Участок под ИЖС: секреты выбора

Несмотря на то что на рынке загородной недвижимости давно существует ряд прописных истин о том, как правильно выбирать землю под строительство дома, многие будущие собственники по-прежнему выбирают «сердцем» или «по совету друзей». Мы отобрали несколько важнейших факторов, которые обязательно надо учитывать при выборе подходящего для строительства участка, и присмотрелись к актуальной экспозиции: есть ли в продаже подходящие предложения?

УРОКИ ГЕОГРАФИИ

Многие покупатели ориентируются сугубо на свои личные пристрастия, периодически подкрепляя их устоявшимися аксиомами, согласно которым самыми востребованными, а значит, перспективными направлениями считаются район Малой Царевщины и отдельные локации в Красноярском районе. Однако прежде всего нужно решить, в каком месте будущий собственник хочет жить. Если важнее всего экологичность и тишина, то в массово востребованных направлениях точно нечего искать. Если важны статусное соседство и не менее статусный участок, то стоит сузить круг поиска до коттеджных поселков бизнес- и элит-класса и параллельно с этим существенно расширить бюджет на покупку. Если будущему владельцу дома важна близость к объектам социальной инфраструктуры, подойдут земельные участки в тех же коттеджных поселках, но более «народного» формата (и желательно в почти готовых очередях) или же участки в уже сформировавшихся загородных поселениях – райцентрах или современных поселках.

Сюда же примыкает фактор транспортной доступности. Если участок по всем параметрам и цене подходит для покупки, но удален от города на 200 км, а сам будущий собственник не готов преодолевать такое расстояние каждую неделю, то ему вряд ли стоит знакомиться с этим загородным направлением ближе. Классическая максимально востребованная степень удаленности – один час езды на автомобиле, однако нужно понимать, что с учетом традиционных пробок на выезде из города в пятницу и на въезде в воскресенье время, проведенное в пути, увеличивается в разы. Поклонники того же Красноярского направления, которые уже приобрели загородную недвижимость в самом райцентре или примыкающих поселках, отмечают, что без пробок добираются до места назначения меньше чем за час, а вот с учетом пробок время в пути может спокойно растянуться до двух часов. Так что понятие транспортной доступности относительно, однако факт остается фактом: по статистике, средние сроки экспозиции земельных участков, расположенных на расстоянии свыше 70 км от Самары, в разы длиннее, чем экспозиция участков в приближенных к городу загородных локациях.

Про выбор между коттеджным поселком и административным населенным пунктом уже говорилось выше – его можно сделать еще на стартовом этапе выбора подходящей загородной локации. Однако в одних и тех же направлениях оба формата загородной жизни уживаются вместе, обладая своими преимуществами и недостатками. Скажем, можно купить земельный участок в поселке Аглос, а можно приобрести землю без подряда под будущее строительство в одном из коттеджных поселков, расположенных в этой локации. Сильные стороны современных поселков – охрана, собственная управляющая компания, даже единые стилевые решения в строительстве домов и собственная инфраструктура. С другой стороны, плотность застройки в коттеджных поселках определяет компания-девелопер, и жители бюджетных загородных проектов и поселков в средней ценовой категории часто живут в формате «окно в окно». Из этой же серии – узкие поселковые дороги и переполненные жителями места общего пользования.

Природное окружение будущего места жительства тоже нельзя сбрасывать со счетов. По данным опроса, проведенного одной аналитической компанией, для более чем 70% покупателей загородного жилья важна близость водоема. Так что соседство с «большой» водой, лесопосадками, лугами и полянами и в то же время удаленность от больших магистралей не менее важны в формировании облика земельного участка, идеально подходящего для строительства дома.

ЦЕНА «ВХОДА» И КОНЕЧНАЯ СТОИМОСТЬ

В отличие от покупки готового к проживанию дома стоимость земельного участка для любого будущего собственника – это лишь объем стартовых затрат, куда впоследствии еще добавятся затраты на само строительство и ремонт, а перед этим, еще вполне возможно, – затраты на подведение коммуникаций (всех или частично). Так что любой собственник, построивший загородный дом с нуля, наверняка скажет, что для реализации этого семейного проекта нужен настоящий бизнес-план с подробным перечнем предстоящих затрат и сроками реализации каждого этапа – только так можно составить представление о стоимости будущего дома. «У людей, профессионально или по личному опыту связанных с частным жилищным строительством, есть такая печальная шутка: «Хочешь знать, сколько будет стоить строительство дома? Посчитай все предстоящие затраты, а потом умножь на два. В этой шутке, конечно, есть доля правды, связанная с большим объемом затрат, которые на этапе планирования просто невозможно учесть, – говорит финансовый консультант Иван Абросимов. – В этом плане более предсказуемы типовые проекты строительства, которые сегодня находятся в открытом доступе у многих строительных компаний, и я бы советовал по крайней мере начинать финансовое планирование загородного дома с них. Кроме того, между двумя земельными участками со схожими в целом характеристиками, но с разницей в цене стоит выбирать менее дорогой, даже если он имеет чуть менее ровный ландшафт или менее удобную форму. Все же будущий собственник приобретает место, где впоследствии появится его дом, поэтому на первом месте – локация, общие качественные характеристики (отсутствие болот и серьезных перепадов высоты на участке) и стоимость, все остальное вторично».

Сергей Евсеев, эксперт в области проектирования и строительства коттеджей, учредитель СК «АССЕТ»:

— При выборе земельного участка для строительства дома важно обращать внимание на размер и конфигурацию. Несмотря на приемлемую общую площадь, участок может быть узким: скажем, на участке в 16 кв. м, отступив по 3 м с каждой стороны, мы столкнемся с тем, что ширину дома придется ограничить. Рельеф участка напрямую влияет на конечную стоимость проекта: чем круче спуск на участке, тем дороже строительство дома. Но если эти параметры можно оценить своими силами, то с геологической составляющей участка все сложнее. Например, одни наши клиенты приобрели участок, а потом в процессе проектирования выяснилось, что на глубине 1,5 м – грунтовые воды, следовательно, нельзя оборудовать цокольный этаж, который изначально был запроектирован. Еще пример – для многих земельных участков на просеках нужен фундамент в виде монолитной подушки. Почва там зачастую содержит доломитовую муку, из-за этого фундамент дома обходится собственникам дорого (для дома 10x10 метров нужна подушка размерами 13x13, а лучше 15x15 – это серьезное удорожание проекта).

Мы выбрали несколько предложений о продаже земельных участков под ИЖС из актуальной экспозиции и проанализировали, насколько они отвечают описанным выше качественным характеристикам.