Павел Найдовский: «В сделках с недвижимостью бдительны должны быть и покупатель, и продавец»

За последние два месяца сотрудники Управления Росреестра по Самарской области выявили в регионе
15 случаев попыток мошенничества и подделки документов. Между тем любой покупатель недвижимости может существенно обезопасить себя от недобросовестных продавцов, потратив всего один рабочий день и 200 рублей на получение выписки об объекте. О том, как уберечь себя от мошеннических происков покупателям и продавцам недвижимости, руководитель ММЦ «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» Мария Иванова побеседовала с заместителем начальника отдела судебной защиты Управления Росреестра по Самарской области Павлом Найдовским.
Павел Найдовский
Павел Найдовский, заместитель начальника отдела 
судебной защиты Управления Росреестра по Самарской области

О ПОДДЕЛЬНЫХ ДОКУМЕНТАХ И УЧАСТНИКАХ СДЕЛКИ

— Какие документы чаще всего оказываются объектами для подделок?

В первую очередь к таким документам относятся нотариально заверенные доверенности, свидетельства о правах на земельные участки, которые выдавались Комитетом по земельным ресурсам до вступления в силу Закона о госрегистрации в Управлении Росреестра. Также подделываются договоры о приватизации, подтверждающие ранее возникшие права на жилые помещения, которые регистрировались в БТИ, судебные решения о правах на недвижимость. Конечно, далеко не всегда подозрения регистратора относительно юридической чистоты того или иного документа удается подтвердить – в ряде случаев официальные запросы, сделанные регистратором, лишь подтверждают, что документ является подлинным. Однако факты подделки также встречаются, и беспрецедентный недавний случай с массовым мошенничеством в Тольятти – лишнее тому подтверждение. Например, не так давно сотрудник Управления Росреестра, занимавшийся подготовкой документов, заподозрил в подделке попавшую к нему доверенность. Он направил запрос нотариусу – выяснилось, что тот доверенность не заверял. В итоге при попытке получения этих документов мошенники были задержаны. О каждом факте подделки и мошенничества мы, безусловно, сообщаем в правоохранительные органы, и таким сделкам однозначно отказываем в регистрации.

— Кто чаще страдает от мошеннических действий – покупатели или продавцы недвижимости?

Бдительны должны быть оба, мошеннические действия могут быть направлены на обе стороны. Хотя в наиболее рискованной ситуации оказывается покупатель, например, если собственник, продающий объект недвижимости, не знал о том, что его объект отчуждался по какой-то мошеннической схеме. В ходе судебного разбирательства у покупателя, ставшего новым собственником, могут изъять приобретенное имущество, и возможность вернуть свои денежные средства появится, только если мошенника удастся изобличить.

О СПОСОБАХ ЗАЩИТЫ ПОКУПАТЕЛЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ ОТ МОШЕННИКОВ

— Что можно посоветовать покупателям недвижимости с целью обезопасить себя от мошенников?

Перед тем как давать согласие на сделку, покупатель должен максимально выяснить историю объекта, который собирается покупать. Сегодня это несложно: всем покупателям недвижимости доступна услуга получения выписки из ЕГРП. При этом я бы рекомендовал запросить две выписки: выписка об объекте, содержащая его характеристики, зарегистрированные ограничения на него (ипотека, арест, аренда) и наличие каких-либо правопритязаний на объект. В частности, в этой части документа содержатся сведения о том, оспаривается ли право собственности на объект в судебном порядке, имеются ли возражения предыдущего собственника относительно зарегистрированного права на этот объект. Второй документ, который стоит получить покупателю, – это выписка о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. Из нее можно узнать, кто, когда и на каком основании являлся собственником этого объекта. Очень часто мошенники, которые приобрели имущество незаконным путем, за короткий период времени несколько раз отчуждают его. Это делается для того, чтобы усложнить или сделать невозможным для законного владельца возвращение этого объекта в собственность. Таким образом мошенники создают вокруг себя ореол добросовестного приобретателя. Если из этой выписки будущий покупатель увидит, что за короткий период времени объект недвижимости несколько раз подряд отчуждался, есть основания задуматься. Почему квартира в течение двух-трех месяцев несколько раз перепродавалась?

