Подпишись на наш Телеграм-канал!

Зона влияния: торговый анклав в «деловом центре» города?

В последнее время главный дискуссионный вопрос, на который ищут однозначный ответ: где же в Самаре находится деловой центр? Как утверждают специалисты, Самара имеет рыхлую структуру и болеет «урбанистической болезнью» расползания городов: «ползущий» деловой центр не совпадает с транспортным, культурным и историческим. В таких реалиях центр деловой активности ситуационно формируют именно объекты коммерческой недвижимости, чаще всего крупноформатные.

Например, в районе улиц Мичурина, Дачной, Владимирской, Московского шоссе, где расположены ТЦ «Аквариум», «Айсберг», ОЦ «Континент» и другие объекты, создан скорее так называемый business-district, то есть направление деловой активности. До классического делового центра этой локации еще далеко, хотя весь «объектовый набор» способствует развитию весьма «намагниченной» зоны влияния на местный стрит-ритейл.

айсберг.jpgafb8ea4e374f447cb86c772a60b7cef7.jpg










Стрит-ритейл в «зоне действия»

С одной стороны, согласно закону синергии, большая плотность крупноформатных коммерческих объектов (как офисных, так и торговых) порождает оживленность и в сегменте стрит-ритейла. Это действительно так: небольшие по протяженности улицы, окружающие рассматриваемые торговые центры, изобилуют типичным для «встройки» бизнес-«набором» – салоны-парикмахерские, небольшие магазины для повседневных покупок, аптеки, а также офисы компаний. Однако стоит сказать, что развитие этих форм торговли и оказания услуг именно в этом районе связано с высокой плотностью населения Мичуринского микрорайона, которое курсирует между «Аквариумом» и «Айсбергом», иногда забегая в «М.Видео» и «Золотое яблоко» на Московском шоссе.

Коммерческой оживленностью могут похвастаться далеко не все улицы вокруг «мичуринского делового центра» города. На большинстве из них встроенными помещениями «оснащены» только дома на первых линиях, тогда как чуть более удаленные от дороги многоэтажки вовсе не имеют нежилых помещений на первых этажах. Таковы, например, улицы Клиническая и Коммунистическая: дома, находящиеся даже на небольшом удалении от первой линии, совершенно не просматриваются с дороги – стрит-ритейл в них попросту отсутствует.

В целом характер здешнего стрит-ритейла мало чем отличается от обычной в меру оживленной городской локации. Основной облик «встройки» здесь составляют компании, предоставляющие различные услуги (агентства недвижимости, турфирмы, адвокатские и нотариальные конторы, офисы банков, салоны красоты и частные медцентры), а также небольшие магазины повседневного спроса. Из специфических бизнес-лакун можно отметить «скопление» офисов небольших редакций, рекламных агентств и полиграфий. Такие полиграфические «островки» рассредоточены по всему квадрату рассматриваемых улиц.

Максимально оживленное место, в котором стрит-ритейл и рыночная торговля чувствуют себя весьма комфортно, – пересечение улиц Мичурина и Клинической. Близость сразу нескольких остановок общественного транспорта провоцирует здесь активные пешеходные потоки, а они, в свою очередь, благотворно влияют не только на «встройку» (в основном продуктовые магазины и аптеки), но и на торговые павильоны (те же продукты и цветы).

Еще одно характерное для данной локации направление бизнеса – рестораны и кафе. Такие заведения расположены на первых этажах торговых и офисных центров или жилых домов. Они формируют своеобразный ресторанный «анклав» на квадрате близлежащих улиц.

Отдельно стоит отметить следующую характерную черту местной «встройки»: сразу для нескольких улиц «делового центра» города типично расположение торговых и офисных «гигантов» на одной стороне улицы и абсолютное отсутствие коммерческих встроенных площадей на другой. Таковы, например, участки улиц Дачной, Клинической, Осипенко и Чернореченской.

Максимально изобилуют помещениями в формате стрит-ритейл улицы Мичурина (которая, кстати, имеет также ярко выраженный офисный «характер» за счет расположенных почти подряд ОЦ), Дачная. Напротив, объекты встроенно-пристроенного формата в этом месте единичны.

