00:00, 22 июня 2012

Два в одном

Он известен многим, благодаря убедительному обещанию продать вашу квартиру за 30 дней. Хочется поверить, но хочется и проверить: в чем же подвох? Тем более что появилась необходимость совместить с продажей собственной квартиры покупку новой. В принципе, большинство из нас действует по такой понятной житейской схеме. Вот мы и решили за вас сходить и узнать, может ли тот, кто «гарантирует продажу», так же авторитетно гарантировать и выгодную покупку. Наши переговоры с генеральным директором АН «Квартирникъ» Вячеславом Бабановым нас успокоили.

R.S.: Здравствуйте! Я бы хотела поменять свое жилье на квартиру в новостройке. Вы можете мне помочь, какие есть варианты?
В.Б.: Добрый день! Конечно, какая у вас квартира?

R.S.: Двухкомнатная квартира на последнем этаже в панельном 9-этажном доме в пос. 116-й км.
В.Б.: Есть «правило», что двухкомнатная на две однокомнатных квартиры без доплаты не «делится», поэтому будем подбирать также двухкомнатную. Мы выставим вашу квартиру на продажу и, как только найдем покупателя, возьмем задаток и начнем подбирать новостройку. Процедура происходит именно в таком порядке, потому что найти покупателя гораздо сложнее, чем продавца.

R.S.: Что нужно, чтобы заключить с вами договор и выставить квартиру на продажу?
В.Б.: Для заключения договора нужен ваш паспорт, свидетельство о праве собственности на квартиру и документ-основание приобретения: это договор купли-продажи, договор мены, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, приватизации, решение суда и др. Мы делаем копии документов, заключаем договор и сразу делаем оценку. Все это за один ваш визит к нам.

R.S.: Сколько стоит моя квартира и как происходит оценка?
В.Б.: В первую очередь мы опираемся на цену уже выставленных аналогичных квартир. С учетом того, что у вас 9-й этаж, квартира стоит примерно 2 млн 300 тыс. рублей. Отмечу, что цена в одном доме на разные квартиры может быть разной в зависимости от ремонта, состояния подъезда и т. д. Нужно также понимать, что точную рыночную цену определить сложно - она постоянно варьируется и диктуется покупателями. Реально оценивать шансы на реализацию по заявленной стоимости можно только после публикации объявлений – на основе реакции покупателей.

R.S.: Сколько времени займет продажа?
В.Б.: В случае с типовыми квартирами мы гарантируем продажу за 30 дней.

R.S.: А если я хочу продать квартиру подороже, чтобы хватило на ремонт? И за счет чего вы даете такую гарантию по сроку продажи?
В.Б.: Гарантия продажи за 30 дней в том числе дается за счет того, что мы рекомендуем именно текущую рыночную цену. Если квартира выставляется на 5% дороже, то срок экспозиции увеличивается сразу месяца на три. Если на 10%, то продаваться она будет минимум полгода. Конечно, если вы все-таки настоите на завышенной цене, мы согласимся, однако с уговором, что если по квартире не будет запросов и она не будет продаваться, начнем снижать цену. Гарантия также в профессионализме наших риэлторов и их отборе: из десяти новых сотрудников через месяц остается один. Плюс мы не ждем, пока выйдет реклама квартиры в печатных изданиях и Интернете, а сразу обзваниваем потенциальных покупателей из нашей внутренней базы – таким образом зачастую объект продается за 1-3 дня.

R.S.: Со «вторичкой» понятно, теперь нужно определиться с новостройкой, что можно купить за 2 млн 300 и у кого?
В.Б.: При выборе новостройки мы консультируем клиентов о правилах приобретения у застройщиков, о льготных пакетах, рассрочках, а также о разнице в цене в зависимости от расположения квартир - она может быть существенна: 37 или 42 тыс. руб. за кв. м например. Мы имеем плюс: агентство сотрудничает с подрядчиками застройщиков, которые могут предложить новостройку дешевле, как правило, на 2-5 тыс. руб. за кв. м. Однако такие предложения очень ограничены и чтобы их «выловить», необходимо уметь и ждать, и немедленно реагировать.

R.S.: О каких именно новостройках вы говорите?
В.Б.: Почти о любых новостройках. Даже если у нас на текущий момент договоренности с подрядчиками по объекту нет, мы звоним партнерам, они обращаются к застройщику и предлагают ему какие-либо услуги или материалы по бартеру на квартиры. В вашем случае есть вариант покупки у подрядчика квартир от компании «Трансгруз»: у застройщика цена 40-41 руб., а у подрядчика - 39 руб./кв. м. «Двушку» за 2 млн 300 руб. можно купить в ЖК «Ботанический», «Радужный», «Аврора», доме на пересечении ул. Советской и Черемшанской, кстати, в последнем возможно купить и небольшую трехкомнатную. Но все же для покупки новой «двушки» лучше добавить около 200 тыс. руб., тогда выбор будет больше.

