Как меняется девелопмент в Самаре: темы и итоги урбан-ток-шоу в рамках Премии RS-AwaRdS-2024

За семь лет проведения Премии RS-AwaRdS много интересных открытий в сфере девелопмента и рынка недвижимости было сделано во время экспертных дискуссий, с первого года ставших важной частью всего проекта. Осмыслить результаты инвестиционно-строительной деятельности за прошедший год и достижения собрались участники ежегодного урбан-ток-шоу в рамках VII региональной Премии в сфере строительства и недвижимости RS-AwaRdS-2024. 

Вызовы и возможности КРТ 

Открывая обсуждение, модератор беседы — организатор региональной Премии RS-AwaRdS, главный редактор журнала «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» Олег Никитенко напомнил, как за семь лет изменилась карта девелопмента Самарской области и масштаб реализуемых проектов: 

— Когда мы начинали Премию RS-AwaRdS 7 лет назад и знакомились с проектами-участниками, регулярно наблюдали и анализировали масштабные застройки на окраине города — и в Самаре, и в Тольятти. Когда же мы смотрели, что было сделано в истекшем году, среди номинантов по традиции вновь были огромные жилые массивы. А в их составе — введенные в эксплуатацию, объекты, по сути, точечной застройки в составе сформированного комплекса со своей инфраструктурой. Сегодня новые 2-3 дома садятся на сложившийся инфраструктурный, транспортный каркас. 

Правила игры на рынке девелопмента в регионе изменились: эпоха экстенсивного освоения пустующих «зеленых» полей закончилась. Будущее — за комплексным развитием застроенных территорий (КРТ).

— Неоткуда взяться новой большой земле, на которой ничего нет. С марта 2026 года установлен запрет на включение в границы населенных пунктов сельхозугодий, а ведь именно они были главным источником для такого типа застройки, — напомнил Олег Никитенко. — А значит, в ближайшее время ничего, кроме той территории, которая есть в городе и чем-то застроена, использовать для девелопмента будет нельзя. Механизм развития застроенных территорий не нов: сам по себе это набор инструментов, с помощью которых органы власти, бизнес и городское сообщества на месте чего-то старого строят что-то новое. И всегда у этого старого есть права третьих лиц, ветхое и аварийное жилье, изношенные сети и транспортная инфраструктура. 

КРТ, по мнению Олега Никитенко, — это «тренировка» перед неизбежным будущим. И от того, как региональные девелоперы научатся работать с этим форматом, объективно зависит многое. Между тем местный опыт даже не работы, а знакомства с механизмом КРТ пока далек от идеала. Региональные девелоперы критикуют механизм за «кабальные» условия, высокую стоимость расселения, плохую подготовку территорий и затянутые процессы. Последствия налицо и легко выражаются в цифрах: Олег Никитенко отметил, что темпы строительства в регионе составляют лишь 1,2 кв. м на душу населения — в три раза меньше, чем у соседей в Казани или Екатеринбурге.

Показательной иллюстрацией сложностей и возможностей КРТ стал опыт компании «Глобал Вижн», представленный директором по продукту Алексеем Палагутой. Компания сознательно пошла на проект застройки в формате КРТ в Челябинске — на территории бывшей воинской части площадью 34,4 гектара. Девелопер планирует возвести там 12 кварталов жилья класса «комфорт» и «комфорт-плюс». Запланировано строительство школы на 1 500 мест и детских садов вместимостью по 500 мест. Общий объем коммерческой недвижимости составит 25 тыс. кв. м. Главной проблемой стала непрозрачность исходных данных по участку. 

— 30% строений, расположенных на участке, не были поименованы в перечне к сносу, — рассказал Алексей Палагута. — Еще один риск, который нельзя на начальной стадии проверить, — обязанности по строительству и благоустройству за пределами участка.

Девелоперу пришлось самостоятельно выяснять историю и владельцев незапланированных объектов. Помимо этого, обнаружились транзитные инженерные сети и «нагрузка» в виде обязательств за пределами участка — реконструкции дороги и обеспечение социальными объектами.

Жесткие рамки подготовки и реализации проекта, установленные для девелопера, — еще одна особенность работы в формате КРТ. На разработку и согласование проекта планировки территории (ППТ) отводится всего год, а за полтора года нужно успеть получить разрешение на строительство. 

