«Скинемся» на недвижимость?

Коллективная покупка объекта коммерческой недвижимости во всем мире постепенно становится антикризисной альтернативой, объединяющей инвесторов для приобретения ликвидных и недешевых объектов. Однако массовой популярности на самарском рынке такой формат пока не получил и относительно его перспектив мнения у экспертов противоречивые.

КОЛЛЕКТИВНОЕ ВЛАДЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ НА САМАРСКОМ РЫНКЕ

На первый взгляд логика коллективной покупки объекта коммерческой недвижимости понятна и проста. Предположим, инвестору понравилось нежилое помещение, но собственных средств на покупку не хватает. При этом экономика объекта и его дальнейшие коммерческие перспективы выглядят настолько радужно, что нет вопроса: покупать или не покупать, а вместо него есть вопрос: где взять деньги. И здесь перед потенциальным покупателем встает выбор: либо оформить кредит на покупку желанного объекта, либо найти партнеров, которые столь же высоко оценят потенциал помещения и захотят разделить вместе с ним затраты на его приобретение. «Все новое – это хорошо забытое старое, и в случае со сделками по коллективной покупке объектов коммерческой недвижимости эта вечная фраза тоже работает, – напоминает президент правления ГК «Камертон» Ирина Семенюк. – В 2007–2008 годах, еще до начала кризиса на рынке Самары действовала некая компания, которая предлагала этот формат покупки. Разыскивались инвесторы, готовые приобрести коммерческую площадь сообща, причем минимальный порог входа в такую сделку составлял 250 тысяч рублей. По такой схеме даже было приобретено несколько нежилых помещений».

Поддержать активность инвесторов, готовых рассмотреть коллективную покупку недвижимости, были готовы и операторы рынка. «Пару лет назад специалисты группы компаний пробовали сами моделировать подобный продукт коллективной покупки на рынке недвижимости, – рассказал руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Сергей Бей. – Однако в процессе обсуждения этого формата внутри компании мы пришли к выводу, что ни одна из организаций, профессионально работающих на рынке недвижимости Самары, сегодня не готова обеспечить себе и этому предложению соответствующий уровень доверия со стороны потенциальных покупателей. В формате коллективной покупки работает чисто психологический фактор: участники такой сделки зачастую считают не экономику, а свои гарантии. Соответственно, профессиональный оператор рынка едва ли сможет убедить такого инвестора вложить деньги во что-то, что будет принадлежать не только ему».

250 ТЫС. РУБЛЕЙ СОСТАВЛЯЛ МИНИМАЛЬНЫЙ ПОРОГ ВХОДА В СДЕЛКУ В 2007-2008 ГОДАХ.

Однако массовой практики коллективного приобретения нежилых помещений тогда не сложилось. Необширна эта практика и сегодня, отмечают эксперты рынка. Хотя, казалось бы, именно сейчас, в непростой экономической ситуации на рынке, сопряженной с необходимостью инвестировать свободные средства, просто чтобы их не потерять, коллективная покупка могла бы оказаться альтернативой для игроков, стремящихся вложить имеющиеся средства, но не в тот объект, на который хватит денег, а в тот, который отличается качественными характеристиками. Впрочем, частный инвестор Юрий Шилов считает, что к формату коллективной покупки инвесторов толкает не столько желание «поймать» ликвидную площадь даже в условиях нехватки собственных средств на покупку, сколько причины более личного, психологического характера. «Когда я общаюсь с инвесторами, планирующими коллективную покупку недвижимости, у меня создается впечатление, что выбор такого формата владения – во многом проблема психологическая, – рассуждает частный инвестор. – Часто такие игроки рынка признаются, что инвестировать в одиночку им страшно, непонятно и сложно. Ведь если хорошо поискать, то с финансовой точки зрения можно встретить очень интересные и посильные предложения. Например, не так давно Сбербанк продавал помещение площадью 100 кв. м в цоколе дома через дорогу от «Ренессанса» за 500 тыс. руб. – это абсолютно нормальное предложение за такие деньги. Словом, финансового смысла и выгоды от коллективных покупок небольших и средних объектов недвижимости я не вижу, а вместо этого вижу страх, который часто испытывают начинающие инвесторы».

