Только хорошие новости

О деятельности самарских девелоперов в новом номере газеты Российской Гильдии управляющих и девелоперов «ГУД News» рассказала Мария Иванова, заместитель полномочного представителя РГУД по Самарской области, руководитель мультимедиа-центра «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale».

Мария Иванова поделилась с «ГУД News», как можно наладить диалог бизнеса и власти в рамках регионального рынка.  

Мария Иванова: «Нам придется преодолеть скептицизм бизнеса»

Самарские девелоперы с купеческим размахом наращивают торговые площади и восполняют дефицит деловых центров в своем городе. Однако в лоббировании своих интересов в коридорах власти местный бизнес заметно уступает «пришельцам» - столичным и зарубежным компаниям. О том, как построить диалог между бизнесом и властью на растущем региональном рынке, рассказывает Мария Иванова, заместитель полномочного представителя РГУД по Самарской области, руководитель мультимедиа-центра «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale».

Беседовала Наталья Андропова

— Каков сейчас основной тренд на рынке недвижимости Самары?

— Как и в других регионах, рынок весьма инертно восстанавливался после кризиса. Первые тенденции, которые говорили о развитии, обозначились только в 2012 году. В 2013 году определился рост, а в 2014 году — бурное развитие. В первую очередь, это касается жилой недвижимости. По оценкам некоторых экспертов, рост первичного рынка жилья в Самаре напоминает темпы роста в 2007–2008 годах.  Исходя из нынешней динамики цен и покупательской активности, аналитики сходятся во мнении, что к концу 2014 года в новостройках в центре города квартиры дешевле 60 тыс. руб за кв. м найти будет сложно. Когда мы говорим о центре, мы имеем в виду не только исторический, но и современный центр города. При этом в начале 2012 года средняя стоимость «квадрата»  была 44 тыс. руб, в начале 2013 года — около 48 тыс. руб, а в начале этого года — 54 тыс. руб.

— Коммерческая недвижимость развивается так же оживленно?

— Во-первых, девелоперы обратили внимание на офисы. После 2008 года они толком не занимались строительством и запуском деловых центров, а все встроенные помещения, где была такая возможность, превращали в торговые. Разница в арендной ставке это оправдывала – в кризис торговые «встройки» сдавались дороже в 2-3 раза. Но это привело к тому, что в течение почти 5 лет формировался дефицит достойных предложений в офисном сегменте. А рынок торговых помещений стал слишком конкурентен, можно сказать, перегрет.

При этом на разных стадиях строительства сейчас находятся целых семь (!) крупноформатных (не менее 100 тыс. кв. м) торгово-развлекательных центров.

Очевидно, что торговый сегмент ждет выравнивание, а офисный - рост. Арендным ставкам в торговле расти уже некуда, зато у офисного «квадрата» потенциал есть. Не зря же «главный по торговым центрам» в Самаре, девелопер «Виктор и Ко» приобрел в этом году офисный комплекс. У этой компании дешевых площадей не бывает в принципе, так что нас ждет новый ценовой ориентир.

В августе сдается в эксплуатацию БЦ «Башня». Недостроенное здание в районе Центрального автовокзала много лет использовалось как рекламная конструкция. Начало его строительство пришлось на период кризиса, и было заморожено. Несколько раз предпринимались попытки продать недострой, но желающих не было. Теперь проект позиционируется как «бизнес-крепость» и претендует на класс А. В центре Самары проект гостиницы перепрофилирован собственником под  бизнес-центр, что тоже показательно. 

Вторая ключевая тенденция связана с тем, что муниципалитет совместно с министерством имущественных отношений ликвидировали незаконные точек нестационарной торговли, а попросту — киоски и тонары. Согласно программе развития нестационарной торговли, киоски останутся только на тех территориях, где не хватает стационарных магазинов.  У стрит-ритейла сразу открылось второе дыхание. Всем, кто торговал в киосках, пришлось занимать места на первых этажах домов. Средняя цена на квадратный метр в этом формате, по данным ГК «Поволжский Центр Развития», с начала года увеличилась на 6,3% и сейчас составляет 64,6 тыс. руб, в центре города доходит до 72,2 тыс. 

— Что можно считать событием года в Самаре в 2014 году? Какие проекты вызывают интерес и дискуссии в профессиональной среде?

