«Качество жизни для каждого жителя и есть цель развития любого города», - считает главный архитектор города Виталий Стадников

Журнал «Недвижимость. Rent&Sale» встретился с недавно назначенным главным архитектором Самары Виталием Стадниковым, чтобы поговорить о перспективах жилищного строительства. А получился разговор о жизни Самары и о нас с вами. Виталий — чиновник нового для нашего города «формата» с современным взглядом на планы по развитию городских территорий, со стремлением сформировать новую, качественную и комфортную среду жизни для каждого горожанина.

Мария Иванова: Виталий , в чем вы видите основные аспекты стратегического развития города? Лично у меня есть ощущение, что Самара находится на стадии «ноль».

Виталий Стадников: Согласен с тем, что в настоящее время наш город отстает от ряда других российских мегаполисов по наличию документов, необходимых для нормальной градостроительной деятельности. В Самаре есть Генеральный план, который как документ перспективного планирования требует актуализации. В соответствии с ним должны быть разработаны Правила землепользования и застройки. Как известно, пока в городе действуют Правила 2001 года, но мы работаем над исправлением этой ситуации.

Стоит заметить, что к разработке подобных документов требуется совершенно иной подход. В советское и даже в постсоветское время основным критерием было обеспечение населения квадратными метрами в соответствии со среднестатистическими нормами. С точки зрения развития любого современного города рассматривать только такой критерий применительно к строительству жилья неправильно. Между количеством квадратных метров и качеством среды нет знака «равно». А качество жизни каждого жителя и есть главная цель развития города.

В общем, качество городской среды, качество пространства - явление многогранное и зависит от множества факторов, среди которых и количество кв. метров на душу населения, и правильный зонинг, и обеспечение людей паркингами, комфортными дорогами, маршрутами общественного транспорта, зонами отдыха, дворами, школами, садами и т. д.

М.И.: А как этот параметр может отражаться, например, на пространственном развитии города?

В.С.: На данный момент абсолютно понятно, что логика существующего социалистического зонирования, когда город делится просто на функциональные зоны, неактуальна. Город - это более сложный организм. Самара обладает большими внутренними территориальными ресурсами как любой постсоветский город с огромной индустриальной зоной, которая теперь используется абсолютно неэффективно. Необходимо выявлять внутренние ресурсы городского развития и на основе этой идеологии строить последующую политику пространственных решений.

Экстенсивный способ развития города - это метод прошлого. Но он очень удобен, потому чтo не нужно решать глобальных задач, а можно выделить чистое поле, присоединить его к городу и на нем построить 100, 200, 300 тыс. кв. метров жилья. А что еще нужно? С точки зрения региональных и федеральных программ, когда речь идет о сдаче таких объемов жилья, это самый простой и понятный путь.

М.И.: Это похоже на планирование социалистических времен.

В.С.: Да, однако каков смысл постановки планов на кв. метры? Эти цифры должен регулировать рынок, спрос людей на кв. метры, а чтобы он был, нужно строить такое жилье, которое решает не только базовые потребности человека в крыше над головой, а повышает его качество жизни. Кроме того, при планировании нужно учитывать множество факторов. Показателен пример с Самарским Заречьем. Изначально Генпланом здесь была предусмотрена только многоэтажная жилая застройка, естественно, в первую очередь при этом рассчитывался объем жилья, который может быть получен после реализации проекта. Однако сейчас не должен исключаться и альтернативный вариант: появление здесь другого типа застройки - малоэтажного и среднеэтажного..

М.И.: А теперь интересно спросить вас, в каком направлении должна развиваться Самара: в сторону Тольятти или Самарки?

