Правила покупки: схемы приобретения загородного жилья

С помощью Василия Чудаева, руководителя департамента инноваций, методологии и стандартизации ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», мы разобрались, к каким вариантам чаще всего прибегает потребитель и почему. По словам Чудаева, схемы финансирования покупки загородного жилья можно разделить на три основные группы: оплата наличными средствами всей стоимости покупки, ипотечные схемы и схемы приобретения жилья в рассрочку - накопительные.

ОПЛАТА НАЛИЧНЫМИ

Безусловно, самый простой способ приобретения загородного жилья – это покупка за наличные деньги. Здесь все довольно просто. Если дом полностью построен и земля находится у продавца в собственности, то для заключения сделки оформляется договор купли-продажи (ДКП). В результате покупатель получает два свидетельства о собственности – на дом и на землю.

Процедура отличается, если строительство дома еще не завершено. В такой ситуации оформление покупки идет через предварительный договор купли-продажи, в котором обязательно должны быть перечислены основные условия договора купли-продажи, срок заключения ДКП и возможный обеспечительный платеж. После завершения строительства объекта, регистрации права собственности продавца подписывается основной договор купли- продажи.

Таким образом, у покупателя всегда есть возможность 100%-й оплаты покупки. Более того, девелоперы и продавцы всячески поощряют такой вид оплаты путем предоставления скидок. «При приобретении загородного жилья за собственные средства важно помнить, что наличные деньги девелоперы сейчас не принимают, - отмечает Василий Чудаев. - Оформление сделки чаще всего происходит через кассу банка или по безналичному расчету. В любом банке можно осуществить оплату покупки жилья, указав реквизиты продавца. Поэтому, если вам предлагают внести деньги наличными, стоит насторожиться. Вполне возможно, это мошенничество!»

ИПОТЕКА

Если собственных средств на покупку загородного жилья не хватает, можно обратиться в банк с целью получения кредитных средств и приобрести жилье по ипотечной программе. При такой схеме покупатель привлекает для оплаты жилья кредит и постепенно отдает его. Помимо этого, потребуются обязательное внесение первоначального взноса и оплата заемных средств в виде годовой процентной ставки. На сегодняшний день минимальный первоначальный взнос по ипотеке в большинстве банков РФ составляет порядка 10-20%. От размера первоначального взноса зависит и процентная ставка по кредиту.

Я ЗНАЮ!

Сегодня стало вполне реальным приобрести с использованием ипотечного кредита строящееся загородное жилье. Если до кризиса банки чаще всего работали с объектами, находящимися на завершающей стадии строительства, то сейчас многие девелоперы идут на разработку совместных с банками программ, которые предусматривают более лояльное отношение к самому объекту недвижимости, к потребителю (возрасту, доходу и т. д.). В случае наличия таких совместных программ гарантом выступает сам девелопер-застройщик. Поэтому стало возможным продавать по ипотечным программам жилье на ранней стадии строительства, просто земельные участки с подрядом. При этом изначально более высокая процентная ставка по ипотечному кредиту на строящееся загородное жилье обычно снижается, как только покупатель получает дом в собственность. Это связано с тем, что на этапе строительства риски банка выше, чем тогда, когда залогом становится уже построенный дом, который при необходимости гораздо проще реализовать.

В Самарской области специальных программ, направленных на кредитование покупки загородного жилья, немного. Их разработали 26 из 48 кредитных учреждений, предлагающих ипотечное кредитование, среди них «Сбербанк России», «Газпромбанк», «НОМОС банк», «Райффайзен», «Форштадт» и др. Но более половины этих программ имеют декларативный характер, а на деле получить такой кредит очень сложно. Банки часто выдвигают особые требования к заемщику, повышают годовую процентную ставку. На данный момент в Самаре и области наиболее типичные условия по выдаче ипотеки на покупку загородного жилья предполагают:

30-40% размер первоначального взноса;

— процентную ставку в 14-17%, что на 1,5-2,5% выше, чем на покупку городской квартиры;

банки зачастую требуют в залог иную недвижимость, например квартиру.

В случае, когда покупатель приобретает незастроенный участок под будущее строительство дома, банки готовы рассматривать сам участок, как залоговый инструмент, но при этом банки выдвигают ряд требований, которые обязательно должны быть соблюдены:

на участке должен быть возведен фундамент под будущую недвижимость;

— участок должен быть оборудован инженерными коммуникациями: канализация, водоснабжение, газоснабжение;

участок, на котором будет строиться дом, должен иметь статус ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Если земельный надел имеет статус ДНП (дачное некоммерческое партнерство) или СНТ (садовое некоммерческое товарищество), то кредит на строительство частного дома банк выдаст исключительно под залог уже имеющейся недвижимости.

