Каких инвесторов ждет Самара?

Инвестиционная привлекательность региона – не умозрительная величина и не область риторики. Эту сферу можно измерить количеством реализуемых проектов, динамикой спроса на площадки для освоения, активностью местных и иногородних игроков рынка. Какие самые распространенные ошибки самарских девелоперов и инвесторов не стоит повторять тем, кто всерьез намерен ощутить самарский инвест-климат на себе? И каких механизмов взаимодействия с властью заслуживает этот рынок?

Самарский регион и инвесторы: есть ли интерес?

Важнейшим фактором инвестиционной привлекательности, определяемой на региональном уровне, является наличие перспективных для освоения площадок, которые благодаря своим качественным и локационным характеристикам могут вызвать инвесторский интерес. Иными словами, есть земля для освоения, есть возможности для освоения этой земли – формируется дружелюбная инвестсреда. В Самаре и регионе есть площадки, пригодные для реализации разнообразных строительных проектов – и в сфере загородного жилья, и в сфере многоэтажного или малоэтажного многоквартирного строительства, и в сфере коммерческой (гостиничной, офисной, торговой, складской и др.) недвижимости. Достаточно взглянуть на актуальную рыночную экспозицию таких участков (примеры – в рубрике «Локация» на стр…), чтобы понять: подобные площадки доступны инвесторам в разных районах города и предлагаются в широком ценовом диапазоне (до 800 млн руб., судя по текущим предложениям). Более того, некоторые из этих участков уже снабжены разработанными строительными проектами. Например, участок площадью 80 соток на ул. Бубнова предлагается к продаже по цене 97 млн руб., и эта стоимость включает не только саму землю в правовой зоне Ж-4, но и эскизный проект строительства многоэтажного жилого дома на стилобатной основе и примыкающего к нему офисного здания. Еще один пример: на ул. Аэродромной продаются 82 сотки земли в той же правовой зоне Ж-4, а помимо этого у нынешнего собственника готов проект строительства четырех 16-этажных домов общей площадью 18 тыс. кв. м, и все технические условия по нему согласованы.

Тем не менее, несмотря на немалое количество земли, находящейся в свободной рыночной продаже, и еще большее число участков, которые могут предложить профессиональные брокеры и агенты, не сдает своих позиций мнение: в Самаре строить негде. Такую точку зрения высказывают многие самарские застройщики и девелоперы, и, увы, эта позиция не нова. Среди основных причин, препятствующих освоению городской и пригородной территории, участники рынка называют административные барьеры, проблемы с инженерными коммуникациями, высокую стоимость самой земли. Зачастую выход из сложившейся ситуации находится просто: в городе вырастает еще один объект точечной застройки, который пользуется уже сложившейся инженерной, инфраструктурной и транспортной сетями и, как следствие, неминуемо увеличивает нагрузку на них. При этом такой девелопмент, как известно, не решает проблем с освоением пустующих площадок, нисколько не способствует развитию и росту городской среды.

Многие самарские застройщики с опаской смотрят на эти территории именно по причине неудовлетворительного состояния нынешних коммуникаций и дороговизны подведения новых

---

Проблемы «хищного» загородного девелопмента

Если обратиться к сегменту пригородных земельных участков, то в подавляющем большинстве случаев собственники определяют степень их потенциальной инвестиционной привлекательности фактором транспортной доступности и сугубо «географическими» показателями – ровностью рельефа, перепадом высот, качеством почвы, близостью природных объектов и т.д. В итоге самыми привлекательными, с позиции продавцов, оказываются объекты, незначительно удаленные от города или крупных трасс, и с хорошими «природными» показателями. Между тем важнейшей характеристикой, которая напрямую определяет интерес потенциального инвестора к территории, является наличие инженерных сетей и техническая возможность их подведения.

Наша региональная практика такова, что многие девелоперы, начинающие освоение площадки за городом, решают вопрос с коммуникациями далеко не в первую очередь, а порой и вовсе отдают на откуп будущим владельцам. При такой модели освоения территории все происходит просто и быстро: приобретенный земельный участок переводится в правовую зону Земли населенных пунктов (если до этого не был переведен) и нарезается небольшими наделами от 5-6 соток. Как максимум – девелопер узнает о технической возможности подведения коммуникаций, о чем впоследствии и сообщает своим покупателям.

