Сделки с недвижимостью: без нотариусов нельзя!

В целой группе сделок с недвижимостью обязательным участником отныне является представитель нотариата. Каких последствий ждать обычным продавцам и покупателям и как нововведение скажется на активности профессионального риэлторского сообщества?

Роль нотариусов в сделках возросла

Законодательные изменения в процессе проведения и регистрации сделок с недвижимостью вступили в силу с этого года, а ФЗ № 391 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», регулирующий и эту сферу в том числе, был подписан в конце 2015 года. Суть нововведения можно свести к одной фразе – усиление роли нотариата в проведении сделок с недвижимостью. Однако несмотря на то, что закон уже вступил в силу, еще в середине января о нем не слышали или имели весьма смутное представление не только многие собственники и покупатели жилья, но и профессиональные участники риэлторского сообщества, а от нотариусов часто можно было услышать, что практика еще не сложилась и четкие механизмы работы по новым направлениям пока отсутствуют.

Итак, в чем же заключается новшество? «30 декабря 2015 года был опубликован новый закон, вступивший в силу с 1 января, – рассказал руководитель Управления Росреестра по Самарской области Вадим Маликов. – Для ряда сделок была введена обязательная нотариальная форма. Так, с обязательным участием нотариуса должна проходить, например, продажа доли в общедолевой собственности постороннему лицу. Если сделка проходит между сособственниками, то нотариальная форма необязательна, можно составить договор в простой письменной форме. Но если идет отчуждение этой доли постороннему лицу, тогда обязательна нотариальная форма. Нотариус должен проверить, нет ли нарушения прав других правообладателей, которые имеют право выкупить эту долю. Этот институт четко прописан в Гражданском кодексе, и именно нотариус должен теперь следить за выполнением законодательства в этой части». Иными словами, если собственниками квартиры являются все члены семьи: мать, отец и ребенок, – то при продаже одним из этих сособственников своей доли все участники сделки должны обратиться к нотариусу.

«Кроме того, обязательной нотариальной форме подлежат сделки по продаже земельной доли, – продолжает Вадим Маликов. – Самарская область является регионом с большим количеством земель сельхозназначения, и земельная реформа 1990-х годов привела к тому, что у нас сегодня есть огромное количество правообладателей общедолевой собственности на земли сельхозназначения. Если идет продажа доли в общедолевой собственности, обязательна также нотариальная форма сделки».

Также без участия нотариуса теперь не обойдутся сделки на условиях доверительного управления и опеки, а также все сделки с недвижимостью, участниками которых являются несовершеннолетние или недееспособные граждане. «Участие нотариуса в этих сделках призвано защитить права несовершеннолетних или недееспособных участников сделки, – поясняет Вадим Маликов. – Аналогичным образом участие представителя нотариата должно способствовать разрешению имущественных споров в процессе раздела совместно нажитого имущества между бывшими супругами – здесь также нужна нотариальная форма».

Когда-то сделки с недвижимостью уже существовали в плоскости обязательных нотариальных удостоверений, однако на смену этому требованию закона пришли договоры в простой письменной форме, а участие нотариуса стало необязательным. Теперь история совершает виток: нотариусы вновь становятся обязательными участниками ряда сделок с недвижимостью.

Последствия для участников сделок и риэлторов

Пока практика обязательного участия нотариата в ряде сделок с недвижимостью только складывается, многие вопросы еще остаются непонятными – причем не только для обычных покупателей и продавцов жилья, но и для профессиональных участников рынка недвижимости. Основной из них – нужен ли теперь риэлтор в тех сделках, где должен участвовать нотариус? Или же работники нотариальной сферы «потеснят» представителей агентств недвижимости в целом сегменте сделок с недвижимостью?

