Подпишись на наш Телеграм-канал!

Суверенитет для коттеджных поселков

Зачем девелоперы коттеджных поселков хотят создать муниципалитет для избранных? Создание на базе коттеджных поселков отдельных административных территориальных единиц – это не просто аналог создания ТСЖ, а новый тренд, который готов появиться в Самарской области. О новой инициативе шла речь в авторской программе Марии Ивановой, издателя журнала «Недвижимость. Rent&Sale», Вице-президента НП Поволжской Гильдии Риэлторов и ведущей на радиостанции ТОК FM. Вопрос обсуждали вместе с гостями Вячеславом Рандаевым, руководителем службы маркетинга и продаж компании «Экодолье Самара» и Сергеем Пушкиным, девелопером проекта «Шведские дачи» в Царевщине.

Мария Иванова: Откуда появилась реальная инициатива на уровне конкретных действий по созданию административных единиц на базе загородных домостроительных поселений?

Сергей Пушкин: Летом я столкнулся с тем, что девелопер проекта в Царевщине предложил скинуться на строительство дороги. Я подумал, с какой стати? Но в итоге дал денег, выяснилось, что там есть инициативная группа, они ведут кассу и т. д. Когда я столкнулся с такой инициативой, я понял, что эти люди готовы жить по-другому. Кроме того, идея базируется на опыте других стран. Сейчас в Царевщине происходит так: коттеджные поселки входят в пос. Волжский (или какие-то другие административные единицы) и конечно же, его глава занимается самим поселком, а этими коммерческими коттеджными поселками нет. Там один какой-то магазин и больше ничего нет, а дома стоят, как в пригороде Барселоны.

М.И.: Правильно я понимаю, создание административной единицы на базе поселков позволит решить проблемы социальной инфраструктуры среды? Вячеслав, в компании "Экодолье" тоже бродят такие идеи и почему? В Царевщине понятно, там богатые живут, а у вас эконом класс.

Вячеслав Рандаев: Да, поселки под брендом "Экодолье" - это эконом класс. И вопрос управления ими также стоит остро. Мы привыкли, что у нас прижились такие формы управления поселками как ТСЖ, УК. Но как показывает практика, далеко не все вопросы может решить УК или ТСЖ. Даже если они законодательно наделены полномочиями, многие вопросы остаются "за скобками". Есть несколько направлений функционирования УК – это различные функции технического характера: содержание территорий, вывоз мусора и т. д. Они понятны и, так или иначе, выполняются или силами УК, или муниципалитетом. Но очень много вопросов возникает с точки зрения правил общежития внутри территорий и урегулирования спорных вопросов между жителями. Если их изначально не проговорить и не прописать, будут ущемляться интересы то одних, то других. Мы видим на практике, что кому-то нужен один забор, кому-то другой, у кого-то бурьян растет, а у кого-то выстриженный газон. Несогласованность и разнонаправленные движения отравляют жизнь всем. Традиционные власти как раз эти вопросы и не закрывают, вопросы социального управления территорией. Непонятны правила, какими полномочиями и как может быть наделена структура, которая может проявить себя не только как инициатор правил проживания, но и как контролер, как инстанция, куда можно обратиться, если нарушаются правила.

М.И.: Сергей, по-вашему, какова в идеале предполагаемая административная единица?

С.П.: Обычный муниципалитет, ничего не надо изобретать: поселковая администрация, у нее есть бюджет, глава и т. д.

М.И.: Есть в России прецеденты, когда коммерческие коттеджные поселки превращаются в административные единицы?

С.П.: В стране есть – в Челябинске, Курске. В Самарской области не нашел.

М.И.: Речь идет о том, чтобы люди, прописанные в коттеджных поселках, платили налоги не в Волжский район, например, а в собственный бюджет.

С.П.: Есть еще такое понятие, как самообложение – люди собираются и решают, что скидываемся по 50 тысяч. Я читал, что в каких-то селах по 400 рублей, например, скидываются. И это позволяет решить много проблем.

М.И.: Вячеслав, в вашей структуре прорабатывали вопрос на законодательном уровне, реально ли это?