— Это строгие и сложные требования, — признает Алексей Палагута. — Наш мастер-план был принят в первом чтении без замечаний с небольшими дополнениями. Обычно эта процедура занимает 3-4 итерации. Но это лишь маленькая часть этапа, у нас еще много работы по согласованию и над самим проектом планировки территории. При этом ежемесячная финансовая нагрузка добавляет к экономической модели проекта порядка 4-5%, что влияет на рентабельность. 

Зачем тогда ввязываться в проекты КРТ сегодня? На этот резонный вопрос Олега Никитенко у «Глобал Вижн» есть стратегический ответ. Во-первых, это развитие команды и получение уникального опыта работы со сложными локациями внутри города. Во-вторых, доступ к крупным территориям, где можно создавать среду, а не просто «квадратные метры». 

— Мы неизбежно придем к тому, что будем работать с проектами КРТ. Поэтому уже сейчас получаем опыт. К тому же точечная застройка холдингу малоинтересна. Для нас перспективнее инфраструктурные большие проекты, где можно создавать среду, а не строить квадратные метры. Это эффект синергии и комплексности: работая на большом участке, можно создавать среду. Сложные локации — это вызов, который необходимо решить. При этом покупатель получает целостный продукт с добавленной стоимостью. 

Власть и девелопер: поиск баланса в «ручном режиме»

Позицию регулятора в вопросах взаимодействия девелоперской сферы и органов власти озвучил министр градостроительной политики Самарской области Андрей Грачев. Он сравнил механизм КРТ с ножом: «в руках повара он поможет создать кулинарный шедевр, в руках преступника станет орудием убийства». Проблема, по его мнению, не в институте, а в качестве его реализации:

— К сожалению, многие проекты КРТ, которые мы сейчас наблюдаем, реализованы так, что существуют многие подводные камни — неучтенные объекты, коммуникации, мировые суды. Их мы рассматриваем в ручном режиме, — отметил Андрей Грачев. — Поэтому мы внесли главное изменение в закон — о том, что сначала должен быть подготовлен мастер-план. Этот документ должен быть согласован всеми министерствами, и только после этого принимается решение о реализации проекта КРТ. Предыдущий опыт в строительстве показывает, что комплексное развитие территорий — это понятный механизм взаимодействия застройщика и власти, когда не приходится просто договариваться о строительстве школы, передаче части квартир. Эта необходимость часто приводила к проблемам коррупционного характера. КРТ позволяет закрепить конкретный механизм и обязательства застройщика — и в этом его плюс. 

Для упрощения взаимодействия девелоперов и органов власти в регионе создают Центр содействия строительству, который должен вести проект «под ключ», избавляя девелопера от хождения по инстанциям. Также планируется создать Ассоциацию застройщиков для совместной работы над нормативами — от практики к закреплению в законодательной базе. 

Андрей Грачев признал проблему высокой стоимости расселения на застроенных городских территориях — на примере Безымянки как района с признанным потенциалом для реализации проектов КРТ. 

— Выходом в этой ситуации видится схема предоставления двух несмежных участков для комплексного развития, где сложная территория идет «в нагрузку» к прибыльному. Мы сможем реализовать КРТ одним лотом, но при этом та же Безымянка станет некоей нагрузкой для застройщика, а второй участок позволит ему получить прибыль, — подчеркнул министр. 

Это откровенное признание того, что социально значимые, но экономически невыгодные проекты в чистом виде рынок не потянет. А значит, нужно выстраивать диалог с девелоперами. 

Олег Никитенко задал острый вопрос о конкуренции между девелопером в КРТ, обремененным обязательствами, и застройщиком, который реализует проект точечной застройки по соседству, пользуясь всеми преимуществами инфраструктуры, созданной «соседом» в рамках КРТ.  

— Современное законодательство в градостроительстве никому послаблений не дает, и если застройщик строит сам, он должен предусмотреть места в детских садах, школах, которых вполне возможно нет, — ответил Андрей Грачев. — Ведь каким-то образом он получил разрешение на строительство, где не предусмотрены нормативы, требуемые по закону. Происходит эволюция законодательной базы, но такие рудименты, увы, пока есть. Волшебной таблетки нет: нам нужно шагать в 3-4 раза быстрее, чтобы прийти к моменту, когда застройщики сами будут стремиться в формат КРТ. И главная задача — чтобы у них была железобетонная уверенность в том, что они смогут продолжать строительство, даже если представители органов власти сменятся. 