Какой продукт в итоге выходит на рынок? Та самая дешевая земля под ИЖС, которую многие наши горожане и жители региона хаотично скупали перед кризисом, так как с полной уверенностью полагали, что выбирают надежный и стабильный инструмент для сохранения своих средств. Земля по цене подержанной российской машины, земля по цене шубы – так эти участки определяют профессиональные участники рынка. А что такая покупка дает самому покупателю? Прежде всего, осознание того, что он стал собственником нескольких соток в перспективной локации, где со временем он сможет построить дом для своей семьи. А если вдруг не получится, реализовать как минимум по той же цене, что и сам покупал.

Ключевой момент в этом ожидании большинства таких собственников, участников многих загородных девелоперских проектов – «со временем». Аналогичный подход исповедуют и сами девелоперы: инфраструктура, коммуникации и транспортные пути здесь появятся со временем. Когда собственники небольших земельных наделов начнут потихоньку осваивать свои участки и превращать эту территорию в большую стройку. Только после того, как большинство земельных участков будет реализовано, у девелопера появятся средства на подведение коммуникаций, строительство дорог и объектов инфраструктуры. Тогда есть вероятность, что проект сложится, хоть и окажется в итоге очередной хаотично застроенной загородной территорией без логичной организации общественных зон и подъездных путей. Однако, приобретая земельный участок без подряда, покупатель, как правило, не несет перед девелопером-продавцом никаких обязательств по срокам строительства и облику возводимого объекта. Поэтому вполне возможно, что на реализуемой территории в течение нескольких (или многих) лет не появится вообще ничего или появятся единичные объекты частного строительства.

Земля по цене подержанной российской машины, земля по цене шубы – так эти участки определяют профессиональные участники рынка

---

Пик спроса на земельные участки без подряда в пригородах Москвы и Санкт-Петербурга пришелся на период после кризиса 2008-2009 гг. В дальнейшем федеральные аналитики фиксируют постепенное снижение интереса массового покупателя к этому типу недвижимости. Так, партнер девелоперской группы «Интегра» Дмитрий Гордов выразил мнение, с которым бы согласились многие участники рынка: форматы инвестиционных предложений в регионах отстают от столичного рынка на 3-4 года, а «массовый сегмент участков без подряда не является системообразующим сегментом, на который бы обратили внимание крупные девелоперы». 

---

Такой подход к освоению свободных от застройки площадок нельзя назвать конструктивным, он не формирует качественно новой территории, он просто дробит уже существующую в частной собственности землю на еще более мелкие фрагменты. Однако примеров такого девелопмента в пригородах Самары и всем регионе масса. Способствуют ли все они общему улучшению инвестиционного климата и повышению качества жизни на осваиваемых территориях? Едва ли.

Если вопрос с подведением коммуникаций на свободной от застройки площадке и решается девелоперами, то многие при этом предпочитают путь наименьшего сопротивления. Например, пробурить скважину и получить доступ к воде. Законно ли это? Безопасно ли для дальнейшего процесса освоения территории? Увы, представление о социальной ответственности девелопера и будущих частных собственников, которым он продает землю в мелкой нарезке, у самих участников процесса зачастую отсутствует. Из-за этого освоение земли получается хаотичным, непродуманным, неэффективным и не способствует росту инвестиционной привлекательности всей локации.

Проблемы девелопмента в историческом центре

Еще одна территория, где интерес региональных и инорегиональных инвесторов традиционно должен быть повышен, - исторический центр. В каждом городе эта локация является отражением культурного и архитектурного облика города, к тому же статус центра в восприятии многих крупных инвесторов обычно добавляет объекту инвестирования ликвидности и «вековой» значимости. Феномен самарского исторического центра состоит в том, что для местных инвесторов он пока так и не стал Меккой, локацией с четкими перспективами и понятной капитализацией. Причина отчасти та же, что и на свободных от застройки пригородных территориях, только вместо полного отсутствия коммуникаций центр испещрен устаревшими инженерными сетями, системами с недостаточной мощностью.

Существующие коммуникации пока справляются со снабжением объектов исторической застройки (однако обоснованные претензии к качеству допустимы и здесь), но они не рассчитаны на снабжение новых девелоперских проектов, которые могут и должны появляться в центральной части города, просто потому что многие отрезки этой территории до сих пор не урбанизированы, не выполняют никакой современной общественной функции. Многие самарские застройщики с опаской смотрят на эти территории именно по причине неудовлетворительного состояния нынешних коммуникаций и дороговизны подведения новых. Еще одна «вечная» для этой локации проблема – расселение жильцов из ветхого и аварийного фонда. Любой строительный проект, реализуемый в центре города, демонстрирует хорошие темпы капитализации, и Самара в этом плане не исключение. Однако самое сложное – начать проект: расселить жильцов, снести ветхое жилье и заменить коммуникации.

