Без паники!

Инвестиционная паника на самарском рынке недвижимости, начавшаяся в конце осени и продолжающаяся на протяжении всего декабря, вызвана объективными причинами. Интерес покупателей ко всем сегментам недвижимости подстегивается валютными скачками и туманными перспективами рубля, тогда как недвижимость в силу своей стабильности и инертности не реагирует на экономическую конъюнктуру так быстро. К тому же конец года для рынка недвижимости традиционно является горячей порой, когда осваиваются бюджеты инвесторов и закрываются сделки, оформляются или, наоборот, закрываются кредиты. Для многих обычных покупателей жилья стремление успеть совершить сделку до Нового года типично, но в этом году оно приобрело особый драматический оттенок: успеть до Нового года, успеть до наступления кризиса, успеть до обвала рубля. «На протяжении уже нескольких лет перед новогодними праздниками начинается некая предновогодняя истерия: ползут разнообразные слухи, как всегда, негативные. Все сразу бросаются вкладывать деньги в недвижимость», — подтверждает руководитель АН «Азбука недвижимости» Алла Якиманская.

На днях мы общались с нашим хорошим знакомым, который имеет непосредственное отношение к банковской деятельности и анализирует все рынки. Как ни странно, он сказал о том, что надо вкладывать в квадратные метры. И разложил все экономические выкладки за 2 минуты. Мы вам говорим об этом, чтобы не уподобляться «мантрочитателям» из ангажированных источников недвижимости, а дать мнение независимого, хотя и «очень зависимого от банковской среды» профессионала. «Мы не знаем, что завтра будет: может, девальвация, может, запретят хождение доллара, может, ограничат вывоз валюты при поездках за рубеж, а метры останутся с вами всегда, и они не могут стоить ноль рублей, ноль копеек. А на днях люди пошли покупать валюту, а им ее продают за 90 руб./рубль. Что это значит? Что рубль почти ничего не стоит. Валюта будет скакать еще долго, а стоимость недвижимости не скачет. Она предсказуема в понятных процентных погрешностях, если и будет дешеветь» – так высказался, к слову, далеко не молодой и не «мечтательный» эксперт.

Это имеет смысл учесть в нынешнее неспокойное время, но в отношении объектов в каждом сегменте рынка, особенно привлекательных для инвестиций. Именно на них мы советуем обращать внимание в первую очередь: их надежность базируется на объективных факторах ликвидности и потенциале ценового роста. А вот от инвесторской модели, основанной на желании купить хоть что-нибудь, а потом разобраться, следует отказаться. Иначе может получиться как на рождественской распродаже: когда покупаешь что-то просто по доступной цене, а потом оказывается, что никакой пользы покупка не принесла. Итак, что покупать, чтобы не прогадать?

Сами частные инвесторы и обычные покупатели жилья уже продемонстрировали свой выбор: в 4-м квартале 2014 года очень высоким спросом пользовалось доступное жилье в строящихся проектах – как в глобальных микрорайонах, так и во внутригородских кварталах. Лучшее доказательство этого процесса – существенно поредевшая к концу года экспозиция первичного жилья от застройщиков. Закономерно в первую очередь исчезли «однушки» и «двушки» небольшого метража – самый лакомый кусок для инвесторов. Алла Якиманская подтверждает «первичный» тренд 2014 года: «Спрос на строящееся жилье сильно вырос. Предложений тоже много, так что у покупателей выбор богатый. При этом нынешний дольщик чувствует себя более защищенным, чем несколько лет назад. Обязательная регистрация договора долевого участия, оплата после регистрации, страхование ответственности застройщика, большой выбор ипотечных программ – все это сделало первичный рынок очень привлекательным для покупателей».

Активный спрос 2014 года на первичное жилье подтверждается и статистическими данными. Как отмечает руководитель Управления Росреестра по Самарской области Вадим Маликов, в уходящем году зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве оказалось на 55 % больше, чем в предыдущем году. «Также на 4 % увеличилось количество записей об ипотеке, внесенных в Единый государственный реестр прав. Если бы законодательство не изменилось, общая статистика регистрационных действий показала бы еще больший рост. Так, с первого июля 2014 года вступил в силу Федеральный закон № 367-ФЗ, согласно которому не подлежит применению требование о государственной регистрации договора ипотеки. Сегодня подлежит регистрации только обременение прав на недвижимость, возникающее на основании такого договора. Таким образом, если в 2013 году мы вносили в Единый государственный реестр прав две записи – о регистрации договора ипотеки и об обременении, – то пять последних месяцев 2014 года регистрировали исключительно обременение. Если бы, как и раньше, Управление Росреестра вносило две записи, то статистика 2014 года показала бы более высокий рост регистрационных действий: в абсолютных цифрах не менее чем на 7000».

