17:51, 4 апреля 2014

Жилой трафик

Начавшаяся эпоха комплексного жилищного строительства оказывает влияние и на форматы коммерческой недвижимости: магазины у дома вновь становятся популярны. Причина их востребованности проста: людям удобнее совершать повседневные покупки рядом с домом и не тратить много времени на дорогу до торговых моллов. Представителям бизнеса явно стоит присмотреться к площадям на первых этажах современных жилых комплексов и микрорайонов — ведь их потенциальные потребители уже «созрели».

«В нашем ЖК был магазин на первом этаже. Все жильцы были счастливы, ведь ходить за буханкой хлеба и молоком в ТЦ «Мега Сити» совсем не хочется. А сейчас его закрыли, зато появились мало кому нужные фото-студии, автошколы и т.д.» — сетует жительница ЖК «Госуниверситет».

Стрит-ритейл в местах плотной жилой застройки имеет огромное преимущество, по сравнению с коммерческими помещениями даже на самых оживленных перекрестках. Ему не нужно генерировать посетительский трафик, потому что в крупных строительных проектах — жилых комплексах и современных микрорайонах — трафик и без того активен. Даже расположенные поблизости крупные торговые центры, как правило, отделены от места застройки дорожными магистралями или обширными парковочными и подъездными зонами, а значит, для удовлетворения повседневных потребностей жители новостроек, пойдут в магазин, расположенный на первом этаже ближайшего дома (как наша собеседница — жительница ЖК «Госуниверситет»).

Представители «внутриквартального» стрит-ритейла могут и должны конкурировать с торговыми «гигантами», пусть даже расположенными в шаговой доступности от места застройки. Конечно, у каждого жилого комплекса они свои, отмечают практики рынка. «Например, в «Крутых Ключах» коммерческие площади очень востребованы — как в аренду, так и на продажу. Все объекты в микрорайоне, которые были в нашей экспозиции, мы реализовали за 1000 руб./м², если говорить об аренде, а помещения на продажу ушли по цене от 80 тыс. руб./м². В среднем, если в микрорайоне появляется вакантное помещение для аренды, оно находит арендатора за неделю. Другой пример: на территории застройки ЖК «Бриг» сам застройщик на сегодняшний день реализовал только 30–40% от всех имеющихся коммерческих площадей. При этом цена предложения — порядка 65 тыс. руб./м² за помещение от 150 м² в черновой отделке. То есть в данном случае нереализованными остаются больше половины нежилых помещений, хотя перспективы для бизнеса у этой территории большие», — рассказал руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Дмитрий Новиков.

Мы решили изучить «торговое» окружение популярных микрорайонов и ЖК, выяснить количество будущих жителей и узнать условия, по которым вы можете открыть магазины на первых этажах.

Жилой микрорайон «Южный Город» в 900 м от южной границы Самары

Застройщик: «Древо».

Общее количество квартир (по проекту): 13 121.

Общее количество жителей (по проекту): 34 116 человек.

ТЦ в зоне доступа: административно—торговый центр на въезде в 1-й квартал микрорайона, ТЦ «Амбар», ТЦ Metro.

Требования по эксплуатации коммерческих помещений: стремление избегать размещения рядом двух представителей одной сферы бизнеса, окружение каждого из магазинов должно быть разнообразным; на территории микрорайона действуют принципы зонирования бизнеса.

Долгосрочность проекта (пока в качестве даты окончания проекта фигурирует 2032 год) подразумевает обширное жилищное строительство. Обслуживать столь большие массы жителей «Южного Города» будут как коммерческие объекты на территории микрорайона, так и торговые «гиганты», расположенные поблизости от территории застройки. Впрочем, до соседствующих с «Южным Городом» торговых центров «Амбар» и Metro удобнее добираться на личном или общественном транспорте. А вот торговый центр на территории «Южного Города» и встроенные коммерческие площади — это как раз варианты для «ленивых», те самые торговые точки в шаговой доступности, без которых сегодня нельзя представить комфортное проживание даже в проектах эконом-класса.

