13:52, 27 марта 2014

Делаем сами или покупаем?

Большинство из нас живёт в домах, где не предусмотрено машиномест для жильцов. Есть некоторые исключения в виде современных ЖК с подземным гаражом, но их очень мало. Жители домов, особенно вторичного фонда, выходят из положения, паркуясь на газоне, детских площадках, на тротуаре. Это, конечно, не выход.

Делаем сами

Но вот вы, допустим, решили инициировать организацию парковки при вашем доме. С чего начать? Чем руководствоваться?

Во-первых, нужно понимать, что любые решения, связанные с общественным пространством, должны стать результатом общественного консенсуса. Даже если, предположим, автовладельцы оказались активнее и сумели задавить противников парковки, что называется, и числом и умением, а не просто убедить их, это может стать началом «дворовой войны» и никакие вопросы, связанные с управлением домом, Вам больше решить не удастся.

Во-вторых, стоит иметь в виду, что собственная парковка при доме — это всё-таки пока эксклюзив, и многие вполне успешно без неё обходятся. А проблем она приносит немало — например, загазованность — детскую площадку рядом уже не поместишь и на скамейку перед домом подышать не выберешься.

Ну, а если жильцы всё-таки пришли к совместному выводу, что готовы терпеть и выхлопы, и тесноту во дворе, лишь бы как-то решить проблему со своими повозками, то порядок решения вопроса должен быть примерно таков.

Самое главное в любом деле, связанном со строительством и благоустройством — правоустанавливающие документы. Это база, без этого не обойтись. В данном случае, это документ на участок, где предполагается разместить стоянку. Если участок этот относится к придомовой территории, вам повезло. Иногда жилой дом обладает мизерной территорией и даже вовсе почти её лишён. Оформить документы на какую-то «бесхозную» территорию, даже если там запущенный никому не нужный пустырь — очень сложно. Истории с муниципальной землёй — всегда мутная и запутанная. Но вот, предположим, выяснили, что искомый участок есть. И он, как будто бы, всех устраивает.

Следующий шаг: Вам нужно заручиться поддержкой остальных жильцов. Придомовая территория — долевая собственность хозяев жилья, все Ваши соседи (если, конечно, они приватизировали свои квартиры) имеют на неё равные права. Дальше, по закону, необходимо провести собрание с составлением всех необходимых документов, протоколе собрания, где была бы изложена повестка и были бы приложены результаты голосования. К этому этапу стоит отнестись особенно ответственно: чиновники стараются задавить (на всякий случай) любую «низовую» активность. А потому документы должны быть безукоризненно оформлены. На этот счёт Вам придётся тщательно проконсультироваться, а лучше — привлечь человека, который в этих вещах разбирается. К протоколу надо будет приложить ещё некоторые бумаги, например, справочную информацию о помещениях (жилых и технических) Вашего дома, которую может Вам выдать бюро технической инвентаризации. Точный состав пакета документов Вам придётся уточнить, но нужно быть готовым к тому, что в процессе могут затребовать ещё какие-то бумаги. И запастись терпением.

Ну, хорошо. Вот, все документы на этом этапе Вы оформили. Но это значит только. Что Вы заручились согласием жильцов. Теперь Вам предстоит иметь дело с чиновниками. Прежде всего — с Управлением архитектуры и градостроительства, которое, рассмотрев Ваш вопрос, вправе дать на него как положительное заключение, так и аргументированный отказ. Который, впрочем, тоже можно оспорить.

Но и тут, разумеется, дело ещё не закончено. Обустройство парковки требует составления проектной документации. Самостоятельно Вы её выполнить не можете (вернее — не имеете права), даже если знаете правила оформления чертежей и неплохо разобрались в требованиях нормативов. Проектом может заниматься только специализированная проектная контора, состоящая в саморегулируемой организации (СРО) и получившая в ней все необходимые допуски (право на проведение работ). Конечно, эта документация стоит денег. Кому-то из соседей такие расходы могут показаться неоправданными, но Вы должны будете их убедить. Ведь в противном случае ваша парковка будет считаться незаконным и самостроем и может быть ликвидирована контролирующими инстанциями. Например, если кто-то из жильцов всё-таки останется недоволен решением собрания и обратится с жалобой.

Что касается разметки парковки, точного месторасположения и пр. — тут Вы можете только сформулировать свои пожелания для организации, взявшейся изготовить для Вас документацию. Желательно, конечно, в виде технического задания, согласованного с обеих сторон. Однако, в конечно счёте, определять всё будут проектировщики на основе нормативов — тут уж ничего не поделаешь и придётся смириться. Начиная от количества парковочных мест, из размеров, расположения и т.п. Какие решения в этой ситуации Вы можете взять на себя? Во-первых, ещё на стадии согласования решения с другими жильцами, стоит прикинуть, сколько машиномест Вам не хватает (не факт, что Ваши пожелания можно будут учесть). Во-вторых, Вы сами можете попробовать прикинуть, на каком расстоянии и где окажется парковка, исходя из требования санитарных норм и правил. Стоянка на 10-50 машин может располагаться в 15 метрах от жилого здания, на 20—100 машин — уже в 20 метрах.

