Новая земельная политика

М.И.: В последнее время вопросами земли занялись власти всех уровней. В том числе, областное правительство обнародовало новую программу земельных отношений, вносятся поправки в Гражданский кодекс. Почему все взялись вносить изменения, у нас проблемы в структуре земельных отношений?

М.К.: Это совпадение. Земельные отношения формировались многие годы и вышли на стадию, когда правила игры надо переосмыслить, потому что мы увидели, что не каждый собственник в является эффективным.

М.И.: Да, новая политика земельных отношений, о которой мы говорим, провозглашает, что власти должны быть эффективными собственниками или содействовать, чтобы все собственники были эффективными. А как власти планируют помогать людям и юрлицам быть эффективными?

М.К.: Есть два метода – кнута и пряника. Власть может сказать: для вас открыты все способы приобретения прав на землю, вы получите то, что надо, если будете эффективными. Если же не умеете и не будете, то землю отберем. Например, если вы собственник земель сельхозназначения, но не используете их по этому назначению.

М.И.: Какой период дается владельцу сельскохозяйственной земли, чтобы понять, возделывает он ее или нет?

М.К.: Есть период трехлетнего ожидания, когда госорганы должны следить за использованием земель. По истечению этого срока возможна потеря собственности на законных основаниях.

М.И.: А если земли другого назначения?

М.К.: Есть механизмы госрегулирования, есть госземнадзор, который осуществляет Росреестр. Есть рычаги на муниципальном уровне – с помощью штрафов, судов и приставов влиять на собственника, чтобы он использовал участок так как надо. С отличными от сельхозназначения землями более сложный механизм прекращения прав, но государство имеет необходимые для этого возможности и силы.

М.И.: У участка должно быть назначение земли и разрешенный вид использования, именно его контролируют, верно? Например, у меня участок под ИЖС, я построила домик и торгую в нем шоколадками. Я не имею право это делать?

М.К.: Сложный вопрос. У нас некоторые категории граждан могут осуществлять предпринимательскую деятельность дома, например адвокаты. Если у себя в частном доме торговать, думаю это повлечет жалобы, потому что жилье предназначено для жилья.

М.И.: В новой земельной политике, которую озвучило Минимущество, есть вопрос, касаемый земель для садоводства и огородничества, его вывели в отдельный пункт, чтобы навести порядок в этой сфере. У нас там беспорядок?

М.К.: Садовые товарищества были созданы в 40-60-х годах. Многие получили развитие и там действительно выращивали сады, картошку, строили дома, а есть заброшенные. Например, вокруг места строительства стадиона для Мундиаля много заброшенных дачных товариществ. На сегодня те, у кого там есть участки, начинают поднимать документы. С другой стороны, люди, которые хотят заработать, что-то построить, начинают изыскивать возможность получить эту землю и возникает конфликт интересов между собственниками, которым была выделена эта земля «сто лет назад», и теми, кто хочет получить эту землю, рассчитывая на то, что участки более 15-ти лет не использовались, а значит – не нужны.

М.И.: Много лет назад моей маме выделили участок в районе Алексеевки. Сегодня мы его даже не найдем, но наверняка его кто-то присмотрел. На каких основаниях можно оформить заброшенный участок? Вы проговорили срок в 15 лет – это законодательная норма?

М.К.: Нет, число привел в пример. Если говорить о заброшенных участках, можно попытаться оформить их как дополнительные. Надо обратиться в орган местного управления, написать заявление. Участок проверят - не выделялся ли он кому-то. После чего его надо сформировать и поставить на кадастровый учет.

М.И.: Я сама могу узнать, принадлежит он кому-нибудь?

М.К.: Если участок в садово-дачном товариществе, то приходите к председателю, он достает план и смотрит. Если у него плана нет, то информация есть в госфонде данных, для ее получения надо обратиться в управление Росреестра. Вы найдете ваш участок, найдете, кому предоставлялся, проследите всю цепочку владельцев, может тот, кому предоставлялся, уже умер и участок стал бесхозным.

М.И.: Как же будут помогать власти с садовыми товариществами?

М.К.: Власти намерены создать детальную карту всех товариществ, помогать председателям в правовом плане.

Вопрос радиослушателя: Какой закон вышел? Расскажите о нём? Как теперь нужно распоряжаться землёй?

