Василий Алексеенко: «Нужно уметь договариваться»

Вариантов решения проблемы не так уж и много, и все они описаны в российском законодательстве. В практической плоскости все просто: нужно передать проблемную стройплощадку надежному и уже зарекомендовавшему себя застройщику. Механизм этой передачи, которым активно пользуется наш минстрой, базируется на 54-м Постановлении, где прописаны условия конкурса по удовлетворению прав пострадавших дольщиков. Согласно этим условиям, застройщик, который берется удовлетворить права обманутых дольщиков, получает компенсацию. Сегодня она представляет собой участок, находящийся в государственной собственности и не обремененный правами третьих лиц. По результатам торгов эта земля переходит в собственность застройщика бесплатно. Механизм действительно хороший, но у него есть окончание срока действия – 1 марта 2015 года. 

Задача по решению этих проблем в регионе была поставлена еще в 2012 году. Сейчас заканчивается 2014 год, и, как мы видим, проблема до сих пор актуальна. 

Наверно, в том, что это не одна проблема, а целый комплекс. Впрочем, сейчас уже можно делать какие-то выводы, так как ситуация движется. Так, по механизму компенсационного предоставления застройщикам земельных участков за достройку проблемных объектов осталось провести всего 10 площадок. Причем 8 из них уже на пути разрешения проблемы: есть застройщики, которые ими интересуются. У двух оставшихся площадок ситуация действительно сложная, и пока непонятно, как она будет развиваться дальше. Одну из этих площадок, расположенную на Мехзаводе, начинала осваивать компания «Кросс», вторая – небезызвестная площадка «Эл-Гранда» в 127-м квартале города. 

Компенсация для застройщиков возможна не только в виде земельных участков, но и в виде финансовых выплат. По крайней мере, в Самарской области такая программа действует до 2017 года. Ее суть заключается в восполнении затрат застройщика на подключение коммуникаций. Для того чтобы получить компенсацию, строительная компания должна иметь существующий проект застройки, прошедший государственную экспертизу, и проект подключения коммуникаций. Более того, само здание должно быть уже построено. Другое дело, что на практике эту компенсацию никто из застройщиков еще не получал: процесс строительства объектов, претендующих на выплату, еще идет. К тому же на днях стало известно, что в региональный бюджет на следующий год на реализацию этой программы компенсирования заложено 0 рублей. Так что пока этот механизм на практике не работает.

Все индивидуально, потому что каждая проблемная площадка имеет свою экономику. Например, на одной из проблемных площадок на пересечении проспекта Карла Маркса и улицы Владимирской расположен недострой из белого силикатного кирпича. В свое время его возвели из этого материала, чтобы удешевить проект, а потом здание много лет простояло в условиях агрессивной окружающей среды и теперь совершенно непригодно для жизни. Поэтому застройщики, исследовавшие этот дом, пришли к выводу, что проще этот дом не достроить, а снести.

Это действительно так. Даже на этапе формирования земельных участков могут возникнуть проблемы. Скажем, проблемный объект строительства расположен на участке, взятом в аренду у государства. Средняя история рядового обманутого дольщика тянется 8–10 лет. За это время на арендованном земельном участке могло произойти все что угодно, вплоть до прихода третьих лиц. В результате при формировании земельного участка под нового застройщика происходит столкновение интересов, и нужно либо учитывать затраты на выкуп этого участка, либо как-то перекраивать участок, что не всегда возможно с учетом инфраструктуры.

У каждой проблемной площадки своя история, и появление участков в собственности – это тоже исторический процесс, возникший еще до того момента, как государство стало решать проблемы обманутых дольщиков. Поэтому так часто при передаче объекта добросовестному застройщику начинаются проблемы внутри самой площадки. В том числе эти проблемы касаются и дольщиков на этом объекте, их правового статуса. 

Да, например, если недобросовестный застройщик был фигурантом уголовного дела, то все его дольщики имеют статус потерпевших. Во-вторых, как правило, все недобросовестные застройщики банкротили свои предприятия. Соответственно, те, кто успел, попали в реестр кредиторов. Одно время самарские дольщики массово обращались в арбитражный суд. Согласно судебной статистике, за один месяц 7500 тысяч обманутых дольщиков Самары подали заявление на включение их в реестр кредиторов. Третий статус дольщиков – пострадавшие, включенные в реестр министерства строительства. За право быть включенными в этот список дольщикам со всей России пришлось бороться около пяти лет. Только в позапрошлом году министерство регионального развития издало приказ, в котором были перечислены критерии, по которым дольщика можно отнести к пострадавшему. Дольщики регионов России добились появления понятия «пострадавший дольщик» в российском законодательстве. 

