Подпишись на наш Телеграм-канал!

Жилая недвижимость в Швейцарской Конфедерации. (Часть 2)

Не так давно мы публиковали первую часть материала про недвижимость в Швейцарии. Теперь же представляем вашему вниманию вторую часть данной статьи. Из-за сложного горного рельефа в Швейцарии очень мало земель, предназначенных для строительства и проживания, поэтому приобретение недвижимости в Швейцарии связано с рядом строгих ограничений.

Жилая недвижимость в Швейцарской Конфедерации. (Часть 2) Жилая недвижимость в Швейцарской Конфедерации. (Часть 2)
С 1983 г. в стране действует закон «Об ограничении прав на приобретение земельных участков иностранными гражданами» (Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 uber den Erwerb von Grundstucken durch Personen im Ausland (BewG), который также регулирует и процедуру приобретения недвижимости иностранцами. Данный закон еще называют «Лекс Коллер» (Lex Koller), его цель — ограничить приобретение швейцарских земельных участков нерезидентами. Согласно этому закону, «иностранцами за границей» считаются граждане Европейского сообщества (ЕС) или Европейской ассоциации свободной торговли (ЕАСТ), а также граждане других иностранных государств, чье постоянное место жительства находится за пределами Швейцарии и которые не имеют разрешения на проживание в Швейцарии. Проще говоря, данный закон распространяется на всех нерезидентов Швейцарской Конфедерации.

Данные ограничения в основном касаются приобретения и вложений в жилую недвижимость и не распространяются на покупку коммерческой недвижимости, которую можно приобретать свободно.

Одним из главных преимуществ покупки жилой недвижимости на территории Швейцарской Конфедерации является то, что рынок недвижимости Швейцарии остается самым стабильным в Европе, существенных ценовых колебаний на нем не ожидается. Главной причиной этого является позитивная экономическая конъюнктура страны в последние несколько лет и практически полное отсутствие «перегретых» цен на недвижимость из-за законодательных ограничений, действующих на рынке недвижимости.

Жилая недвижимость в Швейцарской Конфедерации. (Часть 2)Интерес к Швейцарии со стороны иностранцев был всегда. Согласно швейцарскому закону, регулирующему покупку жилой недвижимости нерезидентами, иностранцы могут покупать жилую недвижимость только в определенных, как правило туристических, регионах (например, в кантонах (фран.-canton) Во (фран.-Vaud) , Вале (фран.-Valais), Берн (Bern), Граубюнден (нем.-Graubunden) , Тичино (итал.-Ticino), Швиц (нем.-Schwyz)), где имеются так называемые квоты —(разрешения) на покупку. Именно в таких регионах и строится недвижимость, предназначенная для отдыха, которую могут покупать иностранцы. Как и прежде, пользуются спросом индивидуальные дома, а в многоквартирных домах наиболее популярны трех- и четырехкомнатные квартиры и апартаменты. 

Однокомнатные квартиры, наоборот, менее востребованы и все реже предлагаются на рынке новостроек. Количество пустующих жилых помещений в Швейцарии ежегодно сокращается. В 2009 г. количество новостроек в Швейцарии несколько уменьшилось по сравнению с предыдущими годами: прирост числа новых предложений на рынке жилой недвижимости составил 42 000 единиц (квартир в собственность, квартир для сдачи в аренду и отдельно стоящих домов). В течение последних лет наибольшее количество строительных квот выделялось экономическим центрам Швейцарии — Цюриху (Zurich) и Женеве (фран.-Geneve). Потенциал для строительства в самой Женеве практически исчерпан, а часть Женевской агломерации уже давно располагается на французской территории из-за ограниченности своих земельных ресурсов. Другие территории с большим количеством квот для строительства — развивающиеся регионы: Берн, Граубюнден, Невшатель (фран.-Neuchatel), Фрибур (фран.-Fribourg), Вале.

Ограниченность земельных ресурсов Швейцарии вносит определенные коррективы в рынок строительства недвижимости. Далеко не все земли в стране пригодны для использования под строительство: горная и озерная местности, а также лесные угодья являются неэффективными территориями для развития этой отрасли. Согласно исследованиям, теоретически пригодные к заселению районы составляют в Швейцарии около 11 772 кв.км , или всего 28,5 % земельной площади страны. Это является одним из основных факторов, определяющих устойчивый спрос на швейцарскую недвижимость.

С какими целями, для чего осуществляется покупка жилых помещений в Швейцарской Конфедерации физическими лицами?
Кто-то покупает дом близ Альп для занятия горнолыжным спортом, кто-то делает это потому, что хочет дать детям образование именно в Швейцарии, а также предполагает, что выросшие дети изберут Швейцарию местом своего дальнейшего проживания, кто-то готовит себе место для ежегодного семейного отдыха, кто-то делает это за компанию со своими друзьями, кто-то дарит дом родителям, тем самым обеспечивая им спокойную и счастливую старость, а кто-то просто желает быть в центре европейских событий.

