Ипотека: большие надежды

Уходящий год для рынка ипотечного кредитования оказался непростым: пока федеральные власти спасали ипотеку на «первичку», жилищные кредиты на покупку «вторички» двигались навстречу возможностям заемщиков медленнее, чем хотелось бы. Рынок ощутимо просел, но представители банков все же надеются, что не за горами новый подъем. Какая она, современная ипотека?

ИПОТЕКА НА «ПЕРВИЧКУ»

После случившегося в конце прошлого года роста процентных ставок по ипотечным кредитам период затишья в сегменте кредитования строящегося жилья продлился недолго. Уже в марте было подписано постановление № 220 об ипотеке с государственной поддержкой. Следующим шагом стало снижение ключевой ставки Центробанка: в июне ставка опустилась до отметки в 11,5 % – здесь и зафиксировался предельный процент, под который банки – участники программы смогли выдавать ипотеку на строящееся жилье.

Условия госпрограммы, которая на тот момент оказалась единственной приемлемой для большинства заемщиков программой кредитования, широко муссировались и банками, и самими застройщиками, которых эта мера была призвана поддержать. В качестве объекта кредитования по новым правилам выступали квартиры от застройщика (или другого юрлица) в строящихся или уже введенных в эксплуатацию домах, при этом общая сумма кредита не должна была превышать 3 млн руб. Все эти меры закономерно пробудили интерес покупателей и заемщиков к новому жилью, которое оказалось куда доступнее «вторички». «Более высокий спрос наши заемщики традиционно проявили на первичном рынке жилья, – отмечает управляющий самарским филиалом банка ВТБ24 Дмитрий Лысов. – Хотя стоит признать, что спрос на вторичное жилье постепенно восстанавливается. Этот процесс идет параллельно со снижением ставок».

Необходимый толчок рынок первичной недвижимости однозначно получил: за все время работы программы с господдержкой самарские заемщики по степени своей активности оказались на 9-м месте среди всех регионов страны. Ипотека с государственным субсидированием процентной ставки имеет свой предел: официально она завершится 1 марта 2016 года. Сегодня же банки – участники программы продолжают ее реализацию, причем во многих кредитных организациях декларируемый размер процентной ставки уже опустился ниже изначальной отметки в 11,5 %. Например, в банке ВТБ24 предлагают базовую ставку от 11,4 % и еще более низкие проценты при покупке жилья от застройщиков – партнеров банка, в Первобанке для заемщиков – наемных сотрудников с официальным доходом ставка по кредиту на «первичку» может начинаться с 9,9 %, несколько коммерческих банков и вовсе предлагает ипотеку с господдержкой по ставке в диапазоне 6–9 % (однако здесь не стоит забывать о дополнительных условиях кредита, которые тоже влияют на размер ставки).

Альтернатива известной госпрограмме тоже появляется на рынке. Так, Сбербанк сегодня предлагает ипотечный продукт на покупку строящегося жилья по ставке от 13 % с первоначальным взносом от 15 %, при этом подтверждать свой доход по справке 2-НДФЛ не требуется. Словом, о возможностях и условиях по кредитам банки готовы разговаривать с заемщиком, и хотя эта лояльность не декларируется так широко, как было два года назад, все же заметно стремление искать варианты, которые в большей степени устроят заемщика и не оставят кредитную организацию без гарантий.

ИПОТЕКА НА «ВТОРИЧКУ»: НЕСПЕШНОЕ ДВИЖЕНИЕ К ЗАЕМЩИКУ

На протяжении всего года рынок ипотечного кредитования вторичного жилья развивался по направлению постепенного снижения процентных ставок. Звучит обнадеживающе, если не вспоминать, что в конце прошлого – начале этого года ставки по кредитам на «вторичку» достигали 17 %, а в некоторых случаях «перемахивали» и через эту «заградительную» отметку.

В качестве промежуточного рубикона удобнее всего рассматривать июнь 2015 г.: именно к середине года произошло первое заметное снижение процентных ставок по кредитам на «вторичку», которое впоследствии продолжилось в некоторых банках, а в других осталось без изменений. Например, в первой половине года ставки на ипотеку по «вторичке» в банке ВТБ24 снизились на 1,95 % и установились на отметке в 14 % при наличии комплексного страхования. К сегодняшнему дню базовая ставка по кредитам на готовое жилье опустилась еще на 0,5 пункта и теперь стартует от 13,5 %. Еще пример: в Банке Москвы по итогам первого полугодия 2015 г. ставка по кредиту на покупку вторичного жилья снизилась на 1 % и достигла отметки в 14 % при наличии комплексного страхования. Актуальная ставка банка по кредитуемой «вторичке» – от 13 % для участников зарплатного проекта, тогда как для всех прочих заемщиков ставка сохранилась на прежней отметке в 14 %. Такая динамика процентных ставок по кредитам на «вторичку» характерна для многих участников финансового рынка из коммерческого сектора: в целом условия остались неизменными, но лояльность банка по отношению к своим клиентам (участникам зарплатных проектов, держателям карт и т.д.) выросла. Так, в Абсолют Банке заметное снижение процентной ставки случилось до июня 2015 года: тогда ставка скорректировалась с 15,45–15,95 % до 13,95 %. Сегодня эта же ставка сохраняется для стандартных программ кредитования вторичного жилья в банке. Есть на рынке кредитования предложения и с более высокими процентными ставками: например, в АктивКапитал Банке ипотечные ставки на приобретение готового жилья стартуют с 15 %.