Ставки и цены на вакантные площади

Арендовать торговую площадь сегодня можно как в одном из рассматриваемых торговых центров – ТЦ «Аквариум», ТЦ «Континент» или ТЦ «Айсберг», так и в стрит-ритейле на близлежащих улицах. Что касается торговых центров, то, несмотря на их в целом сформированный облик и арендаторский пул, вакантные торговые помещения в них – не редкость. Интерес арендаторов к рассматриваемым торговым центрам сложно назвать ажиотажным: практически в любое время года желающие могут найти здесь вакантное торговое помещение. Так, сегодня в актуальной экспозиции к аренде предлагаются три площади в ТЦ «Айсберг»: потенциальный арендатор может выбрать не только подходящую площадь, но и соответствующий размер арендной ставки. Площадь большего метража (свыше 100 кв.м) сопоставима по стоимости с помещениями, расположенными на первых линиях жилых домов. А вот «популярный» метраж в 50 кв.м – абсолютный ценовой рекордсмен. Разместиться в этом помещении можно за 2500 руб./кв. м.

Арендовать торговую площадь в ТЦ «Аквариум» можно в среднем также от 1000 руб./кв. м. Однако в актуальной экспозиции свободных помещений на аренду нет: буквально в начале мая в торговом центре было реализовано помещение площадью 30 кв.м на втором этаже по ставке 1200 руб./кв.м. Как сообщил представитель отдела аренды, найти помещение среднего метража на втором и третьем этажах торгового центра можно, а вот разместиться на первом этаже ТЦ будет уже куда проблематичнее: там уже сформировалась собственная концепция арендаторского пула.

Что касается центра «Континент», то получить информацию о среднем размере арендных ставок на торговые помещения в нем, равно как и сведения о наличии вакантных помещений не удалось. Впрочем, по информации от экспертов рынка коммерческой недвижимости, по размеру ставок этот ТЦ сопоставим с двумя другими представителями торгового «анклава» в квадрате улиц Мичурина и Дачной.

Как уже было сказано, коммерческая «встройка» на близлежащих улицах развита неравномерно. Однако очевидно одно: спрос на встроенные торговые помещения здесь велик. На нескольких улицах (Клинической, Коммунистической, Больничной и Владимирской) вовсе нет вакантных встроенных площадей на продажу, на других (Коммунистической, Больничной, Осипенко) полностью отсутствуют предложения по аренде.

В целом предложений по аренде и продаже в местном стрит-ритейле буквально единицы: в среднем в рассматриваемом квадрате на наиболее оживленных улицах вакантны по 2-3 помещения. Больше всего предложений по продаже сегодня на улицах Дачной (5 помещений) и Мичурина (4 помещения, но в шаговой доступности от рассматриваемых ТЦ всего одно), по аренде – на улицах Дачной (6 предложений), Чернореченской (4 предложения) и Мичурина (5 предложений, но в рассматриваемой локации – лишь одно).

Аренда торговой площади во встроенном помещении, расположенном в шаговой доступности от коммерческих «гигантов» – торговых центров, обойдется в большинстве случаев дешевле. Верхняя ценовая граница в сегменте аренды располагается на уровне 1000-1200 руб./кв.м. Самое дорогое из вакантных торговых площадей – помещение площадью 30 кв.м на пересечении улиц Мичурина и Клинической (1200 руб./кв.м). Два других максимально дорогих предложения – помещения довольно большой площади (277 и 338 кв.м), но и максимально «оснащенные» как внешне (парковка, удобный подъезд), так и внутренне (ремонт, коммуникации).

Самое дешевое помещение во «встройке» здесь можно арендовать по ставке 650 руб./кв. м (площадь 95 кв. м на ул. Владимирской, 41а). Кстати, торговые площади в торговых и офисных центрах, также расположенных в квадрате рассматриваемых улиц, можно арендовать по ставке, близкой к нижней границе. Так, площади в ТОЦ «Мико» (ул. Чернореченская) сдаются в аренду по ставке 700 руб./кв. м (вакантны помещения по 17,5 и 45 кв. м). А арендовать универсальное помещение площадью 265 кв. м в БЦ «Финхаус» (ул. Дачная) можно за 830 руб./кв. м.

