Спрашивали? Отвечаем! (№16 "151")

На портале rs63.ru организовано консультирование по вопросам недвижимости и строительства. Если нам для ответа потребуются консультации специалистов, то редакция портала обратится к ним, чтобы подготовить для вас ответы.

Игорь Т.: — Площадь квартиры в новостройке по кадастровому паспорту составляет 60 кв. м, а по договору долевого участия в строительстве – 67 кв. м. Застройщик установил коэффициент на балконы 1,0. Правомерно ли требовать от застройщика возврат денежных средств за 7 кв. м?

Антон Бегеба, старший партнер адвокатского бюро
«Яблоков, Лапицкий и партнеры»:

— Одним из основополагающих принципов гражданского законодательства является принцип свободы договора. Рассматривая подобные споры, суды руководствуются именно таким принципом и исходят из буквального значения формулировок, изложенных в конкретном договоре. Если буквальное прочтение договора позволяет сделать вывод о том, что стороны договорились об оплате стоимости квартиры с учетом понижающего коэффициента, то перспектива, безусловно, есть, но говорить о том, что суд удовлетворит любой подобного рода иск, совершенно необоснованно.

Алена К.: — У меня дача приобретена по расписке, документы не оформляются, так как город не утверждает план. Если будут застраивать территорию Орлова оврага, где и находится мой участок, как поступят с такими объектами, как мой?

Антон Бегеба:

— В силу норм действующего законодательства, а также исходя из судебной практики расписка в получении денег не является документом, порождающим права на недвижимое имущество. В случае совершения сделки купли-продажи составление договора обязательно. Кроме того, если купля-продажа была совершена после введения в действие закона о госрегистрации прав на недвижимость, то перед совершением данной сделки продавец должен был зарегистрировать свое право собственности. Порядком изъятия земельных участков предусмотрена процедура выявления владельцев земельных участков. Если сведения о собственниках участка отсутствуют в ЕГРП, архивах, органах государственной власти и местного самоуправления, у которых могут находиться данные сведения, то орган, принявший решение об изъятии, обязан опубликовать свое решение в официальном средстве массовой информации и сети Интернет. В течение 60 дней с момента опубликования собственники участков имеют право подать заявление об учете их прав. Но если в уполномоченный орган будет представлена только расписка, то заявителю будет отказано в учете, и тогда останется единственный выход – признавать право собственности в судебном порядке.

Елена А.: — Я работник бюджетной сферы со стажем 21 год. У меня заключен договор долевого участия на квартиру в 25-м квартале «Южного города». Плата за квартиру уже произведена мной полностью в феврале. В договоре с застройщиком прописана предчистовая отделка. Сейчас идет реклама, что работникам бюджетной сферы предлагаются квартиры с чистовой отделкой. Можно ли мне изменить условия, чтобы в моей квартире тоже была чистовая отделка?

— Как нам рассказали в офисе продаж компании-застройщика, в данном случае изменить условия, по которым был заключен договор долевого участия, едва ли получится. Прежде всего, потому что порядок приобретения квартир в 5-й очереди в рамках реализации специальной программы для работников бюджетной сферы иной. Сперва таким покупателям нужно обратиться в орган администрации по месту жительства и предоставить пакет документов. Так что остается возможность реализовать уже приобретенную квартиру, а затем, предоставив необходимые документы, стать участником программы для государственных служащих и приобрести квартиру с чистовой отделкой.

Владислав К.: — Интересует стоимость 3-комнатной квартиры в жилом комплексе «Лесная поляна». Какие этажи доступны для покупки?

— Стоимость 3-комнатной квартиры площадью 88 кв. м в жилом комплексе «Лесная поляна» зависит от этажности. Так, жилье на первом этаже обойдется в 48 тыс. руб./кв. м, на втором этаже «трешки» стоят по 50 тыс. руб./кв. м, а на третьем этаже можно купить 3-комнатную квартиру по цене 49 тыс. руб./кв. м. Все квартиры с ремонтом реализуются по цене чернового жилья.

Геннадий ГУБИН, ведущий юрист АН «Визит»:

Когда составляется договор купли-продажи квартиры, в первую очередь нужно обращать внимание на существенные условия договора, а также на отсутствие обременений (ограничений, арестов и т. п.). Существенными условиями договора недвижимости являются условия об объекте и цене. В обязательном порядке договор купли-продажи заключается в письменной форме. Несоблюдение письменной формы договора купли-продажи влечет его недействительность. В договоре также нужно указать данные недвижимого имущества, позволяющие определенно установить объект, подлежащий передаче покупателю по договору. Кроме того, нужно еще обратить внимание на обязательное условие о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.