Подпишись на наш Телеграм-канал!

Юрий Перелыгин: «Даже жильцы старых домов могут стать соинвесторами проекта»

Сегодня проект освоения старой части Самары, получивший недавно официальное название «Хлебная площадь», находится на первых строчках новостных лент и является предметом горячих споров. При этом в дискуссиях принимают участие не только активные представители городской общественности: в обсуждение вовлечены и архитекторы, и представители городских и областных властей. Мария Иванова, главный редактор журнала «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» встретилась c Юрием Перелыгиным, генеральным директором ООО «Институт Ленгипрогор» и руководителем команды, которой был спроектирован план освоения и застройки территории на стрелке Волги, чтобы узнать как этот проект повлияет на будущее нашего города.

Перелыгин.png 

Юрий Александрович Перелыгин, советник губернатора Самарской области, председатель Совета директоров ОАО «РосНИПИУрбанистики», генеральный директор ООО «Институт «Ленгипрогор»

 — Юрий Александрович, начать хочется с трех вопросов: почему стрелка? Почему вы? Почему в Самаре?

Отвечать, если позволите, я буду в другом порядке. Почему я? Скорее всего это связано с тем, что у меня и нашей команды имеется опыт реализации проектов, которые связаны с исторически нагруженными территориями городов. Сегодня сложилась ситуация, когда девелоперы предпочитают иметь дело с «пустыми» земельными участками, которые уже снабжены готовой инфраструктурой: электрическими сетями, дорогами, водопроводом и другими коммуникациями. В профессиональной среде даже появился термин, для описания случаев, когда территория проекта насыщена историческими объектами и памятниками культуры: «земля с отрицательной стоимостью». Мы с коллегами знаем о том, как решать сложные задачи по изменению отношения к памятникам культуры и превращать исторически загруженные территории в объекты, у которых капитализация выше точечной застройки «пустых» участков и этот факт тоже повлиял на решение нового губернатора Самарской области пригласить нашу команду. Совместно с главным архитектором области Анатолием Ивановичем Баранниковым мы оценили несколько площадок, которые могли претендовать на реализацию подобных проектов и стрелка рек Самары и Волги, промышленный в текущем состоянии узел, показался нам наиболее привлекательной территорией.


— Какими критериями вы руководствовались при выборе?

Для подобной оценки необходима некоторая квалификация, поэтому подобные перспективы могут увидеть не все инвесторы: даже собственники активов в этом районе не видели перспектив развития. У нашего института есть опыт, который позволяет нам делать выводы и прогнозы и я уверен, что у этой территории есть все, чтобы стать одним из самых инвестиционно-привлекательных районов в городе. Конечно, мы понимали, что это место насыщено историческими объектами и даже несмотря на безжалостную работу времени здесь просматриваются следы былой красоты. Скажу больше: задачу по возвращению гражданской функции той территории, с которой, если верить историческим документам, началась история города, наша команда восприняла как вызов. Мы предложили городу несколько идей развития территории, нам их одобрили и на сегодняшний день идет обсуждение проекта планировки на градостроительной стадии, о которой в наше время начали к сожалению забывать в современном градостроительном кодексе. Этот мастер-план основан на требованиях градостроительного кодекса и нормативных документов, федерального и региональных уровней. Хотя, в каких-то моментах мы уже дошли до фрагментов проекта застройки, чтобы получить возможность сразу просчитать проект на реалистичность. Дело в том, что генплан не дает возможности «пощупать» территорию, понять материальные показатели территории. Следующим этапом станет проект детальной планировки.


— Хочется понять, что именно убедило нашего губернатора одобрить план по разработке проекта и освоению данной территории? Какие базовые показатели повлияли на его решение? И, разумеется, хочется подробностей о проекте и его технико-экономических показателях.

Мне кажется, есть, как минимум, две причины, которые повлияли на решение Николая Ивановича Меркушкина. Во-первых, у вашего губернатора есть успешный опыт перестройки городской среды: все, кто побывал недавно в Саранске, смогут подтвердить, что за последние 10–15 лет центр города претерпел серьезные изменения. Это, как говорят в Одессе, две большие разницы: то, что было раньше и то, что можно увидеть сейчас. Причем мы говорим именно о центре Саранска. Вторая причина — это необходимость принимать матчи предстоящего чемпионата мира 2018 года, а в России издавна принято прибираться в доме перед визитом гостей. Мне обе эти причины кажутся достаточно вескими. К тому же власти давно присматривались к этой территории: когда мы впервые приехали в Самару, на стрелке рек предполагалось разместить проект футбольного стадиона. Вообще, с ситуацией, в которой оказалась Самара, пришлось столкнуться многим городам, которых не «зацепило» войной и последние лет 80 они развивались, как индустриальные центры. Так вот, если говорить о Самаре, можно заметить, что население города за последние примерно 100 лет выросло практически в 10 раз.

