Подпишись на наш Телеграм-канал!

Покупка швейцарской недвижимости: как компания может купить объект?

Журнал «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» , пользуясь помощью опытного юриста Сергея Сандера, продолжает знакомить читателей с рынком недвижимого имущества Швейцарской Конфедерации. Сергей Сандер, управляющий партнер компании The Leading Properties of the World (LPW) SA, подробно расскажет нам, какие компании (юридические лица) и на каких условиях могут приобретать недвижимость в Швейцарской Конфедерации.

Отель на Тунском озере, коммерческая недвижимость.jpgЗакон «Лекс Коллер» предусматривает, начал свой анализ Сергей, что, если иностранному лицу принадлежит контролирующая часть долей или акций компании (обычно более трети непосредственно или через номинальных держателей, которые фактически подконтрольны иностранному бенефициару), то такая компания контролируется и управляется иностранным лицом, и покупка недвижимости от ее имени фактически приравнивается к приобретению недвижимости иностранцем. Если у иностранного лица нет контрольного пакета долей и акций компании, а все остальное принадлежит швейцарским юридическим или физическим лицам, то можно беспрепятственно заниматься инвестированием в недвижимость от имени компании.

Важно понимать, что законодатель очень ясно предусмотрел ситуацию, когда иностранные инвесторы могут пытаться приобрести недвижимость через подставные компании или корпоративные структуры. Поэтому в законе применяется такое понятие, как фактическое владение недвижимостью. Необходимо напомнить читателю, что покупка жилой недвижимости через подставных лиц и компании строго запрещена щвейцарским законом, и нарушение данного закона может привести к уголовному преследованию.

В продолжение нашего разговора Сергей Сандер анализирует разрешения на приобретение недвижимости в Швейцарии в зависимости от категории лиц. Во-первых, рассказывает Сергей, необходимо отметить, что все лица вправе приобретать без разрешения коммерческую недвижимость. Следующая категория лиц - это граждане стран Европейского сообщества, Европейского союза (European Union) и ЕАСТ (Европейская ассоциация свободной торговли, англ.- European Free Trade Association), проживающие в Швейцарии (как правило, с разрешением на проживание типа EG/EFTA B или с видом на жительство EG/EFTA C). Данная категория лиц вправе приобретать без разрешения все виды земельных участков и недвижимости. Рассмотрим следующую категорию лиц - граждане стран, не входящих в ЕС/ЕАСТ, с правом проживания в Швейцарии (с видом на жительство С). Данная категория лиц может приобретать без разрешения все виды земельных участков и недвижимости. 

Еще одна категория лиц - проживающие в Швейцарской Конфедерации граждане стран, не входящих в ЕС/ЕАСТ, не имеющие пока постоянного вида на жительство (как правило, с разрешением на пребывание типа В). Приобретается без разрешения - основное место жительства. Следующая категория лиц - это компании, расположенные в Швейцарии и управляемые лицами, которым не требуется разрешения. Приобретается без разрешения - все виды земельных участков и недвижимости. Рассмотрим последнюю категорию лиц - работающие в Швейцарии иностранцы, проживающие в приграничных зонах стран ЕС/ЕАСТ (с разрешением типа EG/EFTA G). Приобретается без разрешения - вторая квартира по месту нахождения рабочего места. 

Каковы история и цель закона «Лекс Коллер»?

Недвижимость в ШвейцарииВпервые закон, ограничивающий продажи недвижимости иностранцам, появился в 1961 г. Он был известен как Закон Von Moos. Целью этой законодательной инициативы было сохранение «Швейцарии для швейцарцев». В Законе Von Moos критерием «свой-чужой» для физических лиц являлось фактическое место жительства. Первоначально даже швейцарцы, проживающие за рубежом, подпадали под действие ограничений, налагаемых законом, тогда как иностранцы, обосновавшиеся в Швейцарии, чувствовали себя совершенно свободно.

