Производственные площади как перспективный актив

Какие помещения нужны федеральным и международным компаниям? Очевидный ответ, который приходит на ум, качественные и статусные. Однако одними лишь площадями класса А запросы настоящих гигантов бизнеса не исчерпываются. Многие корпорации и промышленные гиганты приходят в регионы в поиске промышленных площадей, и это отличная возможность для собственников таких объектов предложить в ответ на этот запрос что-то по-настоящему качественное.

Brownfield – так называются старые производственные площади, которые ранее принадлежали заводам и другим промышленным предприятиям, а ныне, как правило, представляют собой довольно печальное зрелище. В отличие от так называемого Greenfield – современных построенных коммерческих площадей, Brownfield в целях повышения эффективности использования нуждается в серьезной реконструкции. Однако если эта реконструкция случится в правильном направлении – у некогда заброшенной и малоэффективной площадки появятся серьезные шансы увеличить свою капитализацию. И это отличная возможность для собственников, владеющих такими производственными площадями, стать по-настоящему эффективными инвесторами.

ЧЕГО НЕ ХВАТАЕТ САМАРСКОМУ BROWNFIELD’У?

Производственное наследие в Самаре впечатляет: объекты промышленного назначения располагаются не только на городских окраинах (например, близ Заводского шоссе), но и неподалеку от исторического центра (площади вдоль набережной реки Самары) и внутри городских территории (площадки 4 ГПЗ, ЗИМа и других заводов). «Большинство этих площадей сегодня используется крайне неэффективно, отмечает заместитель директора отдела исследований компании CBRE Оксана Федулова. Эти объекты либо заброшены полностью, либо используются частично, не раскрывая свой потенциал полностью, либо сдаются в аренду с минимальным объемом загрузки. По данным генплана, общая площадь таких объектов в городе занимает 4 тыс. га, что сопоставимо с территорией всего Промышленного района. И весь этот массив в большинстве своем нуждается в грамотной реконструкции и правильном позиционировании».

Кому могут понадобиться старые производственные площади в Самаре? Основной расчет в данном случае – на бизнес как минимум инорегионального, а как максимум мирового уровня. «Даже мировые компании с именем вроде Unilever или Danon не гнушаются помещениями класса С или D, если других подходящих по объему и локации площадей в регионе нет, подтверждает Оксана Федулова. Например, в Самаре выбор объектов класса А или B, которые бы подошли федеральному ритейлеру, ограничен: среди них объекты компаний «СЛК», «Виктор и Ко», «Самаратрансавто». Однако если перед инвестором стоит задача разместить бизнес на промышленной площади в 5 тыс. кв. м класса B или С внутри городской территории, то вероятность, что он найдет подходящий объект, не требующий длительной реконструкции, почти равна нулю. Иными словами, спрос есть, а предложение отстает». Поэтому у собственников таких объектов есть серьезные основания для того, чтобы сделать этот актив рабочим.

При этом понятно, что промышленные объекты, расположенные в уже сформированных районах деловой или жилой активности, использовать по прямому назначению уже не получится. Те же площадки 4 ГПЗ или ЗИМа, на которых будут реализованы проекты жилищного и коммерческого строительства, сегодня сложно представить функционирующими по своему изначальному назначению. А вот множество других объектов, расположенных в локациях, за которыми сохраняется промышленно-производственный статус, логичнее всего использовать именно в том качестве, в каком они были созданы. Вопрос стоит лишь в оптимизации их устаревшего облика и в приведении их в соответствие с актуальными запросами бизнеса.

У самарского brownfield’а есть характеристики, которые, с одной стороны, являются его достоинствами, а с другой – недостатками, считает Оксана Федулова. Иными словами, если собственники таких объектов будут знать о слабых сторонах своих активов, они смогут быстрее осуществить реконструкцию в правильном направлении. 

