Знают, что говорят

Андрей СТЕПАНЕНКО, генеральный директор ОАО «РАД»,

президент Российской гильдии управляющих и девелоперов: 

«Российский Аукционный Дом» имеет 6 филиалов на территории России, поэтому мы можем рассуждать о тенденциях рынка недвижимости объективно. Есть мнение, что основной причиной остановки инвестиций в те или иные проекты девелопмента является отсутствие проектного финансирования. Прошло уже 3–5 месяцев, которые рынок провел в действительно настороженном состоянии, многие инвесторы затаились. По нашему видению, этот период продлился до середины марта. Мы уже с начала года начали принимать заявки на возобновление проектного финансирования.

Я не думаю, что рынок недвижимости в обозримом будущем способен совершить серьезное падение – в 2–3 раза. Безусловно, уже есть спад спроса на те объекты, которые наиболее подвержены рыночным явлениям, – это офисные центры, гостиницы. Проектное финансирование других сегментов хотя медленно, но увеличивается.

Особенность сегодняшнего инвестора заключается в том, что, куда бы он ни инвестировал, хочет делать это с минимальными рисками. Он не готов погружаться в девелопмент на 7–15 лет, его устроит лишь срок в 3–5 лет. Большинству нужны простые продукты: купить земельный участок и через год начать на нем строительство. Поэтому степень готовности земельного участка к инвестициям сокращенного срока – это ключевой вопрос в сфере девелопмента сегодня. 

Кроме того, рынок развивается и в направлении промышленного редевелопмента. Этому способствуют сложившиеся условия импортозамещения. Также мы наблюдаем активность в сегменте индустриальных парков, земель сельскохозяйственного назначения, которые теперь все больше развиваются по своему изначальному назначению.

Дмитрий СКВОРЦОВ, руководитель управления по работе с проблемными активами Департамента корпоративного управления Министерства имущественных отношений Самарской области: 

Мы считаем, что государство может быть эффективным собственником. И наша деятельность это подтверждает. 

Владимир РЫЖКОВ, советник председателя 

Поволжского банка ОАО «Сбербанк России»: 

Сегодня у нас есть надежда, что все происходящее на рынке недвижимости все же не имеет наклонной траектории. Рынок действительно был очень волатильным в конце 2014 – начале 2015 года, однако сейчас ситуация начинает выравниваться. В частности, Сбербанк постепенно возвращается к кредитованию реального сектора, немало этому способствует ипотека по вполне «подъемной» ставке в 11,9 %. Однако ожидание кризиса привело к снижению деловой активности участников рынка: теперь условия здесь диктует не продавец, а покупатель, не арендодатель, а арендатор. Многие попросту занимают выжидательную позицию, настраиваясь на появление понятных условий и среднесрочных тенденций. В таких условиях принимать решение о покупке или реализации активов нелегко,однако без этого шага не может быть развития ни бизнеса, ни рынка в целом.

За 170 лет работы Сбербанк накопил колоссальное количество объектов недвижимости. В банковском секторе сейчас наблюдается четкая тенденция, связанная с глобальным уходом клиентов в удаленные каналы и сопутствующим развитием интернет-банкинга. Конечно, это не означает, что физические отделения банков в обозримом будущем станут не нужны, однако их формат требует оптимизации. В частности, Сбербанк уходит из внутриквартальных помещений на красные линии, в места с мощным трафиком – в связи с этим большое количество помещений высвобождается и нуждается в новых собственниках или арендаторах.

Ирина ОЛЬШАННИКОВА, заместитель генерального

директора ОАО «Российский аукционный дом»:

За 5 лет работы «Российский аукционный дом» реализовал имущество на сумму 45 млрд руб., в том

числе за счет электронной приватизации на 2 млрд руб. Во всех отборах на право реализации имущества мы участвовали на конкурсной основе, и крупнейшие сделки уже состоялись в Москве и Санкт-Петербурге, Московской области, Ханты-Мансийском автономном округе и Казани. 