— Комплексное развитие территорий — это всегда баланс интересов жителей, бизнеса, городской и региональной власти, — дополнила главный архитектор Самарской области Екатерина Семенова. — Прийти к идеальной модели сложно, но мы к этому стремимся, в том числе с теми проектами, которые сейчас в работе и по которым планируем в этом году принять решение. Сейчас заключено 7 договоров КРТ в Самаре и одна территория планируется к освоению в Сергиевском районе. Параллельно готовятся к принятию решения 3 проекта КРТ. Есть 6-8 действующих решений, которые были приняты городом — они на проработке. Будем принимать решение, либо их отменять, либо корректировать. Реализованных проектов комплексного развития территорий в регионе до сих пор нет, один проект вышел на получение разрешения на строительство в октябре 2025 года. 

Выбор девелоперов: ждать или действовать?

В условиях переходного периода стратегии игроков девелоперского рынка предсказуемо расходятся. Коммерческий директор девелоперской компании «Альянс-Менеджмент» Мария Иванова убеждена, что начинать новые проекты нужно обязательно:

— Если компания и продукт нацелены на движение, нужно начинать, — заявила она. — Долгое время все девелоперские проекты в городе реализовывались с компромиссами. Сейчас есть возможность и необходимость делать это без отклонений по различным параметрам. Это хороший стимул для развития девелоперских компаний, которые готовы развивать продукт и принимать правила игры, делать лучше, чем могли бы сделать 5 лет назад. 

Ключевым шагом к новой модели работы на рынке она видит переход от философии «строителя», сдающего дома, к философии «девелопера», создающего среду для жизни. Это требует учета интересов четырех стейкхолдеров: города, всех горожан (не только покупателей), непосредственных покупателей и бизнеса. 

— Новые проекты — это поставщики новой коммерческой инфраструктуры, этим он должен быть интересен городу. Также от его реализации должны выиграть не только будущие резиденты, но и обычные горожане, которые каждый день просто проходят или проезжают мимо. Наконец, огромный пласт работы девелопер должен посвятить покупателям своего объекта. У нас есть перекос: застройщики создают условия и факторы при покупке квартир, но не смещают фокус на владение квартирой впоследствии. Люди стараются оценивать свои возможности в момент покупки: стоимость, локация. Но мало кто думает, как он будет жить в этом доме. Какие созданы условия, чтобы каждый день ему было комфортно? Человек живет не в фасадах, а пользуется квартирой, подъездом, паркингом, двором. Например, при покупке человека интересует площадь комнаты, а в момент проживания — ее ширина и длина. Мы обучаем обращать внимание на эту деталь. Продукт должен состоять из деталей, из того, что формирует не стимул покупки, а стимул последующей жизни. Тогда в любое время спрос будет фокусироваться на тех проектах, в которых создаются условия для жизни. 

И тем не менее, риски входа в новые девелоперские проекты остаются. Особенно они ощутимы для тех, кто решил войти в проекты все того же комплексного освоения территории. Опытом поделился руководитель строительной компании «Паритет» (г. Тюмень) Сергей Попков, именно этот девелопер готовится приступить к реализации жилого комплекса на самарской Безымянке: 

— На сегодняшний момент мы прошли более 10 мастер-планов, подготовили три проекта планировки территории. Достаточно поупражнялись в тех вопросах, с которыми не ожидали столкнуться. Если полтора года назад на Безымянку было страшно смотреть: там стояли обшарпанные 80-летние бараки, то сегодня у района новый вид: с окрашенными фасадами домов, перекрытыми кровлями, благоустроенной территорией. При этом жителям транслируют разную информацию. Представители власти говорят, что все будут сносить и расселять, девелопер же занимается документацией и приводит все в порядок. В итоге жители не знают, кому верить — это большой минус, с которым мы столкнулись. 

Инорегинальная компания уже полгода работает над документацией по проекту, но оптимизма не теряет.

— Дорогу осилит идущий: мы готовим презентацию проекта. Планируем реализовать достойный продукт, который продается и покупается в Тюмени, Екатеринбурге, Крыловске. Надеемся, что его примут и в Самаре, — резюмировал Сергей Попков. 

Генеральный директор девелоперской компании «Альянс-Менеджмент» Данил Либуркин справедливо указал на актуальные макроэкономические риски в девелопменте и пошутил, что если нет уверенности — то и с новыми проектами лучше повременить: 

— Мы, конечно же, планируем запускать в следующем году два очень серьезных, интересных и дорогих проекта. В то же время, глядя на общеэкономическую ситуацию в стране, статистику, количество нераспроданного жилья, высокие ставки по ипотеке, плохую наполняемость эскроу-счетов, колоссальный рост налоговой и процентной нагрузки по уже взятым кредитам, я считаю, что основная масса застройщиков в Самаре новые проекты начинать не будет. Нужно трезво и здраво оценивать все риски. Возможно, кому-то действительно стоит ждать лучших времен. 

