Производственные площади как перспективный актив

Какие помещения нужны федеральным и международным компаниям? Очевидный ответ, который приходит на ум, – качественные и статусные. Однако одними лишь площадями класса А запросы настоящих гигантов бизнеса не исчерпываются. Многие корпорации и промышленные гиганты приходят в регионы в поиске промышленных площадей, и это отличная возможность для собственников таких объектов предложить в ответ на этот запрос что-то по-настоящему качественное.

Brownfield – так называются старые производственные площади, которые ранее принадлежали заводам и другим промышленным предприятиям, а ныне, как правило, представляют собой довольно печальное зрелище. В отличие от так называемого Greenfield – современных построенных коммерческих площадей, Brownfield в целях повышения эффективности использования нуждается в серьезной реконструкции. Однако если эта реконструкция случится в правильном направлении – у некогда заброшенной и малоэффективной площадки появятся серьезные шансы увеличить свою капитализацию. И это отличная возможность для собственников, владеющих такими производственными площадями, стать по-настоящему эффективными инвесторами.

ЧЕГО НЕ ХВАТАЕТ САМАРСКОМУ BROWNFIELD’У?

Производственное наследие в Самаре впечатляет: объекты промышленного назначения располагаются не только на городских окраинах (например, близ Заводского шоссе), но и неподалеку от исторического центра (площади вдоль набережной реки Самары) и внутри городских территории (площадки 4 ГПЗ, ЗИМа и других заводов). «Большинство этих площадей сегодня используется крайне неэффективно, – отмечает заместитель директора отдела исследований компании CBRE Оксана Федулова. – Эти объекты либо заброшены полностью, либо используются частично, не раскрывая свой потенциал полностью, либо сдаются в аренду с минимальным объемом загрузки. По данным генплана, общая площадь таких объектов в городе занимает 4 тыс. га, что сопоставимо с территорией всего Промышленного района. И весь этот массив в большинстве своем нуждается в грамотной реконструкции и правильном позиционировании».

Кому могут понадобиться старые производственные площади в Самаре? Основной расчет в данном случае – на бизнес как минимум инорегионального, а как максимум мирового уровня. «Даже мировые компании с именем вроде Unilever или Danon не гнушаются помещениями класса С или D, если других подходящих по объему и локации площадей в регионе нет, – подтверждает Оксана Федулова. – Например, в Самаре выбор объектов класса А или B, которые бы подошли федеральному ритейлеру, ограничен: среди них объекты компаний «СЛК», «Виктор и Ко», «Самаратрансавто». Однако если перед инвестором стоит задача разместить бизнес на промышленной площади в 5 тыс. кв. м класса B или С внутри городской территории, то вероятность, что он найдет подходящий объект, не требующий длительной реконструкции, почти равна нулю. Иными словами, спрос есть, а предложение отстает». Поэтому у собственников таких объектов есть серьезные основания для того, чтобы сделать этот актив рабочим.

При этом понятно, что промышленные объекты, расположенные в уже сформированных районах деловой или жилой активности, использовать по прямому назначению уже не получится. Те же площадки 4 ГПЗ или ЗИМа, на которых будут реализованы проекты жилищного и коммерческого строительства, сегодня сложно представить функционирующими по своему изначальному назначению. А вот множество других объектов, расположенных в локациях, за которыми сохраняется промышленно-производственный статус, логичнее всего использовать именно в том качестве, в каком они были созданы. Вопрос стоит лишь в оптимизации их устаревшего облика и в приведении их в соответствие с актуальными запросами бизнеса.

У самарского brownfield’а есть характеристики, которые, с одной стороны, являются его достоинствами, а с другой – недостатками, считает Оксана Федулова. Иными словами, если собственники таких объектов будут знать о слабых сторонах своих активов, они смогут быстрее осуществить реконструкцию в правильном направлении. 

