Работа над ошибками: Что мы могли бы сделать в девелопменте, но не сделали

Чтобы совершить качественный прорыв в девелопменте и благоустройстве городской среды, нужно сначала проделать работу над ошибками. Этот тезис лег в основу панельной дискуссии в рамках VI региональной Премии RS-AwaRdS-2023, которая получила именно такое название — «Работа над ошибками: что мы могли бы сделать в девелопменте, но не сделали». Этот диалог состоялся из стремления определить и проанализировать,  что профессиональные участники регионального рынка недвижимости могли бы предпринять, чтобы выйти на новый уровень в проектировании, строительстве и благоустройстве. И что могут сделать прямо сейчас, чтобы уверенно расти в качестве проектов и решений в будущем.

 

Кризис — это всегда возможность 

Рынок недвижимости развивается по спирали и каждые несколько лет сталкивается с новыми вызовами и кризисами. На сегодняшний день главными стоп-факторами на пути развития отрасли стали высокие кредитные ставки для застройщиков и ипотечных заемщиков в сочетании с серьезными регулирующими инициативами государства. Параллельно сокращается финансирование в традиционных программах развития социальной инфраструктуры — в том числе в рамках инструментов комплексного развития территории. 

— Девелоперы сегодня испытывают серьезный стресс из-за высокой стоимости денег и возросшей себестоимости строительства, — подчеркнул главный редактор журнала «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» Олег Никитенко, открывая обсуждение. — Однако нынешнее кризисное состояние — конечно, не первое в череде испытаний. 

Если вспомнить новейшую историю рынка недвижимости региона, окажется, что кривые взлетов и падений стабильно сменяют друг друга. Так, настоящий жилищный бум начался в Самарской области в середине 2000-х годов, а импульсом для него стала необходимость срочно решать накопившиеся жилищные вопросы. Массовому покупателю предстояло удовлетворить первичную жилищную потребность.

— Но стоило этому процессу набрать обороты, как наступил 2008 год. Из этого кризиса участники рынка вышли с осознанием, что потребность в жилье все еще есть, но средств на покупку у большинства покупателей немного. В ответ на этот запрос по всей стране, а в Самарском регионе особенно, начинают появляться максимально дешевые строительные проекты, на том этапе не насыщенные инфраструктурой. Однако именно это жилье могло себе позволить большинство покупателей — они и отреагировали на такое предложение, — напомнил Олег Никитенко. 

Со временем количество предложений на первичном рынке недвижимости начинает перерастать в качество. И вдруг — новое колебание рынка.

— Многие девелоперы наверняка помнят, как после 2014-2015 годов пришлось быстро переформатировать проекты, спланированные под уже сложившуюся структуру спроса. Все вновь изменилось. Но на помощь покупателям и девелоперам пришли льготная ипотека и проектное финансирование. Рынок оживился. А теперь — снова вниз, мы наблюдаем очередной кризисный этап. 

Что получил город и регион в наследие от каждого из этих жилищных бумов? Огромный объем застройки, которая строилась достаточно быстро и не всегда спланировано. Это и объекты пресловутой точечной застройки, возникшие в разных районах города, и целые микрорайоны, которые стали насыщаться инфраструктурой и качественной городской средой уже после того, как были заселены. Олег Никитенко так сформулировал ключевую проблему в актуальном региональном девелопменте: 

— Все те объемы кирпича и бетона, которые окружают нас, сейчас уже не стоят столько, сколько стоили на этапе продажи. К тому же многие из них до сих пор имеют большие проблемы с оснащенностью объектами социальной инфраструктуры, качественным благоустройством. Те бюджетные ресурсы, которые можно было бы направить на то, чтобы улучшить качество жизни и инфраструктуру будущей застройки, распределяются на латание дыр, которые уже существуют. А бюджета для этих целей всегда не хватает. И, наконец, повышение регулятивных рисков и требований к застройке влечет увеличение себестоимости строительства. Но при этом мы имеем низкую среднюю цену предложения на рынке, внутри которой девелоперы не имеют возможности выполнять актуальные повышенные требования. В Самарской области этот процесс более яркий: мы видим, что средняя стоимость квадратного метра жилья у нас ниже, чем в других городах с сопоставимым уровнем доходов населения. И девелоперы по сути крадут свое будущее, построив много дешевого жилья и сформировав достаточно низкую среднюю стоимость квадратного метра и сделав город в принципе дешевым и не очень качественным. Невозможно поднять эту цену разом. Но как тогда сделать прорыв? Как превратить рынок недвижимости Самары из догоняющего, каким он сейчас является, в опережающий или хотя бы оказаться на одном уровне с городами, за которыми мы сейчас стремимся? 

