Подпишись на наш Телеграм-канал!

Бункер Сталина — очень ликвидный объект недвижимости

О специфике управления объектами недвижимости со статусом защитных сооружений, о поиске инвесторов для бункеров и крупных коммерческих площадей в Самаре, а также об обременениях и поддержке для потенциальных арендаторов издатель журнала «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» Мария Иванова побеседовала с директором Самарского филиала ФГУП по техническому обслуживанию защитных средств и сооружений гражданской обороны «Экран» Василием Шпаком.

Серьезный игрок на рынке недвижимости
– Василий Викторович, расскажите, какими объектами недвижимости управляет ваше предприятие?
– Это объекты, которые носят статус защитных сооружений гражданской обороны. Количество таких помещений как в Самарской области, так и по всей стране огромно. Например, в нашем регионе таких объектов насчитывается более 1500, их общая площадь составляет чуть больше 2 млн кв. м. Сами по себе такие помещения являются полноценными объектами недвижимости, но помимо этого способны выполнять функцию укрытия населения в случае военной опасности или чрезвычайной ситуации. 

– Давно ли ФГУП «Экран» занимается такими объектами недвижимости?
– Вопросы, связанные с различением прав федеральной собственности на объекты недвижимости, возникли после перестройки. Поначалу об объектах со статусом защитных сооружений попросту «забыли»: они находились на балансе больших промышленных предприятий или муниципалитетов, потому что в первую очередь предназначены для укрытия населения или постоянно работающих смен на производствах при возникновении чрезвычайной ситуации. Однако спустя несколько лет необходимость в наличии подобных защитных сооружений и в поддержании их в состоянии постоянной готовности отпала. Появились так называемые категорийные города, население которых в случае возникновения ЧС следует попросту эвакуировать, а не укрывать в защитных сооружениях. Помещения, специально предназначенные для этих целей, остались без «поддержки».
img1.jpg img1.jpg
Многие такие объекты недвижимости были построены очень давно, после Великой Отечественной войны, но сохранились и по сей день – в различном состоянии. Затем пришло понимание, что с этими объектами нужно что-то делать, регистрировать их за РФ, как-то вовлекать в хозяйственный оборот, сдавать в аренду, а впоследствии снимать их защитный статус и приватизировать. Для этого и был создан специализированный ФГУП. Такое глобальное решение приняли в 1992 году, а сегодня филиалы предприятия работают почти во всех регионах страны.

– Какие рабочие задачи относительно федеральных объектов недвижимости ставит перед собой предприятие?
– Изначально – оформить права государства на эти объекты, потому что в большинстве случаев права собственности на защитные сооружения либо не зарегистрированы вовсе, либо зарегистрированы с нарушениями на третьих лиц. В частности, в Самарской области очень много таких фактов. Кроме того, стоит задача отыскать эти объекты: во многих местах соответствующие документы были потеряны, и определить, что помещение является защитным сооружением, можно лишь по каким-то косвенным признакам. После того как объект недвижимости найден, а права на него зарегистрированы, нужно вовлечь это помещение в хозяйственный оборот: оформить все документы, произвести оценку объекта и выставить его на аукцион для сдачи в аренду.
Наше предприятие коммерческое, его собственником является государство. Поэтому все средства на реализацию поставленных задач мы должны заработать, а сделать это можно только путем сдачи в аренду объектов недвижимости.
Поэтому помимо целевых объектов, которыми являются защитные сооружения, «Росимущество» закрепляет за нашей организацией различные объекты недвижимости, которые являются собственностью федеральной казны и не имеют ограничений как защитные сооружения. Сдавая их в аренду, ФГУП получает возможность извлекать средства, на которые может содержать и эксплуатировать объекты своей основной целевой специфики. В силу этого можно с уверенностью сказать, что ФГУП «Экран» является очень сильным игроком на рынке недвижимости в стране.

Защитные сооружения в Самаре 

– Давайте вернемся к вашей целевой деятельности – защитным сооружениям гражданской обороны. Приведите примеры таких объектов на территории Самары и скажите, можно ли как-то вовлекать их в коммерческую деятельность?
– Все эти объекты недвижимости делятся на три категории. Первая – защитные сооружения, расположенные на территории действующих или уже не действующих промышленных предприятий, учебных и медицинских заведений. Это встроенные помещения в нежилом фонде. Например, защитное сооружение на территории завода «Кока-Кола», помещение на улице Ново-Вокзальной, 162, расположенное под действующим колледжем, или защитные сооружения на территории клиник медуниверситета, много таких объектов на Заводском шоссе и ул. Товарной. 

– Даже если предприятия, на территории которых расположены защитные сооружения, являются частными, то все эти бункеры все равно сохраняются в государственной собственности?
– Конечно. Даже при наличии свидетельства о праве собственности третьих лиц на эти объекты это государственная собственность. Потому что любая сделка по отчуждению защитного сооружения является изначально ничтожной, и никаких по-
следствий добропорядочного приобретения за собой не влечет. На этот счет у нас есть большое количество судебной практики. Один из примеров – защитное сооружение на территории завода «Кока-Кола». Суд установил, что помещение на Магистральной, 80 является защитным сооружением. Мы намерены довести это дело до победного конца. 