Вы можете выбрать материал, которым будет выполняться разметка, исходя из общего бюджета на строительные расходы. Это может быть и простая краска, и стойкое флуоресцентное полимерное покрытие. Кроме того, жильцы могут определить ещё некоторые детали — например, выбрать антипарковочные устройства (если решат, что в них есть необходимость), определить исполнение для знака парковки — это может быть не просто крашеный металлический лист, но и, например, световой короб. Всё остальное, по существу, может определить только проектная организация. Вы можете, конечно, попробовать как-то поучаствовать в процессе, расчертить на листочке бумаги эскиз.

Есть вероятность – что-то сделают в соответствии с Вашим предложением. Но, вероятнее всего, проектировщики вынуждены будут всё сделать заново — при всей кажущейся простоте, дело это всё-таки довольно специальное. Поэтому лучше просто выкинуть всё из головы и ждать, какие варианты Вам предложат (если варианты, конечно, есть) и выбрать из них предпочтительный. Проектировщиками предстоит учесть массы вещей, в числе прочих, и пожарную безопасность, и нормы по доступности для инвалидов. Последние – даже в том случае, даже если все жильцы дома здоровы, как космонавты. Таков уж закон. Количество этих специализированных мест должны определить в проектной конторе, равно, их местоположение и проч. Самодеятельностью здесь тоже лучше не заниматься.

На этом, естественно, история не заканчивается. Вам предстоит ещё одно, как минимум, согласование. Дело в том, что все места для парковки, установка дорожных знаков, которые, собственно, и определяют статус площадки, находятся в ведении ГИБДД. У них тоже могут возникнуть какие-то вопросы и желание что-то подкорректировать. А то и вовсе запретить. Но, в принципе, все вопросы тут вполне решаемы.

В общем, история с открытой парковкой довольно непростая. Она будет стоить Вам и денег (причём, могут появиться и непредвиденные расходы), и нервов, и времени. Стоит подумать о том, чтобы просто ещё раз внимательно поискать гараж в шаговой близости. Надо иметь в виду ещё вот какой существующий риск: законодательство, в том числе нормативная база в этой области, достаточно слаба. Существует изрядная доля неопределённости. На практике это значит две вещи: во-первых, у Вас могут возникнуть серьёзные сложности при прохождении любой из инстанций. В условиях, когда правила игры не определены, добиваться чего-то очень сложно. Ситуация потенциально коррупционна. Это раз. А второе – парковки на придомовых территориях – очень спорное решение. С точки зрения экологии и безопасности. И достаточно, всё-таки, непопулярное у большинства жильцов. Всегда существует возможность, что законодательство будет изменено в сторону ужесточения и всё, чего Вы добились своими многомесячными хлопотами, пойдёт прахом. Впрочем, это, конечно, не повод отказываться от задуманного, если Вы твёрдо уверовали в необходимости этого решения.

Покупаем. Было бы что...

Паркинг по цене «малосемейки» или «однушки» - такой слоган очень подходит для рекламных объявлений по продаже паркингов. В условиях тотального дефицита парковочных мест в целом ряде районов Самары купить «домик» для машины по стоимости равнозначно приобретению компактной жилой площади.

Наличие подземного паркинга в современном жилом комплексе сегодня подается и воспринимается как очевидное конкурентное преимущество. Подземный паркинг – к сожалению, является дефицитом для самарских ЖК. А в ЖК, где построен паркинг — он стоит «по законам дефицитного времени» и поднимает уровень самого ЖК на класс выше.

В некоторых жилых комплексах Самары покупка места на паркинге невозможна без приобретения квартиры: например, в ЖК «На Вилоновской» от строительной компании «Трансгруз» просторные паркинги площадью 22 кв. м доступны только собственникам жилья. Впрочем, и стоят такие машиноместа как небольшая «хрущевка» где-нибудь на окраине — 2,2 млн руб.

Но в случае со многими жилыми комплексами города приобретение квартиры само по себе подразумевает необходимость покупки парковочного места. Причина проста: парковаться вблизи жилого комплекса попросту негде! Более того, из-за загруженности близлежащей транспортной магистрали к новостройке сложно подъехать, поэтому вариант оставить автомобиль на обочине неподалеку от места жительства также отпадает. Примеров таких ЖК в городе хватает.