В 2013 году был подписан документ о передаче «РАД» на реализацию 36 пакетов акций федеральных предприятий. Это был первый случай в истории РФ, когда частному продавцу передали право на реализацию такого рода имущества. Из 36 пакетов акций нам удалось реализовать 19, среди них были акции аэропорта в Анапе, «УАЗ», «ЦентрДорСТрой», акции пароходств и др. Основная проблема, которая возникает при реализации таких активов, связана с необходимостью формировать пакет акций. Как правило, предприятие подходит к торгам, будучи не готовым к приватизации. На этом этапе важно провести грамотную оценку рыночной стоимости объекта, а технология продаж мало отличается от других объектов: мы ищем покупателей и находим их.

Зарина ПЛУКЧИ, заместитель управляющего

самарским филиалом ВТБ24 (ПАО): 

Кредитная политика банка напрямую зависит от целого ряда объективных факторов, среди которых текущая экономическая ситуация (показатели инфляции и валютный курс), розничный товарооборот и уровень безработицы, рентабельность самой банковской системы. Все эти показатели спровоцировали повышение процентных ставок на все кредитные продукты: в банке ВТБ24 ставка достигала 15 % по ипотечным кредитам и 29 % по потребкредитам. Однако в последнее время положительная экономическая динамика спровоцировала изменение ставки Центробанка, а вместе с ней и процесс пересмотра ставки в меньшую сторону, который уже продемонстрировали банки. В частности, процентная ставка по потребительским кредитам в ВТБ24 снижена до 20 %, по ипотечной программе с государственной поддержкой – до 12 %. 

В динамике кредитования можно выделить общую тенденцию, связанную с тем, что потребность населения в кредитных продуктах изменилась. Многие выбирают стратегию накопления, нежели оформление банковского кредита – настороженное отношение к завтрашнему дню у клиентов все еще есть. Тем не менее именно на ипотеку с господдержкой сегодня возлагаются функции драйверного продукта. Так, в начале 2015 года мы ожидали, что сегмент ипотечного кредитования сократится в 2–5 раз, а сейчас ожидаем, что сокращение рынка произойдет всего на 6 %.

Павел ЖИРУНОВ, директор Нижегородского 

филиала ОАО «Российский аукционный дом»:

В современных условиях переход инвестора, который является банковским клиентом, из категории добросовестного в категорию рискового может происходить буквально на наших глазах. При этом готовность владельца бизнеса идти на контакт во многом определяется ценностью активов. Например, на одном из предприятий, которое мы реализовывали в Нижегородской области, собственник бизнеса был готов идти на контакт и обсуждать условия реализации его активов, пока общая сумма имущества была не столь велика и составляла, скажем, 50 единиц автотранспорта. Но стоило выставить на реализацию более дорогостоящие активы, как наступил этап долгих переговоров, которые ничем не завершились. В итоге пришлось инициировать процедуру банкротства этого предприятия вместо процедуры уступки прав требования на объект.

Алексей ЛЯХОВ, директор МБУ «Агентство экономического развития»: 

Инвестиционный климат и инвестиционная деятельность нуждаются в поддержке со стороны органов местного самоуправления. Со своей стороны, мы разработали перечень мероприятий на территории Самары, которые, по нашему мнению, смогут улучшить инвестклимат в регионе. При этом есть реальные меры поддержки, которые уже работают. Например, если к собственнику земельного участка обращается покупатель с намерением построить на этой земле объект стоимостью свыше 100 млн руб. Если такой инвестор не занимается жилищным строительством и не планирует возведения на этой территории торгового центра, то ему прямая дорога в «Агентство экономического развития». Допустим, он намерен купить участок под строительство гостиницы: в этом случае мы помогаем составить перечень конкретных задач, план реализации проекта с обязательными стадиями (проект, государственная экспертиза, смена правовой зоны участка, получение технических условий и т. д.). Мы выявляем те пункты из этого плана, которые соприкасаются с деятельностью административных структур, и помогаем преодолевать административные барьеры.