Безусловно, инвестиции в строящееся жилье обладают самым большим потенциалом роста. В зарекомендовавших себя проектах и у надежных застройщиков активные продажи или формирование листа ожидания среди покупателей идут едва ли не со старта строительства, поэтому в этот сегмент недвижимости вкладываться, однозначно, стоит. Даже в периоды ценовых падений новостройки теряют в стоимости меньше и восстанавливаются быстрее – эту аксиому подтверждают и эксперты рынка, и эпизод новейшей истории – кризис 2008–2009 годов. «В любой экономической ситуации застройщики реализуют квартиры на стадии котлована по самым низким ценам. И это тот самый случай, когда выгода превышает риски – именно такими соображениями руководствуются те, кто покупает жилье на начальном этапе строительства. Хотя сейчас и сложно прогнозировать, что за все время возведения стоимость жилья возрастет на пресловутые 30 %, которых ждут все инвесторы, рост все равно будет», – считает руководитель строительной компании «Самара-Базис» Виктор Довженко. Стоит сказать, что в период 2008–2009 годов цены на новостройки упали в среднем на 25 %, но в этот «сток» попали проблемные и вставшие объекты, а те, кто строил и не снижал цены, например СК «Трансгруз» и СК «Град», не пострадали, ничего не потеряли, а люди продолжали покупать. 

Что касается вторичного жилья, то здесь с точки зрения инвестиционной привлекательности не все так однозначно. С одной стороны, спрос на вторичное жилье так же, как и на другие сегменты недвижимости, вошел в новую фазу роста в декабре 2014 года. Продалось даже то, что долгое время не продавалось, отмечают эксперты рынка. «До сих пор немало людей боятся вкладывать деньги в долевое строительство, есть и те, кто не успел купить понравившуюся квартиру в новостройке.

Между тем ждать они не хотят и вкладывают свои деньги в доступную «вторичку» – «хрущевки», панельное жилье, 1- и 2-комнатные квартиры в отдаленных районах, – объясняет генеральный директор консалтинговой компании REC Никита Петухов. – К тому же стоимость «вторички» может быть сопоставима с ценой «долевки», но при этом покупателю не нужно ждать окончания строительства. Для многих это важный фактор, хотя объективности ради стоит напомнить, что в кризис цены на вторичное жилье все равно снижаются больше, чем на новостройки». Это мнение эксперта мы подвергнем сомнению! «Вторичка» и в лучшие времена несильно была вам интересна из-за спорной ликвидности. Ее главное преимущество – надежность в приобретении – было развеяно благодаря жесткому госрегулированию долевого строительства и надзору за этой сферой. Теперь в строительство проходимцам и временщикам путь заказан, просто благодаря сверх регулированию этой сферы. А это преимущество помогало продавать «вторичку». Аргументы иссякли, как иссяк интерес к вторичному сегменту». Инвестиционная привлекательность вторичного жилья небезусловна и зависит от многих факторов: район и активность спроса в нем, степень изношенности дома и самой квартиры, адекватность цены, наличие инфраструктуры и т. д. Из-за всех этих факторов «вторичка» даже в спокойные времена дорожает не так активно, как новостройки. Ну и, конечно, абсолютный неликвид никак не может выступать в качестве инвестиционного объекта.