В.Р.: Мне неизвестны случаи создания отдельных административных единиц, пока все ограничивается созданием хозяйственных единиц. Наверное, сейчас и не стоит остро задача создать отдельные единицы, разве что в тех случаях, когда поселки удалены от муниципальных образований. Вопрос в том, что на сегодня верхи не хотят, низы не могут. Появился ряд управленческих проблем с урегулированием функций общежития, причем они не решаются ни с одной стороны – муниципалитеты далеки от этого, на уровне закона эти вопросы не урегулированы, а если что-то и прописано, то нет механизмов реализации. Внутри самих поселков нет возможности создания управленческих единиц, которые бы закрывали эти функции. В той же Америке внутри поселков урегулированы многие мелкие вопросы: что дома должны быть в едином стиле, заборы, что владельцы собак должны жить в одном конце поселка, а кошек в другом, что люди не имеют право делать пристрои, кроме тех, что оговорены. Мы говорим о том, что непонятно, кто пишет эти правила и кто следит за их исполнением? У нас в законе этот момент не оговорен, и эти функции не закрывает ни одна структура. Да, ТСЖ может прописать некий устав – давайте жить вот так. А где механизм, который способен заставить человека жить по этим правилам, если он не хочет? Нет такого. Правила нужно где-то сформулировать, закрепить, прописать, создать механизм исполнения и контроля.

С.П.: Я живу в городе в доме. Соседи говорят, что раньше ходил участковый и говорил – уберите дрова, уберите мусор. А сейчас никто не ходит. Мусора полно, дрова лежат – пожар может случиться. Я думаю, это упадок нравов. Вернуться бы и полномочий этих хватит вполне – участковый, управдом, общественное порицание. Реально, только этим надо заниматься. Мне кажется, что хорошим примером может быть Царевщина – люди там сами построили дорогу.

Слушатель — работяга: В США сделано все совсем по-другому! Наш народ никогда не сможет жить как они! Поэтому смысла создавать муниципалитеты нет! Хотим как лучше, а получится как всегда!

С.П.: Возможно, совершенно разные люди. Думаю, что такие примеры будут штучными.

В.Р.: Я отчасти согласен, у нас среда обитания сложилась иная. Все-таки в Америке люди более послушны в мелочах – не ставь машину на тротуар, прочитай правила проживания в поселке и соблюдай. Для наших жителей пока это…

М.И.: Да, я была свидетелем того, что из-за забора дома на Третьей просеке прямо на дорогу выбрасывали мусор. Вот таким людям нужен участковый.

В.Р.: Или некая УК, которая следит и наделена полномочиями принимать действия.

М.И.: Все-таки наш человек испытывает некий пиетет к человеку в форме. Придет представитель УК – его могут послать. А человек в форме – другой коленкор.

В.Р.: Да ради Бога, если восстановят эти функции, то зачем какой-то УК или ТСЖ брать на себя дополнительные функции? Вопрос только в том, что функции, о которых мы говорим, не выполняются, и стоит дилемма – либо восстановить их на прежних административных органах, либо создать иные структуры, которые эти функции подхватят.

Слушатель: Вы сами живете в коттеджных поселках, в каких и как вам живется?

С.П.: Я живу в так называемом поселке сад-город между Московским шоссе и Ново-Садовой. Мне живется нормально, но там конечно конь не валялся.

М.И.: И это центр города. А город говорит: у вас частная собственность, делайте, что хотите.

С.П.: Еще есть опыт жизни в Царевщине. Там есть некоторые инициативные люди, но в основном инициативы идут на уровне их девелоперских нужд, а что касается оборудования пляжа, доступа к нему, создания генплана – нет.

М.И.: Мы говорили о налогах. На них ведь можно содержать медпункт, школы. Зачастую в такие коттеджные поселки даже скорая помощь подъехать не может.

В.Р.: Однозначно. Как раз одна из забот нашей компании подумать и создать технические возможности самим (сделать фельшерский пункт, стоматологический кабинет), и в то же время мы ведем диалог с властями по вопросам, а где ближайшая школа, в которой могут учиться дети пока мы не построим свою, где пожарное депо. Эти вопросы изначально должны быть продуманы.

Михалыч: Кто же должен быть мэром такого муниципалитета?

С.П.: Его изберут, какой-то авторитетный житель.

В.Р.: Руководить на самом деле может тот же наемный работник. Другой вопрос, что и он сам, и его структура должны быть наделены полномочиями и иметь рычаги воздействия.

М.И.: А наделять полномочиями у нас может только закон.

Герман: Бесит, когда из-за коттеджных поселков все меньше остается выходов к водоемам. Как вы к этому относитесь?

С.П.: Отношусь так же, как Герман. Мой проект «Шведские дачи» в 200 метрах от Волги, но к ней невозможно подойти, все закрыли заборами. Проблемы бы не было, если бы был муниципалитет и был бы генплан, но его не было и все застроили. Решение проблемы у нас есть, будем делать, потому что доступ должен быть обеспечен.