Размышляя над этим вопросом, участники дискуссии приводили примеры из других региональных городов — Казани, Нижнего Новгорода, Уфы, а даже таких, чье население меньше миллиона человек, но где совершить прорыв, пусть и по локальным меркам, удалось. Кстати, один из «рецептов», который часто упоминают в связи с необходимостью догнать другие города в развитии недвижимости и городской среды, связан с инорегиональными девелоперами. Олег Никитенко напомнил о нем: 

— Есть позиция, что прорыв на местном рынке способны совершить иногородние девелоперы. И они приходят, анализируют наш рынок, а затем высказывают одну и ту же точку зрения. На фоне существующей застройки они готовы сделать свой девелоперский проект немного лучше и продать его чуть дороже — для них такой сценарий самый удобный и выгодный. И далее методом постепенных улучшений они придут к тому, что строят сейчас в той же Казани. Но время между тем пройдет, и другие города, за которыми мы стараемся поспеть, в своем развитии недвижимости и городской среды уже уйдут вперед. Поэтому постепенное улучшение девелоперского продукта — не выход. Основная конкуренция между городами происходит за людей, и пока наш город ее проигрывает. По статистике, население Самары убывает на 8 000 человек в год, — подчеркнул Олег Никитенко. 

Многие профессиональные участники строительного рынка сейчас откладывают свои проекты до лучших времен. Но пройдет несколько лет, и наступит время для очередного витка. По логике предыдущих колебаний, ключевая ставка снизится, ипотека станет доступнее, появятся другие факторы, оживляющие спрос. 

— К этому моменту потенциальные покупатели жилья накопят средства на депозитах и принесут их на рынок недвижимости, потому что кроме этого купить по большому счету в стране нечего. С чем к этому моменту подойдут девелоперы и органы власти, которые регулируют отрасль, и банки, которые финансируют ее? Уже сейчас у нас есть риск потерять еще одну возможность для качественного рывка, и следующий кризис придет быстрее. Но если мы сейчас сориентируемся, найдем решения, которые позволят спроектировать объект не за несколько месяцев, а потратить чуть больше времени, сил и ресурсов на изучение потребителей и рынка, сбалансировать общественные и частные интересы — возможно, нам удастся переломить ситуацию и изменить рынок? — обозначил задачу Олег Никитенко. 

 

Прорыв вместо постепенных улучшений 

Как выйти из замкнутого круга постепенных улучшений девелоперского продукта и подойти к следующему жилищному буму во всеоружии — размышляла генеральный директор компании KEY CAPITAL (г. Москва) Ольга Гусева. 

— Мы обозначили тему дискуссии как «работу над ошибками», но мне кажется, нужно действовать решительнее и размышлять, как сделать на рынке революцию. Опыт показывает, что на каждый кризис в строительной отрасли законодатели реагируют новыми механизмами, которые управляют девелопментом, закручивают гайки — и, как следствие, способствуют ухудшению жилищной среды. Если сейчас в ответ на обстоятельства девелоперы пойдут по пути дальнейшего сопротивления и начнут очередную «сушку» продукта, то мы столкнемся с тем, что в следующие два года появится новый закон, который обяжет девелоперов делать что-то, что пока еще является их добровольным выбором. Поэтому важная задача сейчас — адаптировать свой строительный бизнес к возможным нововведениям так, чтобы он был максимально устойчивым. Девелопмент — это про завтра, поэтому здесь нужно думать на три года вперед. И, конечно, расти качественно. 

Эксперт напомнила, что покупатель, выбирая объект недвижимости, хочет быть уверенным в его ликвидности спустя годы после сделки. Дешевые микрообъекты с упрощенными характеристиками такой устойчивостью не обладают, а значит, и не могут рассматриваться как надежные объекты для инвестирования, способные осуществить возврат вложенных средств. 

