Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Спецпроект: Сборная по недвижимости!

Мы будем жить теперь по-новому!

С 1 марта вступили в силу некоторые поправки в Гражданский кодекс РФ, ряд важнейших изменений появится с 1 июня – на эту дату планируются дополнительные нововведения в ГК РФ. На региональном уровне власти тоже взялись за наведение порядка в земельных отношениях. Чего нам ждать от изменений и как нам придется теперь распоряжаться землей и объектами недвижимости?

Федеральная политика
Важнейшие изменения, регулирующие земельные отношения, найдут свое отражение в действующем Гражданском кодексе. Часть их вступит в силу 1 июня 2013 года, а часть – уже действует начиная с 1 марта. Весенние законодательные изменения прежде всего коснулись процедуры регистрации сделок с недвижимостью. Общий вектор нововведений озвучен: упрощение и оптимизация. Впрочем, некоторые вопросы и опасения все-таки имеются.

1 МАРТА: ПОПРАВКИ УЖЕ ДЕЙСТВУЮТ
1. Упростить госрегистрацию прав на имущество
С первого дня весны изменилась процедура госрегистрации прав на недвижимое имущество. Как рассказывает юрист агентства юридической безопасности «Интеллект-С» Роман Речкин: «Наконец-то мы ушли от параллельной регистрации и перехода прав на недвижимое имущество и соответствующих договоров. Теперь государственной регистрации подлежат только «права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества», что предусмотрено пунктом 1 статьи 8.1 ГК РФ». Это означает, что вместо регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости и перехода права собственности теперь регистрируется только факт перехода права собственности, а сам договор купли-продажи, на основании которого происходит переход права собственности, нет.
Прогноз последствий: Раньше договор купли-продажи готовился в трех экземплярах и сдавался на регистрацию. На руки продавец и покупатель (кроме свидетельства о праве собственности) получали по своему экземпляру договора с двумя пометками о регистрации сделки и регистрации права. Третий экземпляр оставался в Росреестре. Теперь вся процедура та же, только продавец и покупатель получают договоры без пометок, а покупатель еще и свидетельство о собственности. Вроде бы ничего не поменялось? Только теперь, без регистрации договора, возникает необходимость чаще заказывать выписку из ЕГРП для удостоверения подлинности сделки и самого свидетельства. Но есть и положительная новость – с сокращением регистрационных действий ровно вполовину сократилась госпошлина: теперь нужно платить только 1 тыс. рублей за право собственности.

А вот норма об отмене обязательной регистрации договора аренды с 1 марта просуществовала только два дня – 2 и 3 марта. Этот пункт настолько смутил всех участников сделки, особенно покупателей нежилых помещений (боялись непрозрачных обременений в виде договоров аренды), что его отменили с 4 марта. Теперь обязательство регистрировать долгосрочные договоры аренды сохранено.


2. Нотариальная форма сделок с недвижимостью по-прежнему необязательна
Не смогли нотариусы пролоббировать обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, опираясь на международный опыт. Россия пойдет своим путем. Одна из поправок к статье 8.1 гласит: «Сделка подлежит нотариальному удостоверению только в случаях, указанных в законе, либо – по соглашению сторон». Это значит, что вовлечение нотариусов в сделки с недвижимостью по-прежнему остается добровольным. Кстати, возможность введения обязательной нотариальной формы на этапе обсуждения законопроекта вызывала массу вопросов. По статистике, количество сделок с недвижимостью, которые оформляются с привлечением нотариусов, составляет всего 1-3% от общего числа, поэтому неудивительно, что противников возможного нововведения оказалось больше, чем союзников.
Прогноз последствий: привлечение к участию в сделке нотариуса по-прежнему является добровольным решением участников. Специалисты рынка недвижимости отмечают, что обращение к нотариусу в данном случае продиктовано стремлением нивелировать правовые риски, но от этого обязательным отнюдь не становится. Как отмечает руководитель отдела недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Яков Виноградов, «имущественные сделки подвержены большим рискам, особенно если в них участвуют юридические лица. В этом отношении бизнесу нужно большее количество правовых гарантий. Но, с другой стороны, делать обращение к нотариусам обязательным – значит, притеснять права бизнеса. У участников сделки должно быть право на выбор».

Собственникам на заметку
Всем собственникам построенных на участке частных домов стоит обязательно регистрировать право собственности на землю, которой вы распоряжаетесь на разных основаниях. Дело в том, что если формально участок никому не принадлежит, его нет в кадастровой карте, ему не присвоен номер, то может случиться такая оказия: кто-то рядом начнет строить дом и может совершенно спокойно расположить свою постройку вплотную, вплоть до отмостков вашего дома. Нестрашно, но крайне неприятно!


