Сергей Пушкин: «Любой земельный участок рано или поздно станет привлекательным»

— Конечно, земля – это привлекательный актив, но по своей специфике он довольно «длинный», в отличие от того же доллара. То есть долгое время земля может быть непривлекательной, но в конце концов ее время всегда приходит. Земельный участок в итоге приобретает интересную цену и позволяет выручить гораздо больше денег, чем любые другие способы инвестирования.

— При любых. Достоинство земли именно в том, что она при любых обстоятельствах, рано или поздно, как и любая недвижимость, приходит к выгодному для себя положению. Участок может временно простоять два-три года, но свои деньги инвестор точно не потеряет. Земля – это не бумажные деньги, не золото, которое не имеет практической ценности. Сегодня в России происходят определенные перемены, причем уже появляется понятие доходности земли – и сельскохозяйственной, и городской. Раньше землю редко можно было сдать в аренду – она никому была не нужна. Например, инвестор покупал офис за 10 млн рублей и сдавал в аренду, получая в год 800 тысяч арендной платы. А потраченные 10 млн рублей на землю не давали такой доходности ежегодно. Сегодня эта ситуация меняется, и любой инвестор может оценить доходность земель.

— Нельзя сказать, что это широкая практика, но она работает. Сегодня действительно можно купить за пять тысяч рублей гектар земли сельхозназначения и получать с него в год два мешка зерна, например. Это же тоже деньги! 

— Сдавать в аренду можно и другие земли. Сегодня на них появился спрос, который делает этот бизнес доходным. Если раньше собственник мог рассчитывать только на рост стоимости своего земельного актива, то сегодня можно получать неплохие деньги за сдачу в аренду. Земля – это средство производства, точно такое же, как станки и офисные помещения, поэтому сдача земли в аренду – такой же объективный рыночный процесс. Сегодня такие прецеденты уже есть.

— У сельскохозяйственной земли они есть. С земли сельхозназначения можно получать деньги, конечно, меньшие, чем с банковского депозита, но эта земля имеет перспективу ценового роста, что позволит увеличить доход.

— Но ведь спекуляция – это не инвестиции. Бизнес отдельно, инвестиции отдельно. Ведь если человек строит что-то на земле для себя, то он тоже делает это не только ради заработка.

— Именно в 2008 году я стал девелопером. С декабря 2009 года доллар вырос в цене, а с землей случилось обратное: ее стоимость упала, причем очень сильно. Однако до этого времени земля росла в цене и с 2003 до 2008 года была лучшим инвестиционным активом. Все проекты, которые затевались в то время, были успешными. И вдруг после этого роста цены упали. Причем я считаю, что тогда земля упала до своей нормальной стоимости, которая определяется не ожиданием людей. Для меня определение нормальной стоимости – это сколько дохода приносит тот или иной объект.

— Сегодня рынок – это, скорее, территория покупателя, чем продавца, поэтому убедить продать землю не так сложно. Если вы собираетесь инвестировать в землю и заработать, то тут есть другой мотив, кроме доходности. Если вы покупаете землю в коттеджном поселке в целях инвестирования, то момент доходности тут не присутствует вовсе: сдавать в аренду такой участок нельзя, его можно просто перепродать. Но вырастет ли он в цене, зависит от того, насколько интенсивно и грамотно девелопер развивает эту территорию. Нужно смотреть не на то, сколько стоит земля, а на перспективу. Девелопмент означает развитие. Люди, которые берут большое поле и продают его частями, – не девелоперы, и купленная у них земля не будет ощутимо расти в цене. Нет ответственного за то, чтобы земля развивалась! Именно девелопер должен сам, своими действиями капитализировать земельный актив. Если он развивает участок, то такая земля вырастет в цене. Скажем, он купил землю дешево, а затем провел на участке коммуникации, оборудовал дороги, придумал концепцию проекта и централизованно сам все воплощает (!) – цена будет расти пропорционально его действиям. Это и есть работа девелопера, и именно из нее складывается справедливая стоимость.

— Нет, на кадастровую стоимость опираться точно не стоит. Единой средней цены у земли нет, для города ее можно определить в 500 тысяч рублей за сотку. Но вообще есть много характеристик, которые нельзя не учитывать при установлении стоимости земельного участка: площадь, удаленность, качественные характеристики и т. д. Усредненно можно оценить сотку загородной земли в 25–30 тыс. руб., а земли сельхозназначения – в 5 тыс. руб.

— Я бы не сказал, что у нас сейчас есть перегретые территории: даже в Царевщине есть интересные предложения. Сейчас стоимость сотки земли в Самаре гораздо ниже, чем на побережье Испании, и в этом смысле все достаточно справедливо. Но вместе с тем в регионе есть недооцененные, пока не развитые территории. Например, я считаю, что зона аэропорта недооценена.

— Землю там еще можно купить, и ценовые запросы собственников пока абсолютно адекватны. Новое и старое здания аэропорта – это вектор развития. В этой локации нет производственной зоны, все офисы находятся в городе. На участке, идущем вдоль дорог от аэропорта, я бы попробовал реализовать итальянскую модель легкой промышленности. Потенциал у территории огромный, ведь аэропорт – это ворота города, и сквозь них проходит много людей. И площадок с такой перспективой в регионе немало.