Рынок недвижимости Самары в цифрах и прогнозах

Ни одно взвешенное решение на рынке недвижимости не принимается без учета «живой» аналитики рынка. А сравнение двух соседних этапов развития с разницей в полгода может стать отправной точкой выстраивания собственной стратегии по приобретению или реализации объектов недвижимости. Предлагаем актуальную аналитику рынка по сегментам, подготовленную на основании объективных данных, полученных специалистами «Территориального Агентства Оценки».

 Жилая недвижимость

«Первичка»: умеренный рост цен и «возрождение» двух районов

За последние полгода первичный рынок жилья в Самаре продемонстрировал хотя небольшой, но прирост общего объема предложений. Так, по данным ООО «Территориальное Агентство Оценки», по итогам IV квартала 2014 года общее количество предложений в сегменте «первички» составило около 322 тыс. кв. м. По итогам первого полугодия 2015 года объем предложений в этом сегменте составил около 353,5 тыс. кв. м. Лидерство по числу предложений в сегменте строящегося жилья удерживает Октябрьский район (44% в конце 2014 года и 45% сейчас). К тому же в экспозиции увеличилось количество объектов со сроком сдачи в 2015 году. Если в конце прошлого года таких предложений насчитывался 41%, то теперь они занимают, безусловно, лидирующее положение – 71% от общего объема предложений на «первичке». Как отмечает директор ООО «Территориальное Агентство Оценки» Татьяна Володина, по данным на декабрь 2014 года, средняя цена предложения на первичном рынке жилой недвижимости Самары составляла 54,3 тыс. руб./кв. м, а к концу второго квартала 2015 года средняя стоимость выросла до 55,4 тыс. руб./кв. м. С начала 2015 года рост цен на рынке «первички» составил 1,6%.

«Вторички» продается в 4,5 раза больше, чем «долевок» 

Наиболее дорогие предложения в сегменте строящегося жилья сосредоточены в Ленинском и Самарском районах города: и в 2014, и в 2015 годах эта ценовая тенденция неизменна, с той лишь разницей, что средняя стоимость первичного жилья в обоих районах выросла: в Ленинском рост произошел с 68,2 до 71,1 тыс. руб./кв. м, а в Самарском – с 69,1 до 77,7 тыс. руб./кв. м. Впрочем, по итогам первого полугодия 2015 года из общей массы предложений выделились локальные лидеры: так, средняя стоимость жилья в Советском районе относительно начала 2015 года выросла на 3,6%, а предложения в Промышленном районе подорожали на 3,1% – за счет реализации новых строительных проектов в этих локациях. Минимальные цены на возводимые новостройки в конце 2014 года были зафиксированы в Красноглинском районе (28 тыс. руб./кв. м), а в июне 2015 года – в Куйбышевском районе (те же 28 тыс. руб./кв. м).

«Вторичка»: стагнация 

Общий объем экспозиции рынка вторичного жилья относительно конца 2014 года существенно вырос, если мерить его квадратным метрами: в декабре он составлял около 18 тыс. предложений (900 тыс. кв. м), а в июне 2015 года – порядка 20,2 тыс. предложений (1,6 млн кв. м). Распределение квартир по количеству комнат в целом осталось неизменным: 37–38% от общего объема экспонирующегося жилья – 1-комнатные квартиры, 34–35% - «двушки», 24–26% – «трешки» и 3% приходится на 4-комнатные квартиры и жилье с большим количеством комнат. В типах представленных на рынке квартир расстановка сил осталась прежней: свыше половины предложений – «улучшенки» и квартиры 90-й серии, четверть от общего объема занимают «хрущевки» и «ленинградки», а оставшуюся часть рынка делят другие типы вторичного жилья.

«По итогам IV квартала 2014 года средняя цена предложения объектов вторичного рынка жилой недвижимости составила 61,6 тыс. руб./кв. м, что на 11,4% выше по сравнению с началом 2014 года, – отмечает Татьяна Володина. – По итогам II квартала 2015 года средняя цена предложения объектов вторичного рынка жилой недвижимости г. Самары составила 62,6 тыс. руб./кв. м, что на 0,5% ниже по сравнению с I кварталом 2015 года». Однако относительно конца прошлого года незначительный ценовой рост в структуре предложения на вторичном рынке жилья все же произошел.