Перелыгин4.jpg

При этом, центр города сохранил функционал, который обслуживал 150 тысяч. Это лишний раз доказывает, что исторические центры сильно недофинансированы и вопросам их развития никто не уделял должного внимания. Если перейти к конкретным примерам и оценить то, что сделано, Ленинградскую, например улицу, то мы найдем подтверждение моих слов. Есть сложившаяся общемировая практика: на километр пешеходной улицы должно приходиться не меньше, чем 102 объекта, иначе ее нельзя считать пешеходной. Поэтому проект «пешеходная улица Ленинградская» — это недоинвестированный проект со слабым функционалом. В итоге, несмотря на хороший задел, на ней мало людей. Если говорить о площадочных объектах, каким и является «Хлебная площадь» с территорией в 120 га, нужно вести речь о гораздо большем количестве необходимых объектов: современный городской центр должен объединять людей и город, люди должны здесь встречаться, хорошо проводить время, общаться. И эти коммуникативные функции необходимо развивать, меняя функционал территории: сегодня 80% территории занято объектами с промышленными функциями. Главная задача, которая стоит перед проектом — возвращение району гражданской функции Сложно? Да. Но в мировой практике множество примеров решения подобных задач, взять, например, Манхеттен с его Статуей Свободы, Центральным парком и другими достопримечательностями.


— Можно подробнее рассказать о деталях проекта «Хлебная площадь»? Как вы собираетесь освоить 120 гектаров исторической территории? Что появится на участке, ограниченном улицами Фрунзе и Комсомольской и акваторией Волги, в ближайшем будущем? И какова основная идеология проекта?

На данном этапе мы сформировали зонирование района и рассчитали его транспортную привязку с существующим планом. В соответствии с правилами зонирования, которые действуют на данный момент определен функционал каждой зоны. Утвержденный мастер-план предусматривает разнообразие функций: территория разделена на несколько зон освоения. Первая зона - это сама стрелка, на которой сейчас расположен речной порт, складские и гаражные сооружения. Здесь должна появиться насыщенная рекреационная зона с преобладанием функций туризма, отдыха и спорта. Чтобы понять, как это будет выглядеть, представьте себе современную самарскую набережную, которая более насыщенна функционалом. Вторая зона – зона террасированной жилой застройки, которая расположится на набережной реки. Мы очень серьезно относимся к красной линии — именно она формирует городскую среду. Очень хочется задействовать водные пути сообщения, чтобы до делового центра или парка можно было добраться, например, на яхте. Важный нюанс: проект предполагает «прозрачность» дворов района нашей застройки. Дворы должны быть проходимыми, комфортными и проездными. Мы старались добиться того, чтобы из любой точки района можно было попасть в другую точку пешим путем беспрепятственно. Так называемый принцип безбарьерной среды.


— Интересно, как вы собираетесь этого добиться? Что вы будете делать со строениями, которые уже есть во дворах? Есть уже какие-то приблизительные цифры по планируемому сносу ветхого жилья?

Сегодня большинство строений на территории проекта находятся в ужасном и обветшалом состоянии. Мы хотим, чтобы после реконструкции район получил стилистику столетней Самары, пропитался этим неповторимым купеческим духом. При этом, каждый квартал будет жить своей жизнью: проектом запланировано большое разнообразие функций, до 60 объектов на квартал. Разумеется, ветхие строения, у которых нет ни культурной, ни исторической ценности, придется сносить. Примерно 5–10 зданий на квартал пойдут под снос: сараи, лачужки, уличные туалеты…


— Какой функционал кроме жилого и рекреационного сможет обеспечить проект? Как будет реализована торговая, например, функция?