На сегодня практика выдачи ипотечных кредитов на приобретение малоэтажного жилья, особенно в рамках комплексной жилищной застройки, носит более позитивный характер. И, во многом, благодаря деятельности ОАО «Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию», государственной компании, главной задачей которой является реализация государственной политики по повышению доступности жилья для населения России. АИЖК разработан ипотечный продукт «Малоэтажное жилье», который обеспечивает максимально благоприятные условия кредитования при покупке или строительстве жилья на территориях организованной комплексной малоэтажной застройки: квартиры или жилого дома с земельным участком. Доступность программы для покупателя загородного жилья обусловлена низкой процентной ставкой (от 7,9% годовых в рублях после оформления залога в пользу кредитора), возможностью получения дополнительных вычетов из процентной ставки, возведением в рамках строительства не только жилья, но и необходимой социальной и инженерной инфраструктуры. А для оплаты первоначального взноса за жилье и для погашения задолженности по кредиту можно использовать средства материнского капитала. Таких благоприятных условий, пожалуй, нет в кредитных организациях, не сотрудничающих с АИЖК!

Василий Чудаев, руководитель департамента инноваций, методологии и стандартизации ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»: «Для участия в программах АИЖК ведущие девелоперы проходят тщательную проверку, предоставляя весомый пакет документов. В итоге потребитель получает качественный и юридически прозрачный продукт. В 2010 году, например, ООО УК «Экодолье» совместно с АИЖК на проекте «Экодолье Оренбург» реализовала пилотный кредитный продукт «Дом с участком», позволивший осуществлять ипотечное кредитование на этапе строительства жилого дома по низкой ставке от 10,5% и первоначальном взносе 10%. Благодаря такой инициативе доступность жилья для потребителя возросла в 6 раз! В итоге более 60% сделок в поселке «Экодолье Оренбург» в прошлом году были заключены по ипотеке. Такой же ипотечный продукт ГК «Экодолье» успешно внедряет в Калужской области и собирается распространить на свои последующие проекты малоэтажной комплексной застройки. В целом, уже 77 проектов комплексного малоэтажного строительства на территории более 25 субъектов России прошли проверку в АИЖК, в том числе: проект строительства нового города-спутника «Новое Ступино» в Московской области (компания MR-Group), строительство поселка «Светлореченское» в Свердловской области (застройщик – партнер АИЖК, ОАО «САИЖК») и многие другие успешные проекты».

Я ЗНАЮ!

Итак, вы решили приобрести жилье по ипотечной программе. Тогда важно помнить, что:

  • Платежи по ипотеке не могут превышать 30-45% от дохода покупателя.

  • Банки выдают ипотечные кредиты совершеннолетним лицам и до достижения пенсионного возраста: мужчинам до 60, а женщинам до 55 лет. При этом, чем ближе вы к этой планке, тем меньше вероятность получения кредита.

  • Максимальный срок предоставления ипотеки в большинстве банков – 30 лет.

  • Для получения ипотечного кредита нужно подтвердить свою платежеспособность.

РАССРОЧКА ОТ ЗАСТРОЙЩИКА

Рассрочка может быть интересна тем покупателям, которые имеют в собственности объект движимого или недвижимого имущества и осуществляют его продажу для оплаты приобретения загородного жилья. Сегодня на рынке встречаются процентные и беспроцентные рассрочки. Более часто встречающиеся процентные рассрочки отличаются от банковских ипотечных программ сниженной стоимостью - порядка 1% в месяц. Выдаются они сроком максимум до 5 лет. Наиболее часто встречающийся период рассрочки – 1-2 года, а беспроцентной – не более 3 месяцев. Рассрочка, точно так же как и ипотека, предусматривает четкий график внесения платежей. Условия погашения рассрочки включаются в договор приобретения объекта недвижимости.

Практически все эксперты считают, что рассрочка платежа - более выгодная схема приобретения недвижимости, чем ипотека, но только если покупатель готов оплатить покупку в краткосрочной перспективе. Если процент за пользование рассрочкой и ипотекой одинаковый, то, вероятно, выгоднее взять рассрочку у застройщика, в том числе потому, что не потребуется проходить сложной процедуры оценки банком клиента, предоставлять большое количество документов. Также не стоит забывать о дополнительных расходах по ипотечной сделке – комиссии банка, страховой компании, оценщиков, регистрации залога и т. д.

Таким образом, выбирая схему финансирования приобретения загородного жилья, реально оцените свои финансовые возможности, возраст, наличие или отсутствие движимого/недвижимого имущества, которое можно использовать при рассрочке или для первоначального взноса по ипотеке. В зависимости от исходных показателей, вы уже сможете выбрать тот вариант покупки загородного жилья, который подходит именно вам.

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

До начала XIII международной выставки и форума по недвижимости REX 2016 осталось чуть больше месяца...
16.03
20-22 апреля 2016 г. в московском ЦВК «Экспоцентр» состоится XIII международная выставка и форум по...
14.03
Жильцы дома по проспекту Ленина, 1 вот уже несколько лет борются с планами построить на месте сквер...
01.03