---

САМАРА ОКАЗАЛАСЬ НА 9-ОМ МЕСТЕ по общему объему выданных ипотечных кредитов с господдержкой. Среди регионов, оказавшихся выше в этом рейтинге, – Московская и Ленинградская, Тюменская, Челябинская и Свердловская, Красноярский и Краснодарский край, а также Татарстан.

---

Другие условия кредитования вторичного жилья во втором полугодии изменились мало. Самые доступные по объему размеры первоначальных взносов удалось найти в Сбербанке и банке «ДельтаКредит» – в обеих финансовых организациях готовы выдать кредит при взносе от 15 % от общей стоимости кредитуемого жилья. Большинство же банков-кредиторов остановились на отметке минимально возможного первоначального взноса в 20 %. Впрочем, и это не предел: менее привлекательные условия кредитования также можно встретить. Например, в Абсолют Банке в рамках кредитной программы на покупку готового жилья минимальный первоначальный взнос начинается от 25 %. Все остальные условия еще более стандартны: большинство банков ограничивает размер ипотечного кредита на «вторичку» лишь стартовой суммой, готовы кредитовать на срок до 25–30 лет, напрямую увязывают кредитные условия с форматом подтверждения дохода и наличием страхования.

ИПОТЕЧНЫЙ РЫНОК СОКРАЩАЕТСЯ ИЛИ МЕДЛЕННО ВОССТАНАВЛИВАЕТСЯ?

Начавшийся процесс постепенной оптимизации условий ипотечного кредитования в ряде банков является не единственным фоном развития этого рынка сегодня. Еще одна тенденция, которая напрямую коснулась обычных ипотечных заемщиков, – сужение рынка кредитных организаций в связи с отзывом лицензий у ряда коммерческих банков. Среди них оказались и довольно востребованные в нашем регионе (особенно среди заемщиков, подтверждавших свой доход неофициально) банки – например, банки «Балтика» или ИТБ.

Конечно, несколько игроков коммерческого банковского сектора общей «погоды» не делают, однако все участники рынка, в том числе крупные банки, в своих оценках прошедших 11 месяцев 2015 года единогласны: рынок ипотечного кредитования в регионе сократился. По статистическим данным, с начала года в Самарской области выдано в общей сложности 15,25 млрд рублей, или около 12 тысяч кредитов на покупку недвижимости. По сравнению с аналогичным периодом 2014 года этот показатель меньше почти в два раза. При этом стоит отметить, что удержаться на плаву сумели лидеры рынка, что неудивительно, а прочность своих позиций подтвердили финансовые организации, предлагающие кредиты по стандартам АИЖК. Актуальная процентная ставка по таким займам – от 9,9 %, и на сегодняшний день это самая низкая ставка по ипотечным кредитам на рынке. Именно она вывела организации, кредитующие заемщиков по стандартам АИЖК, в лидеры, несмотря на традиционно жесткие требования к заемщикам и форме подтверждения их доходов. Получается, что рынок ипотеки в непростые времена поддержали кредитные «гиганты» и те, кто смог предложить наиболее комфортные условия кредитования для заемщиков, прошедших суровые условия «отбора».

Несмотря на неоднозначность ситуации, сложившейся в секторе ипотечного кредитования сегодня, сами представители банков – лидеров ипотечного кредитования настроены более оптимистично и вместе с признанием случившегося спада все же ожидают, что активность заемщиков будет постепенно нарастать. Но при этом признают, что ажиотажного интереса к ипотеке, столь характерного для последнего месяца каждого года, в этот раз ждать все же не стоит.

---

Актуальные условия ипотечных программ от самарских банков (декабрь 2015 г.)