Средние цены продажи помещений в стрит-ритейле расположены в обширном диапазоне. Самые дешевые вакантные помещения сегодня продаются по цене 65-68 тыс. руб./кв.м, самые дорогие – 110 тыс. руб./кв. м. Представители нижней ценовой границы – площадь в 55 кв. м на ул. Дачной, 25 и помещение 73 кв.м на ул. Чернореченской/ Осипенко. Первое продается по цене 65,5 тыс. руб./кв.м, второе – 68 тыс. руб./кв.м. Что примечательно, обе площади расположены на первой линии домов и имеют самый «ходовой» метраж.

Наиболее дорогие торговые помещения в местной «встройке» – площади на ул. Дачной, 13. Стоимость вакантных площадей здесь варьируется от 113,3 тыс. руб./кв. м (75 кв. м) до 118,5 тыс. руб./кв. м (135 кв. м). Самые дорогие встроенные площади в этой локации могут похвастаться выгодным расположением (исключительно первая линия), евроремонтом, полной внутренней и внешней оснащенностью.

По мере удаления от «делового центра»

Даже если удалиться от рассматриваемого квадрата улиц на несколько кварталов, то едва ли можно однозначно сказать, что ставки и цены на коммерческую «встройку» станут ниже. Торговые помещения, расположенные на таком расстоянии от «мичуринского делового центра», также находятся в центральной части города, а значит, стоят соответственно. Например, два помещения с действующим бизнесом продаются по 100 тыс. руб./кв.м. Одно расположено на пересечении ул. Осипенко и пр. Ленина (действующий ресторан площадью 163 кв. м), другое – на пересечении ул. Мичурина и пр. Масленникова (действующее кафе площадью 90 кв. м).

Впрочем, более дешевые предложения на продажу по мере удаления от рассматриваемой локации все же можно найти. Так, на пересечении Мичурина и Ерошевского продается площадь 60 кв. м (высокий цоколь с отдельным входом) стоимостью всего 40 тыс. руб./кв. м – правда, в черновой отделке.

Что касается предложений по аренде, то здесь тоже не все однозначно. Если двигаться от рассматриваемой локации в сторону Волги, то арендные ставки (как и цены) будут только расти. В качестве иллюстрации можно привести помещение площадью 120 кв. м на пересечении улиц Мичурина и Полевой. Площадь на 1-м этаже здания, на 1-й линии, с хорошим ремонтом сдается в аренду по ставке 1600 руб./кв.м. Арендные ставки такого уровня нетипичны для стрит-ритейла «ползущего делового центра», это – «размах», характерный для центральной части города.

Впрочем, все другие предложения из экспозиции «по соседству» с рассматриваемой локацией дешевле. Например, арендовать помещение площадью 500 кв. м на ул. Чернореченской близ ЦУМа можно за 700 руб./кв.м, а если двинуться в сторону, противоположную центральной части города, то на оживленном пересечении Московского шоссе и Революционной можно найти помещение площадью 100 кв.м по ставке 650 руб./кв.м. За такую цену арендатор получит площадь с отдельным входом, витринными окнами и неплохим ремонтом.

Если рассматривать более удаленные от исследуемого квадрата улиц локации, то одной из самых «кассовых» заместитель генерального директора компании RoyalEstateBoutigue Андрей Николаев называет участок от Полевой до Осипенко. «Близлежащие к «деловому центру» города локации развиваются с разной степенью активности. Так, участком с наибольшим потенциалом я бы назвал участок улицы Мичурина от пересечения с улицей Осипенко до улицы Челюскинцев. Здесь продолжается формирование облика «делового центра» Самары: не так давно появились два новых офисных центра. Уплотняется и жилая застройка, следовательно, потенциальное развитие стрит-ритейла в этой части города не отстает от темпов строительства крупноформатных объектов недвижимости».

Площадь в ТЦ или помещение в стрит-ритейле?

Мониторинг актуальных предложений в «деловом центре» города показал, что «космической» разницы между ценами аренды в стрит-ритейле и помещениями в крупноформатных коммерческих объектах недвижимости нет. Топовые площади в торговых центрах обойдутся арендатору чуть дешевле, чем столь же топовая «встройка» на оживленных участках улиц. Но и это суждение неабсолютно.

