Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Спецпроект: Сборная по недвижимости!

Денис Шевяков: «Главный фактор ценообразования на рынке недвижимости - инвестпривлекательность объекта»

шев.jpg О том, как адекватно оценить стоимость объекта недвижимости, чем отличаются подходы отечественных оценщиков и их западных коллег, а также об инвестиционной привлекательности Самарского региона RS поговорил с директором агентства оценки «Интеллект» Денисом Шевяковым.

RS: Компания «Интеллект» присутствует на рынке недвижимости больше десяти лет, а ваша деятельность в качестве оценщика началась еще в 1998 году. С тех пор Вы с успехом провели немало сделок. Какая из них вспоминается первой?

Д. Ш.: Пожалуй, выдача банковского кредита под залог оцененного нами объекта в 2009 году. Тогда страна переживала последствия финансового кризиса, и кредитование практически остановилось.

RS: Тем более интересны подробности этой сделки.

Д. Ш.: Объектом была производственная база в Волжском районе Самарской области, ее собственникам нужно было срочно перекредитоваться. По нашей оценке, этот объект стоил процентов на 12 ниже среднерыночной цены. И, тем не менее, банк взял этот объект в залог, причем без дисконта.

Оценивать по инвестпривлекательности 

RS: Как так?

Д. Ш.: Все дело в методике. Согласно нашему подходу, рыночная оценка объекта недвижимости должна складываться, исходя из его инвестиционной привлекательности. И именно такой подход наиболее понятен инвестору, который каждый раз решает, куда вложить капитал, чтобы получить максимальную прибыль.

RS: Мысль понятна: потенциальному инвестору важна способность объекта устойчиво генерировать финансовый поток.

Д. Ш.: Конечно. Рыночная стоимость - это категория будущего, по отношению к настоящему она виртуальна. Ведь покупают тот или иной объект недвижимости, исходя из перспективы построить на его основе некий бизнес-процесс.

RS: Получается, что оценка объекта, основанная на его инвестпривлекательности, стимулирует его реализацию?

Д. Ш.: Да, если под реализацией понимать, как это делаем мы, совершение сделки с объектом. Причем, если оцененный по нашей методике объект принимается в залог кредитным комитетом коммерческого банка, - это тоже своего рода реализация.

RS: А чем конкретно Ваша методика отличается от традиционных подходов других оценочных компаний?

Д. Ш.: Типичная компания дает оценку объекта недвижимости, основываясь на известных ей оценках тех объектов, которые она – с тем или иным приближением - рассматривает в качестве аналогов.

RS: И в чем Вы видите порочность такого подхода? Ведь метод аналогий весьма распространен в аналитической работе.

Д. Ш.: Мы вовсе не отвергаем традиционный подход - наоборот, учитываем его результаты в своей работе. Мы дополняем его анализом инвестпривлекательности оцениваемого объекта, и это позволяет получить выводы, которые более адекватны интересам как продавца, так и инвестора.

Поясню на примере. Когда в результате кризиса 2008 года рынок недвижимости, по сути дела, обвалился, «традиционные» оценщики все первое полугодие 2009 года держали свои оценки на прежнем уровне. Не учитывая при этом, что число сделок на этом рынке резко уменьшилось. Возникает вопрос, насколько их стоимостные оценки были адекватны сложившейся на тот момент рыночной ситуации.

Оценочная компания – это связующее звено между продавцом и потенциальным покупателем, а потому добросовестный оценщик не может игнорировать текущую рыночную конъюнктуру и тот очевидный факт, что покупатель является, по сути дела, инвестором, для которого в решающей степени важна прибыльность выставленного на продажу актива. Иными словами, его инвестпривлекательность.

RS: То есть, в процессе оценивания вы учитываете вероятность того, что продавец объекта и его потенциальный покупатель в конце концов придут к компромиссу? В этом ваше новшество?

Д. Ш.: Мы исходим из того, что справедливую цену нужно назначать, исходя не столько из площади объекта и его местоположения, сколько из его инвестпривлекательности - окупаемости, рентабельности. Такой подход к ценообразованию позволяет максимизировать вероятность того, что продавец и покупатель придут к согласию по стоимости объекта.

RS: Но такой подход требует более сложных процедур и инструментов оценки.

Д. Ш.: Конечно, наша методика довольно сильно отличается от той, которая сегодня распространена на отечественном рынке оценочных услуг. Еще раз подчеркну: каждый объект недвижимости рассматривается нами как актив, который должен стать инвестиционно привлекательным для покупателя.

RS: Для российского и, в частности самарского, рынка ваш подход к оценке – практически ноу-хау. А как он соотносится с практикой зарубежных коллег?

Д. Ш.: Используя западные технологии, можно сделать наш рынок оценочных услуг более цивилизованным и профессиональным, то есть приблизить его к международным стандартам. С точки зрения привлечения инвесторов, это очень важно. Ведь пока что наши иностранные коллеги и партнеры с трудом понимают особенности российской оценки, в частности, используемую у нас понятийную базу. К примеру, западные оценщики широко используют законодательно прописанное понятие справедливой стоимости объекта, которое, по сути, отражает его инвестпривлекательность. А в российской практике это понятие подменено другим – рыночной стоимостью, которая слишком зависит от текущей конъюнктуры, чтобы соответствовать позиции потенциального инвестора, рассчитывающего на получение устойчивой прибыли в течение значительного промежутка времени.

Опыт есть

RS: При вашем подходе к оценке каждый объект – отдельный прецедент со своей историей.