В.С.: Эта тема как раз недавно обсуждалась в Автограде на круглом столе. Рассматривались вопросы на будущее - «как будут сливаться два города и какие сверхпоезда будут ходить между ними». Перспективы, конечно, заманчивые. Но я глубоко убежден в том, что без решения в первую очередь проблем более «приземленных» все «большие» идеи в итоге так и останутся нереализованными. Так, по окончании круглого стола я вышел на центральную улицу города и обратил внимание на пейзаж: гигантские пустующие пространства, заросли травы, недостаток инфраструктуры, культурных заведений... Понимаете, очень важно осознать, что бытие все же первично и среда рождает ментальность. Нет смысла обсуждать далекие перспективы, я верю только в сегодняшний день и в финансовые возможности города и инвесторов. Сначала нужно эффективно использовать внутренние резервы, а потом думать о расширении.

Время показывает, что следует рассматривать уже имеющиеся территории внутри города. Это важно еще и потому, что любое экстенсивное развитие города оттягивает средства, коммуникации, инженерную инфраструктуру из центральной части города, из уже освоенных территорий. А значит, идет абсолютно нерациональное распределение ресурсов. Внутренняя часть города распадается и сгнивает. Мы, собственно, это и наблюдаем. Наша историческая часть все советское время не развивалась, город рос, а центр пришел в упадок.

М.И.: Считается, что в Самаре нет такого понятия, как «историческая часть города». Что вы имеете в виду, когда даете это определение?

В.С.: Я говорю о дореволюционных границах Самары. А это - улица Полевая, река Волга, Самарка и улица Спортивная. Тут, собственно, разночтений и быть не может, потому что у нас есть историческая карта города, где так называемая сетка кварталов, датированная 1804 годом, заканчивается на ул. Полевой. Понятие «историческая часть города», безусловно, юридически не закреплено, но все прекрасно понимают, где она.

М.И.: У вас, очевидно, новый для Самары взгляд на развитие нашего города. Как он будет реализовываться на «старых дрожжах»?

В.С.: Для того чтобы строился новый диалог с застройщиками, населением, общественностью, безусловно, необходимо принять ряд градорегулирующих документов, о чем я уже говорил чуть выше. Как класс отсутствует и «мастер-план» города. В интенсивно развивающихся городах, таких как Казань, Екатеринбург, Нижний Новгород, он есть. А в идеале и ПЗЗ, и Генплан необходимо актуализировать с мастер-планом как основой стратегического развития города. Это вопросы многодельные, небыстрые, хотя мы рассчитываем, что как минимум новые ПЗЗ будут разработаны до конца 2012 года.

Сейчас я отдаю себе отчет в том, что мы в своей работе занимаемся, так сказать, решениями точечных вопросов. При этом у руководства города есть понимание того, что мастер-план нужен и он должен быть привязан в том числе к городскому бюджету. И бюджетное планирование должно строиться исходя из заложенного в мастер-плане стратегического развития города. К примеру, в советское время имели место такие мечты и планы, как футуристические многоуровневые дорожные развязки. Понятно, что строительство одной такой развязки стоит столько же, сколько реконструкция двух-трех жилых кварталов, где живет несколько тысяч человек. Так что важнее: отрегулировать дорожное движение, причем этот вопрос можно решить не такими затратными методами, или все-таки привести в порядок жилую среду?

М.И.: У вас уже есть планы, как приводить в порядок жилую среду Самары?

В.С.: Да. Пилотным проектом станет реконструкция 79-го квартала, где мы планируем применить метод бесконфликтной реновации городской среды, который распространен в благополучных городах. Хотя этот метод, например, на Западе завязан на модульную единицу не квартала, но отдельного домовладения.

М.И.: Но ведь домовладение - это не масштаб для города-миллионника?

В.С.: Согласен, поэтому мы выбрали квартал, но при этом логика его освоения та же. Ведь модульная единица - это единица естественного развития любого города, начиная от Бердищево и заканчивая Парижем. Лондон, Нью-Йорк, Бангкок - эти города развиваются благодаря девелопменту частных домовладений. И любые знаковые дома и современная застройка вписаны в существующую среду, а не рождены методом тотального сноса целого квартала и автономного расположения нового здания с созданием проблем и людям, и городу. Такой подход позволяет эффективно осваивать внутригородские территории, выдерживать принцип исторического межевания и не нарушать право на собственность.

М.И.: Есть мнение, что ваш подход сохранения исторического межевания города может вернуть застройщиков к точечной застройке Самары.