— Задача современных девелоперов — стать полиформатными. Тогда они смогут сделать революционный скачок в развитии проектов и региона в целом, потому что будут развивать локацию комплексно. Вместо квартир такие девелоперы создают целые районы и даже города опережающего развития, — убеждена Ольга Гусева. — Примером регионального прорыва можно назвать компанию «Голос» из Челябинска. Изначально в регионе были низкие цены на жилье, но девелопер заметил, что с доходами жителей это не связано. Люди просто предпочитали тратить деньги в других городах: покупать там жилье и переезжать. Они стремились к лучшей жизни и комфорту, и тогда девелопер решил создать такие же условия в своем городе. И это сработало. Свой проект они построили 3 года назад, предложив жителям качественно другой продукт с цифровой управляющей компанией и консьерж-сервисом. Еще одна компания, которой удалось изменить региональный рынок, — «Прогресс» из Астрахани. Они стали первым девелопером, который построил в городе ЖК с бассейном для жителей и оборудовали гранд-лобби на первом этаже. 

 

Комплексное развитие территорий: перспективы и риски 

Отдельной злободневной темой в экспертном обсуждении стали перспективы обновленного механизма комплексного развития территорий (КРТ) в регионах. Во многих городах страны это уже реальность, а в Самаре — пока лишь перспектива выбора для девелопера. 

— Сегодня тема КРТ начинает звучать все громче: например, в Новосибирске коммерческий девелопмент уже не может развивать свои проекты без этого механизма, — рассказала Ольга Гусева. — И современное КРТ — это не просто «комплексное развитие территории», когда вы делаете благоустройство, хорошие дворы и развиваете локацию. Это инструмент с жесткими требованиями и нормативами, который способен негативно повлиять на продуктовые характеристики девелоперского проекта. 

— Пока для девелоперов механизм КРТ — это кот в мешке, — продолжил Олег Никитенко. — Когда эта идеология спустилась на уровень принятия решений, привыкшие к инновациям в регулировании чиновники решили, что комплексное развитие территорий — это почти как развитие застроенных территорий (РЗТ), только с другим названием. Однако на самом деле это совершенно другой объем обязательств. Этот механизм предусматривает четкие сроки реализации проекта и штрафные санкции за их несоблюдение. Ужесточаются обязательства: девелопер персонально отвечает за подготовку проекта территории, расселение и на все это у него объективно мало времени. И еще один важный момент: параллельно с реализацией масштабных проектов по модели КРТ власть по-прежнему позволяет рядом возводить объекты точечной застройки с кучей отклонений от предельных параметров, без обязательств по социальной инфраструктуре. В итоге получается, что на рынок выйдет девелопер точечной застройки с себестоимостью 80 тыс. руб./кв. м и оператор КРТ с себестоимостью 120 тыс. руб./кв. м. Оба реализуют проекты в одном том же районе и по одной той же цене — и вопрос, кто победит в борьбе за покупателя? 

Несмотря на то, что механизм комплексного развития территории в Самарском регионе пока не является обязательным для девелоперов, у нас уже есть примеры реализации проектов в этом формате. Практическим опытом поделилась директор по развитию ГК «Новый ДОН», директор сервисной компании «Атмосфера» Олеся Давидюк, согласившись, что ключевой залог успеха в этом случае — многолетняя девелоперская практика:

— Реализовать проект в рамках КРТ компании позволил внушительный опыт: в нулевых годах уже проводили отселение перед застройкой. Могу предположить, что ни один застройщик в регионе не расселял такое количество людей, как сделала ГК «Новый ДОН» за годы работы на рынке. Это тысячи семей, и для реализации этой задачи требуется определенный навык. Тем не менее, сделать качественный проект стандартного класса, будучи оператором КРТ, возможно. 

Важным участником любого девелоперского проекта по механизму комплексного развития территории является банк. Именно специалисты финансового сектора анализируют заявки от девелоперов и принимают решение о предоставлении проектного финансирования. Как происходит оценка? 

— Банк учитывает ретроспективные данные по рынку с учетом инфляции, — пояснила исполнительный директор — начальник отдела по работе с корпоративными клиентами недвижимости Сбербанка Мария Певицына. — Для получения положительного решения только жилья объективно недостаточно, поэтому анализируется также социальная нагрузка в рамках девелоперского проекта. 