М.К.: Мы обсуждаем основы государственной земельной политики Самарской области на 2013-2015 годы, это не закон. Данная основа – это некая декларация о том, как власти видят развитие земельных отношений. Основы сейчас в проекте, если они будут приняты, последуют изменения в законодательство области, муниципалитетов, возможны инициативы поправок в федеральное законодательство. Цель – разграничение всей земли, чтобы не было неразграниченных участков. Сама политика – очень интересный документ, который говорит о том, что для граждан ее реализация повлечен упрощение норм предоставления участков в собственность, либо в аренду.

М.И.: Что это значит?

М.К.: Для того, чтобы люди становились эффективными собственниками, они должны четко знать правила игры. Государство должно вести себя так, чтобы четко изыскивать участки, предлагать их и говорить – что и где можно строить, а не так, как сегодня – строители сами пытаются найти кусочек земли и потом пытаются всеми способами узаконить то, что на них построили. И второй момент, на который направлена политика – это установление внешних границ садовых товариществ, участки которых были увеличены в соответствии с законом о дачной амнистии.

М.И.: Поясните.

М.К.: В первой редакции этого закона была прописана возможность увеличения участка на установленный минимум за счет соседних территорий, в Самарской области минимум составлял 3 сотки. Теперь область хочет собрать все обновленные планы, установить внешние границы, чтобы товарищества не расползались дальше. Сейчас этой нормы в 3 сотки уже нет. Сейчас есть норма, согласно которой можно увеличивать или уменьшать участок не более, чем на 10%.

М.И.: Это для физических лиц. Как повлияет данная политика на профессиональных участников рынка?

М.К.: Политика повысит инвестиционную привлекательность Самарской области. Один из пунктов озвученных основ – создание единого геоинформационного пространства. Это ресурс, который позволит увидеть кадастровую карту с указанием всех обременений, видов разрешенного использования, способов нынешнего использования прилегающих территорий участков в режиме оn - line.

Вопрос радиослушателя: Пытается ли государство сейчас увеличить свои земли, отбирая у людей?

М.К.: Я не вижу, что государство намеренно отбирает земли. Изъятие – это один из методов проконтролировать эффективное использование земли: если не хотите сами правильно распоряжаться, распорядимся мы.

Вопрос радиослушателя: Нужно ли земельный участок приватизировать обязательно?

М.К.: Если участок под жилым домом, то надо. Дом, конечно, может стоять на арендованной земле, но право аренды тоже надо оформить – сформировать этот земельный участок. Потому что могут появиться заинтересованные соседи и если ваш участок не будет оформлен, они смогут на нем что-то построить, вплоть до отмостков вашего дома.

М.И.: Что значит сформировать земельный участок?

М.К.: Установить его границы на местности и внести в кадастр. Для этого надо обратиться в орган местного самоуправления, который изготовит схему расположения участка. После сформируется межевой план, на основании которого в кадастр будут внесены сведения и будут законно установлены границы. До того как ваш участок отсутствует в кадастре, любой человек сможет его оформить, не спрашивая вас.

Вопрос радиослушателя: Интересно, а как поступят с теми, у кого есть земля в границах будущего стадиона? Так же, как в Сочи - просто выгонят?

М.К.: Насколько я знаю, в Сочи взамен предоставляли такой же по площади участок. Как будет у нас, не знаю. Насколько я понимаю, в районе будущего стадиона не так много частных собственников. На сегодняшний день порядок изъятия установлен. Возможно, для этого случая будет отдельная норма.

М.И.: Каков порядок?

М.К.: Есть действующий порядок изъятия, который предусматривает извещение за год. После происходит оценка силами оценщиков за счет государства. Оценивается выкупная стоимость, которая формируется из рыночной, плюс сумма упущенной выгоды и убытков от выкупа, эта стоимость чуть выше рыночной, но не в два раза. Через год участок выкупается. Если собственник с чем-то не согласен – нужно обращаться в суд.

М.И.: Если собственник не согласен с суммой и не хочет продавать? В суде его заставят?

М.К.: В суде могут привлечь других оценщиков, сумма может быть изменена. Но продать все равно придется.

М.И.: Вы думаете на такие случаи нужен отдельный закон, как это было сделано для Сочи?

М.К.: Должны действовать единые нормы, которые придуманы давным давно. Давайте заставим действовать закон, который уже есть. Если государство не устраивают, например, сроки – 1 год, , то можно просто внести изменения и их сократить.

Вопрос радиослушателя: Не считаете ли вы, что нужно садово-дачные участки нужно сделать в определённых местах и убрать все эти дачи, которые понатыканы везде! Создать специальные места для дач. А то их сейчас развелось!! Скоро около "Космопорта" будут дачи бабушки ставить!!