СТРАХИ КОЛЛЕКТИВНОЙ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Вероятно, массовой практики коллективного приобретения недвижимости на самарском рынке нет потому, что такой формат покупки таит в себе много сложностей и нюансов, связанных с последующим владением, управлением и дальнейшей реализацией «совместно нажитого» объекта. Арендатору тоже непросто работать с несколькими собственниками: плату за пользование помещением надо перечислять нескольким лицам, а если кто-то из совладельцев помещения к тому же является физическим лицом, то за него придется уплачивать подоходный налог. Возникает вариант – выбрать одного из совладельцев, который будет собирать с арендатора ежемесячные платежи, а затем делить их между всеми сособственниками на заранее обсужденных условиях. С одной стороны, такой механизм проще для арендатора. Но с другой – у одного из владельцев коммерческого помещения могут возникнуть финансовые трудности, могут арестовать его банковские счета, в конце концов, с ним самим что-то может случиться. Во всех этих случаях процесс дальнейшего урегулирования отношений между арендатором и оставшимися собственниками будет очень непростым.

Необходимость делить не только доходы, но и расходы на содержание коммерческой площади также может отпугнуть инвесторов от такого формата покупки. С помещением внутри крупноформатного объекта – торгового или офисного центра – в данном случае проблем меньше. Все вопросы по эксплуатации и обслуживанию берет на себя управляющая компания, и это участие «третьей стороны» очень выручает нескольких совладельцев. А вот с помещениями в стрит-ритейле или с отдельно стоящими объектами все сложнее: все ремонтные работы, обеспечение необходимыми коммуникациями и системами безопасности, благоустройство прилегающей территории – весь этот объем задач ложится исключительно на плечи соинвесторов. Практика рынка показывает, что арендаторов, готовых делать ремонт или заниматься благоустройством самостоятельно, становится все меньше, а значит, если совладельцы хотят, чтобы их помещение не простаивало пустым, они должны максимально подготовить его к работе. На этом этапе договариваться тоже непросто, особенно если один из совладельцев испытывает материальные сложности.

Словом, нередко такой формат коллективного владения оказывается вынужденным компромиссом, возникающим по стечению объективных обстоятельств. Тем не менее коллективную покупку недвижимости все чаще называют нарастающим всемирным трендом, но с одной оговоркой: форма такого владения должна быть более цивилизованной, чем просто право собственности на нескольких лиц.

ПЕРСПЕКТИВЫ КОЛЛЕКТИВНОЙ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Эксперты из экономической сферы по всему миру убеждены: именно коллективное владение недвижимостью является нарастающей рыночной тенденцией, которая если не сменит, то серьезно потеснит уже привычную форму индивидуальной собственности. Именно в целях коллективного владения недвижимостью сегодня создаются специальные формы – такие как инвестиционные фонды, ПИФы или используются уже привычные юридические формы, например, ООО. В таких форматах владения у сособственников не возникает споров и разночтений относительно роли каждого в общем процессе управления коллективным объектом, все функции, финансовая ответственность и уровень прибыли изначально прописаны и оговорены. Сторонники коллективных форм собственности говорят и о том, что подобный формат покупки и управления объектом способен хеджировать индивидуальные риски каждого из соинвесторов, что особенно актуально в сложные экономические периоды.

Если представить более глобальную рыночную проекцию, то можно с большой долей вероятности предположить, что новых источников индивидуальных инвестиций в недвижимость не предвидится: капитал не появляется ниоткуда, а эпоха его хищнического накопления уже миновала. В этих условиях рынку необходимы современные и эффективные системы коллективного инвестирования и дальнейшего владения, потому что без этого будет невозможна реализация новых масштабных проектов в сфере жилого и коммерческого строительства, да и частным инвесторам при использовании одной лишь традиционной схемы индивидуального владения сложно будет «вырасти» и работать с объектами иного уровня. Уже сейчас игроки самарского рынка признаются, что в отношении ликвидных и капиталоемких объектов коммерческой недвижимости формат коллективного владения абсолютно оправдан: на рынке есть объекты с хорошей экономикой и понятными среднесрочными и долгосрочными перспективами, но финансовый порог входа на такие коммерческие площади непосилен для многих отдельно взятых инвесторов. В этом случае объединение в одной из цивилизованных форм может быть результативным.