Вдоль набережной и внутри кварталов мы будем стараться развивать стрит-ритейл: планируется отдать все первые этажи жилой застройки под торгово-хозяйственный функционал. Кроме экономических причин к такому решению подталкивают и технические требования, и желание снизить возможный риск паводков и наводнений. Мы получили очень много критических отзывов на наше решение разместить на месте, где когда-то стояла крепость, с которой началась история Самары, многофункциональный торгово-развлекательный комплекс. При том, что сегодня без торгового функционала не обходится ни один современный городской центр. Конечно, мне понятны волнения горожан, которые опасаются, что в их городе может появиться еще один «ангар» формата «кэш-н-керри», но мне хочется успокоить самарскую общественность: нашим проектом предусмотрено строительство именно современного многофункционального комплекса. Что же касается крепости, восстановления которой, причем в первозданном виде, требуют некоторые активисты: археологи, с которыми мы работаем в Самаре, пока не могут сказать ничего конкретного про ее точное расположение. Во время раскопок мы, очень надеюсь, получим точную информацию. Пока же я могу обещать только то, что все памятники, о которых сохранились упоминания и документы, мы обязательно сохраним: Хлебную, например, площадь.

с-водяным-знаком.jpg

— Но если предположить, что останки крепости все-таки найдут, у вас есть план действий? Я слышала, что вы хотели сохранить и заархивировать фрагменты крепости внутри торгового центра. Аналоги подобного решения можно найти в мировой практике?

Сплошь и рядом! Есть фрески в торговом центре Стамбула, есть фрагмент стены старого Кремля в московском метрополитене на станции «Охотный ряд». Хотя мы почерпнули эту идею из личного опыта: в процессе работы над «Башней Газпрома» в Санкт-Петербурге мы узнали о результатах археологических раскопок, которые показали, что на площадке, выделенной под проект, раньше располагалась старинная крепость. Когда это стало известно, мы внесли в проект изменения, чтобы открыть фрагменты обнаруженного объекта в стилобатной части проекта в режиме «под стеклом».


— Мне кажется, что это разумное и достаточно нетривиальное решение: получается, что наше поколение — молодое поколение — получит возможность помнить о том, что на этом месте стояла крепость. И неважно, что для этого придется посетить ТРК. Потому что альтернатива подобному решению - это вариант, когда останки крепости остаются в земле и общество ждет еще лет 50 более подходящего решения? Почему, по-вашему, именно эта часть проекта вызывает самую ожесточенную критику?

Есть два самых распространенных вида опасений. Первое — это опыт недоверия к намерениям власти, который остро проявляется во всех городах России и формулируется примерно так: «все хорошие идеи будут безнадежно испорчены». Никто не верит, что власти добьются того, что замыслили и все уверены, что вместо запланированного на месте крепости комплекса со стилизованными под старину элементами, который будет повторять планировку этой крепости и ее структуру, в городе появится обычный торговый центр типа «сарай». И есть, в принципе, основания для подобных опасений — в Калининграде, например, власти не смогли справиться с инвесторами и в результате вместо предусмотренных проектом красивых домов на центральной площади, было построено 3 стандартных кубика, которые сейчас пытаются как-то оживить. Что я могу сказать по этому поводу: у нас есть опыт реализации подобных проектов, наш проект просчитан детально, до материала. Нам уже приходилось преодолевать подобное недоверие, когда мы работали над Олимпийским парком в Сочи, где мы были генеральными проектировщиками. И там тоже мало кто верил в успешную реализацию проекта.

Второй тип опасений формируется специалистами по охране культуры, которые опасаются, что после «реконструкционных работ» памятники культуры и архитектуры просто исчезнут. Понимаете, раньше охраной культуры и исторических ценностей занималось государство, а сегодня даже федеральные бюджеты формируются таким образом, что на культуру и историю средств не хватает – приходится привлекать частный капитал. И поскольку еще не сформировался опыт и практика работы с инвесторами в этой области, многим кажется более безопасным метод «музеефикации». И это проблема не самарская — это вопрос масштаба всей России. По моим прогнозам должно пройти лет 20-30, чтобы у нас сложился практический опыт работы с памятниками культуры, чтобы они стали привлекательными для инвестиций. В принципе, где бы мы ни начинали, первая реакция всегда одинакова: «это невозможно». Вторая: «нужно делать «все не так». А потом все говорят после реализации: «ну, мы же так и говорили». Поэтому реакция сама по себе это уже хорошо. Какая бы она ни была.


— В ходе обсуждения проекта с представителями профессионального сообщества было высказано много замечаний. Они будут как-то учитываться?

Все высказанные замечания уже учтены в проекте планировки. В основном спор касался конкретных объектов. Проект же решает вопрос обеспечения функциональности территории, вопрос о конкретизации объектов будет решаться на следующем этапе — многое будет зависеть от инвесторов. Хотя, конечно же, эти обсуждения были несомненно важны в плане понимания проблематики территорией.