В 1979 г. в законодательство были внесены значительные изменения — введены квоты, что существенно сократило количество разрешений на продажу недвижимости для отдыха иностранцам. 1 января 1985 г. вступил в силу закон Lex Friedrich (в 1997 г. Lex Friedrich превратился в Lex Koller), в котором содержатся два существенных изменения:

1) отныне иностранные инвесторы имеют право на свободное приобретение коммерческой недвижимости с целью возрождения швейцарской экономики. При этом существенно облегчается получение вида на жительство;
2) в соответствии с ALCP (Соглашение между Швейцарией и ЕС о свободном передвижении граждан) любой гражданин ЕС может беспрепятственно приобрести швейцарскую недвижимость при условии, что он проживает в Швейцарии.

Для понимания закона «Лекс Коллер» необходимо знать, кто в соответствии с этим законом считается иностранцем и какую недвижимость он может приобрести. Понятие «иностранец». Не все иностранцы подпадают под закон «Лекс Коллер». Действие закона не распространяется на иностранцев из стран ЕС или ЕАСТ, которые проживают в Швейцарии (вид на жительство типа B), а также на иностранцев, независимо от происхождения, имеющих вид на жительство в Швейцарии типа C. И этот закон, конечно, не применяется к швейцарцам, проживающим за рубежом. 

Далее Сергей Сандер рассматривает понятие «место жительства».На практике понятие «место жительства» вызывает некоторые вопросы. Согласно Гражданскому кодексу Швейцарии домом или местом жительства лица является место, где лицо проживает с намерением поселиться здесь постоянно и окончательно. Это намерение означает, что человек полностью вовлечен в обустройство или поддержание данного места жительства в надлежащем состоянии, так что место жительства становится центром его личных и профессиональных интересов. Это то, что в Швейцарии называется «центром жизни». 

Покупатель собственности должен доказать на личном примере, что живет в Швейцарии в одном доме, что вместе с ним проживают его жена и дети, что выполняет все налоговые обязательства перед Швейцарией. Кроме того, доказательством того, что иностранец постоянно проживает в Швейцарии, являются: наличие трудового договора, регистрация транспортного средства и т. п. Судебная власть бдительно следит за соблюдением закона. Дело в том, что соблазн создать «фиктивный дом» в Швейцарии, купив недвижимость и не выполняя требование о постоянном проживании, очень велик.

Недвижимость в ШвейцарииЕсли владелец недвижимости, до того постоянно проживавший в Швейцарии (разрешение категории B для европейцев или разрешение категории С), вдруг уезжает из Швейцарии, его недвижимость не конфискуется и не выставляется на продажу, несмотря на явное нарушение закона владельцем.

Отметим также, говорит Сергей, что резидент ЕС, проживающий в Швейцарии, имеющий разрешение на проживание категории B, или нерезидент ЕС с разрешением категории С может при желании создать агентство недвижимости. Агентство должно иметь штаб-квартиру в Швейцарии, а его учредитель должен быть единственным акционером. Он также должен быть единственным владельцем бизнеса. 

Расположение штаб-квартиры именно в Швейцарии очень важно, так как любое агентство со штаб-квартирой за рубежом, даже если оно и принадлежит лицам, не являющимся иностранцами, с точки зрения «Лекс Коллер» подпадает под
действие этого закона.

Если компания имеет головной офис в Швейцарии, необходимо различать:

— Компании по управлению недвижимостью, которые могут приобретать объекты недвижимости (Societe immobiliere
objet de l’acquisition). Покупка даже одной доли акций компании по управлению недвижимостью (Societe immobiliere) не может быть сделана иностранцем. Цель компании по управлению недвижимостью — покупка недвижимого имущества, приобретение которого ограничено законом «Лекс Коллер».

Однако с 1 апреля 2005 г., если акции компании по управлению недвижимостью выставляются на торги фондовой биржи, они могут приобретаться иностранным лицом совершенно свободно, без какого-либо специального разрешения.
Если же компания не считается компанией по управлению недвижимостью, ее акции могут свободно приобретаться иностранными физическими лицами.

