Казалось бы, все меры поддержки строительного жилищного сектора сегодня работают на то, чтобы арендаторы жилья становились собственниками. К тому же сам рынок жилой аренды остается в теневом состоянии, где собственники и арендаторы договариваются подчас без обоюдных гарантий. Однако парадигма арендного жилья объективно существует и в ближайшее время может получить серьезный импульс к развитию. И это становится возможным, в первую очередь, потому, что, оказывается, далеко не все арендаторы жилья мечтают о статусе собственников.
Стереотип жилья в собственностиАренда жилья сегодня многими воспринимается как временный этап, с которым сталкиваются люди в разные моменты жизни. Снимают жилье студенты, молодые пары, командированные или люди, по делам приехавшие в чужой город. В то же время покупка своего «угла» обществом воспринимается как закономерный этап в развитии социального облика человека, в его становлении внутри семьи, среди коллег по работе и, в конце концов, в самом обществе. Более того, идея приобретения жилья старательно поддерживается на разных уровнях: девелоперы предлагают доступные квадратные метры и еще более доступные механизмы приобретения, государство поощряет покупку жилой недвижимости субсидиями и льготными программами, банки финансируют этот процесс, а сами люди активно поддерживают идею «каждой семье - по своей квартире».
Конечно, стоит признать, что общество собственников, в котором мы сейчас живем, сформировалось не вдруг и произошло это не так давно. В советское время наем жилья во всех его проявлениях был широко распространен, но в новейшей истории его старательно вытесняет собственность. Один из самых распространенных стереотипов среди обычных участников рынка жилой недвижимости состоит в высказывании: «Лучше купить свое жилье, пусть и в кредит, чем жить в чужой квартире и постоянно платить чужому человеку за жилье, которое никогда не станет твоим». Что получается в итоге? Во-первых, ощущение некоей социальной неполноценности, которое, кстати, активно культивируют собственники (возможно, в недавнем прошлом сами - арендаторы). Если человек живет в съемной квартире и не стремится использовать любую возможность, чтобы накопить на свое жилье (или на первоначальный взнос для ипотеки), это часто воспринимается странно. Такой арендатор подчас воспринимается как человек без корней, который эти корни обрести и не стремится. Создавать семью и растить детей в съемной квартире - такой сценарий в сознании многих представителей общества собственников просто не фигурирует. Во-вторых, само общество в виде родственников, друзей и коллег часто пытается переделать такого «хронического» арендатора и убедить его в том, что такое состояние временное и несвойственное ему. Бывает, что это дает свои плоды: арендатор, пусть и неохотно, превращается в собственника. А бывает, просто начинает искать для себя более толерантную среду: известно, что к «пожизненной» аренде жилья в российских мегаполисах и тем более на Западе, где сама форма собственности влечет более серьезные расходы, относятся куда терпимее.
Не доступна собственность - доступна аренда?Такое отношение к аренде как к временной форме владения недвижимостью сформировалось у нас прежде всего из-за высокой степени доступности собственности. Сначала в этом процессе приняло участие жилье, которое выделялось сотрудникам государственных предприятий в советское время, затем - бум высотного строительства в новое время с доступными ипотечными кредитами и самим феноменом доступного жилья. Так, при процентной ставке по ипотечному кредиту в 10% стать собственником современной «однушки» можно было, располагая средствами в размере 200-300 тыс. руб. По такой же цене можно было (да и сейчас возможно в отдельных локациях) приобрести земельный участок для строительства собственного дома. За последние несколько десятилетий недвижимость неукоснительно становится все более доступной, но... по-прежнему доступна не всем.
Для сравнения: важная мысль, которую сформировал рынок западной недвижимости в конце 90-х годов, заключалась в том, что половина (!) всего населения никогда не сможет стать собственниками жилья. Соответственно, единственной возможностью для этой массы людей остается аренда. У такого расклада сугубо экономические причины: в постиндустриальном обществе доход многих людей из растущего (пусть медленно, но неуклонно) превратился в линейный. При таком формате дохода можно вычленить сумму, которая ежемесячно будет идти на оплату аренды жилья, но накопить некий стартовый капитал, чтобы приобрести «хоть какое-то жилье», практически невозможно. Это и есть арендаторская парадигма, столь распространенная в европейских странах и США и получающая распространение в Москве и Санкт-Петербурге.