Чрезвычайно важна экономика проекта. Часто бывает, что инвестор, заходя на площадку и оценивая ее, вдруг понимает, что полагающихся ему компенсаций физически не хватит. Самый простой пример – площадка компании «Эл-Гранд» в 127-м квартале, где полагающаяся компенсация, если посчитать ее из расчета стоимости квадратного метра, получится порядка 800 млн руб. Откуда берется эта сумма? Это проблемная площадка со 140 дольщиками, пострадавшими от действий недобросовестного застройщика. Если мы пересчитаем площадь и умножим ее на среднюю стоимость квадратного метра в этом районе, мы получим ту сумму, которую необходимо заложить в проект. Однако для инвестора это затратная часть, ведь он на эту сумму построит жилье, но реализовывать его не будет, так как должен передать его пострадавшим дольщикам. Поэтому и получается, что затраты порядка 800 млн руб., не считая проектирования, строительства, подключения коммуникаций, благоустройства территории и многого другого, – это та сумма, которую необходимо в виде жилья передать дольщикам. Получить соответствующую компенсацию от государства застройщику очень тяжело. 

Как я уже сказал, самых проблемных площадок, где прийти к решению крайне затруднительно, в Самаре всего две. Их особый статус признает и министерство, и инвесторы, и дольщики. Во всех остальных случаях, как правило, инвесторы договариваются с дольщиками и согласовывают количество недостроя с общей экономикой проекта. 

Как правило, это так, причем нужно учитывать и степень сговорчивости дольщиков между собой, с инвестором и министерством строительства. Только когда эти три стороны единого процесса смогут договориться, придет решение. 

Как я уже отметил, у этого проекта очень сложная экономика, и объемы необходимых компенсаций исчисляются сотнями миллионов. На днях дольщики этой площадки получили официальный ответ на свое обращение от минстроя. Этот документ с подробным описанием всей истории проблемного объекта строительства в 127-м квартале и двух других проблемных площадок этого застройщика доступен на официальном сайте ведомства. Общую суть ответа, пришедшего из министерства, можно обозначить так: договориться опять не удалось. Члены межведомственной комиссии предложили дольщикам «Эл-Гранда» включить эту площадку в процесс поиска инвестора по действующему 54-му Постановлению. Однако в данном случае будут учитываться интересы и права только тех дольщиков, которые были включены в реестр обманутых дольщиков, составленный минстроем. Тогда как реальное число дольщиков на этом объекте больше, и они тоже хотят, чтобы их права были удовлетворены. В связи с этим дольщики предложили изменить условия конкурса, проводимого по 54-му Постановлению, однако получили отказ: механизм един для всех площадок, и его действие нельзя скорректировать в отношении одного проблемного объекта.

Все дольщики разные: кто-то хочет получить все здесь и сейчас бесплатно; кто-то согласен доплатить

и подождать, но с гарантией, подкрепленной со стороны государства; кто-то считает, что ему обязаны

отдать жилую площадь соответствующего размера. При этом новый инвестор, пришедший на площадку, по факту ничем не обязан дольщикам. На любую проблемную площадку все инвесторы смотрят с позиции извлечения прибыли. Дольщик же справедливо настроен на то, чтобы вернуть вложенные средства, в идеале ничего не доплачивая. Проблема самих дольщиков состоит не в том, что они хотят получить свое и без затрат, а в том, что они никому не верят, даже друг другу, не могут найти общего языка между собой. Понятно, что такой настрой ни к чему не ведет. 

Площадки, которые не успеют обзавестись инвесторами по компенсационному механизму до марта 2015 года, будут выставляться на торги через арбитражного управляющего. А по закону о банкротстве на торги объект может выставляться лишь три раза, и если за это время на площадку не придет инвестор, то организацию признают банкротом и все останутся ни с чем. Это самое страшное, что может случиться с проблемной стройплощадкой. Бывает, что дольщики сами находят инвестора, но минстрой не может допустить его на площадку из-за недостаточно чистой репутации, а таких инвесторов вокруг проблемных площадок немало. При этом невозможно найти такого инвестора, который будет строить по условиям дольщиков. Это возможно лишь в том случае, если дольщики организуют жилищно-строительный кооператив, но эта процедура сложна с бытовой точки зрения.

Важно не просто договориться, а попытаться учесть интересы всех участников. Нужно искать пути – организовывать ЖСК или общаться с инвесторами. Нужно самим искать решения, использовать законные существующие механизмы, так как спасение дольщиков – дело рук самих дольщиков. В любом случае для скорейшего решения крайне необходима активная позиция самих дольщиков.