С географической точки зрения самое дорогое вторичное жилье и в конце 2014 года, и в июне 2015 года располагается в Ленинском и Самарском районах, при этом в Ленинском средняя стоимость предложения немного выросла (с 75,3 до 77,4 тыс. руб./кв. м), а в Самарском – понизилась (с 70,8 до 69,5 тыс. руб./кв. м). Самые дешевые предложения на протяжении последних шести месяцев представлены в окраинных Куйбышевском и Красноглинском районах.

Наибольшее количество (59%) квартир на продажу находятся в домах 90-й серии.  Жители «панелек» все же предпочитают сменить свое наследие на более современное жилье. 

Набольшее количество «вторичных» квартир продается в тех районах, в которых ведется интенсивное новое строительство (Кировский, Промышленный и Октябрьский) районы. Это значит, что, не меняя района проживания, люди меняют старое жилье на новое.

Коммерческая недвижимость

Офисы: экспозиция растет, цены падают

Общий объем встроенных офисных площадей, предлагаемых к аренде, в конце 2014 года составил около 207 тыс. кв. м. По итогам II квартала этот сегмент рынка заметно прирос: в конце июня к аренде предлагалось около 255 тыс. кв. м. За оба отчетных периода в структуре предложения преобладали офисы небольшого и среднего метража (до 100 кв. м) – они занимали 57–58% от общего объема экспозиции. «Средняя арендная ставка на офисные площади по состоянию на II квартал 2015 года составила 548 руб./кв. м, что на 2,6 % ниже, чем на конец 2014 года, – подчеркнула Татьяна Володина. – Стоит отметить, что в конце 2014 года средняя арендная ставка на офисные площади составляла 563 руб./кв. м, что было на 11,9% выше, чем на начало 2014 года». Тенденция очевидна: аренда офисов дешевеет довольно заметно. Самые дорогие офисы в конце 2014 года и в конце первого полугодия 2015 года обнаружились в Ленинском и Октябрьском районах города. Минимальную арендную ставку аналитикам удалось зафиксировать на отметке в 480 руб./кв. м в декабре 2014 года и на средней отметке в 482 руб./кв. м в июне 2015 года.

А вот совокупный объем предложений на продажу в сегменте офисной недвижимости за последние полгода сократился: в конце IV квартала он составлял около 319,5 тыс. кв. м, а к концу июня 2015 года составил около 215 тыс. кв. м. При этом число предложений площадью до 500 кв. м резко выросло: с 50 до 87%. Как и в сегменте аренды, офисы, выставленные на продажу, демонстрируют отрицательную ценовую динамику: если в конце 2014 года средняя стоимость составляла 53,5 тыс. руб./кв. м, то к июню 2015 года средняя стоимость офисов в Самаре снизилась на 1,2% и достигла 52,9 тыс. руб./кв. м. Тогда самые дорогие офисы располагались в Ленинском (61,7 тыс. руб./кв. м) и Октябрьском (54,4 тыс. руб./кв. м) районах, сейчас же ценовое лидерство удерживает только Ленинский район (61,9 тыс. руб./кв. м). Самые доступные по цене предложения в конце 2014 года можно было найти в Красноглинском районе (36,5 тыс. руб./кв. м – средняя цена), а сегодня их стоит искать в Куйбышевском районе (35,8 тыс. руб./кв. м).

Бизнес «мельчает»: общее количество офисных помещений в экспозиции уменьшилось, зато значительно увеличилось количество больших офисных площадей в продажу. Мелкие офисы от 30 кв. м пользуются спросом и их покупают, а крупные и дорогие никому не нужны.