— Это год активного старта ранее заявленных крупных градостроительных проектов. Начинается реализация проекта «Самара-Центр», который включает все форматы недвижимости: жилье бизнес-класса, торгово-развлекательный центр площадью 150 тыс. кв. м, офисные здания, гостиницы и апартаменты. Ожидается утверждение проекта планировки территории бывшего завода ЗИМ под комплексный редевелопмент. Проект также многофункциональный, включает ТРК городского масштаба.

Очень интересен проект «Хлебная площадь» по  реконструкции исторического центра Самары под руководством ОАО «Ленгипрогор» (Санкт-Петербург). Он решает сразу несколько проблем: от сноса ветхого и аварийно жилья до возвращения территории  площадью 120 га гражданской функции. К слову, сейчас 80% земли исторического центра имеют промышленную функцию.

Крупные жилищные проекты получили известность по всей России и вызывают оживленную дискуссию среди профессионалов. Это «Кошелев-проект», в первой очереди которого уже живет 50 тыс. человек, и «Южный город».

Комплексное развитие этих территорий, а также проекты, которые будут строиться к ЧМ-2018, подразумевают развитие транспортной системы города, появление транспортно-пересадочных узлов. Есть проект канатной дороги по маршруту «Южный Город» — железнодорожный вокзал. Здесь действительно много дискуссионных моментов, которые требуют участия бизнеса.

— Бизнес и власть взаимодействуют гармонично?

— Бизнес в регионе вести сложно, невозможно планировать его развитие на долгосрочную перспективу. В Самаре до сих пор не приняты новые правила застройки и землепользования. Из-за длительного недопонимания  между руководством области и города девелоперы оказались в информационном и законодательном вакууме. Сейчас губернатор и мэр нашли взаимопонимание. Создаются регламенты для взаимодействия всех ветвей власти, готовятся «дорожные карты» взаимодействия с инвесторами.  Но процесс этот небыстрый. Все «правила и игры» пока в разработке.

В то же время Самара — один из регионов, в которых пройдут игры ЧМ-2018. Этот факт работает на инвестиционную привлекательность и подгоняет власти, заставляя решать проблемы регулирования быстрее. Поэтому в 2014-м году мы все-таки ждем, что будет обнародован и утвержден генеральный план строительства к ЧМ-2018, приняты ПЗЗ и — в окончательной версии — генпланы всех муниципалитетов и поселений региона.

В регионе высокая зависимость бизнеса от власти. Это и плохо, и хорошо. С одной стороны, в регион приходят инвесторы, заключаются контракты. Но, в основном, это крупные федеральные и международные холдинги, в которых регион заинтересован. Их «приводит» губернатор и первые лица области,  т.е. работает механизм «ручного управления». Частному бизнесу, который не имеет доступа к первым лицам, достаточно сложно реализовать проект. С другой стороны — помощь и поддержка властей крайне важна для девелопмента, есть операционные вещи, которые не могут происходить без участия официальных лиц.

В Самаре разработана Стратегия развития города до 2025 года. В ней выделены приоритетные направления для города, в которые инвесторы обязаны «встроиться», чтобы получить поддержку.

— Профессиональное сообщество питает какие-то ожидания в отношении деятельности РГУД в регионе?

— Сейчас региональное представительство гильдии не слишком многочисленно. В его составе 8 компаний. Кризисные годы и трудности восстановительного периода снизили интерес девелоперов к членству в профессиональных организациях. Хватало других забот, поэтому некоторые компании в сложные времена покинули ГУД. Я считаю, что это проблема. Она говорит о незрелости рынка как такового и компаний, которые на нем работают, о закрытости девелоперского бизнеса. Ну и конечно, об отсутствии у профессиональных организаций явных лоббистских возможностей. Нам предстоит преодолеть скептицизм и потребительское отношение компаний к членству в Гильдии. Стоит отметить, что именно те 8 компаний, которые сохранили членство в РГУД, сейчас очень активно развиваются, открывают новые деловые горизонты.

Нам сейчас важно не просто увеличить число компаний-членов, но добиться, чтобы членство приносило ощутимые преимущество – работало на конкурентоспособность бизнеса, обеспечивало интеграцию компаний в совместные проекты с властями. Мы настроены принять активное участие в разработке и реализации рейтинга торговых центров, который инициирует РГУД. Уже принято решение об участии самарской делегации в инвестиционном форуме PROEstate, там будет стенд Самарской области. На 25 сентября намечена межрегиональная конференция «Куда уходит бизнес: тенденции развития коммерческой недвижимости в Самарском регионе», которая проводится совместно с  РГУД. Традиционно мы планируем проводить Рождественский Саммит, всегда популярный в деловых кругах.