Примерно 2⁄3 всех продаж недвижимости для отдыха приходится на кантоны Во и Вале. Регион Женевского озера удерживает лидирующее положение по спросу на жилую недвижимость среди иностранных покупателей. Типичная ситуация, когда запрос приходится именно на Женеву или. Лозанну, но из-за ограничений на покупку недвижимости приобретение квартиры с видом на Женевское озеро возможно только в городах Веве (Vevey), Монтрё (Montreux) и Вильнёв (Villeneuve).( недвижимость на Женевском озере можно приобретать в прибрежном регионе Монтрё-Веве, который относится к кантону Во, а в кантоне Вале — это регионы Вильнёв, Сен-Жингольф (Saint-Gingolph).

Типичный набор требований нашего покупателя: близость к Женевскому озеру, желательно первая линия или панорамный вид, наличие развитой городской инфраструктуры, близость к крупным городам, шаговая доступность общественного транспорта (возможность обходиться без личного автомобиля), близость частных школ, разнообразная культурная жизнь. Неудивительно, что большинство наших клиентов останавливают свой выбор на недвижимости в Монтрё, который удовлетворяет всем этим критериям. 

Чуть сложнее обстоит с регионами Цюрихского и Люцернских озер, где приобретение недвижимости сильно ограничено. Поэтому все большей популярностью сегодня пользуется кантон Швиц, который предлагает возможность поселиться на берегу Люцернского озера в непосредственной близости от Цюриха, Цуга (Zug) и Люцерна (Luzern).

Жилая недвижимость в Швейцарской Конфедерации. (Часть 2)Какие ограничения вводит закон «Лекс Коллер» для нерезидентов? Закон «Лекс Коллер» вводит следующие ограничения для нерезидентов при приобретении земельных участков и, соответственно, недвижимости для отдыха:

1) нерезидент может купить только один объект недвижимости для личного пользования на семью (под «семьей» подразумеваются супруги и их несовершеннолетние дети в возрасте до 18 лет); можно приобрести второй объект, оформив его, например, на сестру или брата или на родителей;

2) жилая площадь помещения не должна превышать 200 кв.м, а земельного участка — 1000 кв.м; на практике случаются исключения, когда проект на этапе застройки согласовывают с властями или когда требуется, скажем, дополнительная комната для семьи, в которой много детей;

3) иностранцы-нерезиденты не имеют права продавать свою жилую собственность в течение, как минимум, пяти лет. В случае если у собственника жилой недвижимости возникают проблемы со здоровьем или он попадает в трудную финансовую ситуацию, может быть сделано исключение, но только при наличии доказательств того, что данные обстоятельства сложились уже после приобретения недвижимости. На практике разрешение на продажу недвижимости до истечения срока получить не так трудно, но при этом владелец должен доказать, что приобретал недвижимость для личного использования, а не с целью перепродажи. 

Кроме того, все предполагаемые покупатели должны подтвердить, что ни они, ни члены их семьи (супруг или супруга, а также дети до 18 лет) не имеют никакой другой частной собственности в Швейцарии на настоящий момент. Эти правила записаны и зафиксированы в Земельном реестре.

Основной целью покупки жилой недвижимости обязательно должно быть личное пользование, а не сдача в аренду. Однако так называемое личное пользование может продолжаться всего лишь три недели ежегодно. Все остальное время — до 11 месяцев в году — нерезиденты-собственники могут сдавать свою недвижимость в аренду. Власти считают, что приобретенная недвижимость для отдыха какое то время обязательно будет сдаваться в аренду и вменяют подоходный налог от возможного дохода.

Жилая недвижимость в Швейцарской Конфедерации. (Часть 2)Закон «Лекс Коллер» распространяется на:

1) приобретение собственности, прав на строительство, прав на проживание или извлечение выгоды от использования земельного участка;

2) капиталовложение в компанию, цель которой является приобретение земельных участков;

3) приобретение собственности или прав на извлечение выгоды от использования земельного участка в виде долевого участия в фонде недвижимости, по долям (паям) которого нерегулярно ведутся рыночные торги;

4) приобретение собственности или прав на извлечение выгоды от использования земельного участка через долевое участие в компании, целью которой является приобретение земельных участков, в случае если доли (акции) данной компании не котируются на швейцарской бирже;

5) продажу, перекупку (с целью продажи), выкуп земельных участков либо долевое участие в случаях, указанных в пп. 2, 3 и 5;

6) приобретение других прав, которые ставят покупателя в положение собственника земельного участка. Напомним читателю, что согласно закону «Лекс Коллер» любой нерезидент Швейцарии должен получать разрешение на приобретение земельных участков в Швейцарской Конфедерации.