С 1 ИЮНЯ: ПОПРАВКИ ПЛАНИРУЮТСЯ К ВВЕДЕНИЮ
Основной вектор законодательных поправок, которые вступят в силу с 1 июня 2013 года, партнер юридической фирмы RBL Денис Герасимов определил так: «Первичным станет земельный участок, а не расположенный на нем объект капитального строительства». «До этого участок и объект недвижимости существовали в двух параллельных измерениях, – объясняет эксперт. – Это порождало и продолжает порождать ситуации, когда объект недвижимости фактически существует «в воздухе». Например, когда регистрируется право собственности на долю в строящемся доме, но при этом право на землю не оформлено – что в этом случае регистрируется? Ведь это даже не право собственности на стены, это лишь «право» на несколько кубометров воздуха в строящемся доме. К такой практике возникает много вопросов – принятые нововведения призваны дать ориентир, как работать с такими объектами и правом собственности на них.
1. Ввести новое вещное право за землю – право застройки
Вступившая в силу в марте отмена государственной регистрации договора аренды, в том числе и земельного участка, уже успела вызвать массу вопросов и недовольств, в первую очередь со стороны застройщиков, которые опасаются за сохранность своих объектов, возведенных «на птичьих правах». Юристы отмечают, что новое вещное право – право застройки, по сути, займет место права аренды, хоть они и не являются абсолютно идентичными. Суть нового вещного права на землю изложил Денис Герасимов: «Земельный участок остается в собственности, но при этом собственник предоставляет право застройки и впоследствии может взимать с застройщика, занявшего эту территорию, плату за пользование участком. Похоже на право аренды, но не повторяет его. Право застройки заключается на срок не менее 50 лет, но на практике этот срок будет гораздо длиннее. Это право существенно упростит взаимоотношения между собственником участка и застройщиком, который осваивает эту землю. В то же время право застройки очень удачно вписывается в общую концепцию новой земельной политики: участок неотделим от объекта капитального строительства, который на нем расположен».
Прогноз последствий: несмотря на то что новое право застройки не дублирует права аренды, всем, кто строит и осваивает земельные участки, все же можно будет вздохнуть спокойно. Законодательная норма призвана максимально защитить их интересы и сделать отношения с собственниками земельных участков более прозрачными.
2. Отменить регистрацию объектов капитального строительства, построенных собственником на своем участке
Сегодня ситуация, когда человек возводит объект недвижимости на принадлежащей ему земле, а потом регистрирует право собственности на этот объект, никого не удивляет – такова сложившаяся юридическая практика. Пока дом или нежилое помещение не зарегистрированы в госоргане, они не существуют де-юре. Но ведь, по сути, говорят юристы, кому еще, как не этому человеку, может принадлежать объект недвижимости, построенный на земельном участке, который уже офомлен в собственность? Соответственно, главным последствием принятия этого нововведения как раз и станет установление более прозрачной и понятной связи между собственником, его участком и объектом недвижимости на этой земле.
Прогноз последствий: «Предположим, компания-девелопер построила офисный центр на земельном участке, предварительно оформив право застройки этой земли. В распоряжении застройщика участок будет находиться, скажем, в течение ста лет. Но по истечении этого срока что произойдет с объектом? Очевидно, что он перейдет в собственность землевладельца, минуя процедуру обязательной государственной регистрации», – приводит пример Денис Герасимов.
«Наверно, как и многие собственники, жду принятия этой поправки, – рассказал собственник земельного участка Алексей Смирнов. – На своей земле строить офисный центр или склад отнюдь не планирую, собираюсь возвести коттедж и оборудовать садовый участок. Но меры по упрощению регистрации однозначно приветствую и согласен, что дом, возведенный на участке, априори принадлежит собственнику. Конечно, если он не уступил право застройки, как в случае с возведением крупных жилых и коммерческих зданий».


