Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Untitled-1.gif
Спецпроект: Сборная по недвижимости!

Чтобы количество перешло в качество!

Развитие городов и региональная жилищная политика неуклонно связана с государственными планами и задачами, заложенными в федеральных программах. А они трактуют эту тему однозначно — наращивать темпы и объемы строительства жилья эконом-класса. Это, конечно, простое решение обеспечение граждан жильем, но вот о категориях комфорта этого самого жилья пока мало что сказано. Такая «гонка за количественными показателями» приводит к тому, активно развивается строительство типологического жилья в сущности для малообеспеченных слоев граждан и социальных групп.
Средний класс людей предъявляют более высокие требования к классу покупаемого жилья, чем потребители квартир эконом-класса. А предложений для «средней» категории общества почти нет. Отсюда мы и имеем в Самаре парадоксальное явление: строительство активно развивается, закладываются новые проекты, достраиваются старые, а люди, которые «пришли» на рынок недвижимости говорят - «Купить нечего». Но это явление — не эксклюзивное для нашего города. За исключением столичных регионов, почти все российские города развиваются по одному сценарию, написанному на федеральном уровне, без учета локальных социально-экономических особенностей. Чтобы грамотно планировать развитие города Самары, эту интересную тему подробно изучил главный архитектор г.о. Самара Виталий Стадников. Издательство «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» попросило Виталия Эдуардовича поделиться с читателями и посетителями портала rs63.ru своими выводами. 

rs1.jpg rs2.jpg

- Виталий Эдуардович, какой подход к формированию жилищной политики сейчас лежит в основе развития этого сектора экономики?

Стадников.jpg- Основным инструментом реализации государственной жилищной политики по стимулированию развития жилищного строительства в России являются федеральные целевые программы, разрабатываемые Министерством регионального развития РФ. Основополагающей федеральной целевой программой является ФПЦ «Жилище» на 2011-2015 годы, которая с ноября 2012 года входит в состав государственной программы РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации».

Ключевой целью ФЦП «Жилище» провозглашается необходимость создания «доступного жилья эконом-класса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности»: увеличение среднего показателя обеспеченности граждан общей площадью жилья путем стимулирования муниципалитетов к наращиванию объемов жилищного строительства; обеспечение в соответствии с платежеспособным спросом граждан доступности жилья, отвечающего «стандартам обеспечения жилыми помещениями», а также развитием системы ипотечного кредитования.

Согласно ФЦП «Жилище» на 2011-2015 годы основными общероссийскими целевыми показателями являются: - наращивание ввода жилья к 2015 г. до 90 млн. кв. м общей площади жилья; - увеличение обеспеченности общей площадью жилья с 22,4 в 2009 г. до 24,2 кв. м/чел. в 2015 г.; - повышение доступности приобретения жилья, когда в 2015 г. средняя стоимость стандартной квартиры общей площадью 54 кв. метра будет равна среднему годовому совокупному денежному доходу семьи из 3 человек за 4 года (в 2009 году - 4,8 года), причем доля семей, для которых приобретение станет доступным должна повыситься с 12% в 2009 г. до 30 % к 2015 г. (в 2012 г. эта доля, по оценкам Института экономики города, составляла 27,6%); - увеличение доли ввода жилья, соответствующего стандартам экономкласса, к 2015 году до 60%».

Иными словами, государство настаивает на том, чтобы увеличивать темпы строительства, наращивать объемы, при этом тема качества жилья и создания комфортной среды так звонко не звучат.

- А где тогда отражена необходимость улучшения качества жизни людей, а не гонка за количеством кв м, сданных в год?

- Экспертное видение стратегического развития страны нашло отражение в Стратегии долгосрочного социально-экономического развития на период до 2020 года (Стратегия-2020), которая была разработана экспертами в 2011 г.

В итоговом докладе Стратегии-2020, в главе «Государственная жилищная политика» ставится вопрос о необходимости перехода с количественного вектора развития жилищного строительства к качественным изменениям среды. «…Необходимо выбрать между ориентацией на рост обеспеченности населения квадратными метрами жилья путем наращивания объемов строительства или ориентацией на увеличение количественных и качественных параметров жилищной обеспеченности населения в рамках сбалансированного развития территорий, создания комфортной среды жизнедеятельности». По мнению экспертов, одним из главных отрицательных факторов количественного тренда является то, что в гонке за максимальным объёмом сдачи квадратных метров нет возможности уйти от ориентации на устаревшие технологии и архитектурно-проектные решения, высок риск дисбаланса устойчивого пространственного развития городов.