R.S.: На каком этапе строительства лучше приобрести квартиру - начальном или завершающем?
В.Б.: Если стройка надежная, то разница на начальном и завершающем этапе строительства не такая уж большая. Если есть возможность ждать, то можно немного сэкономить.

R.S.: Выгодно ли оплатить застройщику 50% стоимости, а остальные положить на банковский депозит?
В.Б.: Хорошие застройщики не идут на длительную рассрочку, как правило, это 3-6 месяцев, поэтому много не выиграть.

R.S.: Что выгоднее: продать квартиру сразу, а пока строится выбранный дом снимать жилье, или продолжать жить в своем до завершения строительства и взять ипотеку?
В.Б.: Если хватает денег от продажи на покупку, то выгоднее снимать квартиру, тем более если учесть, что ставки по ипотеке на новостройки выше до ввода дома в эксплуатацию. Если же не хватает, в том числе с учетом того, что нужна значительная сумма на ремонт, лучше взять ипотеку.

R.S.: А если не прибегать к этим вариантам, а взять кредит под залог квартиры?
В.Б.: Это не выгодно. Вы получите примерно 70% от рыночной стоимости квартиры. Выгоднее взять ипотеку.

R.S.: Банки идут на ипотечное кредитование квартир от подрядчиков?
В.Б.: Механизм приобретения квартир от подрядчиков таков, что вы юридически покупаете квартиру у застройщика, просто она резервируется за подрядчиком по определенной цене. Так что в этом случае получить ипотеку так же реально, как и при покупке без участия подрядчика.

R.S.: Давайте теперь коснемся вторичного рынка. Как быть уверенным, что с выбранной квартирой все в порядке?
В.Б.: Процесс продажи, как правило, занимает не один день, и риэлтору есть время обратить внимание на поведение продавца. Если человек нервничает, недоговаривает, либо, наоборот, заискивает, появляются сомнения. Это человеческий фактор. Подлинность документов проверить сложно — как только их ни подделывают. Единственный надежный вариант — это заказать в МФЦ выписку из ЕГРП, это 250 руб. В ней указан правовой статус квартиры, она должна быть без обременений, с обременением тоже можно продавать, но механизм там уже другой. Получение этой справки занимает 1-2 дня, поэтому по просьбе клиента мы берем для него справку сами. Данные об обременении можно также посмотреть в электронном варианте на сайте Росреестра, но там не указывается информация о собственниках квартиры.

R.S.: По чему можно судить об адекватности цены предложения? Вы остерегаете клиентов от покупки квартир по завышенным ценам?
В.Б.: Мы не можем за вас решать, за что вы готовы платить. Однако всегда советуем посмотреть цену аналогичного предложения. Завышенную цену устанавливают не всегда просто для того, чтобы хватило на ремонт, например. Был случай, когда цена была завышена на 2 млн руб. До нас квартира продавалась полгода в другом агентстве, затем два месяца у нас. После долгих уговоров нам удалось снизить цену, после чего покупатель нашелся за вечер. Как только мы сообщили продавцу о том, что запрашиваем выписку из ЕГРП, он признался, что на квартиру есть обременение на 2,5 млн рублей! То есть продавец хотел за счет завышения цены расплатиться с долгами. С помощью нашего юриста обременение было снято, и сделка купли-продажи состоялась.

R.S.: Теперь расскажите о стоимости ваших услуг. Во сколько обойдется «срочный выкуп квартир»?
В.Б.: Это минус 20% от рыночной цены. Но действует услуга не всегда – например, в период финансовых кризисов все инвесторы уходят с рынка и продать квартиру через «срочный выкуп» почти невозможно.

R.S.: А услуги по продаже и подбору квартир?
В.Б.: В среднем услуга по продаже квартиры - это 3% от суммы сделки. Есть «социальные цены» - например, если клиент готов взять на себя показ квартиры покупателям, услуга обойдется уже в 30 тыс. руб. (при 50%-ной предоплате). Услуга подбора квартиры обойдется также примерно в 30 тыс. руб. Если мы не продаем или не подбираем квартиры, то деньги возвращаем, но случай, когда мы не справились, был всего раз.

R.S.: Получается, что в нашем случае услуги обойдутся почти в 100 тыс. руб. Выгодно ли обращаться к риэлтору, учитывая такую цену вопроса? Как должен работать добросовестный риэлтор?
В.Б.: При подборе квартиры с помощью грамотного риэлтора можно гораздо больше сэкономить. Заплатив 30 тыс. за работу, вы можете сэкономить 100 тыс. руб. за счет того, что профессиональный риэлтор предложит вам варианты, которые вы возможно сами бы и не нашли, и поторгуется за вас, используя особые приемы. Что касается продажи, то, во-первых, спокойствие дороже, во-вторых, если сравнивать, то цены на риэлторские услуги у нас незкие - в Москве по аналогичному объекту они составили бы 300-500 тыс. В перечень услуг входит оценка объекта, реклама, выезды на показ (при полном пакете услуг), юридическое сопровождение, подготовка документов (это очень важно, особенно при ипотечных сделках, сделках с учетом различных сертификатов и материнским капиталом, а также при безналичных формах оплаты и использовании банковских ячеек), сопровождение на сделку. Мы также оказываем помощь при переезде и решаем вопросы с вселением-выселением. Обратившись к риэлтору, человек может быть уверен, что все его вопросы решат, какими бы сложными они ни были.

