Рынок недвижимости «играет» по новым правилам

После наступления 2016 года прошло чуть больше месяца, а правовых нововведений в сфере недвижимости уже случилось столько, что обычным продавцам и покупателям запутаться проще простого. Мы попросили партнера адвокатского бюро «Яблоков, Лапицкий и партнеры» – адвоката Марину Жирову – рассказать о самых значимых изменениях в законе, которые касаются всех и каждого.

О том, что в стране кризис, не говорит и не пишет только ленивый. Вот и наша Госдума совместно с Президентом «творят» законы, с очевидностью дающие понять, что в бюджете – зияющая дыра, которую надо чем-то наполнять. Обратившись к тысячелетнему опыту родного государства, власти захотели решить проблемы путем взыскания налогов с граждан. Поскольку увеличивать размер НДФЛ (налога на доходы физических лиц) как минимум опасно, решили расширить сферу его применения. Поэтому с 1 января 2016 г. значительно изменился порядок налогообложения доходов, полученных при продаже гражданами недвижимого имущества (изменения внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ).

Минимальный срок владения недвижимостью

До этого доходы, получаемые от продажи недвижимости, не облагались НДФЛ, если имущество находилось в собственности продавца более 3 лет. Однако теперь минимальный срок владения недвижимым имуществом для освобождения от уплаты НДФЛ напрямую зависит от того, как именно оно было приобретено.

Так, трехлетний срок сохраняется в случаях, если недвижимость:

1)​ была приобретена в результате приватизации;

2)​ досталась по наследству от близкого родственника (супругов, родителей, детей, бабушек/дедушек, внуков, братьев/сестер);

3)​ была подарена близким родственником;

4)​ приобретена по договору ренты.

Во всех других случаях доходы от продажи недвижимого имущества будут освобождаться от обложения НДФЛ, только если оно находилась в собственности продавца 5 лет и более.

Следует обратить внимание, что новый порядок будет применяться только в отношении недвижимости, право собственности на которую оформлено после 1 января 2016 г.

При этом субъектам РФ предоставлено право уменьшать указанные сроки вплоть до нуля, однако пока таких законов не принято (представляется, если они и будут, то только в отношении «льготных» категорий граждан).

Пример:

В 2015 г. Иванов купил квартиру за 2 млн руб. с целью вложения денежных средств (свидетельство о праве собственности выдано 15.12.2015 г.). Чтобы получить законную прибыль, но при этом не уплачивать налоги, ему следует продать квартиру не ранее декабря 2018 г. (т.е. действуют старые правила о трехлетнем сроке).

Петров же купил квартиру за те же 2 млн руб., но по договору долевого участия в строительстве. Застройщик передал квартиру по акту приема-передачи 30.12.2015 г., но свидетельство о праве собственности было оформлено только в конце января 2016 г. В этом случае для продажи квартиры с прибылью, но без налогов Петрову следует выждать минимум 5 лет, т.е. до января 2021 г.

Имущественный вычет при продаже недвижимости

Правила об имущественных налоговых вычетах не поменялись. Налогоплательщик по-прежнему может уменьшить сумму доходов от продажи недвижимости на сумму документально подтвержденных расходов, потраченных на ее приобретение, либо на 1 000 000 рублей.

Пример:

Свиридов в январе 2016 г. купил квартиру за 2 млн руб., а в июле 2016 г. решил продать за 2,1 млн руб. Налоговый вычет составит 2 млн рублей (в размере расходов), т.е. налог ему придется уплачивать со 100 000 руб. (13 000 руб.).

В свою очередь, Котиков приватизировал квартиру в марте 2016 г. (т.е. не понес расходов). При продаже квартиры в июле 2016 г. за 2,1 млн руб. он может воспользоваться налоговым вычетом в 1 млн руб. Следовательно, налог ему придется уплачивать с 1,1 млн руб. (143 000 руб.).

Порядок определения доходов от продажи недвижимости

А теперь, пожалуй, самое неприятное. Ни для кого не секрет, что если продавец владеет недвижимостью менее 3 лет, то общепринятой является практика указания в договоре купли-продажи заниженной цены, чтобы избежать уплаты налогов (зачастую – 1 млн руб.).

Разумеется, налоговые органы об этом прекрасно знали, но действенных механизмов борьбы с такими схемами не существовало. Теперь ситуация кардинально изменилась.

С 1 января 2016 г. действует новый порядок определения суммы доходов от продажи недвижимости в целях налогообложения. В договоре купли-продажи может быть указана какая угодно сумма, но минимальная налоговая база будет рассчитываться как 70% от кадастровой стоимости недвижимости. 

Пример:

В начале 2016 года Золотухин получил квартиру по наследству и в марте 2016 г. решил продать ее за 3 млн руб. Чтобы избежать уплаты налогов, договорился с покупателем указать в договоре купли-продажи цену 1 млн руб. Однако, согласно новым правилам, минимальная стоимость квартиры в целях налогообложения определяется как 70% от ее кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость квартиры Золотухина составила 2,8 млн руб. Следовательно, в целях уплаты налогов, доход от продажи квартиры будет рассчитываться следующим образом: 2,8 млн х 70% = 1,96 млн руб. Как мы знаем, Золотухин может воспользоваться налоговым вычетом в 1 млн руб. Таким образом, налог нужно будет платить с суммы 960 000 руб. (124 800 руб.).

Разумеется, наше государство себя не обидело. Поэтому если вдруг в договоре купли-продажи цена недвижимости превышает 70% от кадастровой стоимости, то размер доходов определяется на основании договора.

Новый порядок не будет применяться, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена купля-продажа недвижимости.

Следует обратить внимание, что новый порядок будет действовать только по отношению к недвижимости, приобретенной в собственность после 01 января 2016 г. То есть если квартира была приобретена до 31.12.2015 г., а продается в 2016 г., доходы от ее продажи будут определяться по старым правилам (т.е. исходя из цены, указанной в договоре).

Как и в предыдущем случае, субъектам РФ дано право уменьшать размер понижающего коэффициента с 70% до нуля, однако надеяться на это не приходится.

Представляется, что все эти новеллы отнюдь не способствуют оживлению рынка недвижимости, который и так около года находится в стагнации. 

* В статье высказаны субъективные оценки эксперта, которые могут не совпадать с мнением редакции и других профессиональных участников рынка недвижимости.