 73,2 тыс. руб.

30,7 тыс. руб./ 61,4 тыс. руб.

28,1 тыс. руб./ 56,2 тыс. руб.

3-комн. квартира сталинской планировки на ул. Красноармейской, 119. 3/5, общая площадь 78 кв. м. 2 балкона, современный ремонт, современные коммуникации.

5,8 млн руб.

1,74 млн руб.

4,06 млн руб.

58,2 тыс. руб./ 116,4 тыс. руб.

48,7 тыс. руб./ 97,4 тыс. руб.

44,7 тыс. руб./ 89,4 тыс. руб.

* При расчете использовались стандартные программы банковских ипотечных калькуляторов. Полученные цифровые значения усреднены.

Результаты таких приблизительных подсчетов можно резюмировать так: с совокупным ежемесячным доходом меньше 30 тысяч рублей на рынке ипотеки покупателям делать нечего. Впрочем, этот ценовой порог на сегодняшний день преодолим для многих жителей Самары, особенно если учитывать, что созаемщиками по кредиту могут выступать не два, а три человека. Рассчитывать на покупку 2-комнатной «хрущевки» в ипотеку самарцы могут при наличии совокупного семейного дохода свыше 40 тысяч рублей в месяц, кредит на покупку «улучшенки» потребует от семьи ежемесячного дохода на 10–15 тысяч больше. Что касается 3-комнатных квартир, то здесь все куда более разнообразно. Позволить себе кредит на «трешку» могут заемщики с ежемесячным доходом в среднем от 50 до 100 тысяч рублей – и здесь крайне большое значение имеет местоположение и качественные характеристики объекта. Например, в нашем обзоре кредит на покупку 3-комнатной «сталинки» в центре города потребует от заемщика вдвое больше доходов, чем приобретение компактной семейной «трешки» в Промышленном районе.

Полученные цифры с практикой расходятся несильно, доказывает пример жителя Самары Анатолия Крупинина, который в данный момент выплачивает ипотеку за свою 3-комнатную квартиру в Промышленном районе. «Ипотечный кредит на покупку своей кирпичной «улучшенки» площадью 70 кв. м мы оформили два года назад, — говорит самарец. — По кредиту я являюсь заемщиком, а моя супруга — созаемщиком, при оформлении займа учитывался наш совокупный «белый» доход. Квартиру мы тогда купили за 3,5 млн руб., ипотечный кредит оформили сроком на 15 лет. Ежемесячный платеж в нашем случае и тогда, и сейчас составляет 27 тысяч рублей, а наш с женой ежемесячный совокупный доход — около 70 тысяч. А на момент оформления кредита в сумме мы зарабатывали около 50 тысяч рублей в месяц, кредит нам тогда одобрили в первом же банке, куда мы обратились».

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Нечистые на руку продавцы квартир под предлогом своей невменяемости отсуживают недвижимость у честны...
26.09
Они были выявлены по результатам проверок, проведенных антимонопольной службой.
26.09
Самым надежным способом вложения денег для россиян остается покупка недвижимости – так считают 46&...
26.09