Эксперты предлагают уйти он повсеместной ориентации на новое строительство к развитию управляемости ЖКХ, к реконструкции и обновлению существующего фонда. Указывается на риск экстенсивного роста городов за счет строительства на новых территориях, который заключается в оттягивании средств от сложившихся районов, которые неминуемо придут в упадок.

- Как вы оцените в целом российскую региональную политику по развитию жилищного строительства?

- Согласно исследованию Института экономики города «Типология региональных рынков жилья», различные социально-экономические условия позволяют утверждать, что подавляющее большинство регионов (40 регионов) обладают умеренным потенциалом рынка жилья (Хакасия, Красноярский, Пермский, Хабаровский, Ставропольский, Приморский край, Оренбургская, Ярославская, Ростовская, Кемеровская, Волгоградская, Нижегородская, Иркутская область и другие), 20 регионов обладают депрессивными рынками жилья (Чувашия, Удмуртия, Кабардино-Балкария, Бурятия, Марий Эл, Дагестан, Тыва, Алтай, Калмыкия) или являются регионами миграционного оттока населения с неясными перспективами развития рынков жилья (Карачаево-Черкесия, Коми, Саха, Камчатка, Забайкалье, Курганская, Амурская, Архангельская и Магаданская области). И лишь 16 регионов относятся к инвестиционно-привлекательным и обладают активно развивающимися рынками жилья (Москва и Московская область, Санкт-Петербург и область, Краснодарская, Калининградская, Липецкая, Татарстан, Башкирия, Новосибирская, Челябинская, Томская, Омская, Свердловская и Самарская области).

Согласно показателям ввода жилья в рамках региональных программ стимулирования развития жилищного строительства на 2011-2020 гг. некоторые регионы, такие как Москва, Московская область и Санкт-Петербург, достигли своего пика по темпам и потребностям жилищного строительства. В их планах не заложено повышения динамики строительства. Московская область фиксирует объем ввода на уровне 8.2млн. м кв. ежегодно (в 2012 г. эти планы не были выполнены), Москва фиксирует на отметке 2,71 млн. м кв. (0, 226 м кв./чел.), Санкт-Петербург 2,3 млн. м кв. (0,457 м кв./чел.)

Тем не менее, ряд регионов планирует выйти к 2020 г. на ввод 1 м кв./чел. в год. Это Татарстан, Краснодарский край, Самарская область (1,06 м кв./чел.), Челябинская область (1,086 м кв./чел.).

Но есть регионы – чемпионы по планируемым объемам ввода жилищного фонда, невзирая на очевидные признаки стагнации рынка. Башкортостан к 2020 г. планирует строить 1,53 м кв./ чел., Свердловская обл. 1,2 м кв./ чел., Ростовская – 1,22 м кв./ чел., Новосибирская 1,18 м кв./ чел., Нижегородская 1, 16 м кв./ чел.

Анализ региональных планов строительства жилищного фонда показывает, что подавляющее большинство регионов взяло обязательства многократно увеличить объем ввода жилья, невзирая на отрицательные демографические тренды и экономическую стагнацию. Даже такие откровенно депрессивные регионы, как Мурманская область, обязуются неуклонно увеличивать ввод жилья.

Налицо административный прессинг на региональные власти в связи с серьёзной политической подоплекой ФЦП «Жилище». Регионы воспринимают такое давление как то, что без повышения объемов жилищного строительства не будет субсидий не зависимо от демографических и экономических тенденций.

Все зависимые от федерального бюджета регионы заявляют о планируемом увеличении объемов строительства. И лишь сильные независимые столичные субъекты игнорируют этот тренд, фиксируя объем ввода жилья.

rs3.JPG rs4.jpg

- Как государственная жилищная политика отражается на региональном уровне?

Все цели и задачи, отраженные в федеральных программах содержатся и в региональных и муниципальных планах развития. Например, согласно Долгосрочной целевой программе городского округа Самара "Стимулирование развития жилищного строительства в городском округе Самара" на 2012-2015гг. и Долгосрочной целевой программе городского округа Самара "Комплексное развитие застроенных территорий" на 2012-2020гг. основными целевыми показателями являются: годовой объем ввода жилья; доля ветхого жилищного фонда от общего объема жилищного фонда; доля аварийного жилищного фонда от общего объема жилищного фонда; общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя, введенная в действие за год; общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя.

