Жилье по требованию

«Хочу квартиру в этом доме / на этой улице!» или «Рассмотрю любые варианты, кроме этого!» - с такими полярными запросами вы - покупатели жилья - выходите на рынок недвижимости. Так есть ли в Самаре «популярные» и «невостребованные» дома или же на каждый объект жилой недвижимости находится свой покупатель?

ЭЛИТНЫЙ ТОП


Любопытную тенденцию выделили представители нескольких самарских агентств недвижимости: «гипертрофированный», импульсивный спрос и формирование «листа ожидания» из потенциальных покупателей, готовых ждать квартиру сколь угодно долго, характерны в большей степени для объектов недвижимости двух полярных классов - «элит» и «эконом». На квартиры в домах сегмента «эконом плюс» и «комфорт» спрос более ровный, да и дефицита предложений в этих стандартных сегментах нет (особенно на вторичном рынке). Самые дешевые квадратные метры не «висят» в экспозиции, зачастую они уходят «по своим клиентам» еще до появления в открытых источниках. Это RS может подтвердить на собственном примере. Более 2 месяцев назад мы в рубрике «Самые дешевые квартиры» опубликовали оферту квартиры в новом доме, стоимостью 1 млн рублей. Шквал звонков мы приняли в редакции с просьбой дать телефон собственника. Каждому его диктовали. А когда через три для позвонили собственнику с вопросом «Как?», он взмолился и попросил больше не присылать ему покупателей, так как продал ее (оформил задаток) уже на второй день экспозиции. Все справедливо: у дешевых квартир широкая аудитория потребителей, в том числе и тех, кто пользуется ипотечным кредитом и/или государственной поддержкой.

Качественных, по-настоящему элитных предложений на рынке мало. По данным RS, достойных квартир в этом сегменте не более 40. Почему? Потому что покупают такое жилье, как правило, люди состоятельные во всех смыслах: для них это не «промежуточный вариант, пока не родится ребенок». У них уже все дети родились, деньги заработались, и жить они хотят в хорошем месте в комфортной квартире. Поэтому квартиры они не продают, потому что за вырученные деньги купить еще что-то более улучшенное в Самаре невозможно. Так, например, в ЖК «Тихая гавань» на ул. Лесной в открытой продаже предложений нет - не хотят люди переезжать из этих домов. RS знает собственника элитной квартиры в этом ЖК, который вот уже второй год размышляет о продаже квартиры, но никак не решится. «Я проанализировал рынок и понял: даже близко нет предложений, аналогичных моей квартире. Если буду продавать, то минимум за 50 млн, чтобы купить «дачу» в Сан-Тропе», - говорит он. Вот куда переезжают «наши люди» из поистине элитных квартир! Квартиры в элитных домах - товар не менее востребованный в силу своей индивидуальности. Выбирая квартиру в элитном доме, покупатель готов платить за нее большие деньги, но за эту сумму он хочет получить объект, максимально соответствующий его представлениям об идеальном жилище, и уж поверьте, этих требований не два (цена и район). 

Как отмечает генеральный директор АН «Дом-ИСТ» Ирина Рязанова, поиск подходящей квартиры для VIP-клиента усложняется за счет того, что «у людей есть четкое понимание того, какое жилье им нужно. Однако в имеющейся экспозиции практически нет объектов, которые удовлетворили бы их по полной совокупности признаков, в то время как отсутствие хотя бы одного необходимого признака уже делает объект непривлекательным для таких покупателей».

Многие эксперты отметили, что квартиры в историческом центре города в качественном элитном жилье, введенном в эксплуатацию несколько лет назад (сейчас элитных домов не строится, за исключением ЖК «На Вилоновской» от компании «Трансгруз»), пользуются огромным спросом. По словам председателя правления ГК «Камертон» Ирины Семенюк, повышенный спрос в этих районах традиционно не снижается. «Отдельно можно выделить дома по ул. Садовой, 263, 265, на ул. Ленинской, 240, новые дома на ул. Степана Разина. Например, недавно к нам обратился человек, который был готов купить качественное жилье в одном из этих домов. «Европейский квартал не предлагать», - добавил он», - рассказала Ирина Ивановна.

Да, центр города - место уникальное. Люди жить там хотят, только непонятно где, как и почем. Например, есть семья, которая живет в частном доме на ул. Чапаевской, вот уже год ищут квартиру в центре города. Все, что предлагается - их не устраивает. «Почему?» - спрашиваем мы. «Все дома построены окна в окна, нет больших дворов и прогулочных зон (!)» - цинично отвечает жена. «Мы же в центре города хотим!» - добавляет муж. «А что для вас центр?» - задает вопрос RS. «Улица Чапаевская» - хором отвечают супруги. Как они найдут жилье с прогулочной зоной в центре, да еще и на Чапаевской?

