Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Почему дорожает жильё?

Как дорожает жильё

Многие участники рынка отзывались о 2013 годе как о периоде ценового «затишья» на рынке жилья: и «первичка», и «вторичка» дорожали умеренно, параллельно с темпами инфляции. Никаких неожиданных ценовых скачков или обвалов. К концу года ждали покупательского ажиотажа из-за массовой проверки и закрытия коммерческих банков, однако впоследствии участники рынка признались, что глобальных последствий банковского кризиса все же не случилось. Экспозицию не «смели». «Покупательского бума на рынке жилья не случилось, спрос отложился до лучших времен, — вспоминает генеральный директор компании «Агентство Ивановой Дарии» Дария Саурова.

— Соответственно, есть основания полагать, что в этом году спрос на жилье будет нарастать плавно. И отложенный спрос проявится со всеми сопутствующими факторами, включая растущую цену и динамичную экспозицию». В начале 2014 года появилось сразу несколько объективных оснований ожидать роста цен на жилье — и на первичном, и на вторичном рынках. Среди основных предпосылок к повышению участники рынка и сами собственники жилья называли падение рубля, продолжающиеся «зачистки» в банковском секторе, снижение массового интереса к ипотеке и даже влияние Олимпиады в Сочи. Все эти составляющие экономической нестабильности должны были обратить взоры частных и крупных инвесторов к рынку недвижимости как к наиболее безрисковому каналу сохранения и приумножения средств.
z_19f714c6.jpg
Руководитель агентства недвижимости «Афина-Центр» Ольга Пискаева отмечает, что на сегодняшний день рост цен на жилье первичного и вторичного рынка Самары — уже свершивший факт, главный вопрос заключается в том, насколько эта тенденция к удорожанию стоимости квадратного метра будет проявлять себя в дальнейшем. «Причины роста цен на жилую недвижимость едва ли стоит всецело связывать с политической и экономической ситуацией. На мой взгляд, вложение денег в покупку недвижимости для большинства наших граждан является наиболее понятным и надежным финансовым инструментом, поэтому, когда встает вопрос о сохранении накоплений, люди выбирают недвижимость. Это доступнее и проще, чем игра на бирже или покупка ценных бумаг. К тому же, несмотря ни на что, ипотека все же остается доступной для многих приобретателей жилья, крупные банки по-прежнему лояльны, и это тоже способствует увеличению спроса»

Можно внимательно изучить актуальную экспозицию жилья на рынке, чтобы понять: во многих сегментах жилья цены действительно выросли. Однако насколько этот рост связан с внешними экономическими причинами, а насколько продиктован реалиями самого рынка?

Новостройки: безусловный рост

Среднерыночная стоимость жилого квадратного метра на первичном рынке Самары на сегодняшний день стремится к отметке в 50 тыс. руб. Понятно, что большинство предложений в сегменте жилья эконом и комфорт-класса находятся ниже этого ценового уровня, но при этом нельзя не учитывать возросшую по сравнению с прошлыми годами активность застройщиков в ценовом сегменте «выше среднего». В первую очередь за счет увеличения числа строящихся жилых комплексов бизнес-класса средний ценник на квартиры в новостройках также «ползет» вверх. Годом ранее этот показатель средней цены на самарскую новостройку все же находился ниже: аналитики рынка называли стоимость, близкую к 45–47 тыс. руб./кв. м.

Для того чтобы своими глазами увидеть, как дорожают самарские новостройки, достаточно сравнить стоимость квадратного метра на одни и те же объекты в разное время. Мы выбрали несколько городских новостроек и сопоставили цены на жилье в начале и конце 2013 года с актуальными на сегодняшний день ценами. Вывод можно сформулировать так: стоимость квадратного метра в новостройках растет как в коротком, так и в длинном временном промежутке. А значит, она зависит не столько от времени, сколько от активности строительного процесса и покупательского спроса.

Например, в начале 2013 года квадратный метр жилья в ЖК «Самара-Твинс» стартовал с цены 50,5 тыс. руб., а в начале II квартала этого года его стоимость начинается уже с 58,9 тыс. руб. При этом ввод в эксплуатацию жилого комплекса запланирован через несколько месяцев, а в экспозиции остались единичные предложения от застройщика. Еще один пример: квартиры в ЖК «Алпемо» в конце I квартала прошлого года стоили от 45 тыс. руб./кв. м (жилой комплекс еще строился), а сегодня, когда ЖК введен в эксплуатацию, цены на жилье выросли существенно и стартуют от 54 тыс. руб./кв. м. Новостройки с меньшей степенью готовности тоже дорожают, хотя и на меньшие суммы: квартиры в ЖК «Мечникова» со сроком ввода в эксплуатацию в 2015 году подорожали с прошлого года на 3 тыс. руб./кв. м. 