В регионах людей с «линейным» уровнем дохода также немало, но существенное большинство все же выбирает собственность любой ценой. Конечно, схема, по которой покупатель жилья оформляет потребительский кредит, чтобы получить сумму на первоначальный взнос для ипотеки, сегодня практически не встречается (хотя еще лет 5-7 назад банки предлагали заемщикам рассмотреть такие варианты), но жизненных ситуаций, когда ради владения жильем человек поступается буквально всем, по-прежнему немало.
Мы спросили двух самарцев с диаметрально противоположным отношением к собственности и аренде, с чем был связан их выбор. «Сейчас мы отдаем банку больше половины семейного дохода, - делится житель Самары Виталий Черников. - Три года назад приобрели 2-комнатную квартиру в ипотеку с минимально возможным первоначальным взносом. С «первоначалкой» помогли родители, мы с женой тогда только устроились на работу. В настоящий момент нам остается платить еще 17 лет, ежемесячно отдаем порядка 25 тысяч рублей. Сейчас жена в декрете, так что отсутствие этой суммы в нашем бюджете ощущается довольно остро. Хватает на повседневную жизнь, на товары для ребенка, иногда - на простые развлечения вроде кинотеатра или поездки на турбазу. Конечно, то, что живем в новой просторной квартире, радует, и о принятом решении не жалеем, но оба ждем, когда супруга выйдет на работу и нам всем троим станет полегче».
«Ипотека меня не привлекала никогда, поэтому когда около четырех лет назад передо мной встал выбор: купить хорошую машину или взять квартиру в ипотеку, я выбрала первое, - рассказывает жительница Самары Оксана Евдокимова. - Начиная со студенческих лет, я снимаю квартиру, их у меня уже было много и в разных районах города. Я убеждена, что это определенная свобода - жить там, где хочется, и не загонять себя в рамки ежемесячных строгих выплат по кредиту. Понятно, что платежи за съемную квартиру тоже ежемесячные и там отсрочек никто не дает, но для меня есть разница - платить 15 или 30 тысяч рублей, поэтому аренда для меня - оптимальный вариант. Мои родители живут в своей квартире, и это здорово, но мою позицию они тоже принимают и разделяют. Возможно, я стану собственником жилья когда-нибудь, но бросать на это весь свой доход я пока не готова».Действительно, ответ на вопрос «Аренда или покупка в ипотеку?» перестал быть столь однозначным, каким он был в период с 2000 по 2010 год. Это произошло и по объективным причинам: сокращение уровня доходов, ужесточение банковских требований к заемщикам и условий выдачи кредитов, удорожание стоимости жилья во всех сегментах. Вопросы доступности владения жильем были актуальны всегда, но теперь к ним добавляются и вопросы доступности и прозрачности рынка аренды, просто потому что для целой аудитории аренда постепенно становится вынужденным или сознательным выбором не на короткий срок, а на перспективу.
Объективные сложности и ожидаемые перспективы рынка арендыРынок аренды жилья уже давно существует в статусе сложно регулируемой, «теневой» сферы недвижимости. На практике чрезвычайно сложно измерить объем этого рынка: экспозиция не поддается точному анализу и подсчету из-за очень неровных сроков поиска арендатора (квартира может уйти с рынка за день, но при этом сохраниться во всех открытых источниках на месяц и больше), из-за большого числа несуществующих объектов, которые используются в качестве «приманок» самими собственниками или представителями риелторских компаний для продвижения совсем других объектов. Существенная часть частного арендного жилья вовсе не существует в плоскости открытой рыночной экспозиции: их собственники ищут и находят арендаторов среди знакомых, коллег, с помощью бумажных объявлений и устных рекомендаций. Кроме того, посчитать реальный объем сделок на рынке жилой аренды стабильно не представляется возможным: обязательной государственной регистрации такие договоры не подлежат, к тому же большинство арендаторов и собственников вовсе не обременяют себя бумажной волокитой. Получается, что рынок активен, но степень этой активности и глубина арендаторского спроса - величины совершенно умозрительные.