— Где покупатель недвижимости может заказать эти выписки и по какой стоимости?

Выписки можно заказать в Управлении Росреестра, в филиале Кадастровой палаты или в МФЦ. Этот документ предоставляется в течение пяти дней, стоимость составляет 200 рублей. Сегодня на основании соглашения между Управлением и МФЦ, если выписку запросить в МФЦ, ее можно получить в течение одного рабочего дня за ту же плату. 

— Какие документы может запросить в Росреестре покупатель квартиры в новостройке – например, в том случае, если он хочет приобрести жилье по переуступке?

Такой покупатель может проверить, является ли лицо, которое переуступает право собственности на квартиру, дольщиком в этой новостройке. Для этого нужно запросить информацию в Управлении Росреестра. Однако здесь есть нюанс: как такового объекта, который приобретает покупатель, еще нет, строительство только ведется, поэтому нужно запрашивать сведения о земельном участке, на котором осуществляется строительство. В этом документе будет содержаться перечень лиц, которые являются дольщиками, и покупатель сможет поискать фамилию своего продавца в этом списке.

О СПОСОБАХ ЗАЩИТЫ ПРОДАВЦОВ И ТЕХ, КТО УЖЕ ПОСТРАДАЛ ОТ МОШЕННИКОВ

— Собственники недвижимости тоже могут пострадать от мошенничества. Что они могут сделать, чтобы пресечь факты мошеннического распоряжения их имуществом?

Сегодня законодательством предусмотрен действенный механизм, направленный на то, чтобы обезопасить правообладателя недвижимости. Так, собственник может подать в регистрирующие органы заявление о невозможности проведения регистрации права без его личного участия. После подачи такого заявления и внесения записи об этом в ЕГРП правообладатель будет в безопасности – как минимум без его участия по поддельной доверенности отчуждение объекта будет невозможно. Только он лично сможет заключать договор куплипродажи. Это заявление подается в Управление Росреестра, плата за такую запись не взымается. Важно помнить, что, если собственник впоследствии решит все-таки доверить кому-то совершить сделку от его имени, прежде всего нужно будет подать заявление на снятие запрета о регистрации без личного присутствия.

— Насколько эта услуга востребована среди самарцев?

Такие заявления подаются немассово. На территории Самары и Волжского района на сегодняшний день внесено около 300 подобных записей. Причем подобное заявление может подать как физическое, так и юридическое лицо. 

— Если человек все же попал в неприятную ситуацию, лично столкнулся с мошенничеством в сфере недвижимости, что ему делать дальше?

Если правообладатель лишился своего имущества, он прежде всего должен обратиться в правоохранительные органы. Если право уже было зарегистрировано за иным лицом, то оспорить его можно только в судебном порядке. При этом я бы рекомендовал прежнему правообладателю внести в реестр запись о возражении относительно зарегистрированного права собственности. Этот шаг может пригодиться в будущем: если мошенник, незаконно завладевший недвижимостью, впоследствии захочет ее продать, а будущий покупатель закажет выписку об объекте из ЕГРП, то потенциальный приобретатель увидит, что есть лицо, которое на законном основании претендует на право собственности и возражает относительно зарегистрированного права на этот объект. Для нового покупателя это как минимум повод задуматься, а для бывшего законного собственника – возможность вернуть незаконно отчужденное имущество.
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

До начала XIII международной выставки и форума по недвижимости REX 2016 осталось чуть больше месяца...
16.03
20-22 апреля 2016 г. в московском ЦВК «Экспоцентр» состоится XIII международная выставка и форум по...
14.03
Жильцы дома по проспекту Ленина, 1 вот уже несколько лет борются с планами построить на месте сквер...
01.03