У инвесторов, которые присматриваются к формату коллективного владения недвижимостью, сегодня появляются свои профессиональные площадки для поиска единомышленников и более детального анализа всех нюансов совместного владения объектом. Например, специально созданный ресурс для соинвестирования в различные объекты недвижимости Aktivo дает возможность соинвестировать в покупку недвижимости от 100 тыс. до 100 млн рублей. Во всем мире эта модель сегодня все чаще используется под названием краудфандинг и демонстрирует неплохую жизнеспособность. Таким образом, лишь оттолкнувшись от тщательного анализа конкретного объекта недвижимости и выяснив все о предлагаемой форме коллективного владения, можно принять взвешенное решение: вступать инвестору в круг совладельцев или повременить.

Как вы оцениваете риски и перспективы коллективной покупки коммерческой недвижимости?

Об актуальности совместного владения коммерческой недвижимостью, а также о причинах, которые могут побудить инвесторов «скинуться» деньгами ради одного объекта, мы спросили экспертов рынка – теоретиков и практиков в вопросах инвестирования.

Ирина Семенюк,

президент правления ГК «Камертон»:

— Сейчас, когда все оживленные перекрестки уже заняты, перспективные помещения на первых этажах уже выкуплены и переведены в нежилой фонд, когда на рынке есть собственники таких площадей, готовые реализовать эти объекты по рыночным ценам, инициатива с совместной покупкой зачастую выглядит сомнительной. Идею коллективного владения коммерческого недвижимостью пытаются реанимировать, но я не вижу высокой ликвидности в таком формате владения имуществом. Истина проста: чем меньше у помещения собственников, тем им проще договориться. Максимальное количество собственников, которых я могу представить владеющими и управляющими одним и тем же объектом, – три человека, при условии что помещение стоит не менее 5 млн рублей. Делить объект на более мелкие доли – скажем, на те же «отрезки» по 250 тыс. руб. – сегодня не вижу никакого смысла. Здесь еще накладывается наш общий менталитет: большинство собственников, располагающих средствами от 3 млн рублей до 3 млн долларов, все же хочет быть единоличными собственниками объекта коммерческой недвижимости. Принимать решения по управлению сообща всегда непросто.

В первую очередь у инвесторов должно быть понимание, зачем им нужна коллективная покупка недвижимости. Если 2–3 человека, каждый из которых не располагает полной суммой для покупки понравившегося объекта, объединят свои усилия и приобретут коммерческую площадь с действующим арендатором, чтобы обеспечить себе регулярный рентный доход, – почему бы и нет? Но если такое коллективное вложение средств производится с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду по более высокой ставке (например, в результате разделения единой площади на несколько более мелких), то найти интересный и при этом недооцененный объект в таком формате сегодня крайне сложно. Единственное исключение – формат складских и производственных помещений, но и там нужно понимать, что не только цена продажи невысока – невысока и арендная ставка, по которой такую площадь можно сдать. Словом, покупать заведомо неликвидный объект, да еще и коллективно, чтобы просто «пристроить» 1,5 млн рублей, я бы не советовала: в этом случае явно стоит задуматься о других объектах или вовсе о других каналах инвестирования.

Дамир Дусаев,

президент ГК «РентЭксперт»:

— Партнерство как способ ведения бизнеса распространено и в сфере владения недвижимостью, и в операционном бизнесе. Объективно такое решение объяснимо: инвесторы объединяют свои усилия по покупке объекта или бизнеса, если полной суммы на покупку нет ни у одного из них. Альтернатива такому решению – покупка в кредит, но использовать заемные средства для инвестирования готовы далеко не все потенциальные инвесторы. Поэтому практика совместного владения недвижимостью или бизнесом абсолютно нормальна и актуальна.

При этом меньше рисков для коллективных собственников я вижу во владении недвижимостью с целью сдачи в аренду, чем в «операционке». Существенно снижает риски таких собственников и заключенный с арендатором долгосрочный договор аренды сроком минимум на 5 лет. В этом случае собственникам остается поделить общую выручку от сдачи в аренду, прописав в договоре механизм этого распределения. Конечно, успех этой операции предопределяется двумя факторами: качественными характеристиками самого объекта и умением сособственников договариваться. Основное правило – как и во всех совместных действиях, важно договориться на берегу перед принятием решения о покупке объекта недвижимости. Как будут осуществляться вложения в ремонт и траты на эксплуатацию, как совладельцы впоследствии будут договариваться об арендной политике и о возможной перепродаже объекта – эти и другие важные аспекты совместного владения нужно определить заранее и закрепить на бумаге. В этом случае участники сделки защитят себя от многих форс-мажоров, например, меня такой подход никогда еще не подводил.