В.С.: Это не так. Может, застройщикам и придется пересмотреть свои планы, а вот город будет развиваться для людей. Потому что будет приходить инвестор на конкретный участок земли и будет строить в рамках интересов города. А мы, в свою очередь, заложив «сетку» его развития, будем знать, где появятся детский сад, школа, поликлиника и т. д.

Руководством города поставлена директивная задача надстроить систему градостроительного проектирования и планирования развития Самары. Это значит, что администрация сама должна разрабатывать проекты планировки территорий и представлять их застройщику-инвестору. А тот, в свою очередь, будет осуществлять застройку на основе потребностей города, а не только своих желаний.М.И.: Как же вы будете выстраивать отношения с застройщиками, которые уже зашли на площадку, начали строить, у них есть проекты, бюджеты и т. д.? 

В.С.: У нас нет вопросов к застройщикам, которые действуют по закону, работают в рамках действующих ПЗЗ, но если люди хотят спроектировать 33-этажный дом там, где разрешено строительство домов от 2 до 4 этажей… возникают проблемы. Прежнее руководство города считало возможными такие точечные вкрапления, нам это кажется неправильным. Приходится разговаривать, объяснять, убеждать изменить проект. Понятно, что застройщикам бывает сложно перестроиться, но мы работаем.

На уже застраиваемые площадки мы предлагаем свое видение пространственного развития этой территории, и если оно не совпадает с планами застройщика, предлагаем ему принять их во внимание (см. «КСТАТИ»). А пока получается: когда при корректировке планов мы выставляем требование оборудовать встроенный детский сад, обеспечить дом местами для машин из расчета современного уровня автомобилизации Самары, это воспринимается застройщиками так, что мы просим их о чем-то невозможном.

М.И.: Каких проектов в сфере жилищного строительства, по вашему мнению, недостает Самаре?

В.С.: В жилищной сфере нашего города самая главная проблема - недостаток на рынке предложений разных типов жилья. В основном это малометражные типовые квартиры, по сути, квартиры улучшенной планировки советского времени. При этом новые технологии строительства не развиваются, а то, из чего строят сейчас, имеет очень высокую себестоимость.

Понятно, что без жесткого регламента ничего нового в городе не появится, так и будут строить и продавать однотипное жилье. На самом же деле на рынке должны появиться и таунхаусы, и дуплексы, и полудуплексы, то есть многоуровневое жилье. Такие решения недооценены застройщиками, при этом на самом деле они являются очень эффективными с точки зрения «выхода» общего количества площадей.

М.И.: Какие локальные задачи могут быть решены проведением мундиаля в Самаре? 

В.С.: Главное - это приведение в порядок транспортной инфраструктуры Самары, на которое нужны гигантские средства. Сам город это не потянет.

М.И.: Что вы пожелаете на День строителя застройщикам, строительной общественности и всем, кто приобщен к созиданию?

В.С.: Пожеланий много: успехов в такой непростой деятельности, интересных проектов, новых идей, направленных на создание в нашем городе качественной, достойной среды для жизни!

Главный архитектор предложил изменить проект планирования территории следующей, готовящейся к реализации, очереди ЖК «Сокольи горы». Согласно проекту, участок около «Вертолетки» планируется застроить 12- и 17-этажными домами. Однако построить здесь «свечки» - почти преступление. Во всем мире живописные склоны, как около «Сокольих гор», застраиваются каскадом. Тем более это почти пригород, где напрашивается меньшая этажность. «Нельзя подходить к этому проекту как к очередному микрорайону - здесь великолепный ландшафт с перепадами, чудесными видами. Мы попытались доказать застройщику, что это же количество кв. метров можно предусмотреть и в 6-этажных домах. Предложили проект с нормальной, полноценной средой квартального типа с паркингами, отделенной внутриквартальной средой, куда можно спокойно отпустить детей, так как там не ездят машины, проект, в котором первые этажи отданы под общественные помещения. Вопрос теперь только в желании застройщика», — рассказал Виталий Стадников.