М.К.: Я думаю, что на территории рядом с «Космопортом» дачи были лет 50 назад, тогда город был от этой территории далеко, сегодня дач там быть не должно. Если примут новые правила застройки землепользования (ПЗЗ), то назначения «садово-дачные территории» на землях населенных пунктов, в черте города не будет.

М.И.: Куда же денутся нынешние обладатели этих земель?

М.К.: Будет либо естественное убытие, либо изъятие для госнужд и выкуп инвесторами.

М.И.: А если у меня уже участок напротив «Космопорта», назначение которого зафиксировано под огород, что делать? Менять разрешенный вид использования?

М.К.: Вы не должны менять, но можете. После принятия ПЗЗ вы можете запросить сведения о том, в какой зоне теперь располагается ваш участок и поменять ее на Ж1, например, построить дом и зарегистрировать его по упрощенному порядку без ввода в эксплуатацию.

М.И.: Дом до скольки этажей можно зарегистрировать в упрощенном порядке?

М.К.: До трех.

М.И.: Значит, я могу построить двухэтажный особнячок и продать его без ввода в эксплуатацию?))))

М.К.: Да, можете.

М.И.: В районе Жигулевских садов, недалеко от радиоцентра, участились случаи самозахвата участков. Например, на участке, собственником которой является бабушка, кто-то построил коттедж и пообещал когда-нибудь выкупить у бабушки участок под ним. Бабушка обратилась в суд, выиграла, но приставы ничего сделать не могут. Это безвыходная ситуация?

М.К.: Если человек самовольно захватил и построил на участке дом, у него нет прав узаконить строение. Бабушке через суд нужно принуждать сносить это строение.

М.И.: А теоретически, если кто-то самозахватил участок и построил коттедж, он может потом каким-либо образом узаконить построенные объекты недвижимости?

М.К.: Нет, в законном порядке не может.

Вопрос радиослушателя: Изменятся ли налоги на землю?

М.К.: Есть два повода, чтобы эти налоги изменились. Первый – это утверждение новой кадастровой оценки, второе – принятие закона о налоге на недвижимость, в котором объединятся налог на землю и на строение, он будет рассчитываться по иному, чем сейчас. Первый мотив уже наступил, потому что в последний год была утверждена кадастровая стоимость и земель населенных пунктов, и земель сельхозназначения, и объектов капстроительства.

М.И.: Каков будет новый налог?

М.К.: Будет зависеть от вида разрешенного использования. Для ИЖС это не более чем 0,3% от кадастровой стоимости. Для всех остальных – до 1,5%.

М.И.: Если человек владеет участком второй год, а от налоговой не приходит никаких квитанций? Может же случиться так, что ему через год пришлют сразу за три года и придется заплатить разом?

М.К.: Да, это возможно, но квитанции по закону могут прислать не более, чем за три года.

М: Где можно посмотреть кадастровую стоимость участков?

М.К.: На сайте Росреестра, заказать там выписку, либо на публичной кадастровой карте, но она обновляется не очень часто. Также данные о кадастровой оценке участков, которые существовали на 2011 год, опубликованы в «Волжской коммуне». После утверждения оценки две недели каждый день в этой газете публиковали по 200 страниц, это порядка 900 тыс. участков. Если в списке не найдете свой участок, то на последней страничке этого постановления, которое утверждает кадастровую стоимость, выведена средняя стоимость участков на конкретной территории, по которой можно высчитать.

М.И.: А второй повод для изменения налогов, о котором вы говорили? Когда будет введен закон и что изменит?

М.К.: Когда будет введен – пока неизвестно. Изменит только то, что данный налог будет единый и на земли, и на объекты недвижимости. Сейчас за эти объекты налоги платятся отдельно.

М.И.: Появилось много объявлений типа «оспорим кадастровую стоимость». Неужели так много недовольных утвержденной кадастровой стоимостью?

М.К.: В 2008 году, когда была предыдущая оценка кадастровой стоимости, случилось так, что кадастровая стоимость оказалась неадекватна рыночной. Тогда рыночная упала в кризис, а кадастровая считалась по состоянию на 2007-08 года - на пике экономического роста. И получился парадокс: кадастровая стоимость оказалась выше рыночной. Сейчас есть участки, которые на открытом рынке стоят в 10 раз меньше, чем установлено кадастром. По таким участкам есть возможность и необходимость довести кадастровую стоимость до рыночной, иначе разоришься на налогах и никогда не продашь участок.