Алексей Петровский: «Аренда офиса должна быть удобной и выгодной обеим сторонам»

Управляющий торгового центра «Скала» и бизнес-центра «Скала-Холл» Алексей Петровский рассказал ММЦ «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» об активности сегодняшних офисных арендаторов, поделился профессиональными рецептами эффективной работы с ними и посоветовал владельцам офисных площадей, как выбрать самую эффективную стратегию реализации помещения.

— Алексей Анатольевич, как нынешняя экономическая реальность скорректировала политику отношений собственников офисных зданий с арендаторами? Насколько сегодня актуальна стратегия «удержать арендатора любой ценой»?

— Безусловно, отток арендаторов из офисных центров сегодня является объективной реальностью, поскольку ряд организаций либо сворачивает свою деятельность, либо оптимизирует затраты, а основные затраты для любого бизнеса, как известно, связаны с персоналом и арендой помещения. Поэтому такой вектор движения офисных арендаторов является отражением актуальной экономической ситуации. Однако даже в этом случае стратегию по удержанию арендатора любой ценой я считаю порочной и бесперспективной. Если идти на все уступки и потакать любым требованиям арендатора, можно оказаться в крайне неприятной ситуации. Все же должен превалировать подход, устанавливающий партнерские отношения между арендодателем и арендатором офисных площадей, без обоюдного выкручивания рук. Аренда офиса может и должна быть выгодной и удобной обеим сторонам.

— Как можно этого добиться? Собственники встроенных офисных помещений сегодня чаще жалуются на капризных арендаторов, которые уже не просят, а буквально требуют к себе повышенной лояльности и ряда бонусов, помимо самого качественного помещения.

— Мы изначально выстраиваем партнерские отношения – я убежден, что это самая верная стратегия. В целом же на рынке арендаторы стали более капризными. В нашей практике также бывали случаи, когда обращался потенциальный арендатор, который на сегодняшний день арендует офисное помещение в промышленной зоне города, платит за него безумную по меркам локации и качественных характеристик объекта деньги (и сам отдает себе в этом отчет). Рассматривая новое помещение, он ориентируется на общерыночную тенденцию снижения ставок и рассчитывает по ставке более низкой, чем он платит сейчас, выбрать более качественное помещение. И когда ему предлагают вариант, более высокий по качеству и по той же ставке, какую он платит своему нынешнему арендодателю, он вдруг остается недоволен. При этом сразу как-то забывается факт, что сейчас этот же арендатор занимает площадь с худшими характеристиками и в худшей локации за немалые деньги.

— Получается, что единственно возможным вектором работы с такими арендаторами является просто дипломатический подход?

— В любом случае да. Нужно сравнивать ставки, демонстрировать разницу, но хвататься за арендатора как за последнюю возможность и соглашаться на любые его условия – едва ли. Ведь арендаторский спрос из сегмента офисных площадей никуда не ушел: он, конечно, сократился и скорректировался, но он по-прежнему есть.

— Как вы оцениваете активность арендаторов в офисном сегменте в настоящий момент? Какой бизнес арендует площади в офисном центре сегодня – на примере 2–3 последних арендаторов, разместившихся в вашем бизнес-центре?

— В бизнес-центре «Скала-Холл» уже достаточно длительное время существует 100%-ная заполняемость, даже в нынешних условиях есть лист ожидания из желающих арендовать площадь. Из тех, кто недавно заключил договор аренды, можно выделить компании, работающие в финансовой и IT-сферах. При этом надо понимать, что эти арендаторы готовы сегодня арендовать довольно крупные офисные площади: мелкой нарезки в БЦ «Скала-Холл» попросту нет, а относительно средние и крупные помещение пользуются стабильным спросом среди представителей бизнеса.

«Подобно тому, как у всех нас есть потребительское поведение на бытовом уровне, у собственников офисных помещений и руководителей управляющих компаний может быть такое же поведение на административном уровне. Более того, эти субъективные требования к ценам и ставкам на коммерческие площади не всегда разделяют эксперты рынка, сами сотрудники этих организаций и арендаторы. Так рождается арендная политика, по которой офисы на окраине города со средними характеристиками предлагаются по немалым арендным ставкам».