И все же решение вопроса с подведением инженерных коммуникаций нельзя оттягивать вечно: нынешние сети продолжают ветшать, и чем дальше – тем активнее. Загородные территории, не оснащенные коммуникациями, также не развиваются никак: даже если на них ведется хаотичная частная застройка, этот процесс нельзя назвать полноценным девелоперским освоением, которое подразумевает создание качественно новой среды для жизни.

Феномен самарского исторического центра состоит в том, что для местных инвесторов он пока так и не стал Меккой, локацией с четкими перспективами и понятной капитализацией  

---

Основа для взаимодействия девелоперов и властей

Очевидно, что для замены всей парадигмы «хищного» или «точечного» девелопмента
нужно нечто большее, чем просто инициатива от самих девелоперов или застройщиков, даже если она будет консолидированной. Рынку нужны инвесторы, а для их эффективной работы необходимы новые механизмы рыночного регулирования, которые в первую очередь установили бы новые стандарты девелопмента и строительства, подняли планку рыночных процессов на новый уровень.

Не решаясь на освоение городских или загородных территорий по тем или иным причинам, многие девелоперы склонны объяснять свое нежелание заходить на площадку необходимостью финансировать процессы расселения и подведения коммуникаций, которые подчас (например, для исторического центра) оказываются дороже самого строительства. Уже на этом этапе остро ощущается нехватка целостного механизма, который бы определял зоны ответственности застройщика и степень участия муниципальных и региональных властей. А ведь именно вопрос о том, насколько власти должны помогать застройщикам, является основным камнем преткновения в процессе освоения исторического центра. Наличие прозрачных условий поддержки - например, помощь с расселением в обмен на готовность девелопера подвести коммуникации, помощь с получением необходимой документации в обмен на строительство инфраструктурных объектов помимо основного строительного проекта и обновление подъездных путей, ведущих к площадке, способно изменить существующие принципы городского и загородного девелопмента, которые пока далеки от взаимовыгодных.

В Москве у застройщиков уже не вызывает вопросов необходимость строительства детского сада и школы на площадке строительства крупного жилого проекта, в Самаре наличие объектов социальной инфраструктуры в непосредственной близости от возводимого масштабного жилого комплекса или целого квартала до сих пор позиционируется как дополнительный бонус, который существенно увеличивает привлекательность проекта для целой категории покупателей, но которого вполне могло и не быть.

Сетевые ресурсы, как и вместимость объектов социальной инфраструктуры в городе, конечны, и на этапе их объективного истощения они нуждаются в восполнении, в новом строительстве. И без этого обременения современным застройщикам, девелоперам и инвесторам едва ли возможно реализовать масштабные строительные проекты, способные качественно изменить облик города. Именно таких девелоперских решений городу и всему региону не хватает в первую очередь.

---

Каких инвестиционных проектов не хватает Самаре?

Мы попросили активных участников рынка недвижимости, которые регулярно получают обратную связь от инвесторов, определить наиболее явные точки роста инвест-потенциала города и региона, рассказать о перспективах и проблемах процесса инвестирования по-самарски.

Никита Петухов, генеральный директор консалтинговой компании REC, полномочный представитель РГУД в Самаре:

 — В Самаре, в первую очередь, в притоке денег нуждается инфраструктура гостеприимства: гостиницы, выставочные площадки, места для развлечений, культурно-массовых мероприятий, конференций, скверы, небольшие торговые объекты – все, что после приема чемпионата мира в 2018 году может быть использовано в обычной городской жизни. В обычный торговый и офисный сегменты если и стоит вкладывать сейчас деньги, то очень выборочно.

Думаю, что сегмент гостеприимства обеспечит инвесторам норму доходности, достаточную для того, чтобы окупить вложения за 10-12 лет. Большего в сложившихся обстоятельствах ждать не приходится. Акцент сместился на внутренний туризм, а в радиусе 400 км от агломерации Самара-Тольятти находится несколько городов-миллионников, до которых можно доехать за несколько часов. Чем больше будет у нас проводиться спортивных, культурных образовательных, политических мероприятий, больше будет интересных мест, новых гостиниц, концептуальных ресторанов, тем больше людей из Волгограда, Нижнего Новгорода, Саратова, Ульяновска, Уфы, Казани захотят посетить город. Сейчас Самара скорее уезжает к соседям на выходные, на выставки и концерты, чем принимает их у себя.