В административно-торговом центре на территории микрорайона разместятся продуктовый супермаркет, аптека, химчистка, ресторан, офис банка, стоматология, салон красоты. Составить конкуренцию этим площадям, на которых будут предлагаться товары повседневного спроса, смогут встроенные коммерческие помещения. Под размещение объектов стрит-ритейла в «Южном Городе» отданы первые этажи домов, расположенных на наиболее проходимых улицах.

Купить встроенное нежилое помещение в «Южном Городе» нельзя: застройщик сам будет управлять «коммерцией», а представителям бизнеса доступна только аренда. На сегодняшний день экспонируется единственная торговая площадь в 106 м², которую, впрочем, могут разделить на двух арендаторов-соседей. В течение этого года в «Южном Городе» анонсируют появление еще 15 коммерческих помещений такого же метража, которые появятся на первых этажах возводимых сейчас домов.

Описание объекта	Общая площадь	Арендная ставка
Торговое помещение на 1-м этаже жилого дома	106 м² (с возможностью разделить помещение на две части)	800 руб./м²
Торговые помещения в торговом центре на территории микрорайона	От 10 м²	700–1500 руб./м²

Жилой микрорайон «Крутые Ключи» на 24-м км Московского шоссе

Застройщик: «Авиакор».

Общее количество квартир: 16 тысяч.

Общее количество жителей: 45–48 тысяч человек.

ТЦ в зоне доступа: ТЦ «МЕГА».

Требования по эксплуатации коммерческих помещений: единые правила оформления фасадов (определенные места для размещения вывесок и рекламы на фасадах), согласование стилистических и цветовых решений с управляющей компанией.

Коммерческая инфраструктура как поблизости от микрорайона «Крутые Ключи», так и на его территории уже фактически сформирована. В качестве торгового «гиганта», который привлекает посетительские потоки не только из «Крутых Ключей», но и со всего города, выступает торговый центр «МЕГА». Впрочем, едва ли можно предположить, что жители микрорайона за повседневными покупками ходят в торговый центр: все же его от основной массы застройки отделяют несколько транспортных колец и автомобильных развязок. А жителям новых очередей строительства, которые более удалены от торгового центра, добираться пешком до «МЕГИ» еще дольше.

«Повседневные потребности жителей «Крутых Ключей» в товарах и услугах закрывают местные представители бизнеса в формате стрит-ритейл. «Параллельно с размещением жилых домов мы заранее продумываем и размещение торговой инфраструктуры, — говорит директор по маркетингу и клиентскому обслуживанию «Корпорации Кошелев» Ирина Шведова. — Коммерческие помещения мы стараемся размещать так, чтобы, с одной стороны, это было удобно жильцам, а с другой, чтобы направить в торговые точки максимально плотный поток покупателей. Все коммерческие помещения размещены вдоль центральных улиц, образуя торговые бульвары».

Политика застройщика в данном случае предусматривает чистую продажу коммерческих площадей. «Мы выставляем коммерческие площади на продажу, принципиально не предоставляя их в аренду. Во-первых, потому, что спрос на коммерческие помещения очень велик, и, во-вторых, мы уверены, что каждым делом должен заниматься профессионал», — подчеркнула Ирина Шведова. В актуальной экспозиции — предложения по продаже коммерческих помещений площадью 255, 513 и 755 м² от застройщика.

Тот факт, что микрорайон «Крутые Ключи» уже массово заселен и обжит, способствует формированию экспозиции коммерческой недвижимости и на вторичном рынке. Сегодня представители бизнеса могут арендовать нежилые площади со свидетельством о праве собственности. Примечательно, что ставки на такие встроенные помещения также не уступают общегородским ставкам — они установились на уровне 1000 руб./м². В актуальной экспозиции оказались предложения с ремонтом (а некоторые с оборудованием), фактически готовые к ведению бизнеса.