— Требования по анализу рисков у банков одинаковые, — согласился Олег Никитенко. — При этом на этапе строительства девелопер может перекрыть недофинансирование за счет собственных средств, но следующая проблема может возникнуть на этапе продажи продукта. Ведь основным финансовым инструментом все же выступает ипотека. И здесь в группе риска оказываются качественно сделанные объекты, которые определенно имеют ценность в глазах покупателей, но оцениваются банком по среднерыночной цене. И опять замкнутый круг: как реализовать продукт выше классом и уровнем по цене выше рынка? Ведь когда мы говорим про проекты КРТ, не стоит забывать, что подлинным регулятором рынка является именно банковский сектор. И если власти переусердствуют с жестким регулированием — девелоперы могут попросту перестать строить. Здесь очень важен поиск сбалансированного решения. 

Пока все развивается таким образом, что девелопер внутри механизма КРТ остается один на один с людьми, банками и своими обязательствами. Поэтому для многих участников рынка это высокорисковая ситуация. 

— Мы работаем над проектами в Октябрьском районе: большинство площадок, пригодных для комплексного развития территории, расположены на границе Октябрьского района и географического центра, — рассказал начальник отдела архитектуры Администрации Октябрьского района Самары Сергей Хандогин. — Туда пришли крупные компании, которые располагают в этих локациях объекты социальной инфраструктуры. Например, «Трансгруз» размещает школу на 300-400 учеников или образовательное заведение для начального звена — такой практики ранее в Самаре не было. При этом весь район не обеспечен детскими садами и школами, и даже реализация девелоперского проекта по механизму КРТ не дает возможности рядом живущим гражданам получить эти места. Многие жители выступают против застройки этих кварталов, хотя девелоперы планируют включать в состав этих проектов социальные объекты. 

— Безусловно, комплексное развитие территорий — это большой риск, но других возможностей зачастую нет, потому что в Самаре мало земли в частной собственности, — продолжил Олег Никитенко. — Когда территорию развивают комплексно, то прописывают обязательства по развитию социальной инфраструктуры — детсадов, школ, физкультурно-оздоровительных комплексов. И если это не ложится в стоимость квадратного метра, то построить эти объекты нужно за бюджетные деньги. А в бюджете этих ресурсов нет, ведь когда не было механизма КРТ, власти тоже не строили школы в таком количестве, за исключением окраинных микрорайонов, где возникло много нового жилья и пришлось насыщать эти территории социальной инфраструктурой. Возьмем городской район со сложившейся застройкой и какой-нибудь обветшалой школой. Рядом есть свободный участок — можно там построить многоэтажный дом. Но почему бы при этом не построить еще и новую школу? У бюджета нет такой возможности. Поэтому эту территорию распланируют под КРТ, девелопер что-то построит, а на месте старой школы будет пустырь. И это, конечно, не решение проблемы. 

Заключенный договор на комплексное развитие территории часто предполагает, что девелопер построит детский сад, а город или область профинансирует строительство школы, спроектированной инвестором. Однако по итогам анализа локации может оказаться, что учебное заведение на 300 мест для нее неэффективно, а для строительства социального объекта большей площади нет ресурсов и места. 

— Получается, работу над ошибками после принятия решений должны делать не только девелоперы, но и органы власти, — резюмировал Олег Никитенко. — Но очевидно, что высокая стоимость квадратного метра жилья в городе позволила бы уместить объекты социальной инфраструктуры в состав проекта в рамках КРТ. 

— Ценовой прорыв на рынке можно совершить, но остается проблема, связанная с тем, что в Самаре никто не хочет строить лучше. А те, кто реализовал проект и немного превзошел конкурентов, считают что построили элитное жилье, — выразил мнение генеральный директор консалтинговой компании REC Никита Петухов. — Для многих участников девелоперского рынка, да и для покупателей жилья до сих пор факторами привлекательности недвижимости считается, если компания строит вовремя и сдает объект чуть быстрее срока, а также если по качеству новый ЖК чуть лучше, чем было раньше. 

Действительно, ввод в эксплуатацию в срок и, тем более, раньше срока для многих участников регионального рынка по-прежнему воспринимается как важное достижение. Реальная история: даже дольщиков официально поздравляют с тем, что дом ввели в эксплуатацию! Получается, у девелоперов просто не хватает мотивации, чтобы строить лучше и продавать дороже? 