Законодательно вступившее в силу нововведение никак не ограничивает участие риэлтора в сделке с недвижимостью, убежден партнер юридической фирмы RBL Денис Герасимов. «Нотариус и риэлтор все же выполняют разные функции. Риэлтор выступает в качестве рыночного агента, занимается поиском вариантов и структурированием всех этапов сделки, его главная цель – свести продавца с покупателем и сделать так, чтобы они договорились. Нотариус же занимается лишь правовым оформлением тех сделок, в которых отныне обязан участвовать, он не вникает в структуру самой сделки, и его основная цель – соответствие всех действий продавца и покупателя закону», – объясняет эксперт. Причем даже в той части, где интересы риэлторов и нотариусов пересекаются наиболее плотно, речь идет об услуге юридического сопровождения сделок с недвижимостью, которая в большинстве риэлторских компаний входит в число базовых – риэлторы и нотариусы друг другу не «помешают». «Составить договор купли-продажи объекта недвижимости может и нотариус, но отдельные пожелания обеих сторон вносит уже риэлтор, – поясняет Денис Герасимов. – Например, нотариуса не интересует, продается квартира с мебелью или нет, а риэлтор вместе с участниками сделки составляет опись имущества, которое остается, и прикладывает ее к договору. Однако если вдруг нотариус посчитает, что из-за внесенных дополнений и частных пунктов составленный договор не соответствует требованиям закона, то он будет вправе отказать в заверении такого документа, и тогда договор придется переделывать».

По сути, в этом и заключается второе важное опасение участников рынка: нововведение, закрепляющее обязательное участие нотариусов в сделках с недвижимостью, может существенно растянуть весь процесс и, очевидно, увеличит финансовую нагрузку на участников сделки. Ведь если составленный договор придется переделывать, то оплачивать услуги нотариуса придется дважды, да и время ожидания выхода на сделку затянется, что совершенно нежелательно для обменных или ипотечных сделок, у которых есть четкий «дедлайн». Кстати, недавно в Федеральной нотариальной палате озвучили размер максимального тарифа на юридическое оформление сделок с недвижимостью: он установился на отметке в 20 тысяч рублей. При этом по некоторым видам сделок тарифы за услуги нотариусов удалось сократить в два раза. «По тем сделкам, по которым введена обязательная нотариальная форма, действует норма налогового кодекса, которая устанавливает верхний предел в 20 тысяч рублей даже при самых многомиллионных, многомиллиардных суммах», – сообщил президент Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик.

Однако даже максимальная сумма в 20 тысяч рублей окажется существенной нагрузкой для существенной категории продавцов и покупателей жилья, особенно в нынешних экономических условиях. А если к ней прибавить еще комиссию за оказание риэлторских услуг и госпошлины, обязательные при сделке, получится немалая статья расходов. В такой ситуации наверняка найдутся продавцы и покупатели недвижимости, которые задумаются об оптимизации своих расходов при совершении сделки: если от госпошлин и обязательного участия нотариуса, закрепленного законодательно, отказаться не получится, то вполне вероятно, что сокращение расходов участников сделки пойдет именно по линии представителей риэлторского сообщества.

Что будет, если сделка, в которой должен был принять участие нотариус, пройдет без нотариального заверения? Если такой договор купли-продажи без нужной подписи нотариуса попадет на регистрацию в Управление Росреестра, то процесс госрегистрации права со 100%-ной вероятностью будет приостановлен. А если за отведенное на доработку время документ так и не будет приведен в нужный вид, то в регистрации прав откажут – сделка сорвется.

