12:16, 28 мая 2014

Нам любые дороги дороги

Новые дороги и мосты – это, во-первых, новые транспортные и пешеходные потоки, без которых не могут развиваться ни жилая, ни коммерческая недвижимость. Во-вторых, появление новых транспортных артерий оказывает существенное влияние на городской рынок недвижимости, и сегодня этот факт становится все очевиднее и для профессиональных игроков рынка, и для собственников, и для инвесторов. Мы отобрали самые долгожданные и знаковые для города проекты в транспортной сфере, которые будут реализованы в ближайшие годы, чтобы прикинуть, куда приведут Самару новые дороги.

Кировские перспективы

Кировский мост через реку Самару – это, пожалуй, один из самых ожидаемых элементов транспортной инфраструктуры, от открытия которого ждут не только изменений в облике Самары, но и решения глобальных урбанистических проблем. Ввод в эксплуатацию мостового перехода, который соединит проспект Кирова с обводной дорогой близ поселка Черноречье Волжского района, намечен на сентябрь этого года. Впрочем, по слухам, чисто технически проехать по мосту можно уже сейчас – правда, за отдельную плату. Длина Кировского моста, ставшего настоящим транспортным долгостроем, составляет почти 11 км. На мосту будет организовано шестиполосное движение в двух направлениях.

Директор ГК «Статус» Елена Чичановская отметила, что реакция рынка недвижимости на скорое завершение строительства моста уже началась. «Выросла ликвидность целой группы земельных участков, которые раньше находились на расстоянии 40– 50 минут от города. Когда откроют мост, добраться до участка, например, в Спиридоновке можно будет куда быстрее. Собственники этих земель пока не отреагировали повышением стоимости, а вот покупательский интерес очевидно возрос. Этой весной мы экспонировали подобные участки не дольше двух месяцев».

А вот жителям домов, расположенных непосредственно на прилегающих к мосту территориях, надеяться на рост ликвидности и стоимости своего жилья едва ли стоит: строительство моста почти не оказывает влияния на повышение привлекательности близлежащего жилья. «Однозначно не стоит надеяться на повышение цен жителям «гостинок» и малоэтажных домов, расположенных поблизости. Также из-за строительства моста не станет более привлекательным жилье в Юнгородке, – считает Елена Чичановская. – Зато есть неплохие шансы на рост арендной ставки, владельцы 1-комнатных квартир поблизости от моста вполне могут рассчитывать на эту ценовую корректировку».

Наконец, строительство Кировского моста наверняка подтолкнет девелоперов в сфере жилого строительства к освоению новых территорий. «Планы, связанные с малоэтажным строительством жилья эконом-класса, в этом районе будут успешными, – говорит Елена Чичановская. – Сегодня люди ждут таких проектов и готовы вкладывать в такое жилье. Естественно, при условии, что возле нового моста не будут скапливаться автомобильные пробки, эту территорию будут рассматривать как потенциальное место жительства покупатели эконом-жилья».

Близкое к завершению строительство Кировского моста закономерно рождает другую необходимость, связанную с реконструкцией и расширением проспекта Кирова. Новый мост с высокой пропускной способностью «упирается» в узкий проспект, который плохо справляется с повседневным трафиком – что уж говорить о ситуации, когда автомобильное движение в связи со строительством нового моста вырастет в разы?

План реконструкции предусматривает два этапа: сначала работы коснутся участка от Заводского шоссе до нового моста через реку Самару, а затем обновление двинется в другую сторону – от Заводского шоссе к улице Солнечной.

Основная цель реконструкции – увеличить пропускную способность проспекта, соединяющего сразу несколько крупных районов города. На второй стадии проекта предусматривается организация эстакад и туннеля под ними, что должно изменить привычный облик проспекта.

Интересный нюанс: до сих пор неизвестно, кому же будет доверено воплотить проект реконструкции проспекта на практике. Областной минтранс уже дважды пытался заключить контракт на выполнение работ с организацией «Волгоспецстрой»: жалоба другого участника аукциона и решение ФАС помешали ударить по рукам. Так или иначе, имя будущего подрядчика работ на Кировском проспекте станет известно 26 мая, а сама реконструкция начнется не раньше 2015 года и продлится вплоть до 2017 года.

Генеральный директор ГК «Институт оценки» Алексей Гурьянов убежден, что реконструкция проспекта Кирова не только окажет влияние на жилую и коммерческую недвижимость в этом районе, но и глобально скажется на инвестиционной привлекательности всего города, но при одном условии – если проект реализуется «в связке» с Кировским мостом. «Такие проекты всегда повышают стоимость жилья в непосредствен- ной близости от места своей реализации, – уверен эксперт. – Сегодня ценность проспекта в глазах многих самарцев низка в связи с тем, что в часы пик они оказываются отрезаны от города: проспект «стоит» и утром, и вечером. Если же магистраль расширят и организуют новые развязки и эстакады, то стоимость жилья в ближайшем от проспекта радиусе может вырасти до 20% от нынешней цены. А общегородским последствием реконструкции проспекта и строительства моста станет возможность разгрузить наконец улицы Авроры, Аэродромную и центр города и освободить их от грузового транспорта».

