Полевой роман

Полевой роман


Улица Полевая знаменита тем, что она – граница исторической части города. В общем-то, и все, если не считать ярко выраженной сезонности пешеходного трафика на этой улице. В связи с этим  мониторить рынок недвижимости летом – дело неблагодарное, поскольку «сезонная погрешность» значительна. Но мы сделали это и обнаружили, что в аренду сдается большее количество помещений, чем выставлено на продажу. Собственники верят в свой «пенсионерский бизнес рантье».  

Актуальная экспозиция коммерческой недвижимости на улице Полевой немногочисленна, как, впрочем, и протяженность самой улицы. Сегодня на этой улице длиной 1,4 км продаются две коммерческие площади, пять помещений сдаются в аренду. Если суммировать общий метраж коммерческих объектов на Полевой, получится1785,5 кв. м. Для сравнения, ровно 2 года назад, в августе 2010 года, общий объем коммерческой экспозиции составлял порядка 2,5 тыс. кв. м - почти на1000 кв. м больше. В «застой» Полевую «раскупили» собственники, которые сегодня не стремятся избавляться от этих активов, поэтому объем помещений в свободной продаже столь невелик.      
С точки зрения ведения бизнеса в формате стрит-ритейл Полевая заслуживает спорных оценок. С одной стороны, улица пересекается с крупными и оживленными проспектом Ленина и Волжским проспектом, улицами Арцыбушевской, Молодогвардейской и Самарской. С другой стороны, активность пешеходных потоков, столь необходимых для успешного развития стрит-ритейла,  немало зависит от сезона. Особенно это характерно для нижнего участка улицы около  Волги, считает директор АН «Дом-ИСТ» Ирина Рязанова. «Нижняя часть Полевой - практически «белое пятно» на карте стрит-ритейла. Этот участок улицы характеризуется значительной сезонностью, пешеходы активны здесь только в летний период, что для постоянного бизнеса, естественно, неудобно. Известно, что по сей день многие собственники хотят продать на этом участке свои квартиры на первых этажах домов, однако «решительных» покупателей нет», - рассказывает Ирина Рязанова.
Наиболее освоенный стрит-ритейлом участок улицы Полевой - верхняя ее часть, в месте пересечения с Арцыбушевской, возле больницы имени Пирогова. Новые жилые массивы и крупная транспортная развязка способствуют скоплению пассажиров и пешеходов в этой части улицы. Кстати, два года назад именно здесь было сосредоточено большинство предложений - этому способствовало строительство ЖК «Верхняя Полевая». В то время коммерческие помещения в цоколе и на первом этаже ЖК активно распродавались и сдавались в аренду. Ставка аренды колебалась в диапазоне 400-500 руб./кв. м, цена продажи - в диапазоне 65-135 тыс. руб./кв. м. Сегодня процесс «укомплектования» коммерческих площадей жилого комплекса собственниками и арендаторами завершен.
В актуальной экспозиции на ул. Полевой к продаже предлагается торговое помещение, расположенное как раз рядом с больницей имени Пирогова. Это торговый павильон площадью10,5 кв. м стоимостью 350 тыс. руб. (33,3 тыс. руб./кв. м). Еще одно актуальное предложение на этом участке улицы – объект площадью7 6 кв. м, расположенный на 1-м этаже дома и оснащенный отдельным входом с ул. Арцыбушевской. Эта площадь сдается в аренду по ставке 1053 руб./кв. м. Эта цена, на наш взгляд, высоковата, так как такой уровень ставок можно встретить на оживленных участках улиц Победы и Гагарина.
Об уровне цен на коммерческую недвижимость улицы Полевой можно судить по еще одному примеру. Довольно крупная площадь на ул. Полевой/Мичурина предлагается к продаже за 25 млн руб., впрочем, собственник не исключает и аренду. Цену в 99,2 тыс. руб./кв. м однозначно можно назвать максимальной - даже для самых оживленных участков города, однако она явно не является показательной для общего уровня цен на коммерческую недвижимость в этой локации.
Что касается других объектов, сдающихся в аренду, то ставка в этих случаях не превышает среднего уровня цен аренды по городу, а ее нижняя граница сопоставима со ставкой на офисные помещения в деловом центре. Например, на пересечении Полевой и Садовой сдается офисное помещение большой площади (263 кв. м) на 2-м этаже здания по ставке 450 руб./кв. м.  Разбег ставок на арендные помещения - от 643 до 1300 руб./кв. м. При этом два помещения по самым низким ставкам - 643 и 698 руб./кв. м - находятся на пересечении с ул. Молодогвардейской, а площадь с самой высокой ставкой (1300 руб./кв. м) расположена на пересечении с ул. Мичурина.   Руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Дмитрий Новиков привел пример: «Недавно наша компания сдала коммерческое помещение площадью чуть больше 400 кв. м в районе ул. Полевой/ Галактионовской. Ставка, на которую согласился арендатор, - чуть меньше 1000 руб./кв. м. Вообще качественные торговые площади, которые хорошо подходят для стрит-ритейла, на Полевой можно найти по ставке не меньше 900 руб./кв. м - вне зависимости от площади объекта».
В августе 2010 года верхняя граница арендной ставки на Полевой все же была ниже: ставки на коммерческие площади колебались от 600 до 970 руб./кв. м. «Вилка» цен продажи два года назад была довольно внушительной: от 65 до 135 тыс. руб./кв. м. В сегодняшней экспозиции таких высоких цен на коммерческие площади нет.  
 
