Эконом как новый синоним качества

Жилье формата «эконом» для Самары стало наиболее ярким примером того, как рынок может реагировать на спрос. Несколько лет назад эксперты и простые горожане дружно сетовали на нехватку современного доступного жилья – и вот проекты жилого строительства в эконом-сегменте стали самыми массовыми по общему числу введенных в эксплуатацию квадратных метров. Эти же проекты стали по-настоящему «народными»: о них лучше всего осведомлен массовый покупатель. Но... о том, что  жилье относится к эконом-классу, чаще всего судят только по его стоимости. Дешевое – значит эконом. А какие характеристики реально «зашиты» в понятие «эконом», понятно не всем покупателям. Чего они могут ожидать от такого жилья, а чего – никогда? Кроме того, если и есть на российском уровне более менее усредненные понятия эконом-класса, то насколько они локальны? 

Эконом по-самарски

В сознании многих потребителей слово «эконом» прочно ассоциируется с эпитетом «жесткий». Мол, жилье эконом-класса – это минимальный набор качественных характеристик, которые позволяют назвать объект недвижимости жильем. В свою очередь, сами застройщики долгое время «стеснялись» обозначать свои проекты словосочетанием «эконом-класс», опасаясь отпугнуть покупателей этой непритязательной формулировкой. Однако в итоге общий тон рынку задали те девелоперы, которые объяснили своим покупателям, что доступное жилье может быть достойным. Эта аксиома и лежит в основе многих качественных проектов сегмента «эконом». Хотя споры о характеристиках, лежащих в основе современного жилищного проекта эконом-класса, продолжаются до сих пор, в каких-то показателях застройщики и девелоперы сходятся. В частности, наиболее близким по смыслу к термину «эконом-жилье» можно назвать понятие жилья типового: проект такого строительства предусматривает возведение на участке домов (вплоть до нескольких очередей) по единому проекту. Соответственно, у большинства квартир в таком доме будут общие планировочные решения, единое оформление фасадной части и общедомовой территории.

Как и к любому другому классу, дома можно отнести к сегменту «эконом» по совокупности признаков, среди которых: площадь и планировка квартиры, качество внутренней отделки квартиры и отделки всего дома, местоположение объекта, степень развитости коммерческой и социальной инфраструктуры в шаговой доступности от объекта, общее качество строительства, стоимость квадратного метра. Если рисовать усредненный облик квартиры в доме эконом-класса исходя из этих критериев, то получится примерно следующее: квартира небольшой площади (касается в том числе «трешек») и типовой планировки с небольшим процентом нежилой площади относительно общего метража, в черновой отделке или с базовой предчистовой. Весь дом выполнен в типовых архитектурных решениях, расположен на окраине города или на территории, примыкающей к спальному району. В непосредственной близости от дома есть объекты социальной и коммерческой инфраструктуры, степень развитости транспортной инфраструктуры определяется наличием неподалеку остановок и маршрутов общественного транспорта, а также дорожных развязок, позволяющих добраться до центральных городских районов. Стоимость такого жилья, естественно, максимально доступная, в ценовом отношении конкурентов у эконом-проектов быть не должно, по крайней мере на первичном рынке.

«В определении понятия качественного доступного жилья следует разделять квартиру и сам объект – дом или жилой комплекс, – считает директор по PR и рекламе ГК «Амонд» Иван Попов. – Относительно квартиры критериями качества при доступной цене являются удобная планировка, качество материалов, соответствие жилья всем строительным нормам, СНИПам и требованиям безопасности и вместе с этим доступная цена. Если же мы говорим о жилом комплексе в целом, то критериями доступного качественного жилья являются развитая инфраструктура, транспортная доступность (наличие развязок и остановок общественного транспорта), наличие социальных объектов и экологичность района». Наверно, этот набор критериев качественного доступного жилья можно считать набором максимум, поскольку далеко не все его составляющие присутствуют в современных самарских проектах эконом-класса. Например, та же экологичность для эконом-жилья все же вторична: доступный по цене жилой дом может располагаться неподалеку от транспортной магистрали (здесь соблюдается фактор транспортной доступности) или в гуще жилой застройки.

Актуальная экспозиция жилья эконом-класса в Самаре (июль, 2014 г.)

Директор по маркетингу и клиентскому сервису «Корпорации КОШЕЛЕВ» Ирина Шведова помимо инфраструктурой оснащенности считает важными для любого качественного проекта в сфере доступного жилья критерии, связанные со стремлением снизить финансовую нагрузку на этапе эксплуатации жилья. «Качественное доступное жилье должно обеспечивать низкую цену эксплуатации квартир, а это значит, что в квартирах должны быть установлены приборы учета, а материалы, из которых построены дома, должны обеспечивать высокую теплоизоляцию». 