— Компании по управлению недвижимостью, принадлежащие иностранцам, проживающим за рубежом, не могут приобретать недвижимость в Швейцарии. Компания по управлению недвижимостью должна быть полностью в руках лиц, которым приобретение швейцарской недвижимости разрешено законом. Коммерческие компании, не являющиеся компаниями по управлению недвижимостью, могут приобретать недвижимость, за исключением случаев так называемых подставных компаний, служащих ширмой для покупки объектов недвижимости иностранцами.

Какие здания разрешено приобретать свободно?

Разрешение на покупку не требуется, и поэтому можно свободно приобретать здания:
— если здания являются исключительно коммерческими (таковыми не являются здания на этапе строительства, доходные дома и любая другая жилая недвижимость, не причисляемая к гостиничной);
— если здание служит основным местом проживания (основной резиденцией) для физического лица, которое вселилось и пребывает в нем на законных основаниях.

Отмена закона «Лекс Коллер» и поправки к закону по управлению земельными ресурсами

С 2005 г. политические партии Швейцарии неоднократно выражали желание отменить этот закон. Проекты по отмене закона всегда сопровождаются предложениями о внесении поправок в Федеральный закон о территориальном планировании (LAT). 17 декабря 2010 г. парламент одобрил эти сопутствующие меры, не исключая возможности главного — отмены закона «Лекс Коллер». Тем не менее, воз и ныне там, Lex Koller гнется, но не ломается! Его дни могут быть сочтены, но его влияние по-прежнему сильно, делится своим мнением Сергей. Поправки в закон о землепользовании направлены на разрешение проблемы пустующего жилья путем:

— ограничения числа вторичных резиденций (попросту говоря, ограничения приобретения единиц жилья для личного
проживания владельца);
— развития гостиничного бизнеса и увеличения предложения на рынке жилой недвижимости (первичных резиден-
ций) по доступным ценам;
— повышения заполняемости и занятости вторичных резиденций.

Кантонам понадобится три года с момента вступления поправок в силу, чтобы принять необходимые меры, включая установление ежегодных квот, разграничение целевых зон и установление новых налоговых ставок. 
Надо признать, что развитие инициатив по отмене Lex Koller и модификации LAT приводит сегодня к непростой правовой ситуации. Первоначально Lex Koller подлежал отмене через три года после вступления в силу новых положений. Цель Lex Koller все больше и больше отходит от первоначальной: предотвращения иностранной экспансии. Два инструмента землепользования (Lex Koller и LAT) должны теперь сосуществовать, что неизбежно приведет к определенным юридическим проблемам. 

Возможно, в 1990-е гг. и были ситуации, когда шикарные дома на Женевском или Цюрихском озере покупались на подставных лиц. Но, во первых, об этом могут очень быстро узнать соседи, которые видят, кто реально пользуется недвижимостью, а во-вторых, проблемы могут возникнуть в связи с отсутствием у реального владельца прав на недвижимость. Неправомерные действия «подставного / доверенного» лица чреваты юридическими последствиями.


Контактные координаты компании The Leading Properties of the World (LPW) SA:
Headquarters, Poststrasse 6, 6300 Zug, Switzerland, тел + 41 41 728 75 75
Geneva Lake Office, Grand-Rue 3, 1820 Montreux, Switzerland, тел. + 41 21 966 03 03
Lugano Lake Office, Via Degli Olivia 2/ Via Nassa, 6901 Lugano, Switzerland, тел. + 41 91 910 69 69
London + 442036081323
Moscow + 74955653409
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Как указывается в сообщении международного агентства недвижимости Savills, Монако по-прежнему удержи...
30.05
Подведя итоги года, проект Prian.ru выяснил, что с впервые с 2014 года зарегистрирован рост числа по...
19.01
Здание стало очередным необычным лотом интернет-аукциона после продажи трех грузовых лайнеров Boeing...
03.01