Таким образом, в качестве двух основных катализаторов роста цен на новостройки можно назвать приближение ввода в эксплуатацию и повышение покупательского спроса. Причем оба этих фактора, как правило, взаимосвязаны: интерес покупателей к новостройке растет пропорционально количеству уже возведенных этажей. Кстати, после ввода дома в эксплуатацию стоимость квадратного метра жилья существенно возрастает еще и по той причине, что застройщик вынужден платить налоги с оставшихся на его балансе объектов недвижимости. В таких случаях рост стоимости может достигать 20 %. 

Экспозиция стоимости объектов первичной недвижимости: 

Описание объекта

Стоимость кв. м в 2013 г.

Актуальная стоимость кв. м

ЖК «На Вилоновской» на ул. Вилоновской/ Садовой

Ввод в эксплуатацию: IV квартал 2014 г.

От 58 тыс. руб./кв. м (I кв. 2013 г.)

От 63 тыс. руб./кв. м

ЖК «Самара-Твинс» на ул. Ленинской/ Вилоновской (2-я очередь)

Ввод в эксплуатацию: конец II – начало III квартала 2014 г.

От 50,5 тыс. руб./кв. м (I кв. 2013 г.)

От 58,9 тыс. руб./кв. м

ЖК «Алпемо» на ул. Революционной/ Гагарина

Введен в эксплуатацию

От 45 тыс. руб./кв. м (конец I кв. 2013 г.)

От 54 тыс. руб./кв. м

ЖК «Мечникова» на ул. Мечникова, 3/ Пятигорской

Ввод в эксплуатацию: II квартал 2015 г.

От 40 тыс. руб./кв. м (конец I кв. 2013 г.)

От 43 тыс. руб./кв. м

ЖК «Панорама» на ул. Ново-Садовой, 140 (1-я очередь)

Ввод в эксплуатацию: апрель-май 2014 г.

40 тыс. руб./кв. м (конец 2013 г.)

50 тыс. руб./кв. м

ЖК «Ипподром» на ул. Губанова/ Ново-Садовой (2-я очередь)

Ввод в эксплуатацию: август 2014 г.

52 тыс. руб./кв. м (конец 2013 г.)

54 тыс. руб/кв.м

Вице-президент группы предприятий «Берег» Вячеслав Сидорович отмечает, что в ценовом отношении рынок первичной недвижимости Самары подрос на 3–5 %, и демонстрирует эту тенденцию на примере объектов, возводимых компанией. «В начале прошлого года мы начинали продажи в жилом комплексе на 5-й просеке со стоимости 37–38 тыс. руб./кв. м, в этом году ценовая планка выросла до 39 тыс. руб./кв. м. Или в домах на 7-й просеке ранее стоимость квадратного метра с окончанием строительно-монтажных работ не поднималась выше 45 тыс. руб., а сейчас цена фиксируется на отметке 47–50 тыс. руб./кв. м». В качестве основных причин, которые позволяют устанавливать цены на новом уровне, Вячеслав Сидорович отмечает рыночную логику, основанную на прогнозировании покупательского спроса. «На каждом этапе строительства мы прогнозируем уровень спроса и устанавливаем справедливую цену на тот объем квадратных метров, которые будут реализованы на этом этапе строительства с учетом степени готовности объекта. При этом наши специалисты анализируют и стоимость квадратного метра на вторичном рынке, и себестоимость строительства — задачи искусственно растить цены у нас нет. Что касается покупательского спроса, то он сегодня формируется не столько дефицитом предложения, сколько возросшим доверием дольщиков к застройщикам».

Впрочем, с мнением о том, что в сегменте «первички» сгладилась ситуация дефицита, многие участники рынка не согласны. Так, руководитель филиала «Ладья» агентства недвижимости «Бизнес-Гарант» Лариса Горб называет эту причину одной из важнейших, по которой цены на новостройки по-прежнему идут в рост.«Новых строительных проектов в городе почти не начинается, большинство из возводимых объектов – это очереди жилых комплексов, и желающих приобрести в них квартиру немало». Во многом по этой причине стоимость квадратного метра жилья в новостройке класса «эконом-плюс» или «комфорт» на средней стадии строительства выросла в среднем на 5 тыс. руб. Если в прошлом году можно было купить подобное жилье за 42 тыс. руб./кв. м, то сегодня приобретение объекта с аналогичными характеристиками на аналогичной стадии строительства обойдется уже в 47 тыс. руб./кв. м.

«Вторичка»: спрос и частичное удорожание

К концу 2013 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья Самары, по данным аналитических исследований, составляла 54–56 тыс. руб. Сравнивая этот ценовой показатель со стоимостью в начале прошлого года, аналитики рынка говорили о росте цен в среднем на 5 %. При этом самым дорогим и наиболее активно растущим в цене сегментом «вторички» оказались квартиры в домах улучшенной планировки. С «хрущевками» и «сталинками» ситуация в течение всего года была неоднозначной: их называли то застывшими на одной и той же ценовой отметке, то вовсе прогнозировали постепенное падение стоимости в связи с постоянным устареванием и выходом на рынок новых предложений в этом же ценовом диапазоне, но качественно превосходящих жилье советского типа.