В.Р.: В районе Царевщины как раз плоды неорганизованной застройки, она осуществлялась стихийно, небольшими клочками, без подготовки генплана, без увязки новой застройки с существующими территориями. Сейчас время меняется, наконец-то ни один поселок не может застраиваться без проекта планировки территории. Теперь девелопер должен учитывать интересы и нынешних жителей, не только будущих.

С.П.: Приведу пример в тему: Стив Джобс лет восемь не мог перестроить свой дом, потому что жители ближайших домов были против.

М.И.: Кстати, это другая сторона медали.

С.П.: Она говорит о силе комьюнити. С чего началась организация людей в Царевщине? Какой-то человек решил добывать песок там и продавать, причем возить его стал через все поселки – дорога не ваша, хочу и вожу. Конечно, это никому не понравилось.

М.И.: Кстати да, девелоперы тянут коммуникации к своим поселкам, а потом передают в собственность муниципалитета.

В.Р.: Это уже не совсем так. Девелопер может оставить их у себя и передать собственной эксплуатирующей организации. Может включить стоимость этих сетей в стоимость домов или участков, которые реализуют, и вернуть средства за счет жителей. Третий вариант - передать муниципалитету и для этого есть поощрительные программы, когда из бюджета муниципалитета застройщикам компенсируются затраты на инженерную инфраструктуру, здесь вопрос урегулирован.

Студент: Кто может позволить себе жить в коттеджном поселке? Сколько нужно зарабатывать?

В.Р.: Поселки «Экодолье» позиционируются как эконом класс. Проект планируется так, чтобы покупка дома с участком была сопоставима с покупкой городской квартиры. Это не дворцы и крутые коттеджи, это нормальные классические небольшие загородные дома, которые можно купить по приемлемой цене. В частности, ожидается, что цена дома с участком и коммуникациями будет в районе 3 млн рублей.

С.П.: В моем проекте также, чуть подороже - 4 млн рублей. Зарабатывать надо тысяч 150 в месяц. Хотя как-то же покупают у нас квартиры и с меньшим заработком.

Михаил: Имеют ли вообще право закрывать пляжи собственники домов?

С.П.: Пляж нельзя приватизировать – 20 метров. Доступ должен быть, но не сказано через сколько метров. Вы можете пройти по берегу от Самары до Царевщины, условно, но не найдете ни одного выхода. Юристы сказали, что есть понятие публичный сервитут и если тебе повезло иметь участок около пляжа, надо иметь ввиду, что по нему имеют право ходить люди.

Андрей: Интересно, а как обстоят дела с оплатой коммунальных услуг в таких поселках? Не задерживают? А то у меня, например, соседи, вполне себе состоятельные, - живут в коттедже в Малой Царевщине, а за городскую квартиру долгов немерено.

В.Р.: Это больная тема любых территорий – квартирный ли рынок, или загородный. Безусловно, такие люди есть, причем в любой социальной прослойке. В коттеджных поселках неоплаты острее ощущаются, потому что тут же сказываются на содержании общей территории, потому что недобор средств один месяц уже влечет последствия, например, снег надо чистить, трактор нанимать, а денег только половина.

М.И.: Можно ли что-то предпринять, чтобы люди ответственнее относились к платежам?

В.Р.: На сегодня законодательно де факто воздействовать на неплательщиков крайне сложно. Газ или свет можно отключить, а если это охрана, содержание УК, вывоз мусора, покос травы и т. д.? Тут проблема, и заставить платить очень сложно.

М.И.: А возможно, если будет муниципальная единица, законы и правила.

Нина: А нужно ли разрешение самарских властей на создание муниципалитета в коттеджном поселке?

С.П.: Нужно не самарских, а областных.

М.И.: Лично меня идея, которую мы сегодня обсуждаем, сильно вдохновляет, ее реализация может изменить нашу жизнь. Удастся ли это сделать, сколько времени займет и что принесет людям?

С.П.: Я думаю, что добьемся, но не быстро – 3-4 года.

В.Р.: Эта идея сопряжена с юридическими сложностями. Вероятно, придется выходить с инициативой изменения законодательства. Как раз с точки зрения создания рычагов воздействия и наделения полномочий, потому что само по себе образование никаких функций новых не принесет.

М.И.: Надеюсь, что у вас найдутся сторонники и сподвижники. Мы, наше издание, – в первых рядах.

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Официально загородный сезон на рынке недвижимости завершен — ​до ранней весны. Какие ошибки совершаю...
21.11
Прием заявок на участие в Премии RS-AwaRdS‑2019 стартовал в августе и продлится до 20 января 2020 го...
13.11
Новая «дачная амнистия» - такое неофициальное название уже получил новый закон, вступивший в силу 16...
15.10