– Давайте вернемся к классификации объектов недвижимости в вашем ведении. Какими еще категориями объектов занимается ФГУП?
– Вторая категория – объекты, расположенные в жилом фонде. Таких в Самаре очень много – например, дома 43, 45 на Волжском проспекте. Многие из этих объектов нам уже удалось получить в хозяйственное ведение и оформить. Некоторые мы будем готовы в ближайшее время выставить на аукцион по сдаче в аренду. 

img2.jpg– Судя по количеству объектов, право собственности на сооружения в жилом фонде регистрировать проще?
 
– И да, и нет. Например, по адресу ул. Фрунзе, 111 расположен проблемный объект. Сейчас его занимает чайный клуб «Чайковский», у которого, как и у нас, есть свидетельство о праве собственности на помещение. Но это помещение является защитным сооружением, его продажа была осуществлена незаконно, и мы его вернем государству. Защитное сооружение на ул. Куйбышева, 101 занимает магазин, у которого также есть свидетельство на этот объект недвижимости, но права на объект принадлежат государству. Эти примеры показывают, что в жилом фонде работать подчас не легче. 

– Какова третья разновидность объектов недвижимости, которые находятся в вашем ведении?
– Третья категория объектов, с которой работать нам все же полегче, – это отдельно стоящие защитные сооружения. С ними проще потому, что, если они не полностью разрушены, легко доказать их статус защитных сооружений. Это такие бункеры с отдельным входом, вентиляционными шахтами. Примеры таких объектов – помещение на ул. Киевской, 1, во дворе здания заводоуправления. 

– Представим, что вы зарегистрировали защитное сооружение и собираетесь вовлечь его в хозяйственный оборот. Существуют ли какие-то ограничения на использование таких объектов недвижимости в коммерческих целях?
– В принципе ограничение только одно: нельзя размещать сложные технические производства, которые сопровождаются выделением вредных жидкостей, газов и паров. Есть ограничение «территориальное»: при использовании защитного сооружения под коммерческие нужды нельзя занимать те помещения, в которых расположены технологические узлы – вентиляционные, водопроводные. К этим элементам доступ должен быть всегда свободным. 

– Бункер Сталина относится к тем сооружениям, о которых мы говорим? И насколько он ликвиден для коммерческого использования?
– Безусловно, является и абсолютно ликвиден. Это одно из немногих действующих защитных сооружений в городе, все его системы исправно функционируют. Конечно, его природа накладывает отпечаток на возможности эксплуатации, но ведь это – одна из визитных карточек города. Думаю, что с маркетинговой точки зрения его можно использовать куда более эффективно, чем сейчас. 

– Есть ли в «знаковых» для города местах объекты гражданской обороны, которые вы не эксплуатируете?
– Да, нам не передано, например, защитное сооружение под площадью Куйбышева. Там расположен большой командный пункт для преодоления чрезвычайных ситуаций, но он находится на балансе у муниципалитета и коммерчески его использовать нельзя.
img2.jpg
Недвижимость в коммерческом обороте 

– Давайте поговорим об объектах иного типа – тех помещениях, которые не являются объектами гражданского назначения, но передаются вашему предприятию в хозяйственное ведение для извлечения коммерческой выгоды. Много ли у ФГУП «Экран» таких помещений?
– Их достаточно, но, к сожалению, не все они в своем нынешнем состоянии оборотоспособны, либо их оборот возможен при вложении столь значительных средств, что их реализация экономически невыгодна. 

– Что это за объекты?
– В качестве примера можно привести здание ресторана «Лурс» на Куйбышева, 88 общей площадью 1100 кв.м. Мы получили этот объект недавно, сейчас приводим в порядок документацию. Также это бывшее здание железнодорожного РОВД на Комсомольской площади, 26 общей площадью 2000 кв.м.
img1.jpg
– Какова последовательность действий с объектом, который ФГУП получило в свое ведение? 
– Сначала регистрируется право собственности РФ и хозяйственное ведение предприятия, потом объект оценивают специалисты, мы получаем заключение по отчету об оценке в «Росимуществе» и одобрение на проведение аукциона. Затем выводим объект на аукцион и ищем арендатора.

таблица.jpg
– Сколько объектов сдано в аренду на сегодняшний день?
– К настоящему моменту ни одного. На такой результат влияют многие факторы. Например, чтобы использовать помещение ресторана «Лурс» в коммерческих целях, нужно вложить немалые средства – здание полуразрушено. Для этого требуется инвестор с «живыми» деньгами. Также сдать подобный объект в аренду сложно из-за размера арендной ставки. Ее устанавливаем не мы, мы лишь заказываем оценку объекта, а «Росимущество» утверждает этот отчет. В итоге объекты выставляются на аукционе по рыночной цене, но при этом зачастую обременены охранными обязательствами и техническими ограничениями. В связи с этим у инвесторов может возникнуть вопрос: зачем «заходить» на объект с массой рисков, если по этой же цене можно найти объект, полностью готовый для размещения бизнеса? 