Банк и название программы	Первоначальный взнос	Процентная ставка	Срок кредитования	Сумма кредита
ВТБ24 Программа на новостройки с господдержкой* Жилье в новостройках или готовое жилье от застройщика (юрлица)	От 20 %	Базовая ставка – 11,4 % По некоторым самарским застройщикам действует льготная ставка	До 30 лет	До 3 млн руб.
ВТБ24 Покупка готового жилья	От 20 %	Базовая ставка – от 13,5 %	До 30 лет	От 1,5 до 90 млн руб.
Сбербанк Кредит на покупку строящегося жилья Кредит может быть предоставлен без подтверждения дохода и занятости	От 15 %	От 13 %	До 30 лет	От 300 тыс. руб.
Сбербанк Кредит на покупку готового жилья Кредит может быть предоставлен без подтверждения дохода и занятости	От 15 %	До 31 декабря 2015 г. акция «Единая ставка» – 13,45 % Ставка действует для участников зарплатного проекта банка, для остальных + 0,5 %	До 30 лет	От 300 тыс. руб.
Первобанк Ипотечный кредит «Господдержка» (программа по стандартам АИЖК) Приобретение строящегося или готового жилья у застройщика	20 %	От 9,9 %** для заемщиков – наемных сотрудников с доходом, подтвержденным официальными документами	До 30 лет	От 400 тыс. руб.
Самарский областной Фонд жилья и ипотеки «Социальная ипотека» (программа по стандартам АИЖК)	20,00%	От 9,9 %	3–30 лет	300 тыс. – 3 млн руб.
Первобанк Ипотечный кредит «Готовое жилье»	20%	От 13 % по условиям программы «Назначь свою ставку» опции «Ультра» для заемщиков, подтверждающих доход по форме 2-НДФЛ	5–25 лет	От 300 тыс. руб.
Россельхозбанк Ипотека с господдержкой Приобретение строящегося или готового жилья у застройщика	20,00%	10,9 % – фиксированная ставка на весь срок кредитования	До 30 лет	100 тыс. руб. – 3 млн руб.
Банк Москвы Ипотека с господдержкой Кредитное решение по двум документам	20,00%	От 11,15 % для сегмента зарплатных заемщиков в категории «Люди дела», для остальных – 11,4 %	До 30 лет	До 3 млн руб.
Банк Москвы Покупка готовой квартиры и таунхауса Кредитное решение по двум документам при первоначальном взносе от 40%	20,00%	От 13 % для сегмента зарплатных заемщиков в категории «Люди дела», для остальных – 14 % Без личного и титульного страхования ставка увеличивается на 1 %	До 30 лет	От 500 тыс. руб.
Абсолют Банк Программа «Новостройки с государственной поддержкой»	20,00%	11,25%	До 30 лет	До 3 млн руб.
«АК Барс» банк Программа на приобретение строящегося или готового жилья с субсидированием ставки	20,00%	11,80%	До 30 лет	300 тыс. руб. – 3 млн руб.
«ДельтаКредит» Ипотека на квартиру в новостройке	20%	От 11,5% в рамках программы ипотеки с господдержкой с учетом использования программы «Назначь свою ставку», «Оптима»	До 25 лет	До 3 млн руб.
«ДельтаКредит» Кредит на квартиру или долю	15%	От 13% Ставка 11,99% – для заемщиков, подтвердивших свой доход по форме 2-НДФЛ. Акция применяется при условии совершения платежа за снижение процентной ставки в размере 6,9% от суммы кредита для всех регионов	До 25 лет	От 300 тыс. руб.

*Ипотечная программа с государственной поддержкой имеет аналогичные условия в Сбербанке.

** Стандартные условия кредитования по программе АИЖК.

---

Дмитрий ЛЫСОВ, управляющий самарским филиалом банка ВТБ24:

— Рынок ипотеки постепенно оживает, что связано со снижением ставок по ипотечным кредитам, и это планомерная тенденция, которой следуют многие игроки. В то же время в конце года ажиотажного спроса с целью инвестирования в недвижимость мы не ждем. Спрос будет главным образом со стороны потребителей, которые покупают жилье для себя. Объемы выдач будут меньше, чем в период ажиотажного IV квартала прошлого года.

Ольга Третьякова, руководитель направления жилищного кредитования 

самарского отделения ПАО «Сбербанк»:

— В настоящий момент со стороны клиентов и партнеров – участников рынка недвижимости мы видим интерес к оформлению жилищных кредитов, особенно в рамках новых продуктов и спецпредложений. Начиная с марта текущего года этот интерес в основном был направлен на развитие первичного рынка недвижимости в рамках программы госсубсидирования. С начала года Сбербанк выдал жителям Самарской области более 10 000 ипотечных кредитов на общую сумму почти 12,5 млрд руб. Ежемесячно мы выдаем более 1,3 млрд руб., а в день – более 60 млн руб. Средний размер займа остался на уровне прошлого года и составляет 1,2 млн руб.

---

ПО ДАННЫМ СОЮЗА БАНКОВ САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ, за девять месяцев текущего года объемы кредитования физических лиц снизились на 39,5% – до 136,5 млрд рублей. Как нам рассказали в ВТБ24, за три квартала 2015 года объем выдач ипотечных кредитов снизился к аналогичному периоду прошлого года на 40%, хотя второе полугодие по степени активности заемщиков все же было лучше первого.

---