— Главный фактор, на который обращают внимание частные инвесторы — это экономика проекта. Вы много говорили о том, что экономика у этого проекта сильная. Как, по-вашему, кто мог бы стать инвестором данного проекта? Ведь это прекрасный шанс не только заработать, но и оставить след в истории города.

Если говорить в общих чертах, не вдаваясь в детали, реализация проекта будет стоить приблизительно 1 млрд долларов, из которых 5 млрд рублей в проект вложит государство, используя бюджеты разных уровней: от федерального до муниципального. Механизм реализации проекта таков, что бюджетные инвестиции не «размазываются» по проекту: если речь идет об объекте федерального значения — набережные, к примеру, то его реконструкция идет за счет средств из федерального бюджета. Объекты регионального значения — скверы и парки – получат финансирование из областного и муниципального бюджетов. Главное преимущество проекта в том, что он предусматривает планомерное повышение капитализации всей осваиваемой территории. Что касается самих инвесторов, опыт показывает, что главным инвестором становится малый и средний бизнес, который вкладывается «точечно»: кто-то берет 100 метров и делает их для себя, кто-то берет этаж торгового комплекса, кто-то делает гостиницу. Конечно, бывают исключения: в Санкт-Петербурге, например, «Новую Голландию» выкупил Роман Абрамович. Но такие случаи, скорее редкость - мы работаем с местным бизнесом, который зарабатывает на городской среде. Конечно, 2-3 крупных «федерала» придут в этот проект: мировые сети гостиниц или другие игроки. Но, повторюсь, проект ориентирован в первую очередь на средний бизнес. Для того, чтобы стать инвестором, достаточно обратиться в нашу управляющую компанию «Хлебная площадь», или в городское министерство строительства. Было бы, как говорится, желание.

Перелыгин.jpgс-водяным-знаком-2.jpg

— А как быть с жителями ветхих домов, которые попадают в территорию застройки и освоения проекта? Как будет вестись работа с ними? Им предложат отремонтировать свои дома или предполагается иная форма взаимодействия с ними?

Знаете, работая в 130-м квартале Санкт-Петербурга, мы провели социологический опрос и выяснили, что в одном из домов живут бывшие собственницы этого дома, которые пережили войну и блокаду. И тогда мы поняли, что принцип социального разнообразия обладает не меньшей важностью, чем принцип функционального разнообразия. То есть наша задача превратить территорию проекта в район, в котором жизнь кипит круглосуточно. Для этого должна присутствовать не только жилая, деловая и развлекательная функция, но и заселение района людьми разных социальных слоев и видов деятельности. И это одна из самых важных задач — сохранение образа жизни населения, чтобы люди не были вынуждены из-за переезда, менять привычный садик, школу и поликлинику. Конечно, если человек захочет уехать — у него будет такая возможность, но для того, что могли остаться все, кто этого хочет, проектом предусмотрено несколько площадок для маневренного переселения, потому что большая часть ветхого и аварийного жилья должна быть снесена так как представляет реальную угрозу для жизни. Мы в тесном сотрудничестве с городскими и областными властями работаем над этой проблемой.


— На каком этапе находится реализация проекта и когда он вступит в визуальную стадию? Когда можно будет оценить результаты своими глазами?

Смотрите сами: старый элеватор уже снесен, на его месте уже готовится площадка под жилье. Проект так и будет постепенно реализовываться: где-то готовится площадка, где-то процесс проектирования, где-то идут нулевые циклы. Мне кажется, что года через три уже появятся объекты, которые можно посещать.


— Стоимость недвижимости в рамках проекта будет выше, чем в среднем по городу или это будет отдельная агломерация с отдельным статусом с «автономными» ценами? Какую динамику изменения цены на недвижимость вы прогнозируете?

Мне кажется, что по капитализации территория будет одной из самых дорогих в городе с точки зрения стоимости квадратного метра жилой и коммерческой недвижимости. С другой стороны, едва ли проект окажет существенное влияние на рынок недвижимости Самары, так как на фоне вводимых миллиона квадратных метров по области, у нас за 8–10 лет будет введено в эксплуатацию всего 200–300 тысяч квадратных метров. Причем речь идет про объекты разного назначения: от жилой до коммерческой недвижимости. Мне очень не хочется использовать слово «элитарное», скорее это будет индивидуальное место, которое не будет улучшать или ухудшать массовые показатели рынка: мы хотим, чтобы в городе появился новый формат жилой застройки, для появления и развития которого есть все условия и предпосылки. «Хлебная площадь» должна стать хорошим примером, который может определить вектор развития города. В том числе и в направлении реконструкции объектов культурного наследия, которых в Самаре много. Это даст толчок к обновлению города.