Юрий Шилов,

частный инвестор:

— Для меня прежде всего важно понимать, с какой целью приобретается объект недвижимости в коллективное владение. Потому что инвестиция с целью последующей перепродажи – это одно, с целью последующей сдачи в аренду – совсем другое, а есть еще третий вариант – если продается коммерческое помещение по привлекательной цене и я хочу занять эту площадь, но делить его с партнером-сособственником невозможно, поэтому придется как-то договариваться об аспектах совместного владения. Честно говоря, мне не нравится ни один из этих вариантов. В цело, я не вижу смысла в коллективной покупке недвижимости сегодня: рынок изобилует массой предложений на любой вкус, и рассчитаны они на самых разных инвесторов. Совершенно другое дело, когда речь идет о крупноформатных объектах – торговых центрах, складских комплексах. Приобретение таких объектов требует крупных инвестиций, поэтому здесь партнерство более оправданно. Посмотрим на примерах: предположим, мы с партнером купили на двоих площадь в 200 кв. м для сдачи в аренду. Для эффективной работы нам нужно нанять управленца со стороны, однако это в условиях небольшого объема выручки от аренды снизит эффективность всей инвестиции. Если управлением будет заниматься один из совладельцев – неминуемы разногласия и конфликты, управлять вдвоем – зачастую означает просто мешать друг другу локтями. Если же в таком формате приобретается крупный коммерческий комплекс и для его управления нанимается УК, то все совладельцы получают в чистом виде объект для инвестиций, который при корректной работе приносит доход. Выручка с такого проекта позволяет содержать наемных работников, и глобально у такого объединения собственников есть смысл. Следует помнить, что партнерство – как семейная жизнь, всегда компромисс. Есть ли смысл делать это усилие над собой при покупке небольших объектов недвижимости? Каждый решает для себя сам. Но вот в крупных сделках логичность этого компромисса возрастает, особенно если сам объект интересный, так что в таком сегменте феномен партнерства для меня понятнее.

Сергей Бей,

руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант»:

— Сложность коллективного владения – вопрос с выделением доли объекта в натуре. Если каждый владелец совместной собственности не выделит свою долю объекта в натуре, то любая попытка реализации такого объекта без согласия всех сособственников будет просто заблокирована. Если же доли выделять, то юридические расходы на этот процесс могут быть сопоставимы со стоимостью самой площади. Понятное желание инвестора при вложении средств в актив недвижимости – юридическая понятность процесса трансформации этого объекта обратно в деньги. А с коллективным владением это всегда проблема. Наконец, неспособность совладельцев оплачивать свою часть расходов по содержанию коммерческой площади также ведет к конфликтам. Добавим к этому недавно вступивший в силу закон о банкротстве, который для коллективных собственников также может стать серьезной проблемой, и получим основные факторы риска для всех инвесторов, которые работают в таком формате.

Никита Петухов,

генеральный директор консалтинговой компании REC:

— Я думаю, исходя из самой логики бизнеса, формат коллективного владения недвижимостью неинтересен. Такой инвестор и шагу не может ступить без коллективного согласия других сособственников относительно размера арендной ставки или цены продажи. Вместе с тем этот же формат может быть интересен и понятен в отношении достойных объектов недвижимости, на покупку которых у каждого из объединившихся инвесторов не хватает средств. В этом случае объединить усилия и купить то, что хочется, – лучше, чем упустить хороший объект, каких сегодня немного. Однако даже в этом случае нет никаких гарантий, что проблемы с совместным владением не появятся потом, и далеко не все инвесторы, решающиеся на коллективную покупку, могут заблаговременно оценить возможные последствия такой сделки. Как бы то ни было, большого всплеска инвесторского интереса к формам совместного владения коммерческой недвижимостью я сегодня не замечаю.