– А сами аукционы уже были официально объявлены?
– Сейчас мы объявили четыре аукциона. Это: отдельно стоящее защитное сооружение на ул. Земеца, 32 за территорией завода «Авиакор», встроенное убежище на ул. Антонова-Овсеенко, 44а, полуподвальное помещение на Некрасовской, 62, отдельно стоящее здание на ул. Воронежской, 86. Целый ряд объектов сейчас находится в предпродажном состоянии, планируем объявить по ним аукционы в ближайшие две-три недели. 

– По какой цене перечисленные четыре объекта недвижимости будут выставлены на аукционе?
– От 150–200 руб./кв.м. Парадокс состоит в том, что при установлении цены на объекты недвижимости, которые, по сути, не являются рыночными, используются рыночные критерии. Так, на размер ставки влияет и местоположение объекта. 

– На какой срок вы заключаете договоры аренды и какие риски есть у арендаторов, планирующих зайти в один из ваших объектов?
– Типовой долгосрочный договор заключается на 10 лет. У арендатора есть риски и обязанности: сдавая помещение целиком, мы оговариваем, что часть помещения с технологическими узлами использовать нельзя. Кроме того, если вдруг случится чрезвычайная ситуация, арендатор обязан в течение суток свернуть свою деятельность и предоставить помещение для укрытия населения. 

– А какую-то поддержку со своей стороны вы готовы оказывать арендаторам и инвесторам?
– Теоретически возможны варианты заключения инвестиционного договора, реконструкции с увеличением площади, пересдачи помещения по договору субаренды (скажем, инвестор может арендовать помещение целиком, а потом пересдать его по частям) или снятия охранных обязательств. Другое дело, что должен появиться сам инвестор. Мы готовы к серьезному диалогу, потенциальные инвесторы и арендаторы могут обращаться к нам напрямую. В целом я убежден, что перспективы коммерческого использования у таких объектов недвижимости, безусловно, есть.

Rs-справка
Как можно использовать помещения – защитные сооружения: 
– Санитарно-бытовые помещения; 
– Помещения культурного обслуживания и помещения для учебных занятий; 
– Производственные помещения (степень пожарной опасности должна соответствовать категориям Г и Д, и на их территории должны осуществляться технологические процессы, не сопровождающиеся выделением вредных жидкостей, паров и газов, опасных для людей, и не требующие естественного освещения); 
– Технологические, транспортные и пешеходные тоннели; 
– Помещения дежурных электриков, связистов, ремонтных бригад; 
– Гаражи и подземные стоянки; 
– Складские помещения (для хранения несгораемых материалов, а также сгораемых при наличии автоматической системы пожаротушения);
– Магазины, залы столовых, буфеты, кафе, закусочные); 
– Спортивные помещения; 
– Помещения бытового обслуживания (ателье, мастерские, приемные пункты); 
– Подсобные помещения лечебных учреждений.

RS-справка
Требования к эксплуатации защитных сооружений
– Сохранность защитных свойств помещения;
– Герметизация и гидроизоляция помещения;
– Сохранность инженерно-технического оборудования и возможность его перевода на режим ЧС;
– Запрет на перепланировку помещения, на устройство отверстий и проемов в ограждающих конструкциях, на демонтаж оборудования и на применение сгораемых материалов при отделке помещений.

RS-справка
Общая характеристика деятельности предприятия ФГУП «Экран»
ФГУП «Экран» создано в 1992 году и является специализированным предприятием по техническому обслуживанию защитных средств и сооружений гражданской обороны (ЗС ГО), созданным государством для консолидации усилий по реализации прав в отношении федерального имущества, а также приведение указанного имущества в должное состояние и увеличение доходной базы от использования настоящего имущества.
Цели деятельности ФГУП «Экран»
Предприятие ФГУП «Экран» создано в целях удовлетворения потребностей субъектов имущественных правоотношений в результатах его деятельности и получения прибыли от деятельности предприятия, не противоречащей законодательству Российской Федерации и Уставу, исходя из необходимости использования имущества, приватизация которого запрещена, в том числе имущества, которое необходимо для обеспечения безопасности Российской Федерации.
Основными задачами деятельности ФГУП «Экран» являются:
– модернизация;
– ремонт;
– восстановление и эксплуатация имущества, приватизация которого запрещена, в том числе имущества, которое необходимо для обеспечения безопасности Российской Федерации.

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Прием заявок на участие в Премии RS-AwaRdS‑2019 стартовал в августе и продлится до 20 января 2020 го...
13.11
Офисные площади открытого формата теряют свою эффективность. За что такие офисы без границ попали в ...
16.10