R.S.: Какой задаток сейчас принято вносить и как разруливаются ситуации, если одна из сторон сделки отказывается от ее завершения?
В.Б.: Задаток сейчас, как правило, вносится в размере 30-50 тыс. руб., а вообще варьируется от 10 до 100 тыс. руб. Если вы заключили с нами договор на продажу, мы нашли покупателя, взяли с него задаток, а вы передумали, то нам вы выплачиваете комиссию в 1% от суммы сделки. А если до задатка, то меньше, это прописывается индивидуально. Вообще конфликтные ситуации мы стараемся решить так, чтобы и клиент остался доволен, и сами в убытках не остались. Что касается самого задатка, то в случае отказа, согласно договору, вы должны вернуть его в двойном размере покупателю. Если покупатель передумал покупать, то он теряет сумму задатка. Однако на практике бывает по-разному, часто стороны договариваются и возвращают задаток покупателю, а продавец выплачивает не два, а один размер задатка.

R.S.: Если клиент во время действия договора с вами сам находит покупателя или вариант покупки, как меняются обязательства в этом случае?

В.Б.: Все предусмотрено в договоре. Если клиент сам намерен заниматься продажей или подбором, то мы, как правило, не включаемся в этот процесс – нам это не выгодно, да и в целом вредит рынку. Когда несколько человек продают один и тот же объект, вносится сумятица и рынок становится «диким». Если же это происходит случайно, клиент как правило передает информацию нам, и мы уже дальше доводим дело до завершения.

R.S.: Итак, мы нашли покупателя, определились с покупкой. Сколько времени займут необходимые процедуры в Регистрационной палате, и какие дополнительные расходы влекут эти процедуры?
В.Б.: Сама процедура в Регпалате занимает 40 минут. Если расчет планируется наличными, то мы берем документы на квартиру, справку о зарегистрированных в квартире лицах, печатаем договор купли-продажи и отправляемся вместе с собственниками и покупателями в Регслужбу. Госпошлина за регистрацию сделки по отчуждению объекта недвижимости составляет 700 руб. На другие виды сделок с участием заемных средств, участия госорганов уходит чуть больше времени и денег.

R.S.: Как происходит расчет при купля-продаже вторичного жилья?
В.Б.: Согласно действующему законодательству, запрещено расчитываться в Регслужбе. Поэтому некоторые переписывают средства с одной сберкнижки на другую, некоторые пользуются банковскими ячейками. Иногда расчет происходит у нас в офисе. После получения денег через две недели сделка завершается получением документов на квартиру уже новым покупателем.

R.S.: А в случае с покупкой квартиры у застройщика?
В.Б.: Вы вносите средства в кассу застройщика, подписываете договор долевого участия, затем застройщик записывается на сделку, и через месяц происходит регистрация ДДУ в Регслужбе.

R.S.: Осталось рассказать об ипотеке.
В.Б.: Тут все зависит от банка - если это банки, которые требуют страхование жизни и здоровья, титула, справки о том, что нет судимости, психических заболеваний, о полноценной дееспособности, то долго. Если же это такие банки как Сбербанк, ВТБ 24, то быстрее. Банку нужно оценить квартиру, а вам необходимо предоставить банку техпаспорт на квартиру и все. Далее банк одобряет кредит, покупатель подписывает закладную, кредитный договор, банк печатает договор купли-продажи и переводит деньги на открытый счет продавца, которые он получает обычно в течении трех дней после сделки. Эти действия как правило происходят в день подписания договора купли-продажи в Регслужбе.

R.S.: Итого сколько времени занимает реализация планов по продаже старого и покупке нового жилья?
В.Б.: Если брать в среднем по Самаре, то 1-2 месяца.

Комментарии

Комментариев нет

Войти

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Премия RS-AwaRdS-2023: что нового

Предварительный список номинантов сформирован, в апреле 2024 года члены экспертного жюри встретились,...

18.04

Успейте присоединиться к участникам региональной Премии RS-AwaRdS-2023!

Уже на этой неделе завершается приём заявок на участие в VI региональной Премии в сфере строительства...

29.02

А ваш проект — номинант Премии RS-AwaRdS-2023?

Уже сейчас вы можете проверить, какие девелоперские проекты, компании в сфере строительства и недвижимости,...

13.02