Впрочем, статистические возможности оценить этот сегмент рынка все же есть. Так, по данным аналитического исследования, проведенного специалистами компании «ОКТОГОН» и исследовательской группы «Свободное мнение», большинство жителей городов региона (Самара, Тольятти, Новокуйбышевск, Кинель) в возрасте старше 18 лет являются собственниками жилья (полностью или в долях), в котором проживают (60-72%). От 18% до 31% горожан живут в жилом помещении, которое принадлежит ближайшим родственникам, от 6% до 8% арендуют жилье у частных лиц.
В ситуации непрозрачности арендного сегмента весьма логично выглядит стремление сделать эту сферу рынка более цивилизованной, открытой, понятной всем нынешним и потенциальным участникам. Самым заметным проектом в этом контексте в последние годы стал проект строительства арендного жилья (в законодательстве равнозначным является определение этого сегмента как наемного жилья. Оба термина равноценны и используются нами в одном и том же значении). Об этом стремлении сделать сегмент аренды рыночным форматом красноречиво свидетельствуют недавние планы федеральных властей по строительству арендных домов. Для развития сегмента и привлечения инвесторов в арендную сферу планируется создать выгодные условия. В частности, из недавнего заявления генерального директора АИЖК Александра Плутника следует, что к 2020 году доступность арендного жилья для населения увеличится на 40%, иными словами, будут реализованы новые проекты доходных домов по доступным ценам. Есть и законодательные подвижки в этой сфере: в марте федеральное Минэкономразвития подготовило проект поправок в закон "О концессионных соглашениях". Этот документ позволяет включить арендные дома в перечень объектов концессионных соглашений: отвечать за эти объекты недвижимости будут муниципалитеты, регионы и частные девелоперы. Предполагается, что стоимость проживания в таком доме будет ниже среднерыночной арендной ставки на аналогичное жилье в регионе. Новая законодательная мера призвана оживить активность местных властей и девелоперов в развитии сегмента арендного жилья. Сами девелоперы и инвесторы уже начинают «присматриваться» к идее доходных домов, однако совершенно очевидно, что реализация любой бизнес-модели строительства и развития арендного жилья возможна только при наличии факторов государственной поддержки.
В Самарской области уже есть примеры реализации проектов арендного жилья: первыми в этой сфере стали дом для сотрудников ПАО «Кузнецов», который возводится на Заводском шоссе и в течение этого года будет реализован, а также дом для сотрудников медицинских учреждений Тольятти, строительство которого планируется на территории 5-й городской больницы Автозаводского района. Подробнее об обоих проектах и их ближайших перспективах читайте здесь.
В своем нынешнем виде проект арендного жилья уже содержит несколько важных деталей, которые делают его социально ориентированным и комфортным для постоянного проживания. Во-первых, важнейшей характеристикой арендного жилья является готовность работодателя, предоставляющего квартиру в наем, оплачивать часть ежемесячных расходов на арендную плату. Арендатор получает готовую к проживанию квартиру по цене существенно ниже рынка и может пользоваться ею, пока работает у своего арендодателя. Это безусловная мера стимулирования арендаторского интереса, завязанная на социальных связях между сотрудником и работодателем и на экономической выгоде арендатора.
Во-вторых, сам формат арендных домов может содержать ряд уникальных планировочных решений, позволяющих по-иному переосмыслить пространство для жизни. Например, на первом этаже арендного дома для сотрудников ПАО «Кузнецов» расположена прачечная, что позволяет жильцам исключить эту часть быта из пространства своей квартиры. «Наличие прачечной на первом этаже дома - это, безусловно, удобное и верное решение, при этом оно не означает, что заниматься стиркой и сушкой белья в своих квартирах жильцы не могут, - объясняет заместитель исполнительного директора, руководитель департамента обеспечения жильем и кредитования Самарского областного Фонда жилья и ипотеки Наталья Ладова. - Просто для этого у них будет специализированное комфортабельное пространство, а значит, спланировать домашнюю площадь можно иначе. Также на первом этаже расположится детский сад, и это тоже очень значимо, потому что позволит жильцам экономить свое время и решить важнейший социальный вопрос». Кроме того, планировка первого этажа арендного дома предполагает наличие мест для хранения велосипедов, колясок и другого мелкого транспорта и инвентаря. Все эти идеи и решения подчинены одной цели: арендное жилье мыслится именно как пространство для повседневной жизни, а не как место для хранения домашнего скарба и семейной утвари. По сути, в этом стремлении жить, а не копить нажитое и состоит «романтическая» идея любого снимаемого жилья.