Правительство Самарской области анонсировало строительство на деньги частных инвесторов ипподрома между Самарой и Тольятти, автодрома для гонок европейского уровня и аутлет-деревни рядом с ним. Деньги бизнеса, безусловно, понадобятся в проекте туристско-рекреационного комплекса «Жигулевская жемчужина». Там намечено строительство трех круглогодичных курортов с горнолыжными трассами, полями для гольфа, яхтенными стоянками.

В самой Самаре началась реновация исторического центра: проекты «Стрелка» и «Пять кварталов» вокруг площади Куйбышева. Это самая большая площадь Европы. Сегодня на нее грустно смотреть, но в дни чемпионата она станет частью фан-зоны. Здесь уже есть гостиницы, площадки для театральных и концертных событий. Если муниципалитету удастся создать в этих кварталах нового качества городскую среду — с открытыми памятниками, архитектурной подсветкой, торгово-прогулочным пространством, частный капитал сможет реализовать здесь самые быстро окупаемые проекты. Бизнес ждет конкретных предложений с понятными техническими и инвестиционными условиями. 

Максим Рахман, коммерческий директор ГК «Камертон»:

 — По словам самих девелоперов, реализующих проекты в сфере жилого строительства, самой большой проблемой до сих пор является не получение земельного участка для освоения, а получение всей документации, которая сделает это освоение возможным. Участники строительного рынка грустно шутят, что то, что в городе решается за год, в регионе можно решить за месяц. Причем такая ситуация характерна не только для жилищного строительства. По опыту общения с инвесторами знаю, что есть среди них те, кто готов строить в Самаре гостиницы и офисные центры, но при этом они боятся сталкиваться с административной «машиной» и замораживать свои средства на долгий срок. Это существенно удорожает стоимость денег для реализации проекта, а потому и круг инвесторов сужается.

Если говорить о локациях, то стабильно востребованы две городские магистрали – Московское шоссе и улица Ново-Садовая, но на них почти не осталось «белых пятен». За исключением, разве что, площадки 4-ГПЗ на Московском шоссе, отличным участком с проблемными правами третьих лиц. Перспектива освоения у этой территории была прекрасная, однако до сих пор проект так и не реализован.  

Дмитрий Новиков, руководитель «Центра недвижимости» ГК «Бизнес-Гарант»:

 — В городе есть ряд крупных площадок для освоения, и реализации строительных проектов в их границах по-особому ждут и участники рынка, и сами горожане. Например, это площадка 4-ГПЗ: интерес к этой локации серьезный, мы столкнулись с этим в процессе реализации ЖК «Спутник», расположенного на ул. Луначарского. Часть города, где сосредоточена максимальная деловая активность и расположены самые перспективные площадки (4-ГПЗ, площадка Хлебозавода № 4), является наиболее интересной зоной под емкую и масштабную жилую застройку. Здесь можно реализовать строительные проекты без привлечения дорогих кредитных ресурсов, порядка 90% всех средств на строительство девелопер сможет привлечь за счет средств дольщиков – настолько высок здесь спрос на современное качественное жилье.

В сегменте коммерческой недвижимости, в условиях перенасыщенности городской территории торговыми центрами я бы не выделил каких-то крупных интересных площадок для освоения в этом направлении. Если же говорить о более мелких инвестиционных площадках, то перспективным является пригородное направление – поселок Управленческий, «Кошелев-проект», где показатели доходности от вложений в коммерческую недвижимость достигают 13-15% годовых.

Ильшат Мирзалиев, частный инвестор (г. Казань):

— Одной из проблем в строительной сфере, которая является, на мой взгляд, общей между Казанью и Самарой, является отсутствие четко выраженного и отвечающего всем объективным требованиям и классификациям элитного жилья. Инвестирование в такой объект на этапе строительства является предсказуемо высокодоходным, именно эти объекты жилой недвижимости демонстрируют лучшие темпы капитализации. Однако в реальности рынок таких объектов почти не предлагает, да и стратегия последующего управления элитным объектом вызывает вопросы. В нашем городе арендаторский спрос на высококачественное (не стану называть его элитным) жилье в центре нестабилен, несмотря на неплохой туристический трафик. Думаю, в Самаре с инвестированием в этот сегмент недвижимости все еще сложнее: знаю про существование многоэтажного жилого комплекса на самой набережной (ЖК «Ладья»), а также о том, что существенная часть квартир там пустует. Между тем именно качественных, «правильных» элитных объектов на рынке нет.

Кстати, не мной подмеченная специфика работы казанских частных инвесторов состоит в том, что многие игроки рынка, один раз выбрав «свой» сегмент, остаются работать в нем и редко пробуют себя в других сферах рынка.