Значит, выбирать для себя вариант размещения представителю бизнеса стоит, ориентируясь на целевую аудиторию, считает управляющий ТОЦ «Скала» Алексей Петровский. «Если помещение для себя ищет банк или другая максимально клиентоориентированная организация, то более удачным вариантом я бы назвал стрит-ритейл. Если же компании нужно помещение под бэк-офис или рядовой филиал, то проще арендовать площадь в крупном административном здании, «довериться» грамотной управляющей компании, – говорит Алексей Петровский. – Что касается торговых помещений, то больший синергетический эффект арендатор все же получит в торговом центре. Местные ТЦ все же не простаивают без посетителей. Однако размещение в стрит-ритейле даст возможность более индивидуально подойти к созданию собственного бизнес-представительства в виде магазина».

Экспозиция коммерческой недвижимости на улицах в шаговой доступности от ТЦ «Аквариум», «Айсберг», «Континент» (май, 2013 год)


Описание объекта

Общая площадь

Стоимость

ПРОДАЖА



Универсальное помещение на ул. Мичурина/ ТЦ «Аквариум»

Отдельный вход, евроремонт, все коммуникации. Действующий арендатор – салон красоты

55 кв.м

6 млн руб. (109,1 тыс. руб./кв.м)

Универсальные помещение на ул. Дачной, 13

Помещение на 1-м этаже 1-й линии. Парковка, евроремонт, витринные окна, все коммуникации

135 кв.м


75 кв.м

16 млн руб. (118,5 тыс. руб./кв.м)

8,5 млн руб. (113,3 тыс. руб./кв.м)


Возможна аренда: 1200 руб./кв. м

Торговое помещение на ул. Дачной, 25

Квартира с возможностью перевода в нежилой фонд.

1-я линия. Парковка, высота потолков 2,5 метра, все коммуникации

55 кв.м

3,6 млн руб. (65,5 тыс. руб./кв.м)

Торговое помещение на ул. Чернореченской/ Осипенко,

1-я линия. Все коммуникации

73 кв.м

5 млн руб. (68 тыс. руб./кв.м)


АРЕНДА



Торговое помещение на ул. Владимирской, 41а

Отдельный вход, ремонт

95 кв.м

650 руб./кв.м

Торговое помещение на ул. Мичурина/Клинической

Парковка, все коммуникации

30 кв.м

1200 руб./кв.м

Универсальное помещение на ул. Дачной/Коммунистической

1-й этаж, отдельный вход, свободная планировка, все коммуникации

180 кв.м

800 руб./кв.м

Торговое помещение на ул. Дачной/Чернореченской

Отдельный вход, все коммуникации, ремонт

300 кв.м

900 руб./кв.м

Торговое помещение на ул. Дачной, 13

Помещение на 1-м этаже 1-й линии. Все коммуникации, евроремонт

73 кв.м

990 руб./кв.м

Торговое помещение на ул. Чернореченской/Дачной

Отдельный вход, парковка. Все коммуникации

338 кв.м

1000 руб./кв.м (+ коммунальные услуги)

Торговое помещение на ул. Чернореченской/Владимирской

Отдельный вход, парковка. Все коммуникации

277 кв.м

1100 руб./кв.м

Алексей Петровский, управляющий ТОЦ «Скала»:

— Размеры арендных ставок в стрит-ритейле и крупноформатных объектах недвижимости в «деловом центре» города действительно сопоставимы. Но в случае со стрит-ритейлом нужно обязательно учитывать, что многие здешние встроенные помещения расположены в домах со старой инфраструктурой и инженерными коммуникациями. Пусть и не всегда, но аренда таких площадей может повлечь дополнительные крупные вложения средств на реконструкцию и ремонт. Впрочем, это касается и торговых площадей в торговых центрах с «историей». В этом плане размещение бизнеса на новых площадях, хорошо оснащенных и готовых к работе, куда более комфортно и безопасно.

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

В конце года Поволжская Гильдия Риэлторов проводит межрегиональный Форум по недвижимости – мероприят...
11.12
Самым заметным событием в сфере коммерческой недвижимости этой осенью стала двухдневная конференция ...
25.11
Наше жилье давно перестало быть просто квадратными метрами. По признанию покупателей, им важно обустроить...
22.11