При этом современный формат арендного дома призван уйти от ассоциаций с временным второсортным жильем, и современные проекты, реализуемые в этой сфере, лишь подтверждают эту тенденцию. Преимуществом грамотного строительного проекта в этой сфере должна быть возможность быстрого заселения: квартира должна иметь внутреннюю чистовую отделку, оборудована кухней и сантехникой, возможно, даже базовой мебелью. Концепция арендных домов и арендных квартир должна включать в себя яркие архитектурные решения, незаурядную эргономику квартир, наличие в кондоминиуме многочисленных сервисов (общих гостиных для проведения семейных торжеств, кладовых для хранения крупногабаритных вещей, колясочных, автоматических прачечных), которые компенсируют малометражность арендных квартир и избавляют от ощущения постоянной стесненности.
Важнейшей характеристикой грамотных проектов в сфере арендного жилья должна быть полная обеспеченность платежеспособным спросом со стороны потенциальных арендаторов. Проект из этой сферы имеет шансы на жизнь, только будучи подкреплённым зафиксированным статистически интересом со стороны будущих жильцов арендного дома. И здесь мы вновь возвращаемся к условиям и преимуществам, которые работодатели и девелоперы, реализующие проект арендного дома, смогут предложить будущим арендаторам.
В конечном итоге именно развитие сегмента арендного жилья может стать способом удовлетворения потребности в улучшении жилищных условий для тех, кто не может это сделать путем приобретения собственного жилья. Если программа развития наемного жилья получит шанс на массовую реализацию, то сами регионы будут заинтересованы в создании сегмента массового наемного жилья как альтернативы традиционным способам улучшения жилищных условий - жилищным субсидиям на покупку квартиры или предоставлению жилья на условиях социального найма.
Рынок цивилизованной аренды – региональная ниша свободна
На упорядочение и развитие рынка аренды направлен один из свежих столичных стартапов - онлайн-сервис по поиску арендного жилья от частных собственников «33 слона». Этот электронный «риэлтор» работает без комиссии для арендаторов (кстати, именно нежелание платить агенту 50% за поиск жилья уводит большинство потенциальных арендаторов в «теневую» сторону рынка). Услуга оказывается комплексно: специалисты электронного сервиса размещают объявление о сдаче жилья в аренду, подкрепляя его сделанными фотографиями. Кстати, идея проекта оказалась настолько перспективной, что сумела заинтересовать стороннего инвестора, который заплатил основателям сервиса за 50% компании один миллион долларов. Сегодня в базе сервиса содержится свыше 34 тысяч объявлений от частных собственников, а среднее время экспозиции квартиры на сайте составляет 4 дня. Чтобы сдать свою квартиру с помощью сервиса, собственник регистрируется на сайте, заказывает платную фотосъемку жилья или добавляет свои фото, подписывает договор с сервисом, зачастую соглашаясь на дополнительные платные опции и услуги по продвижению и реализации жилья.
Справка
Несколько интересных фактов по результатам социологического мониторинга, проведенного компанией «ОКТОГОН» и исследовательской группой «Свободное мнение»:
— 70-90% арендаторов в Самаре снимают жилье целиком;
— средние затраты на аренду квартиры в Самаре - 13 тысяч рублей в месяц без учета коммунальных платежей;
— Исходя из средней стоимости аренды квартир и комнат общая финансовая емкость рынка аренды жилья в Самаре составляет 1 млрд 58 млн руб. в месяц;
— Среди арендаторов сохранятся высокий спрос на покупку собственного жилья в краткосрочной перспективе (30%). Но, по сравнению с 2014 годом, значительно сократилась доля тех, кто не планирует покупку в ближайшем будущем (больше 3 лет) – с 22% до 8%.
