Узаконить земельный самозахват — реально!

Новая «дачная амнистия» - такое неофициальное название уже получил новый закон, вступивший в силу 16 сентября. Его суть в том, что владельцы земельных участков могут забрать в собственность примыкающие к своей земле метры, если они никем больше не используются. Как этот процесс будет выглядеть на практике и какие сложности могут подстерегать собственников, которые захотят присоединить к своим владениям дополнительную землю? 

Теория: новый закон и комплексные кадастровые работы

Прежде всего, стоит назвать сам закон, позволяющий легально расширить границы своего земельного участка. Это №150-ФЗ («О внесении изменений в Федеральные законы «О кадастровой деятельности» и «О государственной регистрации недвижимости»), который позволяет некоторым садоводам оформить свои участки по новым правилам. А основное правило такое: если человек пользуется «ничьей» землёй более 15 лет и за все это время не объявились собственники и соседи не выразили претензий, то он может оформить часть этой земли в собственность при проведении комплексных кадастровых работ.

Кстати, комплексные кадастровые работы проводят по заказу уполномоченного органа местного самоуправления и финансируют из бюджетных средств. Эти работы выполняют одновременно в отношении всех расположенных на территории одного кадастрового квартала земельных участков, сведения о границах которых не содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). В процессе уточняют или устанавливают границы участков, положение на них зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, а также исправляют реестровые ошибки в сведениях о местоположении границ объектов недвижимости.

Если в результате комплексных кадастровых работ удастся найти земельные участки, на которые нет ни документов о собственности, ни сведений в ЕГРН, то об этом сообщают в территориальный орган, ответственный за земельный надзор. Именно такую землю, права на которую никто не заявляет, можно будет забрать в собственность - естественно, при соблюдении ряда условий.

Ограничения для присоединения земли таковы:

1. При уточнении границ участка его площадь не должна уменьшиться больше, чем на 10% относительно той площади участка, которая занесена в ЕГРН.
2. В то же время площадь участка не должна увеличиться (с учетом «прирезок») больше, чем на величину предельного минимума участка, установленного в регионе в соответствии с земельным законодательством. А если предельный минимальный размер участка не установлен, то общая площадь земли не должна вырасти больше, чем на 10% в сравнении с той, которая подтверждается документами, в том числе внесена в ЕГРН.

Проще говоря, увеличить собственный земельный надел за счёт неиспользуемой земли можно лишь на 10% от зарегистрированной площади. Самозахват большей площади легальным не станет.

Практика: как узаконить самозахват

Если человек хочет расширить границы собственных земельных владений за счёт «бесхозной» земли по соседству, ему прежде всего стоит помнить, что комплексные кадастровые работы на участках для садоводства выполняются либо в рамках проекта межевания территории, либо в рамках проекта организации и застройки территории - то есть всегда связаны с процессом распределения участков в границах садоводства.

К тому же границы участков определяются в соответствии с правилами. При определении границ не обойтись без свидетельств о праве собственности или без документов, которые определяли границы участков в момент их образования. Если таких документов нет, то границами участка считаются те, что существуют на местности более 15 лет. В этом случае границы определяются забором или объектами природного происхождения, которые существуют здесь исторически.

Если выяснится, что земля никому не принадлежит, то исполнитель комплексных кадастровых работ установит местоположение границ и подготовит информацию о будущих земельных участках на этой территории. А решение о корректировке границ будут принимать специалисты Росреестра.

Таким образом, главная сложность для всех, кто захочет узаконить самозахват, состоит в том, чтобы именно в отношении нужных им участков были проведены комплексные кадастровые работы. Проверить, планируются ли комплексные кадастровые работы на участках рядом с вашим, можно, например, на сайте госзакупок zakupki.gov.ru. Заказчики обязаны размещать там сведения о тендере на проведение работ.

Однако далеко не во всех садово-дачных товариществах комплексные кадастровые работы будут проводиться в ближайшее время. Во многих они вовсе не запланированы. В этом случае каждый собственник, желающий оформить участок в фактических границах, может обратиться к кадастровому инженеру самостоятельно. Главное, чтобы все границы были согласованы.

Практика узаконения «бесхозных» прилегающих участков будет складываться в ближайшие годы. Какой она будет в нашем регионе - пока судить рано. Однако очевидно, что владельцам земельных участков, которые получили возможность законным образом расширить свои владения, стоит воспользоваться этим шансом. «К поправкам в действующие законы нельзя относиться как к возможности быстро увеличить площадь своих земельных участков. Закон направлен на уточнение существующих участков и поддержку собственников, которые на протяжении многих лет использовали земли без уточненных границ», — объяснила замглавы Федеральной кадастровой палаты Марина Семенова.

Важные условия для участия в новой «дачной амнистии»:

• Использовать «бесхозную» захваченную землю более 15 лет

• Не иметь разногласий относительно этой земли с соседями

• Не иметь претензий к пользованию этой землёй со стороны органов власти.

В 2019 году в федеральном Управлении Росреестра создали центр использования беспилотных летательных аппаратов для осуществления государственного земельного надзора, чтобы выявлять признаки нарушений требований земельного законодательства. Тогда и выяснилось, что самозахват участка наряду с неиспользованием земли или использованием не по назначению - это самые распространенные нарушения.