Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Центр города – для самых разных объектов недвижимости

О близких и дальних перспективах строительства в двух районах города – Самарском и Куйбышевском, а также о том, какие форматы являются наиболее удачными для исторического центра Самары и городской набережной, издатель журнала «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» Мария Иванова побеседовала с главой Самарского и Куйбышевского районов Александром Моргуном.

Самарский район: старые проблемы и новые проекты

– Александр Викторович, как вы оцениваете развитие жилищного строительства в Самарском районе по сравнению с другими районами города?

Александр Моргун– Самарский район – это исторический центр города, соответственно, на данном этапе строительство здесь развивается не так активно, как в других районах города. Причина этого – в существовании определенных ограничений, среди которых этажность, транспортная доступность, достаточно ветхие коммуникации. На данный момент в районе находится 19 строительных площадок. В основном эти дома возводятся вне зоны историко-градостроительных ограничений, например на улице Степана Разина. Это жилые дома с коммерческими помещениями на первых этажах.
Помимо этих проектов, недавно на встрече с губернатором Институт «Ленгипрогор» представил проект освоения и застройки Самарского района в перспективе до 2018 года. На данный момент практически закончен снос элеватора – именно эту площадку признали наиболее перспективной для строительства.
– Вы уже познакомились с этим проектом? Каким он будет?
– Да, проект я видел. Его реализация будет разбита на пять этапов. Первый этап будет реализован на площадке нынешнего элеватора, где построят 5–6-этажные жилые дома с офисными и гостиничными «вкраплениями». Также в рамках этого этапа планируется продолжить набережную и организовать перешеек между реками Волгой и Самарой, который засыпали в 1910 году. Дальнейшие четыре этапа проекта также предполагают комплексную застройку территории. Однако так как строительство будет вестись в старом городе, думаю, зданий выше 5–6 этажей не будет.
– Когда начнется собственно реализация этого проекта, помимо работ по сносу, которые сейчас ведутся на элеваторе?
– Начало строительных работ в районе элеватора запланировано на следующий год. Однако найти инвестора на реализацию всего проекта очень сложно: это огромные деньги. Не секрет, что на подготовку Казани к Универсиаде ушло порядка 300 млрд рублей. Не думаю, что реконструкция Самарского района потребует меньших средств. Соответственно, реализация проекта будет вестись планомерно: начнется с элеватора и Фрунзенского моста, которые станут своеобразными локомотивами.
– Какие еще доминанты есть в этом пятиэтапном проекте освоения территории, помимо жилья?
– Как правило, процесс комплексной застройки подразумевает строительство какого-то крупного торгового центра. Это тем более актуально, учитывая, что крупных объектов такого формата на территории Самарского района нет. Также предполагается строительство социальных объектов. После того как будет готов канал между реками, на этой территории появится Тематический парк, который объединит декоративные элементы городских памятников архитектуры,
этакий небольшой музей. Также планируется строительство Дворца бракосочетания и конференц-холла, которые образуют некую парковую зону для отдыха.
– Кроме того, в рамках проекта вроде бы планировалось восстановить крепость на Самарке?
– Там, где сейчас находится мост на улице Главной, стоит памятник Самаре – кусок городской деревянной стены. Исторически она находилась немного выше, и я думаю, что установить там историческую крепость – решение правильное, которое также сделает центр более привлекательным для туристов. Тем более сохранились фотографии, по которым можно воссоздать облик Самары тех лет.
– Как будут решаться вопросы с подъездными путями к новым объектам инфраструктуры, с подъездом к тому же торговому центру?
– На территории района будет большая перепланировка. Уже ведутся подготовительные работы по строительству Фрунзенского моста, на Хлебной площади демонтировали незаконный рынок, который мешал началу строительства. В итоге рядом с мостом появятся мощнейшие автомобильные развязки. Те дома, которые препятствуют строительству и при этом не являются памятниками архитектуры, будут сносить. Благо в районе стрелки рек, где и будет проходить мост, архитектурных памятников практически нет, в отличие, например, от улиц Ленинградской, Куйбышева, Льва Толстого и Алексея Толстого, где они сосредоточены максимально.
– Вы сказали, что строительство в районе ведется на 19 площадках. Удивительно – стройплощадки в районе есть, а визуальное ощущение складывается такое, что Самарский район вообще не строится. Как вы думаете, с чем это связано?
– Район спускается к Волге, и строящееся жилье находится ближе к набережной. И эти возводимые объекты не выбиваются из общегородского пейзажа, хотя средняя высотность домов – 9–12 этажей. Так, почти вся территория улицы Степана Разина до улицы Водников – сплошная строительная площадка, хотя из старого города этого не видно.
– Планируется ли развивать сферу жилищного строительства в районе более интенсивно? Можно ли как-то привлечь на эти территории застройщиков и инвесторов? И почему многие из них неохотно идут на эти площадки?
– Основная проблема, с которой сталкиваются застройщики в Самарском районе, – изношенность коммуникаций. Например, под улицей Куйбышева расположен водовод 1907 года, еще чугунный. Впрочем, частично проблему с коммуникациями многие застройщики решают самостоятельно, устанавливая крышные котельные. Также часто возникают серьезные проблемы с отселением жильцов. Были случаи, когда собственник жилья в аварийном доме предлагал застройщику выкупить сгоревшую квартиру, в которой уже лет десять никто не жил, за баснословную сумму около 200 тыс. руб./кв.м. Есть примеры, когда застройщику удалось договориться и отселить из ветхого жилья около 50 собственников, но остался один – и проблема затянулась на несколько лет. Конечно, ситуации с отселением доходят в этом случае до абсурда.
– Может ли районная администрация как-то облегчить проблемы, с которыми сталкиваются застройщики?
– Все, что зависит от нас, мы делаем. В частности, помогаем в вопросах отселения жильцов совместно с департаментом управления и имущества по программе отселения жильцов из ветхого и аварийного жилья.
– Есть ли планы у городской администрации по строительству новых социальных объектов на территории района? Нет ли в Самарском районе дефицита таких объектов, какой типичен, например, для Октябрьского района?
– По новым требованиям для строительства школ и детсадов нужны большие территории. В районе есть одна площадка, на которой планируется строительство детского сада, но она пока не освобождена. Еще один детсад – на улице Степана Разина, 31 – после длительных переговоров вернулся в собственность города. Сейчас из городского бюджета выделяются деньги, чтобы привести это здание в божеский вид. Это двухэтажное помещение сможет вместить порядка 80–100 детей. Что касается школ, то их в районе хватает.