Представителям бизнеса, которые присматриваются к коммерческим помещениям в «Крутых Ключах», следует быть готовыми к плотному сотрудничеству с управляющей компанией микрорайона. «Мы всегда обсуждаем планируемый формат внешнего и внутреннего обустройства помещения с будущим покупателем, и бывали случаи, когда мы отказывались от сделки купли-продажи, если потенциальный покупатель не вписывался в нашу концепцию цивилизованной торговли, — рассказывает Ирина Шведова. — В целом же, при продаже помещений мы отдаем предпочтение крупным розничным операторам, положительно зарекомендовавших себя на рынке».

Описание объекта	Общая площадь	Стоимость/ арендная ставка
Продажа
Универсальное помещение в доме № 51 мкрн «Крутые Ключи» 1-й этаж, хорошее состояние. Все коммуникации, парковка	255 м² 513 м² 755 м²	70 тыс. руб./м²
Аренда
Универсальное помещение на бульваре Финютина 1-й этаж, отдельный вход, высота потолков 3,6 м. Евроремонт, все коммуникации, охрана	103,2 м²	1000 руб./м²
Универсальное помещение на бульваре Финютина, 57 1-й этаж, отдельный вход. Помещение оборудовано под кухню, свидетельство о собственности на нежилое помещение	50 кв. м	1000 руб./м²
Универсальное помещение на бульваре Финютина 1-й этаж, 2 отдельных входа. Все коммуникации, евро-ремонт под кафе-ресторан, помещение под кухню. Без оборудования	150 кв. м	1000 руб./м²
Универсальное помещение в доме № 110 мкрн «Крутые Ключи» 2 входа, свободная планировка. Парковка	208 м²	900 руб./м²

Жилой комплекс «Лесная поляна» в границах ул. Демократической, Лесной, Московского шоссе

Застройщик: «СДЦ Строй».

Общее количество квартир: 957.

ТЦ в зоне доступа: локальный торговый центр (в перспективе).

Обслуживать повседневные нужды будущих жителей «Лесной поляны» будет небольшой торговый центр, который разместится на территории застройки. Коммерческих помещений в формате стрит-ритейл в этом проекте не предусмотрено: сегодня квартиры на первых этажах домов раскупаются в статусе жилой недвижимости, хотя, конечно, не исключено, что в перспективе собственники захотят перевести эти объекты в нежилой фонд и организовать небольшой бизнес для соседей. В настоящий момент приобрести квартиру на первом этаже в одном из домов жилого комплекса можно за 47,5 тыс. руб./м² (с черновой отделкой) или за 49,5 тыс. руб./м² (с чистовой отделкой). Например, среди 1-комнатных квартир доступны площади 31–33 м² и 46 м².

Что касается локального торгового центра, то начало его строительства запланировано на конец 2014 года, когда на площадке уже вырастут первая и вторая очереди жилья. Тогда же застройщик будет готов обсуждать с представителями торгового бизнеса условия покупки и аренды торговых площадей.

Описание объекта

Общая площадь

Стоимость/ арендная ставка

Квартира на 1-м этаже

31—33 м²

46 м²

От 47,5 тыс. руб./м²

ЖК «Волжские паруса» на ул. Лейтенанта Шмидта

Застройщик: СК «Град».

Общее количество квартир: в данный момент строится секция Б—1–2, планируется строительство еще трех секций.

ТЦ в зоне доступа: «Захар», «МегаСити».

В целом, стрит-ритейл в этой части улицы Ново-Садовой не особо развит: с одной стороны улицы — остатки частного сектора, а другая все же удалена от дороги. Поэтому потребность будущих жителей возводимого здесь жилья в качественных магазинах «у дома» очевидна. Сегодня у представителей бизнеса и инвесторов есть возможность приобрести коммерческие помещения от застройщика площадью 150 и 170 м² по 40 тыс. руб./м². Особых ограничений для будущих покупателей, а впоследствии арендаторов нежилых площадей нет. Да и с точки зрения конкуренции близлежащее окружение дает возможности для развития многим видам бизнеса.