Аренда типовой 1-комнатной квартиры улучшенной планировки в Промышленном районе обойдется в сумму, которую на основании актуальных рыночных предложений можно обозначить на уровне 15 тысяч рублей с уже включёнными в эту сумму коммунальными платежами. За эту сумму у потенциального арендатора есть выбор локаций и этажей, он может позволить себе качественное жильё с ремонтом, современной мебелью и техникой.
Рассчитаем гипотетический ипотечный кредит для одной из таких квартир: квартира рядом с Московским шоссе в Промышленном районе стоит около 2,3 млн руб. Минимальный первоначальный взнос по такому кредиту составит 460 тыс. руб. (20% от общей стоимости), и при ипотечном кредите на 15 лет ежемесячные выплаты составят 23583 рубля.
Ольга Олисова
Заместитель председателя правления Исследовательской группы «Свободное мнение»
«В сегменте аренды жилой недвижимости стабильным остается соотношение доли аренды жилья целиком (квартира или дом) и части жилья: в Самаре и Тольятти число людей, которые арендуют часть жилья, выше, чем в малых и средних городах региона. В целом, неизменным остался и социально-демографический профиль арендаторов: как правило, это работающая молодежь в возрасте от 18 до 35 лет. При этом на их выбор относительно аренды, покупки жилья или проживания с родственниками практически не влияют семейный и профессиональный статус. Прежде всего, влияние на этот выбор оказывают возраст и актуальный статус занятости. Новой тенденцией стало изменение планов арендаторов относительно покупки собственного жилья. В частности, увеличилось число тех, кто не собирается менять арендуемое жилье на собственное в средне- и долгосрочной перспективе (от 3 лет и далее)».
Елена Лебедева
Руководитель отдела аренды агентства недвижимости «Визит»
«Сегодня многие частные арендодатели предпочитают выставлять свои объекты на рынок самостоятельно, на услуге риелторского сопровождения по поиску арендатора и заключению договора зачастую экономят. В то же время на рынке аренды действует множество частных риэлторов и обычных спекулянтов, которые «множат» объявления от собственников и немного их видоизменяют, или вовсе размещают информацию о несуществующих квартирах или жилье в других городах, создавая тем самым совершенно ложное представление о реальных объемах рынка аренды и динамике спроса и предложения в этом сегменте.
Ощутимой ценовой тенденцией я бы назвала заметное снижение среднерыночной арендной ставки на жилье. Квартиры, которые в прошлом году экспонировались по ставке 15-18 тысяч рублей, сейчас предлагаются по ставке 10-13 тысяч. То есть падение ставок на 10-12% все же произошло. Арендные квартиры в высоком ценовом сегменте удержались в своих ставках, но коррекция спроса произошла и здесь. Еще одна тенденция связана с тем, что многие крупные корпорации, ранее сотрудничавшие с агентствами недвижимости в вопросах поиска арендного жилья для своих сотрудников, сейчас все больше переходят на «самообслуживание»: нанимают в штат сотрудника, который подыскивает варианты арендного жилья для специалистов. По такой линии развития, например, пошли IKEA, KFC и другие крупные игроки.
Таким образом, рынок аренды продолжает уходить в тень: нечто подобное уже наблюдалось в 2008 году, но тогда активный арендаторский спрос на услуги агентств восстановился уже к середине 2009 года. А среди арендодателей, владеющих несколькими квартирами для сдачи в аренду, в последнее время наблюдается стремление сократить свой «портфель» арендных объектов. Многие собственники продают жилье, которое раньше сдавали, и направляют полученные средства в приобретение «долевок» или бизнеса. Параллельная сдача нескольких квартир в аренду перестала быть беспроблемным источником постоянного дохода и уже не приносит той отдачи, которую приносила в 2010-2014 годах».
Вход
Журнал
Подписаться
Соцсети
Вконтакте
Контакты
Поиск