Куйбышевский район: перспективы комплексной застройки

– Расскажите о том, как движется процесс строительства на территории Куйбышевского района. Какие там существуют перспективы освоения и развития? Ведь есть мнение, что у района хорошее будущее, что город будет расти именно в этом направлении.

– Сейчас это действительно один из самых перспективных районов с крупными площадками, которые комплексно осваиваются. Один из таких больших проектов, микрорайон «Южный город», граничит с Куйбышевским районом, и сейчас ведется обсуждение о передаче этих территорий Самаре. В перспективе микрорайон рассчитан на 150 тыс. человек. Проект очень интересный: там будет и жилье различного класса, будут широкие многоквартальные дороги. Сейчас к площадке уже подводят коммуникации, будут строить линии электропередачи.
Сегодня в районе застраивается еще несколько площадок. Одна из них – жилой район «Завидово» на Южном шоссе. Здесь появится коттеджный поселок с населением порядка 600–700 человек на территории 22 га. Общий объем жилого фонда в поселке составит 25–30 тыс. кв.м. Также застраивается район Сухой Самарки: ООО «Нефтемаш» строит там жилой дом на 64 квартиры. Этот застройщик уже возвел порядка 17 домов на этой территории. Еще один проект – микрорайон «Кряж» на улице Егорова. Он реализуется в рамках президентской программы «Национальное жилье для военнослужащих»: уже построено 27 многоквартирных домов, в основном на улице Егорова и Пугачевском тракте. В общей сложности это 2400 квартир, все они заселены. Еще планируется проект строительства 12 многоэтажных домов там же. Кроме того, это жилье будут дополнять детскими садами, школами, поликлиникой и паркингом на 300 машин. Продолжает строиться и жилой район «Волгарь»: уже готово 15 жилых домов, а это свыше 94 тыс. кв.м с населением порядка 4 тыс. человек. В ближайшее время планируется сдача детского сада на 115 мест, оборудуется и площадка под школу на 1000 мест. Параллельно застройщик возводит еще два новых многоэтажных дома. В обозримом будущем начнут застраивать жильем и улицу Утевскую: на днях прошли общественные слушания по этому проекту. Наконец, в районе активно строят и крупноформатные объекты – большие торговые центры.
– Нет ли опасения, что большинство жителей Куйбышевского района переберется в строящиеся микрорайоны (в тот же «Южный город»), и район потеряет часть населения? Ведь в этой части Самары довольно много ветхого жилья.
– Такого опасения нет. В Куйбышевском районе большой процент частного сектора – 3340 домов, а многоквартирных домов – 815. Лишь некоторые относятся к военной постройке, но основная масса появилась после войны. У здешних зданий свои проблемы: из-за близкого залегания грунтовых вод все тепловые сети вынесены наружу. Но если сравнивать жилой фонд Куйбышевского района с Самарским районом, то в Самарском из общего количества чуть больше 1600 домов являются ветхими, а аварийными – 1100 объектов. В Куйбышевском районе процент ветхого жилья куда ниже.

О концепции исторического центра и городской набережной

– Поделитесь своим мнением: и субъективным, как житель города, и объективной позицией человека на государственном посту. Центр города должен быть музейным или жилым, комфортным для проживания?