Оксана ФЕДУЛОВА, заместитель директора Отдела исследований CBRE: 

Brownfi eld – это старые производственные площади, которых в Самаре немало, и большинство этих объектов используется крайне неэффективно: они либо заброшены полностью, либо частично используются, либо сдаются в аренду с минимальным объемом загрузки. Между тем есть крупные инвесторы, которым интересны именно такие помещения именно с такой локацией, поэтому работать с этими объектами обязательно нужно. Понятно, что промышленные объекты в районе 4-го ГПЗ или ЗИМа неэффективно использовать по прямому назначению. Вместе с тем есть много площадей вдоль набережной, которые со строительством железной дороги лишь закрепили свой промышленный статус, однако и здесь мало успешных примеров использования объектов в промышленном статусе. Поэтому если инвестор ставит задачу разместиться на промышленной площади в 5 тыс. кв. м класса В или С внутри городской территории, то вероятность, что он найдет подходящий объект, не требующий длительной реконструкции, почти равна нулю. Иными словами, спрос есть, а предложение отстает.

Андрей ДАВЫДОВ, менеджер по развитию бизнеса AECOM:

Несмотря на новые экономические реалии, параметры инвестиционной привлекательности объектов недвижимости в целом не изменились. Инвестпривлекательность любого объекта по-прежнему складывается из ряда факторов, среди которых финансовый, технический, экономический, организационный, социальный. Пожалуй, в большей степени изменился фактор финансовой привлекательности. Однако основная закономерность при оценке перспективности вложений в объект недвижимости все же зависит от индивидуальной позиции инвестора. Любой объект он оценивает не в абсолютных категориях, а относительно себя и своего бизнеса. Перед принятием решения об инвестировании важно понять, что инвестор получит с этого объекта в дальнейшем, как сможет его использовать. Важно ли ему сохранить вложенные средства и через 10 лет продать объект без потери в цене или развить объект, вложив в него деньги, и через 10 лет получить новый бизнес? В первую очередь важно не купить кота в мешке. Поэтому основной совет инвесторам сводится к тому, что не нужно экономить на техническом и финансовом аудите объекта. На этом этапе нельзя жалеть ни времени, ни денег, нужно прислушиваться к мнениям консультантов, игроков рынка, экспертов. Наконец, общее состояние рынка сейчас пребывает в состоянии спада. Однако это означает, что через несколько лет этот период сменится этапом подъема, и вложения, сделанные сейчас, как раз придутся ко времени. Естественно, при условии, что объект для вложений будет выбран правильно.

Дмитрий НОВИКОВ, руководитель отдела 

коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант»: 

По срезу рынка, основанному на сделках, проведенных специалистами ГК «Бизнес-Гарант» в первый

квартал 2014 года и первый квартал 2015 года, можно сказать, что заметное падение динамики спроса на себе ощутил лишь сегмент офисной недвижимости в части аренды офисов разных классов. Здесь падение спроса в 2015 году снизилось на 40–50 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Что касается остальных сегментов, то мы убеждены, что кризис по большей части – не в реальности, а в «голове». Более того, целый ряд объектов испытывает оживление спроса, особенно заметное в последний месяц. К объектам такого типа можно отнести офисы площадью от 300 кв. м – интерес к ним проявляют, например, IT-компании, стремящиеся объединить ряд специалистов и процессов в рамках единого рабочего пространства. Не стихает интерес и к производственно-складским комплексам, однако в этом сегменте спрос наталкивается на объективный дефицит качественных предложений. Если обращаться к цифрам, то в первом квартале прошлого года нам удалось реализовать 63 помещения (из них 38 торговых, 12 офисных и 13 складских), а в первом квартале этого года общее число реализованных объектов коммерческой недвижимости составило 48 объектов (28 торговых, 10 офисных и 10 складских помещений). Снижение активности на рынке, безусловно, есть, но есть и положительная динамика, и четкое убеждение, что интерес к целым группам объектов в будущем сохранится.