Описание объекта

Общая площадь

Стоимость

Универсальные помещения на цокольном этаже

150 м²

170 м²

40 тыс. руб./м²

ЖК «Ботанический» в границах ул. Мичурина, Врубеля, Лукачева, Скляренко

Застройщик: «Трансгруз».

Общее количество квартир: около 1500 квартир (в построенных и возводимых секциях).

ТЦ в зоне доступа: «Русь-на-Волге», «МегаСити».

Требования по эксплуатации коммерческих помещений: в формате Комбината бытовых услуг — ограничение по видам бизнеса (разместиться могут только компании, предлагающие товары и услуги повседневного бытового спроса); вне Комбината ограничений для бизнеса нет.

С недавних пор строительная компания «Трансгруз» демонстрирует особый подход к использованию коммерческих помещений в своих жилых комплексах. Так, в уже освоенном жильцами ЖК на улице Ерошевского на первых этажах расположился так называемый Комбинат бытовых услуг. Для жильцов это означает, что все услуги повседневного спроса оказались собраны в одном месте, а для представителей бизнеса — что застройщик устанавливает льготную арендную ставку (около 500 руб/м²). при этом требуя единой концепции, которая заключается в бытовой полезности открывающихся магазинов и офисов. Впрочем, представитель компании-застройщика сообщил, что на сегодняшний день вакантных площадей в формате Комбината уже не осталось, а все имеющиеся арендаторы покидать свои места не торопятся. В открытой экспозиции нам удалось найти единственное коммерческое помещение на улице Ерошевского, 22, которое можно арендовать вне концепции Комбината. Офисная площадь в 694 м² экспонируется по ставке 600 руб./м², возможна и продажа помещения — за 60 тыс. руб./м².

В целом же, для представителей бизнеса, работающих с повседневным спросом, размещение на коммерческих площадях в рамках единой концепции, безусловно, может стать дополнительным преимуществом и активным инструментом для продвижения собственных товаров или услуг.

Более того, у застройщика есть планы продублировать удачную идею и создать аналогичный комбинат в ЖК «Ботанический». Пока же в экспозиции есть предложения по продаже и аренде коммерческих помещений на первых этажах ЖК. Так, покупка универсального помещения площадью 152 м² в черновой отделке обойдется в 76 тыс. руб./м², а аренда подобных помещений разной площади (от 50 до 160 м²) — в 600–700 руб./м².

С точки зрения стоимости покупать или арендовать коммерческие площади у застройщика, безусловно, выгоднее. Так, в компании «Трансгруз» нам предложили торговое помещение площадью 178 м², расположенное в строящейся 16-й секции ЖК «Ботанический», по цене 56,5 тыс. руб./м². В аренду коммерческие площади жилого комплекса застройщик не сдает.

Описание объекта	Общая площадь	Стоимость/ арендная ставка
Продажа
Торговое помещение в 16-й секции ЖК «Ботанический»	178 м²	56,5 тыс. руб./м²
Универсальное помещение на ул. Мичурина, 148 1-й этаж, черновая отделка	152 м²	76 тыс. руб./м²
Аренда
Универсальные помещения на ул. Мичурина, 148 1-й этаж, черновая отделка (с возможностью ремонта под арендатора). Все коммуникации	50 м² 80 м² 158 м²	500 руб./м² (через 3 месяца — 600 руб./м² м)
Универсальное помещение на ул. Мичурина, 152 Отдельный вход, все коммуникации, черновая отделка	133 м²	700 руб./м²

Массовая жилая застройка на ул. Солнечной (ЖК «Изумрудный», ЖК «Город солнца», ЖК «Радужный-Люкс»)

Застройщики: «ПромТехСтейт» (ЖК «Изумрудный»)), «Новый Дон» (ЖК «Город солнца»), «Берег» (ЖК «Радужный-Люкс»).

Общее количество квартир (согласно проектам; в ЖК «Изумрудный» учтен лишь 1-й этап строительства): свыше 1500.

ТЦ в зоне доступа: ТЦ «Апельсин», ТЦ «Май», ТЦ «Матрица».