— На такие настроения власть может отреагировать очень просто: заморозить строительный сектор, создать ситуацию, в которой рынок упадет до дна, а девелоперы станут готовы к диалогу. На самом деле, мы сейчас близки к этому сценарию, и во многом позиция девелопмента его провоцирует, — считает Олег Никитенко. 

 

Нераскрытые возможности исторического центра

Несмотря на сложности, на рынок продолжают выходить новые девелоперские проекты. Однако строят преимущественно жилье, попутно насыщая его объектами коммерческой и социальной инфраструктуры. При этом целые форматы объектов на новом рынке попросту потерялись:

— Современная девелоперская экономика не производит отдельно стоящие небольшие помещения от 200 до 2 000 кв. м, — подчеркнул Олег Никитенко. — Найти такую площадь предлагается либо в офисном или торговом центре, либо во встроенном формате. Однако есть немало бизнесов, для которых такой формат в сочетании с определенной локацией оптимален. Выход для них — обратиться к жилищному фонду, доставшемуся в наследство. А это историческая недвижимость со своими рисками. В частности, там тоже есть проблема дешевого города, ведь чтобы эффективно продавать жилье на окраине города, центр должен быть дорогим, и наоборот. В Самаре исторический центр дешевый, потому что он стабильно страдает от дефицита инвестиций и жилья. Между тем именно историческая недвижимость обладает потенциалом, чтобы поднять цены на недвижимость в городе. 

О том, как реализация отдельных успешных проектов в исторических центрах городов способна поднять всю локацию, рассказал президент Ассоциации «Клуб инвесторов в историческую недвижимость», Управляющий партнер Агентства реновации архитектурного наследия «Интеллект»Евгений Инджгия.

— Если объект обретает новую жизнь в результате реновации, он оказывает влияние на окружающую городскую среду, — убежден эксперт. — Этот процесс можно проиллюстрировать на примере Тулы, где исторического центра около пяти лет назад не было, а теперь он там появился. До 2017 года в центральной части города проходила проездная дорога, и жить в самом центре никому было не интересно. Затем город инициировал программу с привлечением частных инвестиций: обустроили набережную, сделали пешеходную зону. Все объекты недвижимости, которые тут находились, разыграли по программе «Объекты культурного наследия за 1 рубль», передали инвесторам. В оставшихся семи объектах создали федеральные музеи. Сегодня центр города — основная точка притяжения во всем регионе. Там работает более 100 предприятий общественного питания, которые открылись в короткий период с 2019 по 2020 годы. В выходные — полная посадка. Более того, эта улица в историческом центре подтянула за собой соседние: здесь тоже стали реставрировать дома, начали открывать кофейни, home-офисы нового типа, даже появились апартаменты стоимостью около 150-200 тысяч рублей за квадратный метр.

Евгений Инджгия считает, что развивать рынок исторической недвижимости без государственного участия практически невозможно. Но если власть сумеет убедить инвесторов и даст им удобные инструменты — процесс пойдет. 

— В результате этой реконструкции исторического центра сильно выиграл крупный оператор — расположенный там отель «Азимут», — продолжила Ольга Гусева. — В целом, исторический центр Тулы — действительно хороший пример, но важно понимать, что основной туристический поток там формируют москвичи.  

Можно ли стимулировать интерес самарских девелоперов к историческому центру? И получится ли реализовать в этой локации проекты по цене выше рынка? Коммерческий директор девелоперской компании «Альянс-Менеджмент», эксперт рынка недвижимости Мария Иванова убеждена: сначала девелоперы должны открыть Самару с ее историей и самобытностью для себя, а затем отразить эти знания в своих проектах — и такие решения способны изменить рынок. 