Региональная политика
Начало глобальной работе по наведению порядка в сфере земельных отношений положил губернатор в своем послании. Именно тогда впервые прозвучало понятие «мониторинг неиспользуемых земель», которое во многом и легло в основу новой земельной политики, реализуемой сегодня в Самарской области. Разработкой законодательных новшеств занимались представители регионального министерства имущественных отношений. Тогда глава ведомства Юлия Степнова определила, что результатом работы станет принятие поправок в более чем 20 нормативно-правовых актов в сфере земельных отношений. В качестве срока для реализации проекта губернатор определил 1 июня 2013 года.
1. Всю землю – собственникам
Один из важнейших постулатов: «У земли должен быть хозяин». Отсутствие четких прав собственности на земельный участок порождает конфликтные ситуации между претендентами на собственность. Если каждый земельный участок будет закреплен за конкретным собственником, эта путаница в правах собственности уйдет, отношения в сфере станут более прозрачными. «Тот факт, что в Самарской области так много неоформленных участков, является, по сути, нонсенсом», – убеждена министр имущественных отношений региона Юлия Степнова.
Прогноз последствий: процедура регистрации права собственности на земельные участки станет проще, быстрее и понятнее.
Помимо этого, в проекте новой земельной политики предусмотрены и «карательные» меры для тех собственников, которые не будут заниматься своими земельными участками. Так, у собственников земель сельскохозяйственного назначения, которых «уличат» в «неактивном» использовании участков, землю смогут изъять из собственности на законных основаниях. Это может касаться и частных собственников участков, которые они «запустили» и не используют по назначению.
2. Поощрить стрит-ритейл на первых этажах
Право собственности на землю под многоквартирными домами с нежилыми помещениями на первых этажах также закрепят – так областное правительство намерено стимулировать представителей цивилизованного способа торговли. «Магазины в шаговой доступности, конечно, необходимы жителям города. Но это должны быть объекты капитального строительства, а не ларьки, поэтому мы предполагаем, что постепенно торговые объекты будут перемещаться с улиц на первые этажи домов», – заявила министр.
Прогноз последствий: очевидно, что от реализации этого нововведения выиграют не только представители стрит-ритейла, которые получат возможность вести цивилизованный бизнес, но и сами собственники квартир в домах. Председатель региональной общественной организации «Ассоциация владельцев жилья Самарской области» Вера Романюк рассказывает: «Вопрос об оформлении земельных участков под многоквартирными домами для нас является болезненным и назревшим еще с 2007 года. Ведь до сих пор удачно оформить эти участки удалось только в 94 домах города. Для собственников жилья эта мера необходима: так они смогут контролировать процесс возведения каких-то построек рядом с домом, смогут определить границы общедомовой собственности».

После утверждения новых правил застройки и землепользования в Самаре из границ города должны исчезнуть земли с разрешенным видом использования под садоводство и огородничество. В городе, например, в таких центральных местах, как Город-сад, и массивах напротив ТРК «Космопорт» не должно быть дач, старых разваленных домов. Собственники могут менять назначение своей земли, а новые – и вовсе не получат право иметь сады и огороды в черте города.

3. Зарегистрировать дачные участки
Нерешенная проблема с дачными участками влечет неконтролируемый рост заброшенных земель. Большие «бесхозные» площади расположены в том числе в районе будущей застройки мундиаля-2018, а значит, существует опасность, что в процессе глобального освоения земли и предчемпионатного строительства они могут «утечь» из рук нерадивых нынешних собственников. Правительственный контроль способен помешать спекуляциям.
Минимущества пообещало содействовать дачникам в этой процедуре и ускорять процесс оформления. Параллельно с этим разрабатываются меры административного взыскания по отношению к недобросовестным собственникам, которые умышленно «растягивают» границы своего участка или множат число собственников.
Прогноз последствий: «Самая большая сложность здесь – отсутствие юридических документов, подтверждающих право на дачный участок, – отметила Юлия Степнова. – Предстоит колоссальная работа с архивами, но в ее результате настоящие дачники все же должны получить землю».

Дачная амнистия на законодательном уровне раньше позволяла собственникам упрощенно регистрировать 3 дополнительные к своему участку сотки земли. Сейчас возможность упрощенной регистрации распространяется лишь на 10% от общей площади участка в собственности. Впрочем, эта же цифра в 10% становится ощутимой, когда площадь участка велика.


Денис Герасимов,
партнер юридической фирмы RBL:


Изменения, которые уже коснулись или коснутся Гражданского кодекса в 2013 года, носят глобальный характер. Очевидна их позитивная направленность: многие меры, теперь отраженные законодательно, действительно назрели и на региональном, и на федеральном уровнях. Впрочем, поэтапная реализация нововведений «пакетами» вызвала много неудобств и вопросов, хоть и была объективно продиктована масштабностью подготовленных изменений.

Максим Куприн,
руководитель самарского представительства СРО «Кадастровые инженеры»:


Общую цель новых основ государственной земельной политики Самарской области можно обозначить как стремление разграничить все земельные участки региона, чтобы не осталось неразграниченных, неиспользуемых участков. Непосредственно для жителей области реализация этого проекта повлечет упрощение норм предоставления земельных участков в собственность или аренду.
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

В департаменте финансовой политики Минфина сообщили, принятие законопроекта о страховании жилья от ч...
10.11
Профессиональным взглядом окинули Самару российские и иностранные архитекторы и урбанисты. Каким мож...
10.11
В Госдуме предлагают дать управляющим компаниям право от имени собственников заключать договоры на о...
10.11