Особенностью программ развития жилищного строительства в городе Самара является то, что ни один из целевых показателей не соответствует поставленной цели обеспечения комфортных условий проживания граждан. В показателях сделана подмена средств и целей. Неконкретность качественных показателей на федеральном уровне оборачивается полной целевой дезориентацией в муниципальных программах.

Самара приняла обязательства стать одним из лидеров ввода жилья, невзирая на отрицательные демографические тренды, экономическую стагнацию и фактический кризис на рынке жилищного строительства. Плановое регулирование рынка жилья приводит к резкому ухудшению его качества, по причине ввода фактически недоделанных сооружений. Полученные за выполнение плана ввода бюджетные средства используются на строительство социальных объектов без привязки к местам строительства жилья, объем строительства социальной инфраструктуры не увязан с объемами жилищного строительства.

- Каковы типологические тенденции жилищного рынка в Самаре?

- По данным Министерства строительства Самарской области, в 2012г. в г. Самаре введено 905 тыс.кв.м общей площади жилья. Из них 504 тыс.кв.м приходится на многоэтажное многоквартирное строительство, 181 тыс.кв.м на малоэтажное строительство, а остальное на индивидуальное жилищное строительство.

Средняя цена кв. м общей площади жилья на вторичном рынке городского округа Самара примерно на 20-25% дороже, чем на первичном рынке. Для оценки ситуации на жилищном рынке более корректно использовать именно цену на вторичном рынке, поскольку она отражает цену на реальный товар, а средняя цена на первичном рынке в Самаре смешана с предложениями на начальных стадиях строительства, отличающихся высоким уровнем риска.

В реальных ценах 2008 года падение цен на рынке жилья в 2012 году по сравнению с 2008 годом составило 36%, что говорит о кризисе вторичного рынка. Поскольку с 2008 г. даже номинальная стоимость кв. м по всем типам квартир не восстановилась, можно говорить с полной уверенностью о том, что рынок жилья перестал быть в Самаре спекулятивным, является более рискованным и менее выгодным для инвестирования средств, чем банковские вклады.

На вторичном рынке жилья практически независимо от типа квартир стоимость варьируется в зависимости от расстояния до исторического центра города. Самарский район с концентрацией объектов культурного наследия, элементами общегородского центра является самым дорогим, уступая своему соседу – Ленинскому району первенство только в секторе однокомнатных квартир.

Проведенное исследование рынка жилья только двух районов показывает, что основная масса предложений приходится на однокомнатные квартиры, площадью более 40 кв. м, и двухкомнатные квартиры, площадью 66-80 кв.м (41% от общего количества 2х-комнатных квартир), 3-комнатные квартиры общей площадью более 90 кв.м (71% от общего количества 3х комнатных квартир), минимальное - на квартиры до 70 кв.м и 70-90 кв.м (15% и 14% от общего количества 3х комнатных квартир соответственно).

Учитывая сложившиеся стагнационные тренды благосостояния населения и дефицит небольших квартир на рынке, на первичном рынке в новостройках будут предлагаться квартиры все меньшей площади.

Если применять классификацию Российской гильдии риэлторов вотношении потребительских качеств новостроек – к 2012 г. в Самаре рынок сузился до строительства массового жилья с четкой тенденцией превалирования сегмента жилья эконом-класса. Сегмент элитного строительства в Самаре перестал существовать.

СПРАВКА

В государственной программе Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» указанные в ФЦП «Жилище» целевые показатели на 2015 г. были уточнены и установлены показатели на 2020 г., в том числе:

- значение показателя средней обеспеченности общей площадью жилья на уровне в 2015 г. было увеличено с 24,2 до 25 - 27 кв. м на человека (28 - 35 кв. м - к 2020 году);

- значение показателя ввода общей площади жилья в 2015 г. было снижено с 90 до 71 млн. кв. м общей площади жилья в год и запланированный ранее рост был отнесен на 2020 г. - 92 млн. кв. м общей площади жилья в год;

- значение коэффициента доступности жилья (соотношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м и среднего годового совокупного денежного дохода семьи, состоящей из 3 человек), напротив, было ужесточено до 2,5 года в 2015 г. (1,8 года в 2020 г.);

- значение показателя «доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств» было сохранено на уровне 30% в 2015 г. (не менее 50 процентов в 2020 году).

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

При этом почти половина жителей страны согласна купить полис, если 90% его стоимости оплатит гос...
14.12
По данным СОФЖИ, за 9 месяцев 2017 года россияне взяли ипотеку на 1,3 триллиона рублей.
14.12
На ежегодной пресс-конференции президент РФ Владимир Путин заявил, что в ближайшее время УК в сфере ...
14.12