— Девелоперам важно опираться на исторические корни городской среды, изучать ментальные районы, сформированные самими жителями, — так называемые вернокуляры. Мы часто ездим в урбан-туры и знакомимся с проектами современных девелоперов, но подчас это не дает новых знаний и впечатлений, а только разочаровывает. Хорошей альтернативой могут стать урбан-туры по объектам недвижимости, которые были построены десятилетия назад. Для нас таким источником вдохновения стали объекты конструктивизма, в частности Дом Наркомфина. В то время архитекторы тоже работали в условиях давления: приходилось «усушать» проекты, делать их компактнее. Но они не забывали о компенсации этого пространства, предлагая высокие потолки, пролеты, трехуровневые квартиры — создавая условия, чтобы человеку было комфортно. Даже в Самаре можно пройтись по объектам исторической недвижимости и увидеть, как формировались связи пространства и их функций. Но главное, что стоит перенять у девелоперов той эпохи, — это человекоцентричность. Что делали конструктивисты в 1920-х годах? Изучали, как человек двигается по квартире. Например, какие пути движения у домохозяйки на кухне? И потом уже под сценарий жизни они придумывали функцию. В своих проектах мы стремимся делать так же: это и есть человекоцентричный подход, когда пространство строится вокруг передвижений и действий человека в течение дня. Эти знания доступны в объектах исторической недвижимости. 

Эксперты сошлись во мнении, что исторический центр города должен быть дорогим — тогда и общий баланс ценовых предложений на рынке недвижимости сместится в большую сторону. Мария Иванова привела показательный пример: 

— На улице Куйбышева в Самаре есть дом высотой 4 этажа, построенный в начале 1980-х годов. Это достойный пример того, как может выглядеть статусная недвижимость в историческом центре. Чтобы гармонично вписать такой объект в городскую среду и сформировать конкурентоспособное предложение на рынке, стоимость квадратного метра должна достигать 550 тысяч рублей. И думаю, что найдутся люди, которым такой продукт в центре города будет интересен, но определенно это не массовая история. Поэтому ключевая задача — создать такой девелоперский проект, который будет стоить этих денег. 

Но есть немало проектов, когда простые, на первый взгляд, и недорогие решения меняют городскую среду. Об одном из таких рассказал Евгений Инджгия:

— В исторической локации города Рыбинска сначала поменяли вывески, стилизовав их под исторические. Затем заменили брусчатку, за ней   — фонари. А сейчас создается ощущение, что на этом участке небольшого города наступил XXVIII век. За этими изменениями подтянулся туризм и новое жилье — это пример простого прорывного момента, который превратил город в центр туризма. 

— У нас был похожий кейс сервисных апартаментов в Перми. Сначала заказчик задавался вопросом: кто приедет в Пермь как турист? Но мы провели кастдев с состоятельными горожанами, увидели их отклик и получили поддержку потенциальных инвесторов. Оказывается, у них давно было желание стать частью интересного проекта в своем регионе, просто подходящей возможности не было. Поэтому точно не стоит недооценивать инвесторов региона, а вместо этого нужно поверить, что есть рынок и инвестор есть, — продолжила Ольга Гусева. 

— Еще один уникальный и показательный пример — село Вятское в получасе езды от Ярославля, — напомнил Никита Петухов. — Его население — всего 750 человек, но на территории села расположились 4 гостиницы, 8 музеев, 9 ресторанов. Там очень много туристов! А весь проект стал инициативой одного человека, который приехал сюда однажды и решил восстановить село. 

Исторический центр Самары — один из крупнейших сохранившихся в стране, это локация на территории 130 кварталов площадью почти 700 гектаров. Эта территория давно страдает от недостатка финансирования, но несмотря на все пережитые сложности по-прежнему живет. Ему давно нужны качественные и прорывные проекты — согласились эксперты. 

— Пожалуй, все сводится к тому, что нужно просто любить город, его улицу и жителей, — резюмировал Никита Петухов. — Например, взять один квартал в историческом центре и начать там восстанавливать городскую среду. Где можно строить новое — возвести, что нужно восстановить — сделать. А внутри квартала построить 5-7 этажное жилье и продать его дорого. На улицах Ленинской и Садовой в 1990-х годах было много классных проектов жилья высотой 4-6 этажей, которые до сих пор смотрятся хорошо и не мешают исторической застройке. Этими примерами тоже можно вдохновляться.

 

Ценность продукта рождает цену предложения 

В историческом центре города, в деловом или географическом — ценность девелоперского продукта однозначно нужно увеличивать. С этой аксиомой согласились все участники дискуссии. Именно ценность предложения на рынке первичной недвижимости впоследствии конвертируется в стоимость. А борьба среди девелоперов сегодня происходит, в первую очередь, за покупателя, который улучшает жилищные условия. Как же вырастить ценность продукта на девелоперском рынке, где общую атмосферу диктуют низкие цены и недофинансированные проекты? 