Дмитрий Новиков,
руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант»:
 
- Небольшое число объектов в экспозиции на улице Полевой обусловлено ее малой протяженностью и довольно неплотной жилой застройкой. В то же время определенный интерес к этой локации у самарских арендаторов есть, и появляющиеся здесь интересные, адекватно оцененные объекты не «застаиваются». То, что «висит» в экспозиции долго - скорее всего, переоцененный из-за пресловутой близости к Волге объект.
 
Ирина Рязанова,
директор АН «Дом-ИСТ»:
 

-  По наблюдениям нашей компании, большинство коммерческих помещений на улице Полевой сегодня находится в собственности. Тот факт, что практически все объекты стрит-ритейла здесь выкуплены, говорит о стабильной политике собственников. Видимо, уровень цен и потребительского спроса собственников сейчас устраивает, раз избавляться от своих активов они не спешат.


Экспозиция коммерческой недвижимости на ул. Полевой, август 2012 год:

Объект/ Адрес

Площадь

Стоимость/ Арендная ставка

ПРОДАЖА

Универсальное помещение на ул. Полевой/ Мичурина (Октябрьский р-н)

1-я линия, 2 отдельных входа (с ул. Полевой и со двора). Свободная планировка, витринное остекление.

Возможна аренда

200 кв. м - помещение

50 кв. м - подвал


25 млн руб. (99,2 тыс. руб./кв. м) - продажа

793,7 руб./кв. м (200 тыс. руб.) - аренда

Торговое помещение на ул. Полевой, 86 (Октябрьский р-н)

Торговый павильон рядом с больницей им. Пирогова

10,5 кв. м

350 тыс. руб. (33,3 тыс. руб./кв. м)

АРЕНДА

Универсальное помещение на ул. Полевой/ Арцыбушевской (Ленинский р-н)

1-й этаж, отдельный вход с ул. Арцыбушевской. Свободная планировка, все коммуникации, хороший ремонт

76 кв. м

1053 руб./кв. м (80 тыс. руб.)

Офисное помещение на ул. Полевой/ Садовой (Ленинский р-н)

2-й этаж, отдельный вход, парковка. Все коммуникации, новый евроремонт

263 кв. м



450 руб./кв. м (118 350 руб.)

Торговое помещение на ул. Полевой/ Молодогвардейской (Ленинский р-н)

2 отдельных входа (с ул. Полевой и со двора). Все коммуникации, ремонт

86 кв. м

698 руб./кв. м (60 тыс. руб.)

Торговое помещение на ул. Полевой/ Мичурина (Октябрьский р-н)

1-й этаж, 1-я линия, 4 отдельных входа. Витринные окна, свободная планировка, хороший ремонт

400 кв. м



1300 руб./кв. м (520 тыс. руб.) + коммунальные услуги

Универсальное помещение на ул. Полевой/ Молодогвардейской (Ленинский р-н)

Помещение + подвал, все коммуникации

700 кв. м

643 руб./кв. м (450 тыс. руб.)

Экспозиция коммерческой недвижимости на ул. Полевой, август 2010 года

Объект/ Адрес

Площадь

Стоимость/ Арендная ставка

ПРОДАЖА

Коммерческие помещения в жилых домах на ул. Полевой/ Пушкина

1-е и цокольные этажи. Возможна аренда

От 50 кв. м

60-80 тыс. руб./кв. м - продажа;

400-600 руб./кв. м - аренда

Торговые помещения на ул. Полевой/ Самарской, 267

Площади в мини-ТЦ в ЖК «5 звезд»

1-й этаж

80 кв. м

87,5 тыс. руб./кв. м

Универсальное помещение на ул. Полевой, 68

1-й этаж, отдельный вход

76 кв. м

50 тыс. руб./кв. м

Универсальное помещение на ул. Полевой/ Молодогвардейской

Продажа готового бизнеса - парикмахерской посредством продажи юрлица, оборудования и переуступки прав по долгосрочному договору аренды

210 кв. м

600 тыс. руб.

АРЕНДА

Универсальное помещение на ул. Полевой/ Пушкина, 223

Отдельное помещение рядом с жилым домом. Ремонт

91 кв. м

600 руб./кв. м

Офисные помещения на ул. Полевой/ Самарской, 270

3-й, 4-й, 5-й, 6-й этажи

От 50 кв. м

800 руб./кв. м

Торговые помещения на ул. Полевой/ Самарской, 267

Площади в мини-ТЦ в ЖК «5 звезд»

3-, 4-й этажи

От 50 кв. м

600 руб./кв. м





Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

До начала XIII международной выставки и форума по недвижимости REX 2016 осталось чуть больше месяца...
16.03
20-22 апреля 2016 г. в московском ЦВК «Экспоцентр» состоится XIII международная выставка и форум по...
14.03
Жильцы дома по проспекту Ленина, 1 вот уже несколько лет борются с планами построить на месте сквер...
01.03