Архитектура, идентичность и цифра: контекст для нового качества

Дискуссия вышла за рамки экономики и регуляторики, коснувшись смысловых основ развития. Заместитель председателя областного правительства по креативным индустриям Анастасия Сорокина отметила проблему ощутимой самодостаточности и при этом слабого позиционирования региона за его пределами. 

— Хочется уйти от фразы «комплексное развитие»: важно в каждом регионе и городе найти его особенность, — убеждена она. — Самарской области повезло: каждый город имеет свою идентичность. Но при этом, когда приезжаешь в Тольятти, есть ощущение как от нелюбимого пасынка. Между двумя городами есть конкуренция, да и жители будто бы не хотят переезжать из одного города в другой. Оба города настолько разные, что развивать их нужно на основании самобытности каждого из них. Самара самодостаточна, в это есть и сила, и слабость. Город живет и варится в своем соку, здесь хорошо жителям. Они любят город, выпускают большое количество мерча, в котором проявлено это чувство. Но об этом мало знают в других городах страны. Приезжая в другой регион, узнаешь, что про Самару мало слышали, да и для меня город однажды стал открытием. Самаре нужно больше про себя рассказывать. Жизнь за Волгой, Самарская Лука здесь кажутся нормой. Но для тех, кто живет за пределами региона, они могут стать настоящей экзотикой. 

Важнейшей задачей Анастасия Сорокина видит сохранение и развитие сильной самарской архитектурной школы, без чего невозможно воспитать вкус и спрос на качественную среду. Главный архитектор области Екатерина Семенова добавила, что архитектурный облик нужно детализировать и формировать совместно с профессиональным сообществом. 

— Застройщики реализуют проекты только в границах проектируемого участка — этот факт в том числе придал существующей точечной застройке негативный окрас. Сейчас в Правилах застройки и землепользования увеличить процент застройки можно только через механизм КРТ и проект планировки. Эту норму нужно реализовать на практике, и от этого выиграет качество городской среды, — считает она. 

Менеджер по продукту МТС «Цифровая недвижимость» Роман Долотов рассказал о перспективах цифровизации в девелопменте. Сегодня технологии дешевеют, а запрос на безопасность и комфорт со стороны покупателей растет. Девелоперам остается уловить этот запрос и отреагировать на него.

Между тем, как подчеркнул Олег Никитенко, в Самаре до сих пор нет ни одного полноценного «умного» жилого комплекса:

— Это свободная ниша для креативной покупательской аудитории и для девелоперов, которые решат реализовать этот проект. Такой проект может быть хорошим примером самореализации.

В ответ Долотов упомянул о федеральной девелоперской компании «Эталон», которая как раз реализует в своих проектах принципы «умного» дома и планирует зайти на самарский рынок. Возможно, статус самого технологичного застройщика достанется им. 

Рассуждая о конкуренции между местными и федеральными девелоперами, эксперты сошлись во мнении, что нужны не преференции, а четкие и прозрачные правила игры для всех. 

— Решение простое — сформировать четкие открытые правила. Есть легитимные механизмы по выполнению обязательств, которые подразумевают не деление на своих и чужих, а формирование рынка. мы утверждаем регламенты, которые будут едиными для всех девелоперов, — отметила Екатерина Семенова.

Несмотря на спектр вызовов, с которыми сталкиваются местные и инорегиональные девелоперы на самарском рынке, дискуссия завершилась на осторожно-оптимистичной ноте. Участники признали, что период «пряника» для девелоперов в виде простых и пустых участков закончен. Впереди — сложная работа по ревитализации городской ткани, требующая от власти системности и компетентности, а от бизнеса — переход от объема к качеству и комплексности. КРТ, со всеми его текущими недостатками, — первый, болезненный шаг в эту новую реальность. Как резюмировал Олег Никитенко, девелоперам, которые сегодня научатся работать в рамках КРТ, завтра это даст конкурентное преимущество, потому что альтернативы развитию застроенных территорий у городов просто не останется. Вопрос лишь в том, сколько игроков сумеют адаптироваться и сколько проектов будут реализованы не «в ручном режиме», а в рамках отлаженной честной системы.