Ажиотаж отступил — спрос остался

Ровно год назад эксперты рынка и загородные девелоперы называли земельные участки без подряда одной из самых доступных и перспективных инвестиций в недвижимость. Насколько эти факторы привлекательности свойственны актуальным предложениям в загородных поселках?

Очередь из желающих приобрести земельный участок в одном из поселков без подряда в конце 2014 года не была вымыслом маркетологов: покупатели действительно стремились вложить свои средства в землю. При этом понятно, что многие тогда действовали в пылу инвестиционной «горячки», охватившей многих в тот период, и покупали землю просто потому, что участок требует меньших средств, чем квартира даже в бюджетном строительном проекте. Однако покупательский раж давно сменился стагнацией и более привычной для загородной недвижимости неспешной экспозицией.

Достаточно лишь бегло взглянуть на актуальную экспозицию земельных участков без подряда, чтобы понять: цены по сравнению с началом года изменились незначительно. В большинстве поселков нижние ценовые границы предложений остались теми же («Удача», «Солнечный», «Ясный Сокол» и другие), а там, где стартовый ценник вырос, просто произошло вымывание самых доступных предложений из экспозиции. Например, самая доступная земля в первой очереди поселка «Самарский» сегодня стоит 20 тыс. руб. за сотку, тогда как в марте 2015 года цены стартовали с отметки в 16 тыс. руб. Более дешевые участки первой очереди реализованы, а вот во второй очереди нижний ценник остался таким же – 10 тыс. руб. за сотку. Еще один пример – участки в КП «Юбилейный», где стоимость земли во второй очереди так же, как и в начале года, стартует с 15 тыс. руб., а вот в первой очереди минимальные по цене предложения – это участки от 27 тыс. руб. Более интересная ценовая ротация произошла с участками поселка «Чапаевка», расположенного рядом с одноименным селом Волжского района. В марте 2015 года диапазон цен на участки здесь составлял от 15 до 60 тыс. руб., а в настоящее время все земельные наделы продаются по единой цене в 25 тыс. руб. вне зависимости от расположения. Опять же самые дешевые предложения были распроданы, хотя выбор участков в поселке по-прежнему довольно широк.

Что касается актуального спроса на земли без подряда, то его точно нельзя назвать ажиотажным. Впрочем, любопытная тенденция, характерная для целого ряда поселков, все же есть. Практика продаж земли без подряда показывает, что наиболее востребованными среди покупателей оказываются самые дешевые и самые дорогие предложения, тогда как ценовая «середина» задерживается в экспозиции больше всего. «Ничего удивительного в такой покупательской избирательности нет, – комментирует финансовый консультант Иван Абросимов. – Самые дешевые участки сродни дешевому жилью: их покупают люди, располагающие минимальными средствами и стремящиеся вложить свои деньги в покупку хотя бы какого-то объекта. Напротив, самые дорогие участки обладают лучшими локационными и качественными характеристиками, они наиболее пригодны для будущего строительства, поэтому их выбирают те, кто всерьез намерен построить индивидуальное жилье по собственному проекту на территории поселка».

Примеров особого внимания покупателей к самым дешевым и самым дорогим предложениям в поселках немало: во второй очереди поселка «Самарский» активнее всего разбирают именно «крайние» ценовые предложения, в поселке «Ясный Сокол» заняты все земельные наделы на первой линии, у самой кромки воды, немногие участки проданы в отдалении, на третьей линии, а середина почти нетронута. В поселке «Юбилейный» на берегу Черновского водохранилища активнее всего разбирают самые доступные предложения во второй очереди, единичные участки у воды тоже выкуплены, а середина опять «провисает».

---

ОДНО ИЗ САМЫХ ДОСТУПНЫХ ПО ЦЕНЕ предложений среди участков без подряда – 10 тыс. руб. за сотку. Верхняя ценовая граница соответствует 25–27 тыс. руб. за сотку.

---

Руководитель загородного проекта «Солнечный» Дмитрий Шишкин резюмирует: «По сравнению с прошлым годом спрос на землю без подряда в целом остался прежним, хотя никакого ажиотажа на рынке сейчас нет. В структуре спроса я бы отметил перевес интереса к более доступным предложениям по сравнению с дорогими как нарастающую тенденцию. Скажем, в ценовой категории до 25 тыс. руб. за сотку покупательский интерес вырос, а в сегменте дороже 30 тыс. руб. за сотку – все же снизился».

Об отсутствии ажиотажного внимания к коттеджным поселкам без подряда свидетельствуют и скидки со спецпредложениями, которые сегодня предлагают загородные девелоперы на отдельные участки своих проектов. Сразу в нескольких проектах можно отыскать участок по цене, сниженной до 40% – впрочем, здесь нужно учитывать и сезонный фактор: все же зимой интерес к этому сегменту недвижимости, как правило, снижается.