– Я считаю, что в центре города должно все совмещаться. Так, если есть возможность организовать прекрасную набережную, то вдоль нее можно построить жилье определенного класса, но так, чтобы оно не мешало пешеходным потокам. Если же сделать центр города местом для бизнес-центров в чистом виде, то по вечерам район попросту будет вымирать. Ведь население Самарского района составляет 30 тысяч человек, но ежедневно сюда на работу приезжает порядка 100 тысяч. Сейчас люди едут в центр города днем на работу, а вечером – отдыхать. Поэтому, чтобы центр города не пустовал по вечерам, как промышленные городские районы, здесь должны присутствовать самые разные объекты.
– Вы обмолвились, что было бы неплохо построить вдоль набережной жилье определенной категории. Не грустите ли вы, что набережную сделали стадионом для роллеров и местом для прогулок пенсионеров?
– Абсолютно не грущу. В 2010–2011 годах до реконструкции часть набережной, расположенная в Самарском районе, была заставлена уличными кафе. При этом, если сравнить, сколько людей посещало набережную тогда и сколько их стало сейчас, могу сказать, что проходимость увеличилась в два-три раза. Закономерность странная, но отчетливая. На набережной стало меньше «пивной» молодежи, ее сменила спортивная – и это радует.
– Но ведь есть западная тенденция, которая уже прижилась и в столице, когда развитые пешеходные зоны превращают в место для развития стрит-ритейла. Если на набережной поставить в одну линию легко возводимые красивые павильоны, среди которых были бы и качественные кафе, и магазины, может, это привлечет больше горожан и туристов?
– Думаю, у нас немного другой менталитет. Например, в Штутгардте такие кафе пустуют днем, так как все горожане на работе, и заполняются к вечеру. Если же на нашей набережной разместить объекты стрит-ритейла, то через неделю напротив будут сидеть бабушки с семечками и урожаем со своих огородов. То есть набережная рискует превратиться в такое подобие блошиного рынка. Поэтому мы от этой модели и ушли. На набережной есть ряд киосков с сувенирами, этого достаточно.
– О судьбе исторического центра часто дискутируют и высказывают мнение, что из Самарского район стоит сделать район элитного жилья, потому что в нынешних условиях строительству там развиваться тяжело. Как вы считаете, нужна ли Самарскому району эта ориентированность на определенный социальный слой?
– Сделать так, чтобы район был полностью заселен определенным социальным классом, все равно не получится. Есть альтернативное решение – проект реконструкции квартала № 79 в Ленинском районе. Подобные предложения выдвигались и для исторического центра. Так, предлагалось построить вдоль Самарки 9–12-этажное жилье эконом-класса, жильцов из местного ветхого и аварийного фонда переселить туда, а вместо этих полуразрушенных зданий возвести элитное жилье. Однако такие вопросы нельзя решить за 4–5 лет, и судьба этих участков станет ясна только в более отдаленной перспективе.

О специфике работы главы городского района

– С чем связано то, что вы являетесь главой двух городских районов? Как это влияет на поставленные перед вами задачи?

– В перспективе я должен буду возглавить Куйбышевский район. Задачи, поставленные передо мной, касаются обоих районов. Я решаю проблемы, связывающие Самарский и Куйбышевский районы города.
– Существует мнение, что главы районов, несмотря на то, что имеют статус заместителей главы города, сегодня, по сути, не являются самостоятельными хозяйственными и политическими единицами. Это как-то связано с общей вертикалью власти?
– Безусловно. После ухода с поста Георгия Лиманского право распоряжаться землей передали из города в министерство управления имуществом. Вместе с этим главы районов потеряли много полномочий: они перестали распоряжаться землей, на которой стоит район. Сейчас эти ситуации часто доходят до абсурда: в министерствах дают разрешение на строительство, совершенно не представляя при этом территорию района. Когда разрешение на строительство или размещение какого-либо объекта давала районная администрация, перед этим на место выезжала комиссия, которая определяла, насколько подходит для этого объекта выбранное место.
– Что вы считаете самым важным в деятельности главы района?
– Нужно просто знать обо всех проблемах. Безусловно, это огромный массив информации. Скажем, если при работе с таким объемом уйти в отпуск на две недели, то по возвращении возникнет ощущение, что все нужно начинать заново – так много за это время изменилось. Не менее важно оперативно реагировать на все, что происходит в районе, чтобы не запускать ситуацию. Это называется «постоянно держать руку на пульсе». 
таблица.jpg
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Президент-председатель правления Сбербанка Герман Греф заявил, что из-за низкой инфляции снижение ст...
23.10
На заседании градостроительного совета было принято решение, достроить проблемные долевки без парков...
23.10
Руководитель управления аналитики и оценки девелоперской компании «А101» Дмитрий Цветов считает, что...
20.10