Хороший, плохой, злой: перспектива для производственного комплекса

Эксперты, приглашенные редакцией ММЦ «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale», оценивают потенциал объекта коммерческой недвижимости, который экспонируется на рынке в данный момент. Мы предложили профессиональным игрокам рынка высказаться относительно крупного производственного комплекса, расположенного в Советском районе, оценить качественные характеристики предложения, справедливость установленной цены и возможные сроки реализации предложения. 

Точка отсчета

На ул. XXII Партсъезда, 2, в Советском районе, к продаже предлагается производственная база. На земельном участке общей площадью 1,4 га расположен производственно-складской комплекс, состоящий из склада площадью 1000 кв. м и офисных помещений площадью 170 кв. м. Склады оснащены краном-балкой на 2,5 тонны, оборудованы двумя въездными воротами, высота потолков составляет 8 метров. В настоящее время здесь располагается производство металлоконструкций.

Все коммуникации центральные: есть газ, свет, вода, канализация. Мощность электроэнергии составляет 50 кВт, но может быть увеличена. На открытой бетонированной площадке расположены еще две кран-балки. Вся территория комплекса круглосуточно охраняется, по периметру установлен забор, есть возможность заезда еврофуры. Объект подойдет под размещение любого производства.

Общая площадь складов: 1000 кв. м

Общая площадь участка: 1,4 га

Общая площадь офисных помещений: 170 кв. м

Общая стоимость: 45 млн руб. 

Сергей Бей, руководитель отдела 

коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант»:

— Я бы назвал этот объект показательным для актуальной экспозиции производственной и складской недвижимости. Во-первых, с учетом его площади, качественного наполнения этой площади и локации у предложения хороший потенциал использования. Формат складских помещений площадью 1000 кв. м остается самым востребованным на рынке, также значимо наличие крана-балки с хорошей грузоподъемностью. У объекта хорошая логистика: такое расположение позволяет выстроить эффективную работу по всему городу, вне привязки к конкретному району. Многие другие локации, например, улица Товарная или ряд участков на Заводском шоссе, столь хорошей транспортной доступностью не отличаются. Коммуникации также вопросов не вызывают: центральные, функционирующие, с возможностью увеличения мощностей. Наличие офисного помещения позволит разместить на объекте менеджмент и персонал – на эту деталь потенциальные покупатели также обращают внимание.

Касаемо стоимости предположу, что обозначена цена запроса собственника. Реальная стоимость, по которой в итоге «уйдет» это помещение, возникнет в процессе переговоров. Практика рынка такова, что адекватные собственники не отрицают возможности ценовой коррекции в нижнюю сторону, но обсуждать это готовы лишь с конкретным покупателям, проявившим заинтересованность. Сроки реализации этого объекта сложно предсказать: все же комплекс внушительный. Однако оживление на рынке, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, все же позволяет предположить, что интерес к объекту может возникнуть. Если глобально экономическая ситуация сохранится неизменной, то на это предложение вполне могут обратить внимание представители бизнеса, которые возьмут курс на развитие и будут стремиться переложить свои средства в активы по адекватной цене. 

Ирина Семенюк, председатель правления ГК «Камертон»,

президент «Поволжской Гильдии Риэлторов»:

— На сегодняшний день можно со всей очевидностью сказать, что цена этого предложения серьезно завышена, а в связи с этим невелика и привлекательность объекта в глазах потенциальных покупателей. В этой же локации, более того, фактически по тому же адресу, к продаже предлагается похожий производственный объект площадью 2,4 га по цене 20 млн руб. Конечно, стоит учесть, что порядка 1,5 га из общей массы достойны пристального внимания, а остальная территория является спорной по качеству и перспективам, так как граничит с красными линиями, однако после изучения этого предложения порядок цен в локации становится понятнее.

Еще один вопрос к объекту – коммуникации. Для эффективной работы объекту такого типа требуется до мегаватта электроэнергии, а в данном случае мощность составляет всего 50 киловатт – этого может быть недостаточно.

Исходя из всего этого можно предположить, что при такой цене сроки экспозиции объекта окажутся существенными. Очевидно, что в стоимость заложены субъективные ожидания продавца, начальную цену для этого объекта я бы определила на уровне 15 млн руб. Конечно, в обычных рыночных условиях эту нижнюю границу стоимости можно было бы считать слишком пессимистичной, однако в нынешних условиях очень сдержанного спроса очень важна готовность собственника к реализации и, соответственно, существенному торгу.

Владимир Душко, управляющий ООО «Самарский завод 

нефтяного резервуарного оборудования»:

— Как и у любого объекта недвижимости в наше время, стратегический потенциал у этого предложения прекрасный, а оперативный на общем фоне экономической ситуации - сомнительный. Качество объекта, если сравнивать его с предложениями в этом сегменте, выше среднего, особенно если учесть, что он и сейчас эксплуатируется по назначению. Основной вопрос состоит в том, чтобы найти покупателя с готовым бизнес-проектом, который может быть реализован на этой площадке здесь и сейчас. Учитывая актуальный спрос, использовать этот объект как складское помещение было бы обидно и неэффективно, однако реальное производство требует идеи.

Год назад стоимость этого предложения вполне можно было считать адекватной. Более того, через год цена этого объект вновь станет интересной. А вот сейчас не лучшее время для продажи объекта, потому что по нынешним рыночным меркам его стоимость завышена. В связи с этим можно предполагать экспозицию длительностью как минимум до середины лета, пока обстановка в стране и мире не стабилизируется.

Учитывая, что рассматриваемый объект – это современное и качественное помещение, в нем сможет разместиться почти любое направление малого бизнеса, связанное с производством товаров как бытового, так и промышленного назначения в мелком серийном масштабе. К сожалению, ограниченная подъемная способность крана-балки серьезно ограничивает возможности размещения здесь металлообрабатывающего производства. Тем не менее, «мелочевку» в таких условиях производить будет комфортно, особенно учитывая наличие неплохого офисного помещения для управления всем процессом. Наконец, с точки зрения логистики и транспортных путей эта площадка также не вызывает никаких нареканий.