Построить дом или купить?

Вопрос этот не нов, и однозначного ответа ждать не приходится – все зависит от конкретного покупателя и его целей, понимания жизни, мотивов выбора. Зачем строится или приобретается коттедж? Это инвестиция, дом на продажу (что бывает гораздо реже) или все-таки Дом с большой буквы – для себя, своей семьи? Все эти факторы влияют на выбор. Высказать свое мнение по этой теме мы попросили наших экспертов. Первое слово – профессионалу в сфере строительства загородного жилья Ирине Котляровой, руководителю компании «Красивые дома Ирины Котляровой».

Плюс строительства: дом «под себя»

Человек, который берется строить свой дом, должен изначально обладать ресурсами в виде времени, материальных средств и большого желания получить дом, который будет по-настоящему индивидуален и по-настоящему «свой». Строя свой дом, вы практически все выбираете сами – оцениваете наличие инфрастуктуры вокруг потенциального участка, рассматриваете массу проектов, «дорисовываете» свое видение, находите подходящий архитектурный проект, представляете зонирование и ландшафтный дизайн участка, наличие-отсутствие на участке бани, беседок и прочее. Это замечательный «живой», творческий увлекательный процесс, но к этому творчеству, «пространству для маневров» тоже надо быть готовым. Это главный плюс строительства собственного дома – индивидуальный застройщик в конечном итоге получает именно тот объект, который нарисовал в своих мечтах, и, разумеется, за те деньги, которыми он оперирует. Вы всегда будете точно знать все особенности своего дома, где и какие коммуникации у вас проходят, какова глубина фундамента и какие нагрузки может вынести этот дом. Кроме того, процесс строительства будет для вас прозрачным: оплачивая поэтапно все работы, вы будете понимать, из чего складывается стоимость каждого квадратного метра, контролировать качество и сроки работ, всегда есть «с кого спросить».

Также при строительстве дома с нуля заказчик, как правило, хочет и, соответственно, может сэкономить. Это важное преимущество, которое играет в пользу решения строить дом, а не покупать готовый. Но в этом есть и минусы.

«Минусы» строительства: обратная сторона экономии

Человеку, который хочет жить в доме, но не имеет финансовой возможности или желания нанимать для строительства профессионального бригадира, хорошую строительную компанию, придется искать где-то множество специалистов: прораба, который будет курировать эту стройку, фундаментщика, архитектора, специалистов, которые сделают кладку, поставят окна, отделочников, фасадчиков. Только на то, чтобы поставить коробку, человек потратит не менее чем полгода, а возможно, и больше, не говоря уже о количестве нервных клеток. При этом бригада может не устроить заказчика по качеству работ, и надо будет искать новую. В итоге конечный результат может не устроить хозяина. Часты случаи, когда все трудозатраты по строительству дома заканчивались тем, что человек уже в нем просто не хотел жить и выставлял на продажу.

И, конечно, еще один минус заключается в том, что, прежде чем заехать наконец в свой дом мечты, вам придется как минимум год ждать окончания строительных и отделочных работ. Тогда как в готовом коттедже вы сможете поселиться сразу.

Ирина Рязанова, директор АН «Дом Ист»:

«Существует мнение, что самому дешевле построить. Скорее, самому надежнее построить, потому что для себя вы все технические характеристики будете выполнять надлежащим образом, будете строить по правилам. Когда же дом строится на продажу, материалы при строительстве будут удешевляться. Можно найти недорогие объекты, но вопрос в том, насколько хорошо они будут выполнены технически».

Плюсы покупки: живите здесь и сейчас

Главный плюс покупки готового коттеджа: вы сэкономили время, потратив его только на поиск подходящего варианта. Кроме того, обжитой дом, как правило, имеет неплохие подъездные пути, озелененный и благоустроенный участок.

Минусы покупки: «кот в мешке»

Общаясь с покупателями готовых коттеджей, иногда сталкиваешься с мнением, что покупка готового дома – это как покупка «кота в мешке». Человеку непрофессиональному сложно увидеть какие-то конструктивные просчеты и строительные «ляпы», допущенные при строительстве этого дома когда-то. Иногда такие ошибки «выливаются» в серьезные деньги, совсем не запланированные новыми владельцами.

Еще один минус – практически всегда вам захочется в купленном доме что-то переделать под ваши нужды. А если дом построен давно, будьте готовы к иногда значительному ремонту изношенных элементов конструкции, труб, проводки и так далее.

Если речь идет о покупке коттеджа в коттеджном поселке массовой застройки, нужно будет смириться с тем, что у вас будет типовой, стандартный дом. Не говоря уже о том, что такая покупка требует анализа репутации компании-застройщика, оценки перспектив освоения и развития инфрастуктуры на данном участке застройки.

Что влияет на цену готового дома

Нужно понимать, что входит в понятие «готовность». Купить можно новый готовый дом с отделкой, в стоимость которого вложены затраты на ремонт помещений. Это так называемый коммерческий проект. А можно приобрести готовый дом на вторичном рынке: в этом случае цена будет зависеть от качества строительства, от состояния самого дома, начиная с несущих конструкций и возраста строения и заканчивая состоянием и качеством внутренней отделки.