Если обратиться к диапазону доступных метражей, то здесь все также стабильно: минимальная доступная для покупки площадь земельного участка в поселке без подряда – 5 соток. В некоторых поселках эта нижняя граница площади надела выше – опять же по причине того, что самые маленькие участки зачастую оказываются самыми доступными по цене, их и разбирают быстрее всего. Так, в первой очереди коттеджного поселка «Самарский» площади участков уже начинаются не с 5, а с 10 соток, аналогичная ситуация – в первой очереди поселка «Юбилейный».

Наконец, еще одно наблюдение, которое пока не хотелось бы считать тенденцией, но в качестве факта нельзя не отметить. Сразу несколько поселков, попавших в наш мартовский обзор, сегодня сложно назвать проектами в стадии активной реализации. На сайте одного из поселков до сих пор представлена информация об акции сроком до 31 июля 2015 года, между тем телефоны компании-девелопера не отвечают. Аналогичная ситуация с еще парой-тройкой загородных проектов в сегменте поселков без подряда. Хотелось бы верить, что эта ситуация временна, и в первой половине следующего года объекты из этой сферы будут минимум стабильны, как сейчас.

---

В КОНЦЕ ПРОШЛОГО ГОДА САМЫЕ ДЕШЕВЫЕ УЧАСТКИ в поселках без подряда разбирали активнее всего. Сегодня в лидерах спроса – все те же участки по минимальной цене, но теперь к ним добавились и участки из сегмента самых дорогих предложений в поселке.

---

Актуальная экспозиция земельных участков в поселках без подряда (декабрь, 2015 г.)

Коттеджный поселок	Площадь земельного участка	Стоимость сотки в начале 2015 г. (март 2015 г.)	Стоимость сотки в декабре 2015 г.
КП «Удача» (Красноярский р-н) Около 30 км от Самары	От 6 до 25 соток	От 17 тыс. руб. (в зависимости от площади и расположения)	От 17 тыс. руб. Скидки до 40% по акции «Договоримся»
КП «Самарский» (в районе АГЛОСа) 13 км от Самары, 20 км от а/с «Аврора»	От 10 соток в первой очереди От 5 соток во второй очереди	От 16 тыс. руб. в первой очереди (в зависимости от близости к водохранилищу, лесопосадке, автотрассе) От 10 тыс. руб. во второй очереди	От 20 тыс. руб. в первой очереди (участки дешевле проданы) От 10 тыс. руб. во второй очереди
КП «Солнечный» в пос. Рубежный (Волжский р-н) 10 км от Самары	От 6 соток	От 20 тыс. руб.	От 20 тыс. руб. Скидки до 40% по акции «Договоримся»
КП «Ясный Сокол» (Красноярский р-н) 44 км от Самары	От 7 до 20 соток	От 19 тыс. руб. (в зависимости от расположения на 1-й, 2-й или 3-й линии и близости к реке). 1-я линия на берегу реки, 3-я – не дальше 300 м от воды	От 19 тыс. руб.
КП «Юбилейный» (Волжский р-н) 13 км от пл. Кирова, 4 км от пос. Черноречье	От 10 соток в первой очереди От 5 соток во второй очереди	От 15 тыс. руб. (в зависимости от расположения на одной из семи ценовых линий)	От 27 тыс. руб. в первой очереди, От 15 тыс. руб. во второй очереди Скидки на участки в первой очереди продаж до 40%
КП «Чапаевка» рядом с с. Чапаевка в 20 км от Самары (Волжский р-н)	От 10 до 16 соток В продаже осталось около 40–50 участков	От 15 до 60 тыс. руб.	25 тыс. руб. вне зависимости от расположения

Если частный дом или участок признают бесхозными, то у муниципалитета будут все основания для изъятия этого объекта недвижимости. Такие поправки к закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество вступили в силу с 1 декабря и теперь касаются собственников индивидуального жилья и земли во всех регионах.

К статусу бесхозного любой земельный участок или расположенный на нем объект индивидуального строительства может прийти следующим образом. Если в течение пяти лет после присвоения дому или земельному участку кадастрового номера сведения о правах на этот объект не появятся в кадастре, то информация о таком объекте поступят из регионального Управления Росреестра в органы местного самоуправления или в региональную администрацию. Затем объект недвижимости вступит в переходный период, который продлится два года: за это время местные власти проведут инвентаризацию этого дома или участка, который так и не был ни на кого зарегистрирован. Наконец, с 1 марта 2018 года муниципалитеты получат право инициировать процедуру признания дома или земельного участка бесхозными. А значит, такой объект перестанет принадлежать бывшему собственнику и на правах муниципальной собственности отойдет власти.

Естественно, процесс перевода в муниципальную собственность каждого объекта загородной недвижимости будет осуществляться в судебном порядке. Ожидается, что новая правовая мера подстегнет владельцев недвижимости, которые получили имущество по наследству или по договору дарения, но до сих пор так и не оформили свои права на эти объекты. Еще одна категория собственников, которым придется оформлять свои права во избежание изъятия – владельцы частных загородных или городских недостроев, причем такие объекты зачастую могут быть полностью возведены, но по документам все еще числятся как объекты незавершенного строительства.