— В основе проекта должна быть ориентация на будущего собственника и грамотная проработка сценариев жизни, — отметил генеральный директор девелоперской компании «Альянс-Менеджмент» Данил Либуркин. — Пока мы не потратим полгода на изучение места и составление портрета того человека, который будет жить в новом проекте, анализ его состава семьи и привычек — мы не поймем, какой же нам нужен проект. Начинаем формировать продукт только после того, как осознаем, что он способен закрыть максимум потребностей будущих жителей. Глобально проблема в разнице подходов к формированию девелоперского продукта заключается в том, что в нашем регионе в основной массе работают строительные компании, а не девелоперы. Они ориентированы не на конечный продукт, а на количество квадратных метров, которые нужно в кратчайший срок реализовать и идти дальше. Тогда как девелоперы, в первую очередь, работают с продуктом и насыщают его смыслами, а строительные процессы стартуют уже после вокруг этой концепции. 

— Этот вопрос связан со структурой владения землей, — согласился Олег Никитенко. — К первому жилищному буму в середине 2000-х наш город подошел с земельными участками в частной собственности. У кого был земельный ресурс — тот и стал девелопером. Есть и примеры, когда девелоперский бизнес не случился: как например, произошло с территорией бывшего завода имени Тарасова, которая по-прежнему простаивает. А у власти был только рычаг нормы — ПЗЗ, нормативы, высотность застройки. Но в этом взаимодействии все оказалось решаемо, потому что у девелоперов была земля, а у города — планы по строительству. Если бы у государства была земля, оно могло бы отдавать ее только в том случае, когда девелопер докажет, что сделает хороший проект. Тогда и структура девелопмента была бы другой. 

Проблему недостаточной насмотренности девелоперов в регионах участники диалога также сформулировали довольно четко. 

— Как минимум 2-3 раза в года любому застройщику полезно выезжать за пределы региона, чтобы посмотреть, что строят соседи и девелоперы по всей стране, — поделился мнением Данил Либуркин. 

— Покупатели тоже становятся насмотренными. Особенно если человек готов заплатить 200 тысяч рублей за квадратный метр жилья, он должен понимать, за что он отдает деньги. 

 

Благоустройство влияет на ценность объекта и локации 

Стартовой точкой для качественного прорыва в девелопменте может стать сформированная философия девелопера и грамотный подход к локации. На капитализацию территории влияет еще один фактор — благоустройство территории в сформированных жилых районах и вокруг жилых комплексов. Однако для многих девелоперов этот этап работы по-прежнему реализуется по остаточному принципу: строительные компании ограничивают себя в бюджете, стараются использовать типовые решения. Главный архитектор проектов компании «ОКТОГОН» Мария Черноталова рассказала, как на самом деле благоустройство влияет на покупательское восприятие девелоперского проекта. 

— Мы решили проверить мнение о том, что девелопер на благоустройстве не зарабатывает, и сравнили, как изменилась стоимость вторичного жилья до благоустройства парков, к которым они примыкали, и после него. На временном отрезке в пять лет оказалось, что стоимость недвижимости в этих локациях выросла, но не сильнее, чем в любом другом месте и в любом другом городе за этот период.

Эта аналитика наталкивает на мысль, что благоустройство действительно для девелоперов. Однако так ли все однозначно? 

— В других своих исследованиях мы активно работаем с жителями города и фиксируем факторы выбора жилья в том или ином районе, — продолжила Мария Черноталова. — И эти критерии несколько отличаются для периферии города и новых жилых районов: там уровень благоустройства выходит на первый план. Но вообще этот фактор стабильно входит в десятку самых значимых при выборе жилья — причем речь идет не только о территории двора, но и о расположенных рядом зеленых зонах и водоемах. Стабильная социальная инфраструктура, сервисы и развлечения дополняют эту палитру факторов, влияющих на выбор того или иного объекта недвижимости. 

А насколько важно благоустройство и оснащенность коммерческой инфраструктурой в малых городах? Аналитики и там увидели прямую зависимость рынка от состоявшегося факта благоустройства. 