Впрочем, инвестиционный пыл многих покупателей квартир в ближайшее время может сильно охладить законодательное новшество, которым тоже ознаменовался уходящий год. Срок владения жильем, по истечении которого можно будет продать объект без обязательной уплаты налога, увеличили с трех до пяти лет. Это значит, что минимальным сроком вложения в жилье теперь будет период в пять лет – иначе инвестор потеряет часть «заработанных» средств. Партнер юридической фирмы RBL Денис Герасимов уточняет и в какой-то мере обнадеживает: новый закон сможет работать в полную силу только совместно с еще одним нововведением, согласно которому налог с продажи объекта будет рассчитываться

исходя из его кадастровой, а не рыночной стоимости. «То есть если кадастровая стоимость объекта составляет миллион рублей, то и налог рассчитывается с миллиона. Если же налог с продажи по-прежнему будет начисляться с цены сделки, то участникам рынка ничего не будет мешать по-прежнему занижать реальную стоимость объекта в договоре, чтобы налоговый вычет исчислялся с суммы «не больше миллиона» и налог с такой продажи не начислялся бы вовсе. Впрочем, под действие закона о пятилетнем сроке владения недвижимостью попадут все ипотечные сделки, где невозможно искусственно занизить стоимость объекта, чтобы избежать налога», – отмечает Денис Герасимов.

Если покупать жилье с целью быстрой перепродажи станет невыгодно, то частные инвесторы обратятся к другим сценариям. Например, будут рассматривать покупку жилья как более долгосрочную инвестицию сроком на 5 лет и выше или начнут активнее посматривать в сторону получения дивидендов от сдачи в аренду. Если аренда станет приоритетным направлением деятельности для инвесторов, то очевидно, что их интерес сместится в сторону объектов недвижимости, требующих минимальных вложений. Получается, что в топе спроса могут оказаться (или остаться) новостройки с чистовой отделкой или «свежая вторичка». «Приобретая квартиру в черновой отделке с целью сдачи в аренду, собственник должен будет потратиться на ремонт, и эта сумма тоже пойдет в общую расходную часть. Квартира же с чистовой отделкой уже готова к сдаче, дополнительных вложений требует меньше, и с этой точки зрения более выгодна для инвестиционных целей. К тому же инвесторы, нацеленные на аренду, могут попасть в общегосударственный тренд, ведь власть тоже заявила о своем стремлении сделать рынок аренды жилья более цивилизованным и прозрачным», – считает Денис Герасимов.

В размышлениях о том, в какие объекты коммерческой недвижимости стоит вкладывать деньги в непростые экономические времена, единства мнений нет. Основные тенденции, которые помогут облегчить выбор, мы вместе с экспертами обозначили на стр. 48.

Если для инвестора надежность превыше всего, то круг поиска подходящего объекта стоит сужать до классических локаций стрит-ритейла, убежден президент ГК «РентЭксперт» Дамир Дусаев. «Большая волна сначала поднимает лодки, а затем опускает. Когда экономические показатели и спрос идут вверх, то продать и сдать в аренду можно абсолютно любой объект, востребовано все. Когда, напротив, намечается спад, как сейчас, удачно расположенные помещения и зарекомендовавшие себя локации остаются в рынке и могут даже демонстрировать рост при стагнации». Поэтому всем, кто боится рисковать, следует ставить локацию во главу угла, но при этом мириться с жесткой конкуренцией среди покупателей. Объекты встроенного формата на улицах Гагарина, Победы, на отдельных участках Ново-Садовой, проспектов Масленникова и Металлургов – часто их экспозиция занимает максимум несколько дней. Такие предложения на рынке недвижимости – действительно редкость и большая удача, так что их упускать нельзя. В то же время инвесторам следует помнить, что даже самые топовые встроенные помещения

не застрахованы от коррекции арендных ставок, и принимать решение о покупке взвешенно, просчитывая сроки окупаемости и варианты позиционирования помещения.

Другой вариант вложений в коммерческую недвижимость, требующий больше хлопот на старте, но при этом способный буквально одарить инвестора в финале, – это инвестиции в «сложные» объекты. Все, что имеет способность к переформатированию, реконструкции, запуску в рамках новой концепции, может быть интересным вложением средств в контексте инвестиционной паники. Эксперты рынка напоминают инвесторам о недооцененных объектах или, напротив, переоцененных, которые сейчас из-за стремления некоторых собственников высвободить деньги могут вернуться к своей рыночной цене или вовсе «упадут».

Подобно доступным квартирам в проектах эконом-класса, доступная по цене земля в период инвестиционной паники пользуется не меньшим спросом со стороны частных инвесторов.