Особняком среди всех элитных предложений в городе стоит ЖК «Ладья». «До сих пор обращаются жители Самары, которые готовы с огромным упорством ждать квартиру в «Ладье», - продолжает Ирина Семенюк. - Причина такого упорства проста. В первую очередь элитные дома привлекают покупателей своим уникальным местоположением. Например, найти объект, подобный квартире в той же «Ладье», невозможно. Аналогичные по планировкам дома в Самаре есть, но по инженерии и местоположению - нет».


ЭКОНОМНЫЙ ТОП


Популярность бюджетного жилья среди жителей Самары - это аксиома, не требующая доказательств. Для покупателей жилья в сегменте «жесткий эконом» значение имеет только цена, и только цена. Где расположен дом - значения не имеет. Специалист по жилой недвижимости АН «Самара-Альфа» Владимир Панкратов говорит: «Не думаю, что если человеку понравится какая-то квартира, но не окажется нужной суммы денег, он будет копить именно на это жилье просто потому, что ему нравится этот район или улица. Скорее, он найдет вариант, более подходящий по цене».

Например, квартиры в жилом микрорайоне «Крутые ключи» до сих пор раскупают с завидной скоростью. Ирина Семенюк отмечает, что, несмотря на множество противоречивых отзывов о квартирах в «Кошелев-проекте», это действительно супервостребованное жилье в сегменте «жесткий эконом». «Люди, которые ищут квартиру в определенных ценовых границах, отмечают, что по сравнению с «хрущевками» на Мехзаводе, квартиры в «Крутых ключах» - настоящий рай на земле. И это несмотря на то, что параллельно высказывается масса мнений о том, что даже для своего ценового сегмента жилье недостаточно качественное», - рассказывает Ирина Семенюк. От себя добавим, если «неденежные» люди имеют проблему с отдельным жильем, но капризничают и включают «вкусовщину» типа «Только не в «Кошелев-проекте!», то нет у них никаких острых проблем, а они - просто мечтатели, которые за 1 млн хотят купить квартиру в центре города!


Здесь не предлагать!


На самом деле на мысль о теме этой статьи нас натолкнула интересная история. Партнер нашего издания искал себе квартиру и очень тщательно осматривал предложения на ул. Первомайской. И вдруг оказалось, что в домах №25, 27 по этой улице одновременно продается почти 10 квартир (!). Мы начали консультироваться с риэлторами: никто не смог объяснить причины массового «исхода» людей из этих, в общем-то, неплохих домов. И только старый добрый метод - соседи и бабушки на скамейках - сработал. Они рассказали и показали трещины, которые образовались в стенах этих домов. И сразу стала понятна уступчивость продавцов, которые при просмотре готовы были сбросить большие суммы. «Берите, ну, пожалуйста, я скину 200, а может, и 300 тыс. рублей», - умоляла продавец квартиры в доме № 25. Но вооруженный бабушкиными знаниями покупатель стал тщательно искать следы разрушения и нашел. В ванной комнате, в стене, покрытой кафелем, уже образовались 2 трещины, которые видны невооруженным глазом. Ответ на вопрос «Почему продается так много квартир в этих двух домах?» был найден. Наш вам совет: если решили покупать квартиру, то обязательно спросите у соседей, знакомых, риэлторов: «почему эту квартиру продает хозяин?». Можно получить для себя неожиданные и важные сведения.

Справедливости ради нужно сказать, что другого такого «форс-мажорного» примера мы не знаем. А риэлторы и вовсе ни одного примера назвать не могут. «Говорить об объектах жилой недвижимости, категорически не востребованных среди покупателей, в текущей рыночной ситуации вряд ли возможно. На всякий товар найдется свой купец», - оптимистично заявляют эксперты нашего журнала. Даже если объект «провисел» в экспозиции рекордное время, списывать его со счетов не стоит - просто он еще не нашел «своего» покупателя. Риэлторы выделяют некоторые городские локации, спрос на квартиры в которых заметно ниже. Руководитель АН «КвартирникЪ» Вячеслав Бабанов в качестве таковых назвал дома на городских окраинах. «В последнее время жители «бегут» из домов, расположенных на Красной Глинке и Мехзаводе. С окраин неудобно добираться до места работы, да и вся развлекательная и культурная жизнь активизируется ближе к центру. Район Сухой Самарки также не востребован среди жителей города: многие жалуются на плохую экологию, а также на отсутствие хорошо оплачиваемой работы в этой части города».

Причины потребительского «равнодушия» к ряду городских жилых объектов многие профессионалы считают субъективными: просто на какой-то период в экспозиции появляются квартиры в определенных домах и «висят» длительное время, предложения пополняются, а не убывают. В качестве примеров таких объектов эксперты приводили ЖК на 6-й просеке / Солнечной (ГК «Амонд»), ЖК «Москва» (жилой квартал «Город мира»). По наблюдению Ирины Семенюк, «сначала владельцы квадратных метров в жилом комплексе пытались избавиться от своих долей, сейчас многие из них такие попытки оставили - квартиры в ЖК «Москва» вообще не продаются». В целом же из состояния временного «оцепенения» жилые комплексы выходят так же внезапно, как и входили в него.