Д. Ш.: С нашей фирменной методикой мы вышли на рынок в разгар начавшегося в 2008 году мирового финансового кризиса. И тем не менее, за 2009-2010 годы мы оценили активов примерно на 280 млрд рублей. Это солидный показатель для самарского рынка оценочных услуг. А что касается примечательных историй, их было немало. Так, в 2009 году, занимаясь оценкой участка земли, расположенного под Тольятти, мы пришли к выводу, что это настолько перспективная, с точки зрения инвестпривлекательности, территория, что там можно безотлагательно начинать строительство. И действительно, не прошло и года, как там – по инициативе правительства Самарской области – был базирован масштабный проект, который известен как «Особая экономическая зона «Тольятти».

RS: А в Самаре есть примеры?

Д. Ш.: В том же 2009 году мы оценивали территорию завода им. Масленникова – конечно, с точки зрения ее привлекательности для инвесторов. Согласно нашим расчетам, получилось, что эту площадку нужно готовить под жилищное строительство: по градостроительным соображениям производство, расположенное практически в центре города, перспективным быть просто не может. Кроме того, большой инвестиционный потенциал данной площадке придает близость к Волге, к тому же там есть достаточный запас по мощности инженерных сетей.

RS: И что же вы предложили?

Д. Ш.: Комплексное освоение этой площадки. Мы проработали срок реализации проекта, необходимые ресурсы, в том числе финансовые, произвели качественную стоимостную оценку. А после проработки всех деталей вышли на ряд важнейших для инвестора показателей – себестоимость готового жилья, рыночную цену его реализации, норму прибыли инвестора (около 30%) и, наконец, цену земельного участка. Сегодня идет освоение оцененной нами территории – там уже вырос жилой комплекс «Бриг».

RS: А в сфере оценки бизнеса есть столь же яркие примеры?

Д. Ш.: Разумеется, и не один. Так, компания «Интеллект» оценивала активы ряда предприятий, поставляющих комплектующие на «АвтоВАЗ». Собственник одного из них просил оценить бизнес в условиях кризиса-2008, когда обесценивались и активы, и долги. Рыночная цена этого предприятия приближалась к нулю, но после анализа его потенциала и всех бизнес-процессов мы разработали позитивную инвестпрограмму и на ее основе построили требуемую оценку. С ней на удивление легко согласились обе стороны – и собственник активов, и их покупатель. Таким образом, сделка совершилась фактически по результатам оценки, это был тот редкий случай, когда оценка бизнеса стала инструментом принятия управленческого решения.

RS: Какова география вашей деятельности?

Д. Ш.: Она довольно велика. В Самаре мы оценивали сеть магазинов «Пятерочка», «МегаСтрой», территорию, которую прежде занимал 4 ГПЗ, где сейчас возводится комплекс «Самара-Центр». Во Владимирской области - завод «Освар». Компания «Интеллект» делала оценку объектов в Москве и за рубежом. В числе наших партнеров многие российские коммерческие банки, работающие с привлечением как бюджетных ресурсов, так и иностранного капитала.

Компас для инвестора

RS: Что Вы скажете относительно инвестпривлекательности Самарской области?

Д. Ш.: Степень интереса инвесторов к российским регионам определяется исключительно в рамках инвестпривлекательности страны в целом. И с этой точки зрения, у Самарской области, безусловно, есть потенциал.

RS: Но ведь в России, как многие считают, высоки политические риски.

Д. Ш.: Риски – это атрибутивное свойство любого инвестиционного процесса. Другое дело, что они должны быть чем-то компенсированы. На мой взгляд, инвестпотенциал России в глазах зарубежных инвесторов сегодня высок. Они отмечают политическую стабильность и совершенно определенный прогресс в правовом обеспечении бизнеса. Они учитывают, что Россия - практически единственная страна в мире, где почти гарантированно можно получать 15%-ную доходность на вложенный капитал. Беспрецедентно высокую для Европы и США, где инвестор получит максимум 5%.

RS: 15% годовых, наверняка, привлекательны для многих инвесторов. Но как долго, по-Вашему, такая норма прибыли будет актуальна?

Д. Ш.: Нужно признать, что бизнесу в нашей стране не хватает горизонта планирования. А для инвестора это очень важный параметр – он заинтересован в том, чтобы получать устойчивую, прогнозируемую прибыль не один год, а определенный период времени. Однако я почти уверен, что на ближайшие 10-15 лет инвесторам опасаться нечего, и они будут зарабатывать при любом сценарии развития российской экономики. Кстати, на мой взгляд, сегодня одним из наиболее интересных направлений инвестирования является рынок недвижимости.

RS: Почему вы так думаете?

Д. Ш.: В отличие от финансового, рынок недвижимости способен нивелировать конъюнктурные колебания в среднесрочном периоде. Случись в экономике какая-нибудь турбулентность, и банкам – по причине невозврата - придется списывать довольно значительные суммы, розданные в виде коротких кредитов. А вот если речь идет об ипотеке, взятой на 15 лет, ситуация другая. Даже если рынки обвалятся, за два-три года они, как показывает опыт, успеют восстановиться. В этом смысле для финансистов ипотека – неплохой способ страхования денег сроком на 15 лет: вкладываясь в долги, можно не только сохранить, но и приумножить свой капитал.

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

В департаменте финансовой политики Минфина сообщили, принятие законопроекта о страховании жилья от ч...
10.11
Профессиональным взглядом окинули Самару российские и иностранные архитекторы и урбанисты. Каким мож...
10.11
В Госдуме предлагают дать управляющим компаниям право от имени собственников заключать договоры на о...
10.11