Современная жилая застройка в границах улицы Солнечной и 5-й Просеки выглядит как полноценный микрорайон. Несмотря на близость улицы Ново-Садовой с целым рядом крупноформатных торговых объектов на всем протяжении, жителям новостроек на Солнечной куда комфортнее покупать повседневные товары и услуги в непосредственной близости от места жительства. Такого же мнения придерживаются и представители бизнеса с частными инвесторами, приобретающие коммерческие площади на первых этажах местных новостроек. Так, в строящихся очередях жилого комплекса «Изумрудный» уже не осталось коммерческих помещений на продажу. Новые вакантные торговые и офисные помещения появятся после старта строительства третьей очереди. Поиск помещений в ЖК в открытых источниках тоже результатов не дал — как на продажу, так и в аренду.

В еще одном жилом комплексе — «Городе солнца», формирующем общую территорию застройки, сегодня доступны коммерческие площади на продажу, поиском арендаторов застройщик не занимается. К продаже предлагаются помещения разных метражей (от 120 до 170 м²) стоимостью 45 тыс. руб./м², а площадь в 565 м² обойдется дешевле — за 40 тыс. руб./м². В экспозиции от собственников также не обнаружилось объектов, выставленных на продажу или предлагаемых к аренде.

А вот в строящейся очереди жилого комплекса «Радужный-Люкс» коммерческих площадей на первых этажах не предусмотрено. Зато есть вакантные квартиры с возможностью самостоятельно перевести их в нежилой фонд. Доступные метражи позволяют оборудовать впоследствии небольшое торговое помещение для «придомового» бизнеса, обойдется такая покупка в сумму от 39 тыс. руб./м².

Директор по инвестициям строительной компании «Берег» Игорь Филиппов подчеркнул, что отсутствие коммерческих помещений в строящейся секции жилого комплекса — сознательно выбранная позиция застройщика. «Мы отказались от коммерческих помещений на первых этажах практически во всех проектах, которые сейчас реализуем, — отметил Игорь Филиппов. — Сейчас на первых этажах в возводимых домах размещаем квартиры. Такое решение связано с переизбытком коммерческих помещений подобного формата в городе, на наш взгляд, предложение по таким объектам недвижимости превышает спрос».

Описание объекта	Общая площадь	Стоимость
Продажа
Универсальные помещения в ЖК «Город солнца» Цокольный этаж. Черновая отделка, все коммуникации	124 м² 167 м² 151 м² 150 м² 137 м²	45 тыс. руб./м²
Универсальное помещение в ЖК «Город солнца» Цокольный этаж. Черновая отделка, все коммуникации	565 кв. м	40 тыс. руб./м²
Квартира на 1-м этаже в ЖК «Радужный-Люкс»	От 40 до 87 м²	От 39 тыс. руб./м²

Дмитрий Новиков, руководитель отдела

коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант»:

— Зачастую комплексное жилищное строительство в качестве одного из последствий имеет развитие коммерческой инфраструктуры района не столько за счет освоения нежилых помещений на первых этажах жилого комплекса, сколько за счет вновь возникающего интереса к помещениям в непосредственной близости от места застройки. Например, масштабное строительство ЖК «Ботанический» спровоцировало интерес инвесторов и арендаторов к помещениям в прилегающих домах. В то же время на первых этажах самого ЖК «Ботанический» бизнес пока не функционирует, хоть процесс продажи помещений и движется. Комплексное строительство формирует пешеходные тропы, ведущие к жилому комплексу, и на этом пути закономерно развивается стрит-ритейл.

Комментарии

Комментариев нет

Войти

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

9 актуальных тезисов о развитии рынка загородной недвижимости в Самарской области

Как развивается рынок загородной недвижимости в Самарском регионе?

02.05

Дом, участок или таунхаус — что сегодня хотят покупатели?

Покупательские предпочтения на рынке загородной недвижимости перестали быть чем-то статичным и вялотекущим....

10.09

Льготная ипотека для ИЖС: важные условия новой программы

С 1 декабря 2021 года банки планируют запустить новую ипотечную программу: на льготных условиях можно...

20.08