В масштабном строительном проекте той же компании «Трансгруз» - ЖК «Ботанический» - сложно представить покупку квартиры без покупки паркинга «в придачу». Сложная транспортная ситуация в этой части города и дефицит парковочных мест видны невооруженным глазом. В такой ситуации машиноместа под землей становятся чрезвычайно востребованы и – как закономерное следствие – стоят немало. Так, стоимость места площадью 20 кв. м в подземном паркинге ЖК «Ботанический» составляет около 1,2 млн руб. По этой же цене можно приобрести места на парковках в жилых комплексах, расположенных ближе к городскому центру — ЖК «Бриг», ЖК «Панорама», или вовсе в историческом центре (ЖК «Чемпион»).

Получается, что в случае с парковочными местами, на процесс ценообразования влияет не столько локация самого жилого комплекса, сколько дефицит парковочных мест в этой части города. Для сравнения, парковочные места в ЖК «Современник» стоят 800 тыс. руб., в ЖК «Госуниверситет» — 750 тыс. руб. Конечно, сложности с проездом и парковкой на земле есть и у жилого комплекса «Госуниверситет», но у жителей ЖК, по крайней мере, есть альтернатива в качестве наземных стоянок, расположенных неподалеку. Со стоянками и наземными парковками в центральной части Самары и в районах максимальной транспортной загруженности, как известно, дела обстоят хуже. Поэтому единственное решение для живущих здесь горожан — место на подземном паркинге.

Спрос на места в подземных паркингах распределяется среди жилых комплексов неравномерно. В некоторых ЖК, уже сданных в эксплуатацию и давно заселенных, все еще можно найти место на парковке под землей. Например, парковочное место площадью 16 кв. м в ЖК «Современник» или машиноместа площадью 18 кв. м в ЖК «Ладья» (с возможностью выбрать вариант размещения – либо в общем ряду машиномест, либо в отдалении, возле колонны). Есть в новостройках города и паркинги с единичными вакантными машиноместами: последние два места реализуются для жителей первой секции ЖК «Панорама», всего несколько машиномест осталось в паркинге ЖК «Госуниверситет». В ряде жилых комплексов Самары мест на парковке нет вообще. Лидерами спроса оказались объекты, расположенные в центральной части города — среди них ЖК «Степ Грин Хаус» и «Седьмое небо».

Самое доступное парковочное место мы обнаружили в ЖК «Надежда». Машиноместо площадью 18 кв. м экспонируется всего за 350 тыс. руб. Самое дорогое место в паркинге — в ЖК «На Вилоновской» (от 2,2 млн руб.).

Экспозиция паркингов в жилых комплексах Самары (март, 2014 г.):

Название ЖК	Срок сдачи	Параметры паркинга	Стоимость машиноместа
ЖК «Ботанический»	Конец 2014 г.	2-уровневый подземный паркинг, площадь м/м - 20 кв. м	1,2 млн руб.
ЖК «На Вилоновской»	Конец 2014 г.	Двухуровневый подземный паркинг, площадь м/м – от 22 кв. м (остался только второй уровень)	От 2,2 млн руб.
ЖК «Бриг» (2-я очередь)	На сдаче	2-уровневый подземный паркинг, площадь м/м – 16-17 кв. м	От 1 млн руб.
ЖК «Современник»	Сдан	Двухуровневый подземный паркинг, площадь м/м - 16 кв. м	800 тыс. руб.
ЖК «Панорама» (1-я секция)	На сдаче	Двухуровневый подземный паркинг, площадь м/м - 18 кв. м (осталось 2 м/м)	1 млн руб.
ЖК «Ладья»	Сдан	Двухуровневый подземный паркинг, площадь м/м – 18 кв. м	1,9 млн руб. 2,2 млн руб. – удаленное от основного ряда парковочное место (реализуются только парами)
ЖК «Госуниверситет»	Сдан	Двухуровневый подземный паркинг, площадь м/м – 18 кв. м (осталось несколько м/м на нижнем этаже)	750 тыс. руб.
ЖК «Чемпион»	Конец 2014 г.	Двухуровневый подземный паркинг, полноценные гаражи площадью от 16 до 73 кв. м	От 1 млн руб.
ЖК «Ленинградский»	На сдаче	Двухуровневый паркинг, площадь м/м – 15-18 кв. м	675 тыс. руб.
ЖК «Надежда»	Сдан	Площадь гаража – 18 кв. м	350 тыс. руб.
ЖК «21 квартал»	Сдан	Подземный паркинг, площадь м/м – 21 кв. м	1 млн руб.

Комментарии

Комментариев нет

Войти

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Выиграть у государства становится все сложнее

Какими основными новеллами в строительном законодательстве запомнится 2017 год.

11.12

Реальная история

Порой для того, чтобы разрешить вопрос в сфере недвижимости, требуется обстоятельная консультация сп...

22.11

Последние изменения законодательства в сфере строительства и недвижимости

На прошедшем 26 октября практическом семинаре ЮК «Интегра» участники обсудили актуальные изменения...

31.10