Нетрудно предположить, как представители профессионального риэлторского сообщества и нотариата, которых закон постоянно «сталкивает», отнеслись к недавним нововведениям. В то время как нотариусы выражают уверенность, что их участие в сделках необходимо, риэлторы опасаются, что нововведение затормозит многие рыночные процессы, ударит по карману продавцов и покупателей недвижимости и попросту станет лишним звеном в цепочке рыночных событий. Вообще довольно распространенной темой для споров является степень ответственности нотариусов в сделках. «По сути, риэлторы не наделены правом нести ответственность за юридическую чистоту сделки, в отличие от нотариусов, которые отвечают за действительность намерений участников сделки, за то, что продавец и покупатель на момент сделки находятся в дееспособном состоянии и отвечают за свои действия. За это нотариусы отвечают своим имуществом и страхованием персональной ответственности», – комментирует Денис Герасимов. В то же время риэлторы убеждены: на деле ответственность нотариусов минимальна: они такие же частные предприниматели и выполнить роль защитника интересов участников сделки явно не смогут. Впрочем, обычным участникам сделок, которые попадают под нововведение, деваться некуда: без нотариального заведения им не обойтись, как бы этот факт ни замедлял или удорожал весь процесс. А вот участие риэлтора по-прежнему является добровольным решением продавца или покупателя, связанным с их стремлением к цивилизованным рыночным отношениям.

Сделки с недвижимостью, подлежащие обязательному нотариальному заверению:

— продажа доли в праве общей собственности постороннему лицу (не участнику общей долевой собственности);

— продажа земельной доли;

— распоряжение недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки;

— продажа недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

— соглашения о разделе имущества супругов,;

— договоры ипотеки, ренты, пожизненного содержания с иждивением, брачный договор и завещания.

---

Ольга Пискаева, руководитель АН «Афина-Центр»:

— Очевидные последствия нововведения – лишние расходы и трата времени для участников сделок и риэлторов. Даже нотариальный сбор в 8 тысяч рублей – это ощутимые деньги для многих, не говоря уже о максимальном сборе в 20 тысяч. Если бы нововведение оказалось альтернативным: когда участники сделки хотят привлечь нотариуса, то делают это, – было бы удобнее для всех. Или хотя бы если у нововведения оказался переходный период для закрепления нового механизма. У нас же все произошло резко и без подготовки, и все участники сделок, включая представителей нотариата, попросту не знают, как им действовать. Механизм еще не отлажен, и в этом еще одна проблема. Например, в ходе ипотечной сделки участники берут документы в банке, затем несут нотариусу вместе с оплатой за его услуги. Затем нотариус отправляет эти документы в Росреестр с электронной подписью – эта система еще не отработана. Кроме того, при получении приостановки раньше сделку можно было прервать, а что теперь? Ждать 30 дней по нотариальному регламенту а затем опять платить нотариальный сбор? Очевидно, что как минимум в первое время новый механизм совершения сделки принесет лишь временные и материальные затраты со стороны участников сделки.

Дария Саурова, руководитель 

АН «Агентство недвижимости Ивановой Дарии»:

— Ощутимое последствие будет только одно: людям придется больше платить. На самом деле это мировая практика, когда сделка с недвижимостью сопровождается комиссией агентству недвижимости, платой за нотариальное сопровождение, пошлиной за регистрацию и налогом на покупку. Конечно, налоги за покупку недвижимости в России не такие, как за рубежом, но по остальным платежам мы приближаемся к общемировым нормам. При этом риэлторские услуги в этой цепочке являются началом начал, ведь и для нотариусов, и для сотрудников регистрационных органов наши коллеги являются прямыми поставщиками клиентов.

Нина Антонова, нотариус в г. Самаре:

— Все законодательные изменения, прописанные в ФЗ-391, призваны серьезно облегчить жизнь обычным людям в совершении сделок с недвижимостью и другим имуществом. Ведь когда в этот процесс вовлечен нотариус, то он и отвечает за сделку, тем самым защищая ее с обеих сторон. Поскольку нотариус беспристрастен, то можно не переживать, что он отнесется к кому-то из участников сделки предвзято. Сейчас идет период адаптации, в котором участвуют и риэлторы, и Росреестр, и органы опеки. Но в итоге эти перемены должны сказаться позитивно, они повлекут за собой более грамотное составление документов, и реестр будет выглядеть лучше. Кроме того, нововведения сильно затрудняют деятельность «черных» риэлторов и других мошенников, нацеленных на недвижимость.