А руководитель департамента обеспечения жильем и кредитования Самарского областного фонда жилья и ипотеки Наталья Ладова полагает, что жилье эконом-класса должно быть в первую очередь комфортным в бытовом плане. «Типологически жилье эконом-класса, конечно, отличается от жилья в средней ценовой категории меньшими метражами и более стандартными планировками, но оно ни в коем случае не должно быть второсортным товаром на рынке недвижимости. Качественное доступное жилье возводится из хороших стройматериалов, обладает удобными для жизни планировками (немаленькая кухня, комнаты квадратной формы). Более того, хотя чистовая отделка для проектов подобного класса и редкость, ее наличие многократно повышает привлекательность эконом-жилья в глазах покупателей».

«Экономический» рост

Чтобы судить о том, в каких ценовых пределах изменялась стоимость квадратного метра на жилье эконом-класса в Самаре, можно взять самые масштабные проекты в этом сегменте и сравнить, сколько стоил «жилой» метр на стартовом этапе реализации и сколько он стоит сейчас. Так, стоимость 1-комнатной квартиры в жилом районе «Волгарь» в 2008 году составляла 37 тыс. руб./кв. м. «Реализация проекта началась в 2008 году еще до кризиса, что отразилось на достаточно высоком уровне цен, – комментирует Иван Попов. – «Обвал» цен случился позже, а первый договор долевого участия был заключен на 1-комнатную квартиру площадью 38,96 кв. м. На этапе котлована ее стоимость составляла 37 тыс. руб./кв. м». Для сравнения, сегодня квартира с аналогичными характеристиками также на нулевом этапе строительства стоит 36,5 тыс. руб./кв. м.

На стартовом этапе продаж жилья в микрорайоне «Южный Город» стоимость квадратного метра составляла около 30 тыс. руб. Сегодня от 30,1 тыс. руб./кв. м стоит 3-комнатная квартира в одном из строящихся кварталов, а цена наиболее популярных «однушек» и «двушек» достигает 39,7 и 45,1 тыс. руб./кв. м соответственно. Хотя стоит отметить, что и сама концепция строительства изменилась: вместо трехэтажного жилья в «Южном Городе» сейчас активно строятся и экспонируются квартиры в пятиэтажках. Самые доступные по цене варианты жилья расположены на верхних, пятых этажах домов, а самыми дорогими оказались квартиры на первых этажах (очевидно, из-за их коммерческого потенциала). Именно этих объектов рост ценника коснулся в большей степени. Ирина Шведова также отметила, что за годы реализации масштабного жилищного проекта произошел рост стоимости квадратного метра. «В 2010 году стоимость квартиры в «Кошелев-проекте» определялась исходя из цены в 29 450 руб./кв. м. То есть 1-комнатная квартира площадью 33,3 кв. м стоила 986 870 руб. Сегодня аналогичная по площади 1-комнатная квартира на 1-м этаже стоит 1 170 000 руб. Таким образом, квартиры выросли в цене на 18 %».

Если сравнивать стоимость жилья в очередях с разной степенью готовности, то в эконом-вариантах разница в цене далеко не всегда может быть существенной. Например, в ЖК «Новая Самара» цена на квартиру в доме со сроком сдачи в середине 2015 года всего на 0,5-1 тыс. руб./кв. м превышает стоимость аналогичной квартиры в доме, который будет введен в эксплуатацию в 2016 году. Конечно, покупатели в первую очередь отдают предпочтение жилью с максимально близким сроком сдачи: в той же «Новой Самаре» свободных квартир со сроком ввода в эксплуатацию в 2015 году почти не осталось. Но факт остается фактом: ценник на эти объекты подвержен росту в связи с темпами строительства меньше, чем в домах классом выше. Еще один пример – квартиры в строящихся кварталах микрорайона «Южный Город»: какие-то дома построены на уровне средних этажей, какие-то – на уровне первого, строительство других уже ведется на уровне пятого этажа, но цены на квартиры во всех этих объектах сопоставимы и в большей степени зависят от метража, нежели от близости ввода в эксплуатацию. В ЖК «Квартал новый» стоимость квартир в доме со сроком сдачи в конце 2014 года начинается от 40 тыс. руб./кв. м, а в домах со сроком сдачи в третьем квартале 2015 года – от 38 тыс. руб./кв. м. При этом общее число вакантных квартир единично в обоих случаях.