Данные ограничения не распространяются на коммерческую недвижимость, которую можно приобретать свободно. Здесь важно отметить, что коммерческая недвижимость — это офисные, складские, торговые, производственные помещения, отели, апарттели. Что же касается доходных жилых домов и строительства жилой недвижимости, то ограничений нет только при условии такого долевого участия иностранцев, при котором их доля в пакете акций не превышает трети — 30–40 %. Контрольный пакет должен принадлежать резидентам.

Ежегодно в Швейцарии иностранцам выдается около 1500 разрешений (квот), затем они распределяются по тем кантонам, которые особенно нуждаются в развитии туризма и экономическом росте. Наибольшее число разрешений на покупку недвижимости нерезидентами уже несколько лет подряд имеют кантоны Вале, Во, Граубюнден, Тичино и Берн. 
Закон «Лекс Коллер» вводит также разграничения по типам жилой недвижимости. Различают три основных категории недвижимости: недвижимость тех, кто постоянно проживает в Швейцарии, недвижимость тех, кто связан со Швейцарией по роду деятельности, и недвижимость для отдыха. Нерезиденты имеют право приобретать в Швейцарии только недвижимость для отдыха. Кантоны, где иностранцам разрешено приобретать недвижимость для отдыха: — французская Швейцария: Вале, Во, Фрибур, Невшатель, Юра (фран.-Jura); — немецкая Швейцария: Берн, Швиц, Граубюнден, Санкт-Галлен (нем.-Sankt Gallen), Шаффхаузен (нем.-Schaffhausen), Аппенцель-Ауссерроден (нем.-Appenzell-Ausserrhoden), Ури (нем.-Uri), Нидвальден (нем.-Nidwalden), Обвальден (нем.-Obwalden), Гларус (нем.-Glarus);

— итальянская Швейцария: Тичино. Кантоны, в которых для иностранцев нет квот на покупку недвижимости для отдыха:
— французская Швейцария: Женева; часть кантона Во, включая Лозанну (фран.-Lausanne);
— немецкая Швейцария: Цюрих, Цуг, Люцерн, Аргау (нем.-Aargau), Аппенцель-Иннерроден (нем.-Appenzell Innerrhoden), Базель-Штадт (нем.-Basel-Stadt), Базель-Ланд (нем.-Basel-Landschaft), Золотурн (нем.-Solothurn), Тургау (нем.-Thurgau).

Что же касается приобретения нерезидентами земельных участков для строительства, то здесь возможно несколько
вариантов: 

1) нерезидент может приобретать землю только с проектом, под который получено разрешение (квота) для иностранного покупателя; 

2) если вы проживаете в Швейцарии постоянно на основании вида на жительство, можно приобрести участок для строительства жилой недвижимости для личного пользования без ограничений по размеру и расположению; 

3) вы можете приобрести участок на компанию, где ваша доля составляет не более 30–40 %, а остальная часть принадлежит местным жителям; 

4) если вы имеете гражданство ЕС и являетесь резидентом Швейцарии, то можете приобретать земельные участки и строить без ограничений. В некоторых случаях разрешена покупка земельного участка с готовым проектом строительства, утвержденным местным архитектором. Целью введения всех этих ограничений является предотвращение спекуляций на рынке недвижимости. 

Швейцария — страна маленькая, а желающих купить недвижимость много. Важно отметить, что покупка недвижимости дает основание для получения не вида на жительство, а только туристической визы категории С по классификации Шенгена, которая дает право на 90-дневное пребывание в течение полугода. В Швейцарии нет иммиграции в том виде, в каком она существует, например, в Великобритании (United Kingdom of Great Britain and Northern Ireland), Канаде (Canada), Австралии (Australia) или Новой Зеландии (New Zealand). Иностранный гражданин, купивший объект недвижимости в собственность, может находиться в Швейцарии по туристической визе. Документы о приобретенной собственности могут служить основанием для ее получения и приглашения знакомых и друзей.

Важно отметить, что покупка жилой недвижимости через подставных лиц и компании также строго запрещена швейцарским законом. Последствия в этом случае могут быть самыми печальными, вплоть до уголовной ответственности.

  RS: Я знаю   

В Швейцарии при обозначении количества комнат принято использование «половинок», например 3,5 комнаты или 4,5 комнаты. Это вызвано тем, что в большинстве апартаментов кухня объединена с гостиной, отсюда и берется «половинка», которая обозначает объединенную кухню.
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Как указывается в сообщении международного агентства недвижимости Savills, Монако по-прежнему удержи...
30.05
Подведя итоги года, проект Prian.ru выяснил, что с впервые с 2014 года зарегистрирован рост числа по...
19.01
Здание стало очередным необычным лотом интернет-аукциона после продажи трех грузовых лайнеров Boeing...
03.01