Сотрудники девелоперских компаний, занимающихся реализацией земельных участков для ИЖС, подтверждают: в декабре активны были не только звонки, но и продажи. Такая инвестиция оправдана при соблюдении простых условий, убежден руководитель отдела загородной недвижимости АН «Союз» Юрий Борисов. «Во-первых, земельный участок должен находиться не в чистом поле, у девелопера должна быть

четкая и выполняющаяся концепция по застройке этой территории, – говорит эксперт, – и покупатель должен потребовать отчет девелопера, подтвержденный документами и внутренними регламентами. Кстати, именно из-за понятных и очевидных перспектив инвесторам сегодня интересны недорогие покупки в селах и поселках с развитой инфраструктурой. Главное – чтобы у локации прослеживалась динамика развития. Так, спросом пользуются недорогие земельные участки в поселке Рубежное (площадь около 15 соток можно купить за 1,5 млн руб.)».

Другая тенденция прямо противоположна: инвесторы с хорошим капиталом предпочитают вкладывать его в надежные и проверенные объекты, пусть и по высокой цене. В связи с этим эксперты рынка отмечают в очередной раз возросший интерес к просекам – как в качестве места для строительства своего жилья, так и в качестве локации с уже готовыми коттеджами.

Как видим, в сегменте загородной недвижимости эксперты также делятся на тех, кто предпочитает не рисковать и выбирает надежность и стабильность (даже готов в этом случае немного переплатить), и на тех, кто видит перспективу и не боится временных трудностей (таким часто везет с ценой: можно купить совершенно недооцененный объект). Ну а правильность инвестиций обоих видов, как водится, покажет только время.

По данным аналитики СОФЖИ, в 2014 году лидером предложений в сегменте первичного жилья традиционно стал Октябрьский район (35,6 % от общего числа предложений). На втором месте оказался Красноглинский район (15,8 %), на третьем – Ленинский (13,6 %), на четвертом – Промышленный (11 %). Абсолютным аутсайдером по объему новостроек также весьма предсказуемо оказался Советский район (2,5 %). Остальные районы города в 2014 году предлагали новое жилье примерно в одинаковых пропорциях (5–5,7 %).

А по данным Поволжского центра развития, средняя цена предложения на первичном рынке жилой недвижимости г. Самары на ноябрь 2014 года составляет 54,5 тыс. руб./кв. м. С начала 2014 года средняя цена увеличилась на 10%, колебания цены в месяц не превышали +/-5%. Относительно распределения по административным районам наиболее дорогие предложения, по данным на ноябрь 2014 года,сосредоточены в Ленинском и Самарском районах (в среднем 68,2 тыс. руб./кв. м, и 72,2 тыс. руб./кв. м соответственно).

В Кировском районе средняя стоимость выросла на 28% относительно начала 2014 года за счет высокой стоимости 1 кв. м в ЖК «Приволжский» – 53-58 тыс. руб./кв. м. В Самарском районе выросла цена на 26% относительно начала года за счет цен в элитном доме на ул. Водников, 107в. Здесь цены находятся в диапазоне от 80 до 110 тыс. руб./кв. м.

В ноябре 2014 года новостройки со сроком ввода в 2014 г. в среднем по г. Самаре дороже квартир со сдачей в 2016 г. на 12,9%. Средняя цена квартир с вводом в ноябре 2014 г. составляет 55,7 тыс. руб./кв. м, с вводом в 2015 г. – 50,6 тыс. руб./кв. м, с вводом в 2016-м – 49,3 тыс. руб./кв. м.

По состоянию на ноябрь 2014 года средняя цена предложения объектов вторичного рынка жилой недвижимости г. Самары составила 61,6 тыс. руб./кв. м, что на 11,5% выше по сравнению с началом 2014 года. Разница между самыми дорогими – «элитки» (80,1 тыс. руб./ кв. м) и самыми дешевыми – старый фонд (45,1 тыс. руб./кв. м) составляет 77%. Распределение объектов вторичного рынка жилой недвижимости по количеству комнат в квартире равномерно. Наибольшее среднее значение цены предложения в однокомнатных квартирах (64,4 тыс. руб./кв. м), наименьшее – в трехкомнатных (58,1 тыс.руб./кв. м). С позиции распределения объектов вторичного рынка жилой недвижимости по административным районам г. Самары самые дорогие квартиры находятся в Ленинском (75,3 тыс. руб./кв. м) и Самарском (69,9 тыс. руб./кв. м) районах, самые дешевые – в районах с минимальной экспозицией Куйбышевском и Красноглинском (47,3-48,8 тыс. руб./кв. м) районах.