Курс на расширение

Глобальный и ожидаемый дорожный замысел – реконструкция улицы Луначарского – стартовал в этом году. Планируется, что участок от Ново-Садовой до Московского шоссе получит новый облик к июню 2015 года и станет важнейшей поперечной магистралью, соединяющей две крупнейшие транспортные артерии города. Длина трассы составит 1,5 км, дорога будет состоять из четырех полос.

Помимо собственно дороги, которой до начала реализации проекта попросту не было (грунтовая тропа не в счет), на улице Луначарского посадят около 350 деревьев, оборудуют тротуары, остановки общественного транспорта, разобьют газоны.

В данном случае сложно сказать, как повлияет транспортное строительство на улице Луначарского на стоимость квадратного метра в близлежащих домах. Причина этого – удешевление проекта почти вдвое, которое на деле обернется отсутствием звукоизоляционных работ в прилегающих к дороге домах. Изначально авторы проекта предлагали сопроводить ремонтные работы на Луначарского установкой звукоизолирующих стеклопакетов в жилых объектах вдоль магистрали, но впоследствии от этой части проекта решено было отказаться. Это решение гарантировало не только экономию 20 млн руб., но и серьезные шумовые помехи жителям близлежащих домов, что, в свою очередь, может сказаться на стоимости жилья.

Председатель правления ГК «Камертон» Ирина Семенюк удешевление стоимости жилья близ улицы Луначарского не прогнозирует, но и в возможности ценовой корректировки в большую сторону сомневается. «Не думаю, что реконструкция улицы Луначарского способна существенно повлиять на рост стоимости близлежащего жилья. Все же развязка общественного транспорта здесь уже сформировалась, облик жилой недвижимости устоялся».

А вот на объекты коммерческой недвижимости в ближайшем радиусе строительство новой дороги, по мнению Ирины Семенюк, окажет существенное влияние – исключительно благотворное. «В первую очередь влияние ощутят крупноформатные объекты – например, ТОЦ «Вертикаль», который сейчас испытывает сложности, связанные прежде всего с неудобными подъездными путями. Пока вдоль Луначарского не пустят общественный транспорт и не организуют остановки, сложно судить, на каких отрезках этой локации в большей степени будет развиваться стрит-ритейл. Однако очевидно, что и здесь будет положительная динамика. Уже в начале 2014 года новости о готовящейся реконструкции улицы Луначарского спровоцировали скачок интереса к помещениям на первых этажах по четной стороне улицы Гагарина».

По планам муниципалитета реконструкция в этом году также коснется окраинных городских магистралей – Заводского и Ракитовского шоссе. Власти обещают модернизировать участок Заводского шоссе от улицы XXII Партсъезда до улицы Авроры протяженностью чуть больше 4,5 км. А отрезок Ракитовского шоссе длиной почти 4 км получит не только новое дорожное покрытие, но и новые тротуары, дождевую канализацию и наружное освещение.

Расширение коснется и Южного шоссе, но на сей раз оно связано не с глобальными градостроительными планами, а с организацией более удобной инфраструктуры близ крупноформатного коммерческого объекта. Очевидно, что строительство ТЦ «Амбар», которое сегодня близится к завершению, в перспективе увеличит нагрузку на Южное шоссе. Чтобы избежать постоянного транспортного коллапса на этом участке дороги, девелопер проекта, компания «Виктор и Ко», работает над новой транспортной развязкой с тремя съездами к торговому центру, а также планирует расширить само шоссе перед въездом в «Амбар». Таким образом, у самарцев, проживающих близ южной границы города, есть надежда, что новый торговый центр девелопера не повторит судьбу «Космопорта», возле которого транспортные коллапсы – суровая реальность.

«Пристальное внимание властей к окраинным магистралям города однозначно связано с мундиалем—2018, – отмечает Ирина Семенюк. – Впрочем, и так понятно, что без расширения этих дорог городу дальше нельзя. На Заводском шоссе ежедневно происходит транспортный коллапс, в котором участвует большегрузный транспорт. Здесь даже повышение привлекательности окраин отходит на второй план: прежде всего меры по расширению дорог нужны, чтобы город не задохнулся в этом коллапсе».

Помимо дорожного «тренда», связанного с развитием автомагистралей на городских окраинах, планы по расширению и реконструкции затрагивают и центральные районы. Так, известно, что областной минтранс заказал проект реконструкции одной из двух важнейших транспортных артерий города – улицы Ново- Садовой. Начиная с 2015 года улицу планируется расширять, перемежая разноуровневыми дорожными развязками.

Транспортный узел в каждый микрорайон

Появление в городе крупных транспортно-пересадочных узлов, которые соединят окраинные жилые микрорайоны единой веткой для скоростного электросообщения – это еще одна транспортная инновация для Самары.