ПУТИ ЭФФЕКТИВНОЙ ТРАНСФОРМАЦИИ

Выбор стратегии для реконструкции, которую может выбрать собственник объекта в сегменте brownfield, зависит от конечных целей самого собственника. «Если собственнику нужно максимально быстро выручить деньги, можно попытаться продать такой объект без реконструкции. Однако практика показывает, что в таком виде реализовать brownfield практически невозможно», предупреждает Оксана Федулова. К тому же обычная продажа объекта в первозданном виде не предусматривает собственника-инвестора, а мы говорим именно о таковых. Второй вариант – попытаться заполнить помещение арендаторами также без проведения реконструкции – еще один путь, который дальновидный собственник-инвестор едва ли изберет. Такой вариант неэффективен: за большую сумму сдать площади не получится, к тому же большая площадь, скорее всего, будет пустовать. А если арендаторы и найдутся, то их уровень будет ожидаемо низким, а вот риски того, что они могут съехать в любой момент, – высокими.

«Наиболее эффективный способ распорядиться промышленно-производственной площадью – привести ее в современный приличный вид. Такой путь требует инвестиций, но впоследствии при продаже или сдаче в аренду способен окупиться гораздо быстрее, говорит Оксана Федулова. – Важно помнить, что каждый объект из сегмента browfield требует индивидуального подхода и обязательной технико-юридической экспертизы перед стартом реконструкционных работ. Нужно понимать, что представляет собой объект в настоящем и каковы его перспективы в будущем».

С чего начать инвестору? Во-первых, хорошенько изучить земельный участок, на котором располагается объект. Важна вся информация – от кадастрового номера и границ участка до правового зонирования и видов разрешенного использования. Параллельно стоит продумывать перспективы использования земельного участка в будущем. Еще один важный аспект – технические условия, на этом этапе важно изучить состояние инженерных сетей и, что гораздо важнее, возможность их усовершенствования. В-третьих, собственник должен привести в порядок все правоустанавливающие документы на объект, а если собственников несколько – им стоит сразу договориться о перспективах объекта и убедиться в отсутствии невыявленных собственников. Далее необходима экологическая экспертиза, поскольку прилегающая территория старых зданий часто находится в неудовлетворительном состоянии, что может помешать реализации отдельных видов производств на этой территории. Своевременная  экспертиза позволит максимально расширить перечень потенциальных покупателей или арендаторов этой площадки. «Максимально качественно и полно собранные исходные данные об объекте позволят получить максимально качественный продукт на этапе выхода на рынок», резюмирует Оксана Федулова.

Дальнейшая стратегия собственника площадки в формате brownfield будет связана с поиском потенциальной аудитории, которой он сможет предложить продукт после реконструкции. Поисками можно заниматься самостоятельно, а тьакже обращаться к профессиональным брокерам или искать информационной поддержки у властей. Каждый в данном случае выбирает стратегию, исходя из своих собственных интересов и объективных особенностей объекта.

   СПРАВКА   

В Самаре крупных примеров успешной реконструкции brownfield’а пока нет, присутствуют только реконструированные объекты относительно небольшой площади (12 тыс. кв. м) или единичные случаи, когда бизнес самостоятельно реконструировал существующую промышленно-производственную площадку под свои нужды. Зато в других регионах есть положительные примеры, на которые стоит ориентироваться самарским собственникам.

В Калуге удалось реконструировать старое предприятие из класса С в класс В. Ранее этот объект сдавался в аренду по ставке 170 руб./кв. м, затем был реконструирован (старые стены снесли, залили новые полы с технологией «антипыль», установили новые ворота, обновили коммуникации). Объем инвестиций в объект составил 9 тыс. руб./кв. м. В итоге в этом помещении расположилось небольшое производство по ставке 320 руб./кв. м.

В Белгороде комплекс зданий, который был законсервирован с 1991 года, было решено реконструировать таким образом. Часть объектов комплекса улучшили до класса В (около 5300 кв. м), оставшуюся часть довели до уровня С. В помещениях разместился логистический бизнес по ответственному хранению. Трансформацию комплекса зданий собственники (в их числе – 7 компаний) провели самостоятельно, просто договорившись между собой. 

Основные характеристики самарских промышленно-производственных площадок
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

До начала XIII международной выставки и форума по недвижимости REX 2016 осталось чуть больше месяца...
16.03
20-22 апреля 2016 г. в московском ЦВК «Экспоцентр» состоится XIII международная выставка и форум по...
14.03
Жильцы дома по проспекту Ленина, 1 вот уже несколько лет борются с планами построить на месте сквер...
01.03