Выбор в пользу того или иного варианта зависит от того, чего именно хочет покупатель. Если он хочет сразу заехать и жить в новом готовом доме, то значит, он не желает тратить на ремонт свое время и готов за это платить. Другой вариант – когда человек готов ждать и участвовать в проекте, включаясь во все технологические процессы.

Такие варианты продаются чаще всего в коттеджных поселках. И фактически это та же самая стройка. Для того чтобы она стала домом, нужно потратить время и подключить свою фантазию к решению вопроса с дизайном помещений, нанять строительную и отделочную бригады, а в некоторых случаях даже решить вопросы с подключением коммуникаций, оформлением соответствующей документации, отоплением, электрикой, вентиляцией, кондиционированием помещений и т.д. Если это дом из кирпича или блоков, необходимо зашпаклевать и оштукатурить стены, навести красоту внутри и снаружи. Таким образом, покупка коттеджа в черновой отделке не гарантирует ему экономию, так как, возможно, покупатель потратит денег больше на то, чтобы воплотить свои личные дизайнерские задумки.

Если же мы говорим об индивидуальном, отдельно стоящем коттедже с отделкой, то здесь плюс в том, что человек, покупающий этот объект, заезжает в жилье, живет в нем сразу после покупки и ни о чем не беспокоится. Но и порядок цен на такие дома, соответственно, выше. В основном в подобных случаях речь идет о коммерческих проектах, владелец которых, выставляя их на продажу, хочет получить значительную выгоду.

Возвращаясь к вопросу об экономии, нельзя не отметить, что зачастую дома выставляются на продажу в связи с тем, что их владельцы по каким-либо причинам (например, закончились средства или срочно нужны деньги на другие цели) были вынуждены остановить строительство. Несмотря на то что в такие объекты могли вкладываться значительные средства в период активной фазы строительства, они выставляются на продажу по цене, которая ниже, чем общая сумма затрат на стройку. Таких коттеджей на рынке очень много, потому что дорогостоящие объекты достаточно трудно реализовать. Есть конкретные примеры, когда дом, возведение которого обошлось в 30 млн рублей только по стоимости материалов и работ, даже без учета транспортных и временных затрат, продавался за 25-27 млн рублей.

Кроме того, на стоимость дома влияют его месторасположение, наличие и качество коммуникаций, инфраструктуры и многое другое.

Исходя из всего вышеизложенного, получается, что стоимость одного метра готового жилья на коттеджном рынке достаточно сильно варьируется и невозможно озвучить какую-то среднюю цену.

ЗЕМЛЯ – «ОБЕТОВАННАЯ»?

С вопросом «построить дом или купить?» мы обратились к риэлторам. И они обратили наше внимание и на другие аспекты.

Ирина Рязанова, директор АН «Дом Ист»:

«Для того чтобы ответить на этот вопрос, человек должен определиться, чего он хочет: погрузиться на год в стройку, начиная от планирования согласования всех документов и заканчивая оформлением ввода в эксплуатацию и сдачу, регистрацией права собственности, или покупать объект со всеми документами, со свидетельством на право собственности на землю и на объект. Потому надо понять, насколько морально и физически вы готовы пройти все этапы.

Независимо, будете вы строить дом или купите готовый, первое, что необходимо сделать – провести анализ всех имеющихся документов. Прежде всего это документы на землю. Сейчас проверять документы нужно, с особой тщательностью изучая юридическую историю вплоть до первого собственника, так как огромное количество дел в суде – это споры по земле: о нарушении границ, изменении назначения земли, споры с муниципалитетом и проч. В случае незаконного оформления земель сделка расторгается, а земля подлежит возврату».

По мнению специалистов, на сегодняшний день одного права собственности, даже если оно и было раньше надлежащим образом оформлено, недостаточно, даже при наличии выписки, что земля не заложена и никаких ограничений нет. Обязательно нужно сделать выписку из кадастра, в которой должны быть сведения о постановке на кадастровый учет. Причем это важно как для участка в городе, так и в сельской местности. Эта выписка покажет вам все границы и точки участка, красные линии, коммуникации, идущие по территории. Очень часто люди, оформляя землю и приводя ее в соответствие с документами, сталкиваются с тем, что построенные заборы на 5-10 см по периметру заходят на соседние участки, что приводит к судебным разбирательствам.

Ольга Малахова, директор АН «Малахит»:

«Очень важный вопрос – это ограничения и обременения, которые наложены на земельный участок. Например, существуют обременения в использовании по территории общего пользования. Если на участке 3 сотки из 6 запланированы под территорию общего пользования, дорогу и т.д., то в этом случае можно разговаривать о скидках или вообще отказаться от покупки, потому что иногда красные линии проходят так, что покупатель не сможет эксплуатировать участок по целевому назначению. Существуют также обременения по водоохранной зоне, по береговой полосе».

Немаловажным моментом является соотнесение данного земельного участка с правилами застройки землепользования в г. Самаре. Нужно убедиться, что данный земельный участок находится в зоне малоэтажной застройки, поскольку если он расположен в зоне многоэтажной застройки, то это предполагает снос и отселение, вряд ли покупатель этого хочет».