— Например, после благоустройства набережной в Сызрани средняя арендная ставка в одном и том же месте выросла в два раза. Схожие процессы капитализации после благоустройства зафиксировали и в других городах, — подчеркнула Мария Черноталова. — Выходит, что когда девелоперский проект формирует благоустроенную городскую среду и насыщенную коммерческую инфраструктуру, он становится выгодным и жителям, и девелоперу, и власти. Но как распределить этот ресурс? На мой взгляд, это возможно в здоровом диалоге на выбранной конкретной площадке. Уже есть позитивный пример: в 2019 году в Казани запустили проект концепций зеленых зон по всему городу. Девелоперы и собственники площадок, жители и власти искали точки для взаимодействия и вместе создали хороший сценарий, который спустя пять лет интегрировали в генеральный план, зарезервировали территории под развитие и определили объем инвестиций. Этот опыт можно было бы перенять. Например, объединить соседние территории в целостную благоустроенную зону. 

 

Импульс для капитализации — коммерческие квадратные метры 

Коммерческая инфраструктура в современном девелоперском проекте способна генерировать налоги в объемах, которые будут ощутимы и смогут конвертироваться в благоустройство территории в том числе. Однако выбирая модель насыщения коммерческими площадями по остаточному принципу, девелоперы сами лишают свои проекты возможностей дополнительной капитализации. 

— Развитие микрорайонов и внутригородское строительство предполагают повышение доли коммерческой недвижимости — до 20% нежилых площадей в составе жилья. Тем не менее, до сих пор девелоперы воспринимают этот сегмент как побочный продукт и при оптимизации проекта подвергают его «усушке» в первую очередь. Однако немало примеров в регионе и за его пределами, когда грамотно сформированная коммерческая недвижимость делает жилую недвижимость более привлекательной в глазах покупателей, — подчеркнул Олег Никитенко. 

Как сделать работу с коммерческими пространствами в составе девелоперского проекта правилом, а не исключением? Об этом рассказал Никита Петухов:

— Самара занимает третье место в стране после Москвы и Санкт-Петербурга по количеству креативных квадратных метров, — рассказал Никита Петухов. — И стоит отметить, что мы начали заниматься креативным предпринимательством, потому что других объектов в центре не было. Отсутствовала инфраструктура, нового строительства не велось. И мы создали те сервисы и объекты, которых нет в жилых комплексах, расположенных в этой части города. В итоге люди приходят на территорию креативных кластеров из соседних домов, чтобы отдохнуть, поработать, выпить кофе, заняться йогой, отдать ребенка на мастер-класс. В их домах такой инфраструктуры попросту нет. 

Отношение большинства девелоперов к коммерческой недвижимости в составе жилых комплексов эксперт проиллюстрировал красноречивой статистикой: 65% участников рынка после ввода дома в эксплуатацию просто продают нежилые квадратные метры, 32% — сдают в аренду и 3% придерживаются смешанной стратегии. 

— Коммерция должна быть таким же продуктом, как и жилье: с ней надо работать, — убежден Никита Петухов. — Если девелопер выделил коммерческое помещение под сетевой продуктовый магазин — такой объект можно продать, он не повлияет на общий процесс. Но если у девелопера есть 150-метровые коммерческие помещения, ими важно управлять и использовать концептуально. В Нижнем Новгороде однажды посетили застройщика, который реализовывал небольшой проект, а в первом доме расположил отдел продаж. Оформил роскошный первый этаж с цветовым решением в единой стилистике и позиционировал его как образец того, как он дальше планирует работать с коммерческими помещениями. В результате в первом доме он продавал нежилые площади по 100-120 тыс. руб./кв. м, во втором цена уже достигала 200 тыс. руб./кв. м, а в третьем — превысила 250 тыс. руб./кв. м уже на котловане. Все знали, что этот девелопер предложит универсальное помещение с 4-метровыми потолками и несколькими входами. 

Самой популярной нарезкой нежилых встраиваемых площадей на рынке остается площадь до 50 кв. м. Она универсальна и подходит для максимально широкого круга покупателей и арендаторов. 

— Более того, сейчас представители креативных индустрий доросли до того, чтобы занимать коммерческие площади в жилых комплексах, — считает Никита Петухов. — Просто нужно дать им такую возможность, а они, в свою очередь, смогут создать среду и атмосферу, которая будет притягивать в эту локацию горожан.