Одним из концов новой железнодорожной ветки станет жилой район «Кошелев-проект» («Крутые Ключи»). По словам председателя совета директоров «Корпорации Кошелев» Владимира Кошелева , нынешний остановочный пункт «Ягодное» вырастет в современный ТПУ с конечной остановкой скоростного трамвая и автостанцией. Транспортно-пересадочный узел в «Кошелев-проекте» вместит всю необходимую инфраструктуру: железнодорожные платформы, залы ожидания и обслуживания пассажиров, перехватывающую парковку для индивидуального транспорта, остановочные пункты для беспрепятственного доступа пассажиров к местам посадки на электрички. Помимо собственно электропоездов, ТПУ будут обслуживать автобусы и троллейбусы. Параллельно будет развиваться вся транспортная инфраструктура нового жилого района. В ближайшее время в месте пересечения железной дороги и улицы Мира появится двухуровневая транспортная развязка. Существующая развязка, которая сейчас ведет от Московского шоссе к ТЦ «МЕГА», будет расширена, а улицу Мира соединят с кольцом на съезде от Московского шоссе.

Другим концом новой железнодорожной ветки станет крупный микрорайон «Южный Город», в котором будет оборудован аналогичный транспортно-пересадочный узел. «Жители «Кошелев-проекта» смогут максимально быстро добраться до поселка Красный Кряжок Куйбышевского района города по прямому маршруту на электричке», – подтвердили в дептрансе.

Генеральный директор компании Royal Estate boutique Никита Петухов считает, что трафик, который будет создаваться на всем пути следования из одного транспортного узла в другой, создаст существенную посетительскую волну в крупноформатных торговых центрах, среди которых «МЕГА» и строящиеся ТЦ «Амбар» и «Good’Ok». «Больше всего выиграют развлекательная и детская зоны в этих торговых центрах, так как жителям двух крупных микрорайонов будет проще добраться до них всей семьей в выходные дни, минуя пробки на дорогах города. Стрит-ритейлу в обоих жилых микрорайонах рассчитывать на этот «железнодорожный» трафик явно не стоит: все же эти магазины существуют исключительно в придомовом формате. Но в первую очередь хочется думать, что в большей степени от организации ТПУ выиграют не крупные торговые центры, а сами люди. Уже сейчас добраться до обоих микрорайонов по городским дорогам очень сложно, а строительство еще ведется и новые жители будут постоянно прибывать. Строительство альтернативной транспортной ветки повысит привлекательность жилья в «Кошелев-проекте» и «Южном Городе» в глазах нынешних и потенциальных жителей микрорайонов».

Транспортные перспективы стрелки

В ближайшее время начнется реализация самого масштабного в истории области градостроительного проекта, который получил название «Хлебная площадь», перед которым стоит задача вернуть жизнь историческому центру города. Развитие улично-дорожной сети в районе в границах улиц Комсомольской, улиц Фрунзе, акватории реки Волги и акватории реки Самары предполагает такие этапы, как:

Строительство мостового перехода «Фрунзенский» через реку Самара с шириной проезжей части 27 м;
Демонтаж трамвайных путей на улице Фрунзе и устройство четырёхполосной проезжей части;
Расширение проезжей части автомобильного моста в створе улиц Водников и Главной до 4 полос движения;
Устройство проезжей части с 4 полосами движения на улицах Водников и Комсомольской;
родление улицы Князя Григория Засекина до пересечения с улицей Молодогвардейской и от улицы Водников до Максима Горького;
Демонтаж трамвайных путей и устройство магистральной транспортно-пешеходной улицы районного значения на Хлебной площади;
Расширение проезжей части участка улицы Крупской от улицы Водников до улицы Максима Горького до 14 м;
Строительство новой магистральной транспортно-пешеходной улицы районного значения с шириной проезжей части 8,5 м и протяжённостью 2,3 км, обслуживающей стрелку;
Строительство двух мостов над искусственным водоёмом на стрелке;
Организация основного проезда к гостиничному комплексу на стрелке;
Устройство трёх надземных пешеходных переходов над улицами;
Строительство многоуровневой благоустроенной набережной с возможностью проезда автотранспорта от улицы Комсомольской до улицы Фрунзе протяжённостью 2,0 км.

Справка

За 2014 год в городе планируют отремонтировать 87 тыс. кв. м дорожного полотна. Впрочем, технология ремонта пока не нова: на дороги все так же ставят «карты-заплатки». Новая транспортная эра в Самаре начнется не раньше 2015 года – на это время запланирована реализация всех крупных дорожных проектов города.

Комментарии

Комментариев нет

Войти

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Два региональных проекта благоустройства — лучшие на федеральном уровне

Монастырская набережная в Сызрани и парк культуры и отдыха «Молодежный» в Самаре вошли Федеральный реестр...

22.04

Авторская колонка: Ира Фишман, главный архитектор проектного бюро «ТМ».

«Самая распространенная ошибка в самарском благоустройстве — это методическое сокращение площади ...

20.09

Региональные девелоперы и представители строительно-архитектурной отрасли обсудят взаимосвязь инфраструктуры и ландшафтного благоустройства

6 июля 2022 года в 15:00 приглашаем на панельную дискуссию в рамках летнего ландшафтного форума «Традиции...

01.07