— А вы могли бы дать профессиональную оценку проектам, о которых сегодня много говорят? Ведь кроме вашего проекта недавно состоялась презентация «Самара-Центра» и были озвучены планы по застройке территории ЗиМа, стадион скоро начнут строить опять же… Выдержат ли такую нагрузку власти, бизнес, да и сам город?

Если говорить о самарско-тольяттинской агломерации, которая по размерам уступает только Санкт-Петербургу и Москве, то, безусловно, агломерация справится. Я скажу больше: мне кажется что для ваших масштабов эти проекты трудно считать крупными. Вы просто не привыкли мыслить «ценниками» подобного масштаба, ведь если разбросать цифры на 10 лет, получаются суммы, сравнимые с затратами на ежегодный ямочный ремонт дорог. В Самаре есть простор для работы и это прекрасно. Мне вообще кажется, что экономическая жизнь и деловая активность в стране переместилась в регионы. И не смотря на то, что основные деньги в Москве, инвестиционно привлекательных проектов в центральной части страны все сложнее найти, поэтому крупные сети начинают экспансию в регионы. И речь идет даже не о городах-миллионниках, кстати.


— Юрий Александрович, а Вам нравится Самара? Вы видите в ней потенциал?

Мне очень не нравится, что она такая «неумытая». Я только вернулся из поездки по городу со своим коллегой, в офис которого невозможно проехать без джипа. Знаете, например, в Питере снегопады намного сильнее, чем в Самаре, а улицы намного чище. Потому что вместо того, чтобы сетовать на власти, наши бизнесмены сами чистят прилегающие к их офисам территории. А с точки зрения потенциала перспективы у Самары огромные!


— Спасибо большое за беседу. Надеюсь, в ближайшее время мы снова встретимся, и вы продолжите делиться с нашими читателями подробностями реализации проекта.

С удовольствием! 


Александр Баранников.jpgАнатолий Баранников, заместитель министра строительства Самарской области, руководитель департамента архитектуры и градостроительства Самары:

На сегодняшний день «Хлебная площадь» находится на стадии обсуждения концепции архитектурно-планировочных решений, которые предстоит реализовать в рамках проекта. Мы стараемся, чтобы в обсуждении приняли участие все заинтересованные стороны: представители общественности, представители профессионального сообщества и депутаты самарской Думы. Главная тема этих обсуждений — это, в первую очередь, перспективы, которые открываются перед городом в случае успешной реализации проекта «Хлебная площадь». По результатам этих обсуждений в данный момент готовятся технические задания на архитектурные и градостроительные конкурсы касающиеся застройки конкретных кварталов, которые стартуют после утверждения проекта планировки. Очень важная тема — создание маневренного фонда под переселение.

 В проекте планировки предусмотрена зона жилой застройки, площадь и параметры которой еще предстоит определить, исходя из зонирования и функционального использования территории. Много вопросов вызывает стоимость реализации проекта, но тут все дело в том, что общественность в Самаре просто не привыкла к масштабным проектам: у города еще не было опыта использования миллиардов на реконструкцию. По последним оценкам консолидированное участие государственного бюджета в проекте составит 5 млрд рублей. Если принять во внимание соотношение бюджетного и частного рубля, которое по плану должно составить 1 к 7, можно сделать вывод об ориентировочной стоимости проекта «Хлебная площадь»: примерно 35-40 млрд рублей. Однако, не стоит забывать, что эта сумма рассчитана на 10-летний период. Сразу хочется отметить: на сегодняшний день мы не планируем бюджетные средства на выкуп участков. Основная идея проекта — заинтересовать собственников в развитии той территории, которой они владеют. Конечно, обязательно найдутся и те, кто не верит в проект, те, кто захотят отказаться от участка. И тут не должно быть никаких обобщений: нам предстоит трудная работа по каждому участку, чтобы найти общий язык с каждым человеком.

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

До начала XIII международной выставки и форума по недвижимости REX 2016 осталось чуть больше месяца...
16.03
20-22 апреля 2016 г. в московском ЦВК «Экспоцентр» состоится XIII международная выставка и форум по...
14.03
Жильцы дома по проспекту Ленина, 1 вот уже несколько лет борются с планами построить на месте сквер...
01.03