Попытаться определить ценовые векторы на рынке вторичного жилья можно, сопоставив предложения о продаже объектов из разных сегментов «вторички» 2013 года с аналогичными предложениями, актуальными сегодня. Понятно, что двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости на рынке вторичного жилья нет, но все же сравнение аналогов может дать понимание того, как ведут себя цены на квартиры.

По сравнению с квартирами в новостройках здесь не все так однозначно. В наш обзор попали как объекты, которые с конца 2013 года выросли в цене (например, 2-комнатная квартира в панельной 9-этажке площадью 54 кв. м), так и объекты, стоимость которых осталась на прежнем уровне или вовсе снизилась (среди них «трешка» площадью 63 кв. м в панельном доме или 1-комнатная «хрущевка» площадью 31 кв. м). На многие квартиры в домах улучшенной планировки цены выросли, но этот рост не столь ощутим, как в случае со строящимся жильем .

«Если говорить о сегментах, которых в первую очередь и в большей степени коснулся рост стоимости, то я бы выделила 1-комнатные квартиры на вторичном рынке — эта категория жилья, как правило, первой реагирует на изменения рыночной ситуации, — говорит Ольга Пискаева. — Также заметно подорожало первичное жилье.

Экспозиция стоимости объектов вторичного жилья:

Описание объекта

Стоимость в 2013 г.

Актуальная стоимость аналога

2-комн. квартира на ул. Урицкого

Общая площадь: 54 кв. м

Панельный 9-этажный дом, средний этаж, улучшенная планировка, среднее состояние

2,6 млн руб. (осень 2013 г.)

3,1 млн руб.

2-комн. квартира на пр. Карла Маркса/ пл. Урицкого

Общая площадь: 54 кв. м

8/9

3-комн. квартира на ул. Стара-Загоре/ Ташкентской

Общая площадь: 63 кв. м

6/9, панельный дом, отличный ремонт

3,7 млн руб. (осень 2013 г.)

3,65 млн руб. (есть и более дешевые аналоги)

3-комн. квартира на ул. Стара-Загоре, 116

Общая площадь: 64 кв. м

3/9

2-комн. квартира в доме хрущевской планировки на ул. Волгина (Железнодорожный р-н)

Общая площадь: 45,3 кв. м

2/5, панельный дом

2,1 млн руб. (конец 2013 г.)

2,2 млн руб. (есть более дорогие аналоги)

2-комн. квартира на ул. Волгина, 93

Общая площадь: 46 кв. м

5/5

1-комн. квартира в доме хрущевской планировки на ул. Магистральной (Кировский р-н)

Общая площадь: 31 кв. м

5/5, хорошее состояние, застекленный балкон

1,75 млн руб. (конец 2013 г.)

1,7 млн руб.

1-комн. квартира на ул. Магистральной, 135
Общая площадь: 31 кв. м

5/5

3-комн. квартира сталинской планировки на ул. Ново-Садовой (Октябрьский р-н)

Общая площадь: 55 кв. м

Хорошее состояние

2,2 млн руб. (конец 2013 г.)

2,75 млн руб. (есть более дорогие аналоги

3-комн. квартира на ул. Ново-Садовой, 163

Общая площадь: 67 кв. м

3/4

А вот некоторые сегменты «вторички», например «сталинки» и квартиры в двухэтажных домах, в целом сохраняют прежнюю стоимость: во многом это связано с довольно ровным спросом на них и частыми отказами банков кредитовать покупку таких объектов». А вот, по мнению директора ГК «Статус» Елены Чичановской, в отношении вторичного жилья пока уместнее говорить не о росте цен, а о серьезном повышении спроса. «Не могу с уверенностью утверждать, что цены на объекты вторичного рынка растут, зато очевидно, что интенсивность, с которой совершаются сделки купли-продажи вторичного жилья, очень высока, — говорит Елена Чичановская. — Рынок очень активен, и около 80 % всех сделок на нем по-прежнему совершается с участием ипотечных средств. Вполне возможно, что высокая покупательская активность спровоцирует ценовой рост, но пока повышение стоимости ощутимее на рынке первичного жилья».

Ввиду того, что подавляющее количество сделок на вторичном рынке жилья совершается с участием ипотечных средств, ценовая ситуация здесь в большей степени зависит от общеэкономической рыночной конъюнктуры. «На рост вторичного жилья в цене может повлиять укрепление рубля относительно доллара, — считает финансовый консультант Александр Провоторов. — Общее улучшение макроэкономических условий в перспективе может ощутить на себе каждый собственник жилья, естественно, при условии ликвидности объекта и активного спроса на него со стороны потенциальных покупателей».
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Аналитики портала N1.RU составили рейтинг вторичного жилья в Самаре, расположенного в радиусе 1 км о...
18.10
По прогнозам агентства Savills, способствовать этому будет субсидированная ипотека по ставке 5−7%...
18.10
Эксперты портала «ЦИАН» составили рейтинг самых дорогих регионов на рынке аренда в России.
18.10