Лариса Климович-Вишневская, руководителя АН «Центр недвижимости»:
- В Самаре нет домов, однозначно востребованных, равно как и нет домов, откуда жители «бегут». Есть дома и локации популярные. Это значит, что есть люди, которые хотят купить квартиру только в этом доме или районе, а есть те, кто в первую очередь исключают этот дом (или локацию) из списка рассматриваемых вариантов. Иными словами, эти объекты либо пользуются большим спросом, либо категорично исключаются покупателями. Объективных причин для такой категоричности покупателей нет, только их субъективные ощущения. Примеры таких объектов - дома в «Европейском квартале», «сталинки» на Волжском проспекте, ЖК «Ладья». Как правило, люди говорят либо «Мне нужна квартира только там», либо «Мне нужна квартира где угодно, но только не там».

Татьяна Сырова, генеральный директор ООО «ВИП Компания»:
- Если одному не нравится, например, Красноглинский район по причине его удаленности от города, то другой, наоборот, предпочтет жилплощадь именно там, потому что его место работы находится в пяти минутах ходьбы от расположения данного дома. Так же как и для одной семьи отсутствие ремонта в потенциально покупаемой квартире будет недостатком, для другой - это несомненное достоинство, так как они планируют обустраивать свое гнездышко «с нуля». Отсутствие отделки в данном случае сэкономит их средства и время на переустройство.


РЕАЛЬНЫЕ ИСТОРИИ

Ирина Рязанова, генеральный директор АН «Дом-ИСТ»:

  • Ряд секций в ЖК «Гастелло» (с 7-й по 9-ю) разрабатывал один проектировщик, секции 4-5 - другой. При этом застройщик у жилого комплекса один, а секции расположены по соседству. Но квартиры в секциях 7-9 имеют идеальные планировки, тогда как планировки квартир в 4-5 секциях неудобны. Этот факт не ускользнул от покупателей: квартиры в секциях 7-9 были распроданы еще на начальном этапе строительства, а в секциях 4-5 до сих пор можно найти немало предложений по продаже. На квартиры в секциях 7-9 формируется самая настоящая очередь из желающих купить квартиру. Вот пример того, как квартиры в одном и том же ЖК могут быть абсолютно по-разному востребованы среди покупателей.

Ольга Пискаева, директор АН «Афина-центр»:
  • Среди наших клиентов наиболее популярны дома на ул. Ерошевского, 18, 20, 22, на Революционной, 3, 5, 7 (образуют ЖК «Октябрьский»). Особенно востребованы квартиры в этих домах среди молодежи. Этих покупателей привлекают близость к важнейшим городским магистралям - Московскому шоссе и ул. Ново-Садовой, а также развитая придомовая инфраструктура, хорошее ТСЖ и застройщик «с именем».

Владимир Панкратов, специалист по жилой недвижимости АН «Самара-Альфа»:
  • К нам обратился молодой человек, который хотел купить квартиру в определенном районе. Причина четкой адресной привязки была в том, что в этой части города проживали его друзья. Это и стало определяющим фактором при выборе квартиры. В итоге жилье в том районе для него нашли, но клиента не устроила сумма - на 500 тыс. руб. дороже, чем он мог себе позволить. В итоге он отказался от идеи купить жилье в конкретном месте и подобрал более бюджетный аналог. Выходит, критерий цены все же оказался важнее.

Специалисты по жилой недвижимости ООО «ВИП Компания»:
  • Обращались клиенты, которые хотели сменить место жительства, но при этом не хотели уезжать из определенного района, потому что просто привыкли к этой части города. Одна семья хотела обменять свою 2-комнатную квартиру на пересечении улиц Чернореченской и Владимирской на «трешку». Другая искала 2-комнатную квартиру на ул. Аэродромной. Причина столь конкретных параметров поиска проста - житейская привычка, которая не «отпускала» этих людей в другой район города, потому что их все устраивало в этом.

Ирина Семенюк, председатель правления ГК «Камертон»:
  • К нам обратились три клиента, которые решили практически одновременно переехать из района Сухой Самарки. Причиной, подтолкнувшей их к такому решению и сформировавшему настоящий прецедент переезда из этого района города, стало закрытие моста через реку.
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

До начала XIII международной выставки и форума по недвижимости REX 2016 осталось чуть больше месяца...
16.03
20-22 апреля 2016 г. в московском ЦВК «Экспоцентр» состоится XIII международная выставка и форум по...
14.03
Жильцы дома по проспекту Ленина, 1 вот уже несколько лет борются с планами построить на месте сквер...
01.03