— Что сегодня происходит с арендными ставками на офисные площади? Если есть снижение, насколько оно всеохватно и ощутимо? Очевидно, что многие собственники офисных площадей сегодня воспринимают стагнацию как благо.

— Мы также можем говорить об определенной стагнации, но, строго говоря, на наших офисных объектах нет ни отрицательного, ни нулевого показателей, то есть как минимум инфляционный прирост арендной ставки все равно есть. И опять же «примирить» арендаторов с этим фактом позволяет все тот же партнерский подход к выстраиванию отношений. Наши партнеры нас понимают, и подобные решения принимаются на базе обоюдного согласия.

— А как себя ощущает офисный сегмент самарской недвижимости в целом? Какие площади «проседают» в цене в большей степени?

— Естественно в первую очередь процесс падения цен и ставок затрагивает низкокачественные офисные площади. Аксиома о том, что хорошие качественные офисные помещения всегда будут в цене, справедлива на любом этапе развития рынка. Как и утверждение о том, что наиболее качественные помещения после кризисных периодов быстрее прочих восстанавливаются в цене – в этом тоже сомневаться не приходится.

— Какие офисы сегодня больше всего востребованы в среде арендаторов?

— Объективная тенденция состоит в уменьшении площади максимально востребованных офисных помещений. Сейчас наибольшим интересом со стороны потенциальных арендаторов пользуются объекты офисной недвижимости площадью 50–70 кв. м, не более. Но при этом по-прежнему существует дефицит качественных офисных помещений большой площади, начиная от 2–3 тыс. кв. м.

— А «встройка» и офисные центры, по вашему мнению, по-прежнему конкурируют за арендатора или уже поделили ниши бизнеса?

— Тот, кто изначально выбрал «встройку» и считает, что ему там комфортнее, едва ли сделает выбор в пользу крупноформатных офисных объектов. То есть своя специфика и у встроенных офисных помещений, и у офисных центров уже полностью сформировалась, как и круг арендаторов, сделавших свой выбор в пользу одного из этих форматов. Однако тенденция такова, что крупные компании и организации, предъявляющие высокие требования к качеству помещений, однозначно выбирают площади в офисных центрах, предпочитая не заниматься массой бытовых вопросов самостоятельно.

— Как считаете, насколько сегодня локационный фактор важен при выборе офисного помещения? Скажем, для ваших арендаторов вопрос местоположения был важен при выборе офисной площади?

— Безусловно, важны и транспортная доступность, и положение объекта офисной недвижимости в городе относительно основных транспортных артерий и ключевых локаций. Центр города всегда будет востребован – не столько исторический, сколько административно-деловой.

— Словом, офисный сегмент по-прежнему выглядит самым понятным и предсказуемым. Какой краткосрочный прогноз по дальнейшему развитию этой сферы недвижимости вы можете сделать?

— Мы закономерно не ожидаем каких-то серьезных изменений и встрясок рынка в этом сегменте – ни в размере ставок, ни в степени активности спроса. Окончание текущего года будет ровным и спокойным, и такая стабильность для сегмента в целом – это реалия, с которой надо жить и считаться.

— Что бы вы посоветовали владельцам офисных помещений в ОЦ и во «встройке» сегодня? Какую стратегию стоит избрать для наиболее эффективной и успешной реализации коммерческой площади?

— Сейчас в прессе предлагается масса стратегий относительно того, как распорядиться имеющейся офисной площадью. Эксперты рынка выдвигают предложения и идеи, но их всегда хочется спросить: «Если вы так сильны в теории, почему сами не занимаетесь арендой и продажей офисных площадей, не работаете с реальными покупателями и арендаторами?» Однако правильную стратегию можно найти лишь в практике, только за счет своих собственных действий. И в каждом случае наиболее удачный сценарий реализации офисной площади будет своим. Выбранная стратегия может оказаться совершенно безумной и нелогичной на первый взгляд, но именно она может оказаться самой выигрышной и правильной в итоге. Иными словами, классическая рекомендация в данном случае – любая концепция и стратегия реализации должны идти от самого объекта и его специфики.