Торговые площади: цены стоят

В конце 2014 года совокупный объем торговых предложений в сегменте аренды составил около 127 тыс. кв. м. В середине 2015 года он немного вырос – до 133,5 тыс. кв. м. Торговые площади небольшого и среднего метража (до 500 кв. м) удерживают безусловное лидерство, сохраняя 90–91% от общего объема экспозиции. «По данным на конец 2014 года, средняя арендная ставка на торговые площади встроенно-пристроенного формата составила 814 руб./кв. м, что на 13,3% выше, чем по состоянию на начало 2014 года, – уточняет Татьяна Володина. – Однако во II квартале средняя арендная ставка на торговые площади составила 789 руб./кв. м, что на 3% ниже, чем на конец 2014 года». Границы среднего ценового диапазона тоже сместились: если в конце прошлого года самое дешевое торговое помещение в городе можно было арендовать по ставке 523 руб./кв. м, а самое дорогое – по средней ставке 903 руб./кв. м., то в конце первого полугодия нижняя граница ценового диапазона оказалась на отметке в 562 руб./кв. м, а верхняя – на средней отметке в 869 руб./кв. м.

Объем экспозиции торговых площадей во «встройке» на продажу за последние полгода также вырос: со 147 до 155,4 тыс. кв. м. Как и в сегменте аренды, здесь удерживают лидерство помещения небольшого и среднего метража (до 500 кв. м) – 84–85% от общего объема. Средняя стоимость торговых помещений также застыла: и в конце 2014 года, и по итогам первого полугодия 2015 года аналитики зафиксировали ее на отметке в 63,6 тыс. руб./кв. м. Самые дорогие предложения стрит-ритейла в конце 2014 года обнаружились в Октябрьском районе, а во II квартале этого года лидерство внезапно перехватил Советский район со средней ценой на уровне 69,1 тыс. руб./кв. м. Самые дешевые торговые площади в конце прошлого года можно было найти в Куйбышевском районе (53,3 тыс. руб./кв. м – средняя цена), а в конце первого полугодия 2015 года они сосредоточились в Красноглинском районе (49,2 тыс. руб./кв. м в среднем). «В прогнозе развития рынка коммерческой недвижимости можно сказать, что в дальнейшем будет происходить ценовая дифференциация по качеству, – считает Татьяна Володина. – Качественные объекты останутся примерно на том же уровне и, возможно, даже будут расти. Владельцы некачественных, морально и физически устаревших помещений будут вынуждены снижать цену и идти навстречу арендаторам, чтобы их удержать».

Производство и склады: экспозиция сокращается

В отличие от предыдущих сегментов, аренда  производственных и складских помещений демонстрирует хоть незначительное, но сужение объема экспозиции. Так, в конце 2014 года общий объем предложений здесь составлял около 196 кв. м, а по итогам II квартала 2015 года – около 192 тыс. кв. м. По-прежнему чуть больше половины в структуре предложения занимают помещения площадью от 201 до 1000 кв. м (52–54%), примерно треть экспозиции представлена объектами площадью менее 200 кв. м (как правило, мастерскими и складами). «На протяжении 2013–2014 годов уровень средней арендной ставки в сегменте производственно-складской недвижимости демонстрировал тенденцию к поступательному росту, – вспоминает Татьяна Володина. – В IV квартале 2014 года среднее значение арендной ставки составило 226 руб./кв. м, что на 6,1% отличается от показателя на начало 2014 года. Стоит отметить, что и во II квартале 2015 года среднее значение арендной ставки осталось  на прежнем уровне – 226 руб./кв. м». Помещения площадью меньше среднего (менее 200 кв. м) и больше среднего (свыше 2501 кв. м) также демонстрируют сохранение ставок на прежнем уровне: для маленьких помещений это 233–234 руб./кв. м, для крупных – 181-194 руб./кв. м.

Что касается продажи производственных помещений и складов, то здесь объем экспозиции также слегка сжался: с 281 тыс. кв. м в конце 2014 года до 238 тыс. кв. м в середине 2015 года. Как и в сегменте аренды, это можно связывать с довольно активным спросом на помещения этого типа. И если в структуре предложения в конце 2014 года преобладали помещения площадью свыше 200 кв. м, то по итогам I квартала 2015 года самое большое число предложений в экспозиции – это площади свыше 1000 кв. м. А вот средняя стоимость предложения упала: в конце 201 4 года она составляла в среднем 20,4 тыс. руб./кв. м, а в конце июня этого года – 19,1 тыс. руб./кв. м (на 6% ниже).

Спрос на торговые «встройки» сместился в нецентральные районы с активной новой застройкой. Классические локации стрит-ритейла теряют актуальность, торговля «стучится» буквально в дом.

В сегменте производственно-складских помещений сохраняется стабильный спрос.