ПУТИ ЭФФЕКТИВНОЙ ТРАНСФОРМАЦИИ

Выбор стратегии для реконструкции, которую может выбрать собственник объекта в сегменте brownfield, зависит от конечных целей самого собственника. «Если собственнику нужно максимально быстро выручить деньги, можно попытаться продать такой объект без реконструкции. Однако практика показывает, что в таком виде реализовать brownfield практически невозможно», – предупреждает Оксана Федулова. К тому же обычная продажа объекта в первозданном виде не предусматривает собственника-инвестора, а мы говорим именно о таковых. Второй вариант – попытаться заполнить помещение арендаторами также без проведения реконструкции – еще один путь, который дальновидный собственник-инвестор едва ли изберет. Такой вариант неэффективен: за большую сумму сдать площади не получится, к тому же большая площадь, скорее всего, будет пустовать. А если арендаторы и найдутся, то их уровень будет ожидаемо низким, а вот риски того, что они могут съехать в любой момент, – высокими.

«Наиболее эффективный способ распорядиться промышленно-производственной площадью – привести ее в современный приличный вид. Такой путь требует инвестиций, но впоследствии при продаже или сдаче в аренду способен окупиться гораздо быстрее, – говорит Оксана Федулова. – Важно помнить, что каждый объект из сегмента browfield требует индивидуального подхода и обязательной технико-юридической экспертизы перед стартом реконструкционных работ. Нужно понимать, что представляет собой объект в настоящем и каковы его перспективы в будущем».

С чего начать инвестору? Во-первых, хорошенько изучить земельный участок, на котором располагается объект. Важна вся информация – от кадастрового номера и границ участка до правового зонирования и видов разрешенного использования. Параллельно стоит продумывать перспективы использования земельного участка в будущем. Еще один важный аспект – технические условия, на этом этапе важно изучить состояние инженерных сетей и, что гораздо важнее, возможность их усовершенствования. В-третьих, собственник должен привести в порядок все правоустанавливающие документы на объект, а если собственников несколько – им стоит сразу договориться о перспективах объекта и убедиться в отсутствии невыявленных собственников. Далее необходима экологическая экспертиза, поскольку прилегающая территория старых зданий часто находится в неудовлетворительном состоянии, что может помешать реализации отдельных видов производств на этой территории. Своевременная  экспертиза позволит максимально расширить перечень потенциальных покупателей или арендаторов этой площадки. «Максимально качественно и полно собранные исходные данные об объекте позволят получить максимально качественный продукт на этапе выхода на рынок», – резюмирует Оксана Федулова.

Дальнейшая стратегия собственника площадки в формате brownfield будет связана с поиском потенциальной аудитории, которой он сможет предложить продукт после реконструкции. Поисками можно заниматься самостоятельно, а тьакже обращаться к профессиональным брокерам или искать информационной поддержки у властей. Каждый в данном случае выбирает стратегию, исходя из своих собственных интересов и объективных особенностей объекта.

   СПРАВКА   

В Самаре крупных примеров успешной реконструкции brownfield’а пока нет, присутствуют только реконструированные объекты относительно небольшой площади (1–2 тыс. кв. м) или единичные случаи, когда бизнес самостоятельно реконструировал существующую промышленно-производственную площадку под свои нужды. Зато в других регионах есть положительные примеры, на которые стоит ориентироваться самарским собственникам.

В Калуге удалось реконструировать старое предприятие из класса С в класс В. Ранее этот объект сдавался в аренду по ставке 170 руб./кв. м, затем был реконструирован (старые стены снесли, залили новые полы с технологией «антипыль», установили новые ворота, обновили коммуникации). Объем инвестиций в объект составил 9 тыс. руб./кв. м. В итоге в этом помещении расположилось небольшое производство по ставке 320 руб./кв. м.

В Белгороде комплекс зданий, который был законсервирован с 1991 года, было решено реконструировать таким образом. Часть объектов комплекса улучшили до класса В (около 5300 кв. м), оставшуюся часть довели до уровня С. В помещениях разместился логистический бизнес по ответственному хранению. Трансформацию комплекса зданий собственники (в их числе – 7 компаний) провели самостоятельно, просто договорившись между собой.